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2016年6月20日 星期一

民間房屋二胎借款 幫你解燃眉之急

民間房屋二胎借款 幫你解燃眉之急 近些年來,我國的房地產行業也不太景氣,很多一線城市的房產價格均開始出現逐步下滑等趨勢,對於此種情況,原本打算以房炒房的業主們,也開始逐步將自己的眼光投向其它生意上,可由於之前將自己的存款都用來添置房產,因此在投資中,經常會出現資金短缺等問題。

對於此種情況,民間房屋二胎借款:對於房產較多的業主們,在遇到經濟緊缺等問題中,我們可以選擇將自己的現有房產用來二次抵押,在抵押過程中,無論你是貸款所購買的房產,還是一次性付清全款所購買的房產,均可以進行房產二次抵押,對於此種情況,我們稱之為房屋二胎借款。

在房產二次抵押過程中,未付清首期貸款的房產和一次性付清全款的房產,其在二次抵押中,所借的款項多少,可能會存在某種變化,因此,借款人應該在抵押之前,就應該根據自己的實際能力,對其所能償還的款額進行總體規劃,以免後期因無法償還借款,最後得不償失。

目前,此種民間房屋二胎借款現象在民間頗為流傳,使用自己現有的房產進行抵押,就可以獲得相應的款額,用來投資其它的項目,最終賺取傭金之後,只需要付清所借款額及其所有利息,即可拿回自己的房產,簡單,方便的同時,又可以解燃眉之急,比起銀行的各種手續來說,方便快捷也成為民間房屋二胎借款流行的最主要籌碼。

時來運轉滿面春光 買房必看的 6大房市熱區

【文/住展雜誌】
日頭赤炎炎,經濟冷冰冰,有人看衰房市,卻有人勇敢搶進。今年北台灣房市中,竟有六區房市逆勢放量,不只推案火熱,區內也出現熱銷建案,難道房市真的時來運轉了嗎……

今年新成屋、預售屋推案量似有放緩的跡象,有的民眾抱怨『要找到適合、滿意的建案更難了。』別擔心,本文獨家為您揭露北台灣今年六大推案熱區,這些區域推案產品具多樣性,不難找到優質、划算的房子。如果您今年想買房,當然不能錯過六大熱區!



台北市大安區 置產族的最愛 好地段不寂寞
大安區地段好、學區好,不少家長拚了命想擠進大安區買房子,不僅是為了替小孩找一個就學成長的優良環境,更著眼於大安區房子保值性佳的優勢。

雖然大安區人口稠密,建築素地不多,但業者看準本區豐沛的住宅需求,今年上半年逆勢冒出不少建案,包括復興南路一段「大安鼎好」、四維路「大安樸玉」、大安路二段「忠泰鳳磐」,和平東路一段的都更豪宅案「和平大苑」,以及重推案「THE MALL CASA」。

由於大安區近一年半以來價格持續修正,已慢慢接近買方滿足點,因此近期已出現自住型與置產型看屋人潮。例如有感讓利案「忠泰鳳磐」,挾著大安路超讚地段,預估成交均價僅約一二○萬/坪左右,開賣迄今只剩一戶,市場叫好又叫座。

又如豪宅案「和平大苑」,因知名流行歌手周杰倫買下該建案頂樓戶,打響建案名氣,加上台北市府明年有意調降豪宅稅加乘稅率,成功吸引高端客層目光,據傳該案預約看屋人氣相當踴躍。

可見得在台北人心中,即使大安區房價不便宜,但仍是買房首選的地方之一;一旦價格稍微滑落下來,就有人願意接手。


台北市中正區 老市區新風采 新舊案一起來
台北市的文教重鎮中正區,因開發高度飽合,近年推案量並不大,但今年卻意外成為推案熱區,新、舊案百花齊放,頗讓人意外。

在新建案部份有位在南昌路上的「檀廂」、和平西路近捷運古亭站的「花齊匯」、廈門街「秀品」,以及約一個月就完銷的都更案「太平洋之森」、信義路二段「虹廷臻鼎」。

至於重推案則有寧波西街「虹廷臻裔」、羅斯福路二段「靜吾間」、「力麒南海-麒御」,以及仁愛路二段「正文仁愛」。光是今年上半年,公開的新、舊案就高達九個,反觀北市多數行政區推案稀稀疏疏,中正區更顯得熱鬧滾滾。

中正區不只推案多,新建案釋出的產品也相當多元,從套房到四房的房型通通都有;其次,價格帶分布得極為廣闊,從菁華路地、較高單價的羅斯福路、仁愛路,再到相對低單價的廈門街,都有新建案可以買。

從「太平洋之森」約一個月狂賣三十二億的成績來看,中正區民眾對於區域認同度甚高、需求也慢慢增溫,只要有好品牌、價格划算的房子,大家還是搶著買!



