工商時報【許文昌歐亞不動產估價師聯合事務所總裁、台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授】
年輕人買不起房子是一項嚴重的社會問題。影響所及除了不敢結婚、不敢生小孩之外，就是產生對社會的不信任。解決年輕人居住問題，除目前政府大力推動的社會住宅外，就是推行地上權住宅。前者僅解決年輕人短期居住問題，後者可以解決年輕人長期居住問題。
現在社會上所存在的住宅類型有三，即所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅。其內涵如下：
1、所有權住宅：建設公司購買土地興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後，對土地擁有所有權，對建物亦擁有所有權。一般坊間的住宅大都屬於此類。
2、地上權住宅：建設公司向政府標得土地之地上權後，興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後，對土地僅擁有地上權而無所有權，對建物擁有所有權。
3、使用權住宅：建設公司向政府標得土地之地上權，但政府規定地上權不得分割移轉。建設公司興建房屋後，僅能出售房地之使用權，土地之地上權及建物之所有權仍屬建設公司所有。購屋者向建設公司購買房地後，對土地及建物僅擁有使用權。另，使用權住宅與地上權住宅之產品類似，故業界習慣歸類在一起。
行政院規定，現行超過500平方公尺（即151.25坪）的閒置公有土地，以不出售為原則。因此政府將這些土地標售地上權，由得標建設公司興建住宅，再出售地上權住宅給購屋者。其優點如下：
1.年輕人可以用約一般房價的六成左右購買到屬於自己的房子。
2.若地上權期限為70年，年輕人如果在35歲購買地上權住宅，則他可以住到105歲，一輩子居住問題無庸煩惱。
3.年輕人可以先購買地上權住宅，日後有一點積蓄後再來換屋；也就是將地上權住宅出售，以其出售所得再加上些許積蓄，去購買所有權住宅。在此，有一個價格迷思，值得探討，即購買地上權住宅之後，房價未來會上漲，抑或會下跌？有人認為，地上權住宅房價會隨著地上權使用年限減少而遞減，但私見認為地上權住宅房價會隨著所有權住宅房價而變化。因為地上權住宅房價為所有權住宅房價的六成左右，故所有權住宅房價上漲，地上權住宅房價亦會跟著上漲。
4.就地上權住宅而言，政府標售地上權，除每年地租收入外，期初又有一大筆權利金收入，並可導入民間的資金與效率興建住宅。建設公司興建住宅完成後，出售地上權住宅於購屋者，由購屋者組成管理委員會自主管理，形成理想社區。相對於社會住宅而言，政府須投入一大筆資金興建住宅，且日後住宅出租的經營管理也是一大難題。因此，就政府而言，地上權住宅比社會住宅更具經濟效率。
5.地上權期限屆滿後，由建設公司收回房地，再交給政府。如果建物堪用，則收回之房地轉為社會住宅。如果建物不堪用，則拆除建物後再標售地上權，土地一直循環利用下去。
據此，地上權住宅可以視為廣義的社會住宅，對年輕人幫助很大。惟下列二項問題，政府應協助解決：
其一，地租問題：一般自用所有權住宅的地價稅為申報地價0.2％。地上權住宅，雖無地價稅，但每年需支付地租給政府，地租一般為申報地價的3％至6％。由此可知，地上權住宅的地租，遠高於所有權住宅的地價稅。就租稅而言，政府有所有權，就收「租」；政府無所有權，就收「稅」。政府對收租與收稅應等同看待。因此建議地上權住宅如作自用住宅使用，政府所收的地租應比照一般自用所有權住宅所收的地價稅。
其二，貸款問題：地上權住宅的購屋貸款，有的銀行不承作，有的銀行雖願承作但貸款利率偏高。因此，建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款，並對年輕人採優惠利率，以為照顧。
總之，年輕人可以靠著自己的努力，累積財富，循著「住宅階梯」逐步向上爬升。亦即年輕人大學畢業到社會工作，先承租房子（包括社會住宅或民間出租住宅）居住；等到有一點積蓄，再購買地上權住宅；住了一、二十年後，再換成所有權住宅。果真如此，年輕人就看得到未來希望，就不會只想買「重機」，而不想買「房子」。
所謂「有恆產，有恆心」，年輕人有自己的房子，安居樂業，生育率必將提高，社會自然安定，國家必然強盛。
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