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2017年3月27日 星期一

房屋增貸 利率比二胎優

【廖育萱╱台北報導】
民眾若背有房貸但又需要資金周轉,可考慮將貸款中的房子和原銀行增貸,或向另一銀行申請貸款,意即二胎房貸。專家建議,若房屋增值且 個人信用良好,增貸的利率與成數較二胎房貸優惠;二胎房貸較適合信用狀況稍差,且有短期資金需求的族群,但上述2種方法皆須留意額外的帳款費用。

許多民眾都會遇到資金周轉問題,地政士黃俊琮表示,若考慮向銀行申請增貸,還款紀錄良好的人,可得到的增貸利率和還款年限,和一般型房貸差不多,而二胎房貸因銀行求償順位排第2位,評估上準則較高,包括還款人是否有固定收入,鑑價品是否會增值等,都會影響二胎房貸的申請。

信貸利率恐不優惠

以大眾銀行二胎房貸為 例,貸款額度最高300萬元,貸款成數最高9成,利率6.58%起,適合房貸綁約中無法轉貸或原銀行不願增貸之客戶。

大眾銀行發言人張寒青表示,假設房屋 鑑價後為1000萬元,最高可貸900萬元,但若第1順位的銀行還有500萬元尚未清償,實際可以貸款金額則為400萬元。張寒青提醒,有些須周轉的民眾 會選擇信用貸款,但其利率不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。

額外費用部分,黃俊琮補充,增貸或是二胎房貸都會收取帳款費,約3000~5000元不等,另外還有估價費、代書費等,零零散散的行政作業費加起來須花費1~2萬元,民眾須多注意。

二胎房貸 還款3~7年無寬限期

洪安怡╱台北報導】對於有資金需求的民眾,將貸款中的房屋再找另1 間行庫申請二胎貸款,也是籌措資金的選項之一。相較無擔保品的信用貸款而言,二胎貸款額度較寬鬆,利率也較低,但還款時間短,大多3~7年,且無寬限期, 無法使用房貸的優惠方案,對於撥款行庫而言,風險較高,目前僅台新銀行等少數銀行有承作。

民眾購屋辦理貸款時,將房屋抵押給撥款行庫作為擔保,此時,房屋的債權人為該借款銀行。但民眾若覺得借款金額不足,有些人會選擇將該屋再做抵押借款,該屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸,以此類推,若還有第3順位債權人,則為三胎,但情況少見。 

本息攤還 利率比一般高

選 擇辦理二胎房貸,一般都是有資金上的需求,假使借款人希望能有600萬元的貸款,但放款銀行A只撥款500萬元,借款人可選擇和銀行A商談,重做契約,改 為600萬元的額度;或是以二胎的形式再設定1份100萬元的契約。二胎房貸債權人可以是個人或行庫,若銀行A不願意承作,民眾可找其它銀行承作二胎。

假 若借款人發生財務困無法順利還款,第1順位債權人銀行A擁有優先法拍該屋的資格,使得第2順位債權人要用其它方式取得資產,對於第2順位債權人而言風險較 大,故一般行庫較少承作,現階段僅台新銀行等少數銀行有此業務。如台新銀行的「二順位房貸」,提供4.45~18%的利率,貸款額度最高可達300萬元, 貸款期限最長10年。 


十大不動產董事長黃新美表示,二胎房貸為本息攤還,利率比一般房貸高,攤還時間多3~7年,也比一般房貸的攤還時間短,且無寬限期,缺點不少。

但相對信用貸款的高利率與借款額度限制,有抵押品的二胎房貸申請較容易,利率也較低。


信義地政士聯合事務所專案經理林以德則提醒,二胎可能會被歸類為消費型貸款而非房屋貸款,隔年申報綜所稅時,將無法以房貸的科目抵稅,損失部分權益。 

北市老屋交易量減3成 中山文山掉最多

(中央社記者潘智義台北27日電)住商機構企劃研究室依據台北市實價登錄資料,統計屋齡30年以上的交易數量發現,台北市從2014年到2016年老屋交易量掉了30.4%,其中中山區和文山區則高達近4成。

住商機構指出,總統蔡英文自去年就任後,中央及地方政府都把老屋重建視為重要政策,危老條例初審通過後,高房價、老屋多的台北市被視為極具重建效益的都會區。

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,由於整體市場盤整,台北市老屋也受大盤影響,整體量縮3成,此外,30年以上老屋在目前政策導向下, 雖然看似具翻身鍍金的價值,但過往都更整合宛如漫漫長路,民眾對老屋重建普遍信心度不足。

郎美囡說,老屋雖然價格低,不過屋齡30 年以上大多為公寓,缺乏社區管理機制, 屋主需面對日後修繕維護問題,老屋日漸缺乏吸引力。

新案多、選擇多,中山、文山老屋遭擠壓,綜觀台北市各行政區老屋交易量變化,以中山區及文山區降幅最大,中山區降幅39.1%、文山區降幅38.7%。

郎美囡表示,中山區雖然老屋存量大,但這幾年間推案量也大,買方在該中山區選擇多元,故老屋交易量跌近4成,而文山區近年也有許多新案,價格比其他行政區低,且文山區區域房價較低,都更效益較低,因此買老屋的意願更低。