新北市板橋區 新北行政中樞 大哥領銜演出
擔任新北行政中樞的板橋,近一年來推案量豐沛,除了浮洲地區以外,其他次分區幾乎都有新建案出現,尤其亞東醫院站周邊更是熱鬧,就連與樹林相鄰的溪崑地區都有新案面世。

若從今年一月到目前為止,已有四川路一段「府中晶品」、縣民大道三段「弘逸」、新興路「瓏山林新板時尚」、宏國路「双盈」、華東街「嘉廷家傳」,以及溪崑地區的「馥麗」陸續公開銷售,案量逾一百三十億。

緊接著,還有千呼萬喚始出來的江翠北側重劃區新案將現蹤。位在大漢溪南畔、開發甚久的江翠北側重劃區,被外界視為『第二個新板特區』,具有亮麗的開發前景,惟近年來屢屢傳出有建商要推案,但總是只聞樓梯響、不見人下來。

但今年江翠北側推案的消息,終於不再是『只聞樓梯響了』!茂德機構將於華江一路、華江五路口推出江翠北側第一案「江翠ONE」,引起市場矚目,詢問度相當熱烈。該案銷售好壞、價格高低,勢必會對後續推出的建案產生連帶性影響,極具指標性意義。


新北市新店區 輕軌工程動了 安坑房市活了
新店今年推案只能用『燒燙燙』三個字來形容,尤其是相對低價的安坑地區,推案更是火熱到爆表,如首次公開的「水美の安康」、「合唐儷賞」、「陽光PARK」、「勝旺有境」、「16湛」,重推案則有「興築i漂亮」、「博覽天下」系列、「美麗國NO.2」系列,讓安坑房市呈現爆量狀態。

安坑地區呈狹長型發展,人口相當稠密,總人口量已逾十萬,該地區民眾藉由特一號道路往返外地,交通十分便捷;若往返新店市區,其實車程也頗短。

然而,新店市區新房價格動輒見六、七字頭,但安坑目前成交均價只有三字頭,價格相對親民,而現在房市又以剛性需求當道,加上安坑輕軌又已動土,低價加上重大建設題材使安坑成為推案火紅區塊。

據住展雜誌統計,今年安坑地區不含舊案、光是新推案量就可達到一五○億。除安坑外,新店市區除了已有「園頂」等四個重推案再度進場外,新案「大坪林双子星」則伺機公開,另北宜路一、二段也有「碧潭新境」、「觀嵐」等建案。明年,還有「裕隆城」開發案預計登場,推案狂潮一波接一波。

事實上,新店房地產形態相當特殊,新店民眾對當地認同度極高,以致於新店市區房價早就超越鄰近的北市文山區許多路段。至於近期賣得最好的,還是相對低價的安坑地區,甚至有建案出現『來人爆桌』的場景,代表安坑房市還是『活跳跳』啦。



新北市中和區 市場需求穩定 推案處處亮點
自今年三月至五月,中和區房市表現相當穩定,平均來人與成交都有固定水準,未出現大幅衰退的情況。

再者,捷運環狀線第一階段工程正如火如荼施作當中,新北市府預計於民國一○七年底完工。捷運環狀線串連新店、板橋、中和與新莊,而中和區內就設有秀朗橋站、景平站、景安站、中和站、橋和站、中原站等六座捷運站,站區密度高,賦予中和房市更大的發展空間。


在捷運建設題材加持與市場穩定之下,激勵建商推案信心,上半年由「蒲陽雙和」、「錦和.聚」打頭陣,下半年「遠雄左岸」系列將開出新案接力登場,而積穗地區「捷運學府」、員山路「久泰皇品」和「弘泰建設南華路案」則視情況加入戰場,預估總案量逾二百二十億以上。

除了新建案,重推案如「世界V1」、「植木賞」也陸續加入銷售行列,推案可謂遍地開花。而在眾推案中,又以小坪數、低總價的房型最好賣,這類產品成功擄獲首購族、置產族的芳心,銷售狀況不差。其他如「左岸」系列、以及「冠德大境」具品牌力的中、大坪數案,銷售亦開出紅盤。

隨著捷運環狀線施工進度持續推進,中和未來發展潛力似乎愈來愈強,業者捉緊這段時機推出新案也是合情合理,預期推案熱度短期間內不易冷卻。



桃園市中壢區 人口帶動需求 一字頭買氣佳
桃園市長鄭文燦上任後,市內社會福利制度好、補助多,例如生育補助就硬是把大台北給比下去。桃園塑造出一個社會福利優渥的環境,吸引外縣市人口流入,使桃園市人口數量快速增長,中壢就是人口數量明顯上揚的區域之一。

今年截至四月為止,中壢人口數量已逼近約三九點二萬人,較一○四年年底大增近二千人,更較一○三年年底暴增約一萬人。龐大的人口成長量,帶動當地住宅需求,使中壢成為桃園房市交易熱區之一。

中壢房市交易熱絡的另一個原因,是房價基期較低。以中壢市中心而言,較便宜的新建案只要二字頭就有,少數稍貴的建案則在三字頭,至於較便宜的地區,如內壢、龍岡、過嶺、南勢都還有一字頭新建案可選,買方負擔低。即使買間大樓三房,總價還不到千萬,一般雙薪家庭多負擔得起。

