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2016年8月17日 星期三

房屋稅爭議 擬取消1+路段率 豪宅稅將降低

中國時報【陳燕珩╱台北報導】
近來房屋稅議題引發各界爭議,北市財政局正檢討豪宅稅、都更調例,修改房屋現值作業要點,預計9月中旬首都論壇提出,讓房屋評定現值合理化。未來計畫不再採用路段率加乘課豪宅稅,豪宅房屋稅有望降低;至於適用新房屋標準單價的商用不動產,則會取消加價項目。

北市2014年7月調高新屋房屋標準單價1.6倍,導致位在相同的地段,取得使用執照相隔幾個月的新舊建案,房屋稅竟相差近一倍;此外,都更後新屋將採用新標準單價,房屋稅也會跟著增加,不少民眾因此降低都更的意願。

為解決新舊單價造成的爭議,財政局預計修改「房屋標準價格及房屋現值作業要點」,針對適用房屋標準單價的飯店、商辦大樓及10層以上房屋,將取消設置游泳池、中央空調、玻璃帷幕和電扶梯的加價規定,房屋稅最多可省2成。

財政局長陳志銘說,研擬修訂「台北市都市更新條例」,預計修改目前都更後2年房屋稅減半,第3年即恢復全額的規定,採取漸進式概念,第3年繳6成、隔年7成,逐年推進。

至於房屋標準單價上調後,導致豪宅房屋稅暴增,陳志銘表示,以往豪宅稅計算公式中,路段率加成2次,被外界質疑不合理,因此考慮把「1+路段率」改為「1+固定係數」計算。屆時,原本位在路段率較差的豪宅,調整後房屋稅可能上升,反觀原本位在路段率較好的豪宅,房屋稅則會降低。

陳志銘強調,這些調整皆尚未定案,財政局將在9月12日首都論壇提出,聽取外界意見再修正,明年送入不動產評議委員會,若順利通過,最快2017年7月就會上路。

雙北前5月土地交易大減

工商時報【方明╱台北報導】
房市冷清,房地產「原料」土地交易也滯銷!統計今年前5月實價資料,雙北市土地交易總金額較去年同期大減164.2億元,其中,台北市僅剩81.8億元、年減25%,新北市剩221.2億元、年減38%,預估在建商優先出清餘屋前提下,下半年土地交易量也難有明顯起色。

全國不動產統計今年前5月實價資料,大台北地區近2年土地交易總金額節節下滑,台北市從去年的108.9億元,衰退至今年的81.8億元、新北市則從358.3億元減少至221.2億元。

在主要行政區中,台北市文山區從11.5億元降至1.2億元,大減9成之多,新北市三重區也從61.7億元衰減至8.7億元,兩行政區成為土地交易重災區;但北市南港區及新北汐止區逆勢成長,分別增加2.5億元及9.1億元。

全國不動產企研室主任張?勻表示,住宅、土地交易環環相扣,住宅受到加稅衝擊,買賣雙方對於價格認知差距過大,造成交易冷清,連帶影響「原料」土地滯銷,而去年已出現結凍現象,今年萎縮幅度加劇。

張?勻認為,房市冷清,建商及企業主大多無立即開發的計畫,加上土地價格節節攀升,對建商缺乏吸引力,即便推案,消費者也可能不買單,因此建商目前首重出清餘屋,以避免沉重的囤屋稅及利息壓力接踵而來。

逆勢成長的南港區、汐止區則因南港車站及樟樹國中附近土地交易,總金額分別為3.1億元及5.5億元拉抬,據當地房仲指出,建商認為價格符合行情,最快明年推案。

張?勻指出,稅賦問題已成房市交易殺手,全年土地交易量減幅可能會相當驚人。

雙北捷運宅 房價好接近

工商時報【方明╱台北報導】
雙北市一站之隔的捷運站點,因北市蛋黃區房價下修幅度高於蛋白區,使得古亭站與頂溪站單價價差由每坪37.3萬縮減至21.9萬,房市下修逐漸拉近雙北房價;另外新北江子翠站則因生活機能優勢,每坪房價反而高出龍山寺站7.3萬元。

大家房屋根據實價登錄資料統計,捷運新蘆線的古亭站,103年均單價88萬,但隨房市轉空,105年均單價下滑至71.5萬;而僅一站之隔的頂溪站,均單價由50.7萬小幅下滑至49.5萬,兩站房價價差兩年來已由37.3萬縮減至21.9萬。

相較於北市蛋黃區房價下修幅度大,蛋白區相對較為持穩,新蘆線大橋頭站均單價,仍比新北三重國小站、台北橋站高出16∼19萬;另松山線景美站則比大坪林站高出3.7萬。

值得注意的是,板南線江子翠站雖位於新北市,但因生活機能優勢,103年均單價58.3萬就高於龍山寺站的53.1萬,甚至在房價修正後,105年均單價與龍山寺站的差距,更從每坪5.2萬擴大到7.3萬。