至於內湖區的老屋交易量跌幅僅16.7%,郎美囡直言, 內湖由於重劃區、文湖線及內科帶動,新屋、大樓價格高, 若以同區考量,公寓具有較大的價格優勢,因此量跌幅度較淺。

危老條例火速通過,顯示政府企圖心,正義國宅動工後, 地段佳的老屋備受期待,住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,政府致力於老屋新陳代謝立意良善,不過初審條例明定,老屋重建需要土地或建築物所有權人全體 同意,從過往都更案例可觀察到,重建最難在於整合,動輒10幾年、20年的漫漫長路令人望之卻步,老屋的未來似乎仍是曖昧不明。

台中捷運綠線加持 房市漲多跌少

工商時報【曾麗芳╱台中報導】
台中捷運綠線明年即將試營運,捷運沿線各站周邊的房價表現令人矚目!住商機構指出,隨著大環境盤整,綠線沿線的房價走勢、漲跌互見。根據內政部實價登錄顯示,近2年有交易資料的16站中,有12站周邊房價微幅上揚或平盤,僅4站周邊房價下滑。

台中捷運綠線各站周邊房價,全線2016年平均單價16.6萬元、微漲約1.2%。住商不動產中區協理賴萬指出,2016年不動產市場交易冷淡、建商推案保守,而買方多持觀望態度且追求低單價、低總價物件。不過,捷運綠線沿線生活 機能佳,且未來捷運及轉乘配套能提供交通廣泛的便利性,而部分區域房價基期低,因此,即使整體房市下滑,預期沿線房價仍具支撐力。

綜觀台中捷運綠線沿線各站周邊房價,其中,以G16烏日站漲幅約達13.6%最多;跌最深的為G10a文心公園站,跌幅約12.1%。住商不動產台中高鐵加盟店東柯恒昌表示,烏日區為台中三大副都心之一,而烏日高鐵特定區為台中高鐵門戶,擁有國道1號、3號及74快速道路加持,對外交通相當便利。

不過,柯恒昌認為,目前烏日高鐵特定區生活機能尚不足,且區域房價高低不一。例如一般新成屋平均單價約在15至17萬元,唯「龍寶愉悅臻邸」、「敬業雲起」等知名建案,單價在20多萬至30萬元間,烏日站附近均價易受個案拉抬。此外,捷運綠線從G5到G12都沿著文心路發展,該區段沿線生活機能較為便利,但房價漲跌不一;其中,文心森林公園周邊跌幅達12.1%最多。

大家房屋台中大墩店東葉俞麟指出,文心森林公園周邊多為高級住宅,2年內新成屋每坪開價35萬元以上,中古屋約18至20萬元,許多屋主是在2年前 房價處於高點時購屋,面對現階段市場盤整,多數屋主惜售觀望,除非財務較緊迫的屋主才會拋售或平轉;而文心路沿線機能便利,G12麻滋埔站附近有大賣場、 公園綠地,且房價為7期一半,連續2年單價維持在「2」字頭。

賴萬表示,現階段房市仍持續盤整,觀察近年交通議題對房價拉抬效果有限,捷運通車也未必能帶來慶祝行情,除了開發階段已反應漲幅外,目前買方以自 住、自用為主,價格及生活機能是首要考量,且追價意願不高。不過,他也強調,捷運綠線明年通車在即,隨著沿線生活機能日趨完善,可望帶動新一波買氣。

房市漸加溫 自住客進場時機

中國時報【盧金足╱台中報導】
今年房市行情如何?台中市不動產代銷公會理事長謝坤成認為,今年房市價格不揚,但也不會再跌,剛性需求會出來,台灣房市漸加溫,大陸不只來取經,也與台灣合作跨海前進大陸,預期今年兩岸他的代銷案量上看500億元,台灣房地產的成功銷售模式,將會在大陸開拓新版圖。

「房市已從谷底翻身,投資客退場,正是自住客進場時機!」萬群地產總經理謝坤成表示,很多人對房地產還在觀望,但也因此投資市場不會在今年出現,房市價格不揚不跌,剛性需求會出來,這是市場最堅定的支撐點。

他鼓勵建築同業,房子蓋好,服務做好,讓消費者找到夢幻溫暖的家,最近他跨出台中市,到基隆開賣麗寶集團1200戶的建案,總銷130億,開出紅盤。

萬群地產名列全台代銷業前10大,代銷麗寶、太子、興富發、達麗、親家、允將、國雄等7家建商的新案,加上大陸河北省邯鄲市「環球中心」住宅代銷案,預計4月正式進場,目前兩岸代銷案量上看500億元。

謝坤成表示,20多年來培育10名建案銷售總監,這次派出5名銷售超級戰將,到大陸帶動50名當地業務員,運用台灣的房地產銷售服務模式,要以台灣經驗和打拚精神,在大陸開發新商機。