由於住宅需求量大,建商就卯足全力推案搶食市場大餅。據本刊估計,今年中壢新推案加重推案,加起來起碼超過二十五個,總銷金額逾二百六十億以上,稱為推案熱區一點也不為過。

隨著有感讓利的建案逐漸增加,中壢市況正在增溫當中,陸續有建案開出紅盤,下半年市況仍大有可為。


遇到好房子 下手就要快
從以上六個推案熱區來看,陸續出現熱銷案,而這些熱銷案銷售速度飛快,如果是猶豫再三的購屋者,可能又和好房子失之交臂。所以,看到喜歡的、價錢划算的房子,不妨大膽議價、出手買下去,以免又要痴痴的繼續等下去啦!

蔡志雄:想和房仲對招 先學買房8心法

買屋乃人生大事,除少數買賣雙方自行尋覓成交外,大多數均係透過街坊間隨處可見的仲介。但買賣雙方之間存在利益衝突,在台灣卻多由相同之仲介代理雙方,因此仲介難免試圖引導買方加價以促成交易,面對如此之情況,買方如何運用技巧,爭取合理之價格呢?

買屋8大心法

1、願者上鉤
欲購買房屋者可主動與多家仲介聯繫告知設定物件之條件、屋況、價格,一旦有大致符合條件之物件,仲介會主動告知,買方可增加選擇之機會。

2、大海撈針
透過網路上各大房仲及售屋網站,尋找適合自己設定條件之物件。但仲介通常拿到新物件會先行聯絡客戶名單,未能成交才會將物件放上網路,因此還是以第1心法優先。

3、望聞問切
當有符合設定條件之物件,先行透過網路查詢是否有凶宅、輻射屋的相關新聞,亦可透過網路地圖瞭解週邊環境,有無嫌惡設施,並且利用實地看屋之機會,確認物件有無漏水、壁癌、傾斜等瑕疵。

4、隱善揚惡
想要談到好價錢,可以隱藏房屋之優點,刻意強調房屋之缺點藉此來殺價。當然,可以購買並接受其瑕疵類型之房屋見仁見智,例如輻射屋、傾斜屋有損害生命、健康之虞,不建議購買,至於房屋老舊、輕微漏水或採光、方位等瑕疵因素可以做為殺價之依據。

5、趁人之危
實地看屋時可以向房仲或前屋主多方探詢並瞭解其售屋之因素,而所謂移民出國的理由,通常為行銷手法不可輕信,至於前屋主若為婚姻或合夥拆夥而分產,表示賣方急於脫手,可以藉此減少出價。

6、先單後總
殺價時先殺單價,例如1坪35萬殺價30萬,如得出總價為1250萬再去尾數,變為1200萬。

7、欲拒還迎
要向賣方表示其實也不急著買房子,但買到會好好照顧房子,至於目前出的價買不到也不強求,並不是只有這1間房子可以買,就祝福其他幸運的買方。

8、堅持底價
買房除了頭期款耗費大筆積蓄外,之後房屋貸款期間長達20年甚至30年,且繳納本息牽涉之利率,日後也有調升的可能。買方原預估之房價必須考量自身經濟能力有所堅持,切忌一時衝動隨意加價,以免日後升息而遭法拍斷頭。

【地產專欄】蔡志雄:引導空屋出租一定要做3件事

新政府上台了,將規畫在8年內完成20萬戶社會住宅,其中約60%採新建,約20%採容積獎勵,約20%鼓勵市場上的空屋出租。鼓勵空屋出租,除了可以避免資源浪費,也不用像新建必須付出鉅額建築成本,實為一舉二得。

有鑑於過去愛心房東平台過於理想化,以致成效不彰,引導空屋出租,要有更務實的做法。

第1:政府出面當二房東
社會住宅必須提供相當比例給弱勢居住者,但是一般房東通常會考量房客經濟能力,寧可放棄優惠補助,也不願意承擔房客不付租金之風險,因此不如由政府出面承租,再將房屋提供出租擔任二房東。

由政府承租既沒有欠租的風險,也相較一般人更有調降租金的優勢,如以市價85折的租金承租,自然可以用較低租金提供給需用社會住宅的人士。

第2:推廣房屋損失保險
屋主寧願留著空屋也不願意將房屋出租的原因,其中有許多人是因為擔心房屋遭房客破壞,甚至房客在房子裡輕生,使房屋變成凶宅而面臨高額的跌價損失。

是可以透過保險將損害降低,既有穩定租金收入,風險又可控制,自然可以鼓勵屋主願意將房屋釋出提供出租。

目前市面上只有少數凶宅險,政府應利用社會住宅大量的優勢,鼓勵保險業者提供更多樣,更優惠之選擇。

第3:大量採購家具優惠
目前坊間的租賃模式,以需用社會住宅絕大多數為單身或2人共同居住之房型而言,多為房東提供家具,尤其社會住宅僅能居住一定年限,假如由房客自行購買家具,一旦到期必須搬遷、轉售或丟棄,甚為不便。