住商機構副總劉明哲表示,古亭站周邊是北市高價區,所以跟頂溪站落差大,但兩站房價已逐漸拉近;而大橋頭站周邊價格在北市為中價位,且兩年修正幅度小,因此價差仍有兩位數。

此外,松山新店線的景美、大坪林,淡水信義線的關渡、竹圍,同線兩站之間生活機能、道路交通等各方面條件較無顯著差異,台北市門牌房價僅略高於新北市門牌。

板南線的龍山寺站,則是北市捷運站中唯一房價低於新北市者,原因在於萬華區是北市房價相對低的區域,且周邊舊社區較多,價格相對低,而板橋江子翠站周邊街廓整齊,生活機能也成熟,位於文化二路及雙十路二段的大樓,單價甚至可達60萬∼70萬元。

買房意願續降 調查:近4成民眾估未來半年房價跌逾3%

根據國泰金控公布的「8月國民經濟信心」調查結果顯示,民眾對未來房價看跌多於看漲,有37.4%的民眾認為,未來6個月房價跌幅會超過3%,其中有5.2%的民眾甚至認為房價跌幅會超過10%。國泰金表示,由於民眾買房意願也持續走跌,短期房價仍面臨修正壓力。

國泰金每月都會公布國民經濟信心調查,這次調查是在今(2016)年8月1至7日進行,針對國泰人壽官方網站會員及國泰世華銀行客戶發出電子郵件問卷, 並成功回收共1萬9161 份有效填答問卷,其中8月民眾經濟信心再次出現反彈,景氣樂觀指數來到1年新高,顯示民眾經濟信心已經回穩。

不過,在時事題部分,國泰金指出,央行已連續4季降息半碼,且放寬相關管制措施,近期房市交易量雖有回溫, 但價格走勢偏下,根據調查結果也顯示,民眾對於過去半年居住縣市住宅房價的看法,有44.5%認為房價變動的幅度在正負3%左右,但也有近34%的民眾認為房價跌幅超過3%,其中有3.2%的民眾認為房價大跌超過10%。

至於民眾對於未來6個月的房市走勢看法,有38.7%認為房價變動的幅度在正負3%左右,不過,也有37.4%的民眾認為房價跌幅超過 3%,其中更有5.2%的認預期房價跌幅會超過10%,而房價看漲超過3%的民眾僅有23.9%,加上8月民眾買房意願指數持續走跌至-59.9,國泰金認為,短期住宅房價恐仍面臨修正壓力。 

北市中心重劃區吹降價風 信義計畫區大樓跌1成5最多

不少有計畫買屋的民眾都在等房價還會不會繼續跌,根據房仲統計,台北市中心5大重劃區域內的房價,較前(2014)年都有1成以上的跌幅,其中以信義計畫區大樓房價下跌15.4%最多,平均成交單價已在「8」字頭。

永慶房產集團將台北市中心5大重劃區區域內實價登錄房價,與2014年相比,都有1成以上的跌幅,其中,信義計畫區今年上半年大樓平均房價為每坪83.2萬元,較前年的每坪98.3萬元下跌15.4%最多;其次是中山區的金泰段重劃區,平均有13.8%的降幅;再其次是民生社區,也有11.6%的跌幅。

永慶房產集團業管部協理林泰隆表示,北市中心區的大型重劃區都已發展近20年以上,除了有街廓整齊的交通優勢外,周邊生活機能多元且成熟,過去房價易漲難跌,但近年受大環境量縮價跌的影響,成熟重劃區的房價也有感修正。

林泰隆說,信義計畫區原屬松山區第二期市地重劃區,當初是為解決環境混亂及疏解日益增加的人口壓力,希望將該區整體規畫開發為北市副都市中心及現代化之示範性新社區,如今已成為北市首屈一指的金融重鎮,豪宅社區多遍布於此,而近年房市景氣不若以往,信義計畫區房價也受波及,甚至成為北市5大重劃區中跌幅最重的地區,不僅上半年區內成交單價破百萬元以上的交易量僅剩前年的1成,房價也跌破9字頭。

金泰段重劃區自1997年完成重劃,原土地加上基隆河截彎取直後產生的土地,共計114公頃,為明水路、北安路、堤頂大道與樂群一路所包圍的區域,區內規畫百貨商場、飯店、大賣場等商業設施,且鄰近內湖科技園區及敦北商圈,水岸豪宅更是該區的特色之一,林泰隆分析,金泰段重劃區除豪宅產品,僅剩自住買方,以致交易量減少,基河國宅大幅讓價,帶動周邊社區向下比價效應,也是加深房價跌幅的原因之一。

民生社區則是松山區第一期市地重劃區,自1976年完成至今已歷時40年,為第一個全國性美國式示範社區,公園、學校林立,居住環境宜人,林泰隆指出,民生社區是買方市場上高指名度入住的生活圈之一,加上釋出量少,房價居高不下,今年民生社區內成交個案大多是屋齡20年以上的中古屋,成交金額較低,也使民生社區整體房價出現超過1成的跌幅。