既然有大量社會住宅,應由政府統一購置家具,運用數量上的優勢爭取優惠的價格,讓居住社會住宅,同樣搬遷進出通通只要一卡皮箱,快速方便又省錢。

推廣空屋釋出作為社會住宅,不能只是淪為口號,要追求房東、房客雙贏,同時站在房東與房客的角度去設想,自然會成功。

如何申請房屋增貸或二胎

【問題一】增貸和二胎如何申請,增貸和二胎各是什麼?
【答:】
洪慧純指出,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金,例如3年前,小陳將房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的情況良好、小陳在這3年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的80萬元借貸出來。

而所謂的二胎,簡單來說,指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,例如小黑有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小黑把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款,另外再拿同一間房子,再向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。

民眾如果有申請二胎的需求,可以依照各銀行規定,以房屋做為擔保品,向原申請銀行以外的行庫申請二胎。因為房屋二胎提供了不動產,也就是房屋當作抵押品,所以在辦理信用貸款時,需要的工作證明、財力證明等資料核准,會比申請一般貸款來的容易。洪慧純表示,申辦二胎房貸時,應檢附文件包括身分證影本、土建物權狀、第一順位房貸近半年繳息狀況,以及收入證明或往來存摺等文件資料。

民眾申請二胎時,除了須考量5~18%不等的利息,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,這些費用視各銀行規定,而有所不同。例如有些銀行承做的第二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元。

【問題二】房屋二胎還是房屋增貸好?
【答:】
洪慧純表示,以上述的例子來看,小黑把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請一筆房屋,如果很不幸地,小黑在未來欠債,或是因為個人的財務問題無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,小黑一開始申請的A銀行,可以先獲得房屋法拍的償還金額,假使法拍後的金額比B銀行借給小黑的錢少,那B銀行就必須承擔帳款難以回收的問題。

正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算。

而如果小黑利用房貸增貸的話,等於是和銀行重新立定新的房貸契約,小黑必須同時負擔2個房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。

【問題三】房屋貸款增貸資格條件
【答:】
台北富邦銀行房貸部經理洪慧純表示,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。

各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款。

【問題四】房屋增貸是要如何申辦?
【答:】
洪慧純表示,民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。

【問題五】房屋增貸的可能性(機率)
【答:】
洪慧純表示,購屋族想申請房貸增貸,通常可能會遇到幾個問題,造成增貸空間不夠,例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良,或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

【問題六】房屋增貸利率多少?
【答:】
洪慧純表示,房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,利率以重新立約的情況而定。

一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相同的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。

【問題七】增貸、轉貸有手續費嗎?
【答:】
洪慧純表示,同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,此外如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額必須由由貸款人自行吸收,但是,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。

如果民眾因為原銀行核准的增貸金額不足夠,或許可以考慮向其他家銀行申請轉貸,如果申請轉貸的話,新的銀行一樣會重新啟動估價,但要注意的是,轉貸時應該要負擔部分成本,包括塗銷費用、違約金、代書費用等費用,大約為1萬5000元左右。

【問題八】信用不良如何房屋轉增貸?
【答:】
中信房屋行銷企劃研究室經理江龍名表示,銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。

因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。

【問題九】房屋增貸與保證人問題
【答:】
以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。江龍名表示,銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。

但如何才能證明擔保價值足夠呢?江龍名表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。

【問題十】辦理房屋增貸的時間要多久
【答:】
江龍名表示,如果民眾要申請房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天;如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫需要用錢,可以主動跟銀行連絡,了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了,讓銀行近快核發貸款,舒緩資金壓力。

【問題十一】房屋貸款是否需要辦二胎房貸
【答:】
江龍名表示,如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等。

但因為二胎房貸利率偏高,如果民眾資金需求不大,又是有固定收入的上班族,只要信用良好、還款紀錄佳,也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。

而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。

2016年6月13日 星期一

看壞台灣房市 吳淡如宜蘭民宿折價求售

知名作家吳淡如,向來很會投資理財,幾年前她在宜蘭買地,蓋民宿、開餐廳,不過最近她開始不看好台灣房地產市場,決定把其中1間民宿以2500萬元折價出售,計畫到國外投資。不過房仲業者表示,從過年到現在,整體成交和看房率,上升20%~30%,整體房市還很樂觀。

3層樓高的民宿,矗立在草地間,一樓還漆成粉藍色,塑造海洋風,知名作家吳淡如經營的「粉藍屋」,走進門看,好溫馨,實在適合闔家光臨。

除了佔地350坪的粉藍屋,吳淡如還有其他3間民宿,以及1家餐廳,全數加總,市價可能破億元。不過,近來她不看好台灣房地產市場,傳出她決定將名下的粉藍屋以2500萬元出售,而且還認為不一定賣得出去。

民宿管理員喬經緯:「之前是有聽仲介在講,詳細的情況不太清楚。」

民眾:「就覺得整體感覺都不錯啊,民宿系列整體感覺都不錯。」

民眾:「(這邊的環境怎麼樣?),不錯啊!很好啊!會覺得有點可惜嗎?看個人經驗吧。」

面對民宿林立,競爭激烈,雖然吳淡如已經退出經營團隊,但縣府從2016年5月起,開始針對農地未做農業使用者,課1~3倍的房屋稅,加上預期在越南及馬來西亞等地置產,可能更有賺頭,讓吳淡如決定轉移資金。

房仲業者呂柏凱:「我們會比較認為是單一個案的狀態,整體宜蘭雖然價格上面沒有持續,一直很明顯的上升,可是交易量確實大概從過年的這段期間,一直到現在我們交易量成長滿多的。」

但房仲認為,宜蘭房市還算樂觀,除了交易量和看房率,從過年到現在,和同期相比成長了20%~30%,就連成交價格,也沒有往下降,認為吳淡如只是單一個案,民眾不用太恐慌。
(民視新聞黃富溢宜蘭報導)

建商祭破盤價 引領房市風騷

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
後520時代,牽動房市的變數,回歸基本面,在投資客幾乎全面撤守房市之際,已進入「有價就沒量,有量就沒價」的兩極化局面,尤其建商已深諳房價要「謙卑、謙卑、再謙卑」才是王道,頻頻祭出「破盤價」,據調查顯示,今年初以來幾個「秒殺」新案幾乎都比區域均價低個7%至37%不等;接下來,下半年可望由「1字頭」房價接棒,引領下半年房市風騷。

今年1月總統選舉落幕、3月底央行宣布解除房市限貸令,接著520新任總統也完成交接,若本(6)月央行理監事會議確定不升息、甚至有可能降息,那麼預期上半年房市變數則可望消除,剩下經濟景氣、兩岸關係;連月來看屋人潮陸續回籠後,房市也出現久違的「秒殺」熱銷案,為房市注入一波波如沐春風。

根據調查,今年初以來的熱銷指標案,實際成交價已比開價「讓利」約1∼2成,而比起該區域平均房價,更出現7%到37%不等的「讓利」空間,毋怪乎衝出「有量就沒價」的銷售佳績。

以台北市中正區狂銷案「太平洋之森」來說,每坪成交約70∼75萬元的「破盤價」,比區域每坪均價111.5萬元,便宜37%,因此32天就銷售一空。

南港新成屋案「謙閤」最近開價,大膽喊出77坪3,998萬元的廣告價,平均每坪51.9萬元,不但比預售當初開價78萬元「讓利」不少,也大約是現在南港區域均價70.3萬元,僅26%,頗具吸引力。

忠泰建設大安區的「秒殺」案「忠泰鳳磐」,每坪比大安區均價132.5萬元「親切」許多,約120萬元,大概比區內便宜9%以上,因此也掀起搶購潮。

另外基隆興富發建設和白天鵝建設合作開發的基隆「信義城」,在農曆年後以「1字頭」房價、每坪約19.2萬元的合宜價,掀起狂銷熱潮,迅速把總銷30億元的大案clean之後,「1字頭」似乎成為順銷密碼。

據悉,6月進場、第3季正式公開的麗寶集團百億大案「微笑台北」,也已掛出帆布廣告,規畫31∼63坪的2∼4房產品,可能也會開出「1字頭」拼票房。

住展雜誌企研室經理何世昌表示,北台灣房價跌幅逐月縮小中,雖房價守住了,但卻形成「有價沒量,有量沒價」的特殊現象。只要價格降到買方滿足點,毫無意外變成熱銷案,平均銷售期不到2個月就完銷。這就是「有量沒價」,成交價格並不高,但成交卻相當熱絡。總之,現在房市的「價」、「量」,業者只能擇其一,魚與熊掌無法兼得。

拉買氣 興富發、京城殺很大

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
為了迎接不再觀望的回籠客,重返房市,建商賣房「殺很大」!興富發建設最近祭出「10%自備款即可交屋」,衝刺台中市大案「赫里翁臻愛」,京城建設更是「阿沙力」砸下大手筆,針對「京城凱悅」新豪宅,推出「買房送千萬遊艇」的豪氣大禮,促銷新屋手法愈來愈養眼。

興富發建設副總經理廖昭雄表示,興富發全台都還有一些待售新成屋,只要客戶願意出價,一切都「好談」;最近台中七期指標新案「赫里翁臻愛」,由於只剩下零星戶別,因此打出2房總價688萬元起、3房總價998萬元起,且為配合央行降息,貼心的推出「10%自備即可交屋」專案,針對限量戶別推出優惠付款方式。

南台灣建築業的「南霸天」京城建設,目前新落成的豪宅大戶「京城凱悅」,有115、168、230坪,每坪開價28∼52萬元不等。由於總價自3千多萬至1億多元不等,屬於頂級客源,因此最近豪氣推出「買京城凱悅送千萬遊艇」的專案,大手筆犒賞客戶。

京城表示,由於採取實價來銷售,買豪宅送遊艇的專案,會透過選購不同坪數格局,分別贈送價值500∼1000萬元不同等級的遊艇,另外客戶有需求的話,也可折現。

另外,桃園南崁的益騏建設「極上.寓」,也是「殺」很大,最近祭出「2年住免錢」專案,下了重口味;據悉,該案打出3房37坪總價998萬元,只要買方客戶向貸款銀行申請寬限期,那麼建商將代付前2年貸款的利息,以減輕首購族的負擔。

至於新潤建設在礁溪的「峰礁溪」,最近也推出「包租2年總價688萬元起」,主打15∼30坪的戶別,贈送全套裝潢;最近天氣熱爆,也提供賞屋客戶吃霜淇淋。

陸3大建商 今年銷售破千億人幣


旺報【記者戴慧瑀╱綜合報導】
受一、二線房市回暖帶動,大陸建商已提前交出2016年上半年亮眼成績單。

截至5月為止,萬科、恆大地產和碧桂園3家先後宣布年度銷售金額已突破千億(人民幣,下同)大關,預計全年有望創下歷史新高。

大陸房市今年以來強勢回暖,在北上廣深等一、二線城市領跑下,全大陸房地產交易量可觀。根據中原地產研究部最新統計顯示,目前已經公布銷售業績的21家上市建商,5月單月銷售總額達1743.82億,今年前5月銷售額總達6847.70億,比去年同期上漲83.8%。

特別是萬科、恆大地產和碧桂園3家龍頭地產開發商,今年至今銷售金額突破千億大關,已經達到2015年度的一半。數據顯示,今年前5月3家合約銷售金額依序為1476.7億、1104.4億和1000億,年度目標達成率分別為55.2%、49.2%和59.5%。如果下半年房市表現依然強勁,市場人士預計有望創下歷史新高,銷售金額上看3000億。

根據《第一財經日報》報導,從多家建商銷售情況來看,除了一線城市最為突出,二、三線城市也取得亮眼成績。

例如深耕二、三線城市的房地產開發商雅居樂,今年前5月銷售金額為216.5億元,年增42.9%,金額雖遠不及龍頭企業,但按其今年度設定的460億銷售目標來看,至今也已經達成了47%。

按照往年慣例,在9月進入旺季以前,建商上半年年度銷售目標達成率僅3至4成。但2016年上半年還沒過去,多家建商目標達成率已經超過或逼近5成,是歷年來相當罕見的情況。

房租貴森森北上深漂族最苦

旺報【記者戴慧瑀╱綜合報導】
近2年,大陸各地房價持續飆漲,租金跟著變貴,讓許多在大城市工作的「漂族」喘不過氣。最近有陸媒調查42座主要城市平均房租,北京、上海穩居全大陸最貴前兩名。其中,想要在北京租一間100平方公尺(約30坪)的房子,每個月得花超過7000元(人民幣,下同)約合3.5萬新台幣。

大陸居大不易,「買不起房,也租不起房」已是年輕人最現實的問題。《第一財經日報》調查發現,42個主要城市中,房租最貴的前10大城市均位於東部沿海地區,且是外來打工族集中的一、二線城市。北京、上海跟深圳三大一線城市領跑全大陸,漲幅均超過10%。

比台北信義區貴
數據顯示,目前北京每平方公尺月租平均為71.24元。也就是說,想要在北京租一間100平方公尺的房子,換算每坪為30.25坪,每月約合為3.5萬新台幣,與台北市信義區、大安區的同坪數平均月租相較,還要更高。根據內政部不動產資訊平台,截至6月,近1年來台北市信義區、大安區30坪左右的公寓(5樓含以下無電梯),實際租金行情分別為每月2.5萬跟3.2萬新台幣。

上海和深圳則緊追在後,每平方公尺月租平均分別為66.34元和66.25。在北上深之後,排行第4名的廣州每平方公尺月租立刻掉到44.47元,相差超過20元,顯見差距之大。

不過,從房屋租售比來看,大陸各地房租顯然追不上高房價的步伐。又以廈門最慘,房租租售比高達1:756,房東平均要出租63年才能回本;而近來房價領漲全大陸的深圳,也不遑多讓,房租租售比達1:740,平均要62年才能回本。

所謂的房屋租售比,是指房屋每平方公尺(或每坪)月租金與每平方公尺(或每坪)房價的比值,用來衡量一地房地產運行狀況,按照國際標準,一般警戒線通常為1:300至1:200。

陸租屋商機上看5兆
房價、房租太貴,引來民眾抱怨連連,埋下新的社會風險。對此,大陸國務院決定出手,國務院總理李克強5月在國務院常務會議中拍板,接下來將發展住房租賃市場,從房源、公租房貸補貼、稅收優惠及市場規範等著手,鼓勵租屋市場發展。根據地產人士初步計算,租屋商機至少上看1兆(約合5兆新台幣)。

2016年6月6日 星期一

首購族進場 青安貸款4月增157億

工商時報【朱漢崙╱台北報導】
財政部青年安心成家優惠房貸相關統計反映首購族進場買氣增溫,財政部統計顯示,青安貸款新承作案量為157億元,創下近半年單月次高紀錄,顯示投資客退場之後,取而代之的是首購自住客進場,且平價屋的買氣已明顯回籠。

銀行主管表示,青安貸款首購族,一般會買的房屋,多半總價在2,000萬元以內,自從去年財政部實施房地合一稅制後,投資客退場,加上景氣不佳,有不少原本在「2」字頭以上的房屋,降價100、200萬元後變成1字頭,這類相對總價較低的房屋,也帶動首購族的購屋意願。

再者,央行降息後,現在青安房貸的前2年利率僅1.51%,即使第3年起的利率也僅1.8%,對首購族具高度吸引力,財政部在4月底的青安貸款統計已先行反應此現象。

根據財政部對於4月底的青安房貸的統計量,青安房貸4月底的撥貸累計餘額已有7,258億元,若和3月底的撥貸累計金額7,101億元相較,等於4月當月就新增了157億元,及新增3,183名撥貸戶,若比起3月當月撥貸戶數2,608戶,等於4月增加了超過570名的青安房貸戶。

另一方面,行庫主管也補充,事實上林口合宜住宅及浮洲合宜住宅的交屋、貸款「也正好從3、4月開始進行」,由於也有相當的合宜住宅首購族採取青安專案貸款,但這部分首購族其實是打從2、3年前就已訂好購屋合約,因此不能算是新增成交量。

行庫主管因而指出,首購族的買氣是否可一路穩定上揚,還要等1、2個月的時間繼續觀察,6月之後應會更明朗。

財政部統計顯示,今年4月新承作青安優惠房貸案量,僅次於去年12月的房地合一稅上路前因趕末班車潮所推升的貸款量。由於當時售屋者基於避稅考量,房市有相當的議價空間,也因而帶動成交量,這也反映在財政部的青安貸款統計,去年12月比起11月,當月新增約174億元的青安房貸承作量。

財政部從民國100年12月開始推動青年安心成家優惠房貸,之後由於首購族迴響大,因此數度展延執行期間,包括去年已再度由政院核定,將展延執行期間到今年底,是否延長,財政部將在今年第4季研議後報政院決定,公股金融圈預期,新政府續辦該優惠房貸的可能性高。

北市A辦 再現每坪 破百萬


工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
台北市A級辦公室的成交行情,儼然已正式跨進每坪「百萬元大關」時代,最新成交的台北市信義路四段「世紀金融廣場」大樓,每坪行情超過110萬元,目前已登錄實價、尚未揭露。
房地產業者分析,投資人最青睞的A辦價值,是每年享有優於豪宅的租金報酬率,達2.1∼2.4%,因此,一有釋出,買盤就持續卡位。

宏大國際資產總經理陳益盛昨(3)日表示,台北市A辦大樓已正式跨越每坪百萬行情的時代,去年信義計畫區「統一國際大樓」,以每坪152萬元成交,4月份信義路四段「世紀金融廣場」又以每坪110萬元,拍板成交,尚未正式完成實價登錄並揭露。這顯示,台北市A辦是物以稀為貴。

據宏大不動產估價師事務所的市調資料顯示,台北市A辦每月租金行情可達每坪2,000元∼3,200元不等,租金報酬率可達2.1∼2.4%,遠高於豪宅的平均租金報酬率約1%。所以,近年來也有不少的投資型買家陸續進場置產,取其優於定存利率,且相對穩定的投報率。

宏大國際資產調查顯示,台北市5大行政區商辦大樓的量體,大約有近500棟帷幕辦公大樓,扣除壽險業持有只租不售的A辦大樓之外,行情價每坪百萬元等級的商辦,不超過20棟。
陳益盛表示,台北市區的帷幕辦公大樓,除壽險業持有的之外,絕大多數都為B辦等級,因此A辦級的辦公大樓,若有釋出訊息,往往立刻吸引企業主上門。但也因物件稀有,賣方往往是以惜售的心態、待價而沽在看待,因此不乏寧願空置、也不願出售或出租的個案。

陳益盛分析,一旦A辦大樓有釋出機會時,商仲經紀人一定是磨拳擦掌,爭相幫自己買方下意向書,以求獲得第一順位成交。尤其是,如果賣方有合理的價格認知,往往會超出預期的,在短短幾天之內,就快速成交。


陳益盛表示,國內中小企業對於自用型商辦,多選擇購置性價比較高的B辦;但對於一些經營較高單價商品的企業,則考量企業形象、貴賓經常來訪、或人才招募等因素,會選擇價格較高的A辦。目前A辦雖然已站上每坪100萬元大關,但相對於每坪動輒200萬元的信義區、大安區豪宅,仍擁有價格相對實惠的優勢。

三重青年社宅租金優惠





新北市政府於日昨邀請新北市議會三審及三蘆地區議員參訪三重青年社宅案,議員們對於青年住宅施工品質及環境規劃均表示肯定。

有關李坤城議員在臉書上發表參觀感想,並談到有關租金部分,有民眾留言誤以為租金是每坪一一○○元,城鄉發展局特別澄清說明如下:有關本案租金部分,市府絕對會基於市民權益爭取最大的租金優惠,市長並於專案報告中承諾,本案租金皆比市價優惠,一般戶將低於八折、優先戶將低於六四折。

民眾在李議員臉書上留言租金每坪一一○○元,是指市面租屋網三重區新建建築物租金(含管理費)行情,並非青年住宅租金。青年住宅租金目前委由不動產估價師辦理估價作業,尚未定案,新北市府一定爭取市民權益,訂定合理租金。

一般青年戶租金至少是市價八折以下,特殊身分租金至少是市價六四折以下。租金定案後將會在第一時間公告讓民眾知悉,並於工程驗收完成後,正式受理申請,為避免市民的誤解,特此澄清。

關於英國房市 你必須知道的二三事

對海外投資人來說,倫敦房地產可能是個資金避風港,但它已遭許多分析師警告,其價格將面臨直線下滑。
然而,由於市場的雜音實在太多,《CNBC》幫你整理一些關於倫敦房市的二三事。

房市下滑
的確倫敦房市正在滑落,但這多反應在交易量的下滑,而不是降價。在許多案件改在印花稅改變4月1日上路前完成,因此銷售的下滑是可以預期的。
一個疑慮是焦急的賣家及房仲開始大砍價格,造成下行漩渦。不過,現有庫存的銷售比新成屋還好,一個原因,在於房價可付擔性的低落─這是倫敦普遍的問題,但某些區域更為嚴重。
根據勞埃德銀行房市經濟學家Martin Ellis指出,倫敦是英國唯一一個地方房貸高於拿回家的收入的歷史平均。

高價區的痛楚
就倫敦市中心來說,高價房產持續承壓。的確幾年前的放緩已轉換成價格的滑落。而近來的市況發展,只讓國際買家離去。全球經濟的疲軟、外匯的走勢,再加上對於不住在房產者的政策的緊縮,造成了這股趨勢。
近於一半的調查顯示,英國政府打擊貪污、增加房產所有權透明度的努力,將讓英國房產對於國際買家的吸引力降低。

脫歐的問題
分析師認為,脫歐對房價會有不良的影響。如果留在歐盟的陣營只贏一些,這也會為未來帶來不確定性

史上最難賣捷運宅 臨沂帝國最後1戶 恐8度流標

工商時報【方明╱台北報導】
北市忠孝新生站捷運宅「臨沂帝國」4樓最後1戶,北市捷運局日前再度公告標售,底價6,823萬元,為此標售戶自2014年首度流標後,第8度公開標售。雖捷運局將底價大降千萬元,但今年5月還是流標,該案可說是目前捷運宅標售案中「最難賣的1戶」。

近年來房市不景氣,連帶捷運宅標售案也淪為票房毒藥,今年多數皆以流標作收,其中「臨沂帝國」2014年6戶標售,5戶順利標出後,僅剩的4樓最後1戶,總價為7,825萬元,因房市不佳,一直乏人問津。今年5月23日標售底價已降至6,823萬元,但仍流標,目前正進行第8度標售。

此外,「美河市」今年4月標售80戶,僅標出5戶,預計6月再度標售;「碧潭有約」13戶、「北方之星」31戶,更是自2014年流標後,近2年來皆標不出去。

東森房屋研究中心副理于靜芳分析,「臨沂帝國」位處板南、新蘆雙捷運交會點,坪數在62∼65坪之間,2014年捷運局標售6戶,有5戶順利標脫,標脫單價每坪120∼135萬元,曾創下捷運宅標售新高價。

于靜芳指出,「臨沂帝國」社區周邊中古屋行情每坪80∼90萬元,此戶修正至每坪約百萬初,極具吸引力,但位4樓、總價過高是物件的致命傷,加以現今自住市場以低總、低單產品為買盤,也讓目前捷運宅標售的大坪數產品失去吸引力。今年捷運宅標售狀況多冷清,估計「臨沂帝國」最後1戶仍可能再度以流標收場,而捷運局預計6月後再釋出「美河市」75戶、「南方之星」54戶,同樣也面臨著極大考驗。

住商不動產企研室主任徐佳鑫表示,目前捷運宅標售案最大致命傷在於鑑價沒有彈性,因捷運局不缺錢、也沒有急售的壓力及法源,為避免外界有「賤賣」的質疑,因此捷運宅標售價格與市價相當,在房市多頭時有可能相對便宜,但房市走空之際,投資人現買現套,甚至買方還可到房仲挑選更便宜斷頭殺出的物件,捷運宅標售難逃流標的命運。