北市老屋沒人要 量價全走下坡

工商時報【方明╱台北報導】
國人買房喜新厭舊,儘管老屋重建為政府重要政策,但都更之路漫長,北市12個行政區屋齡30年以上的老屋交易全部量縮,從2014年到2016年老屋交易量減少逾3成、平均單價跌幅6.1%,交易量減少最多的在中山區、量縮近4成,房價跌幅較重的則是老舊公寓。
住商機構企研室依據台北市實價登錄資料,統計屋齡30年以上的交易數量發現,台北市從2014年到2016年老屋交易量掉了30.4%,觀察各行政 區老屋交易量變化,以中山區及文山區減少最多,分別量縮39.1%及38.7%;以往傳統的萬華、大同區,老屋交易量也下滑35%及25%。

在房價方面,30年老屋2014年每坪約57.8萬元,2016年平均單價來到54.3萬元、跌幅約6.1%,而在各類型產品表現上,又以老舊公寓跌幅最深、房價下修7.3%,住宅大樓則相對抗跌,微跌1.6%。

大家房屋企研室主任郎美囡分析,中山區雖然老屋存量多,但這幾年間推案量也大,買方在中山區選擇多元,因此老屋交易量跌近4成。而文山區近年也有許多新案,且區域房價較低,不具都更效益,因此買老屋的意願更低。

至於內湖區老屋交易量跌幅僅16.7%,郎美囡指出,內湖由於重劃區、文湖線及內科帶動,新屋、大樓價格高,若以同區考量,公寓具有較大的價格優勢,因此量縮幅度較小。

住商不動產企研室主任徐佳馨認為,「危老條例」初審通過後,高房價、老屋多的台北市被視為極具重建效益的都會區,不過初審條例明訂,老屋重建需要土 地或建築物所有權人全體同意;不論老屋重建或都市更新,最大癥結點在於整合,對於不同意戶的尊重及處理,目前尚無有力措施,因此對於政策推行,市場多為保 守觀望,也讓北市老屋身價面臨考驗。

住宅及不動產資訊系統 雲林建置完成

(中央社記者葉子綱雲林縣28日電)雲林縣政府整合地政、城鄉、工商、都市計劃等資訊,建置完成「住宅及不動產資訊系統」(e-land),提供查詢參考。

雲林縣政府建設處指出,內政部營建署補助住宅及不動產資訊建置計畫,建置以民眾需求為導向的「雲林縣住宅及不動產資訊網」(http://e-land.yunlin.gov.tw),有不動產空間查詢、市場行情、統計分析、法規資訊、地政資訊交易安全等功能。

建設處長蘇孔志指出,網站整合地政、城鄉、工商、都市計畫等資訊,結合地理資訊系統,提供地圖定位、多種圖形資訊與文字資料、多樣化住宅與不動產資訊查詢等服務。

使用者僅需利用「雲林縣住宅及不動產資訊系統」的單一系統平台,即可存取各類不動產相關資訊,做為不動產交易的參考及依循指標,透過資料庫的整併,提供住宅價格及住宅統計資訊,也有助使用者掌握住宅市場趨勢。

蘇孔志表示,雲林縣住宅及不動產資訊系統,提供民眾與公務機關統一的資訊查詢窗口與透明的市場交易資訊,降低住宅與不動產交易的風險,達成「健全住宅市場」目標。

2017年3月26日 星期日

工業住宅解套 建商︰公平何在?

即 便「工業住宅」翻身首例即將出現,不過,有建商認為此舉其實 只是「本末倒置」以及為既存事實解套的做法,多數工業土地都是先經過變更捐地與代金後,才得以興建住宅,反觀此案卻已是既成的「工業住宅」再回過頭走變更 土地使用分區,是相當奇怪的事情,而且都市計畫法台灣省施行細則第18條研擬刪除工業區內一般商業設施變相使用申請,對新的部分趨嚴,卻對既存事實放寬, 何來公平之有?


建商指出,該案只是補正作用,對於民眾已經購買、甚至入住的「工業住宅」其實沒有太大意義,就算民眾不變更也不太可能面臨被拆的命運,因此大大降低該案變更後帶來的效應,甚至直指形式上的意義大過於實質意義。


麗寶建設副總何昭宏指出,購買「工業住宅」首要面臨的是貸款成數不若住宅高,甚至可能只有5成,入住後還要面臨與自用住宅不同的水電費率,因此民眾必須要注意。

若已交屋 建商恐不買單


住 展雜誌企研室經理何世昌表示,此案算是為「工業住宅」違法性解套,但已銷售完畢、甚至已交屋到住戶手中的個案卻仍舊無解,因為推案建商不會回頭為住戶買 單。雖然中央欲修法嚴控工業住宅,把一般商業設施用途刪除,但工業住宅能否杜絕,還是要看地方政府態度,且未從發照源頭嚴格控管,問題還是不會改善。

房地合一稅將上路 全台委售暴跌3成5

房地合一稅剩不到2個月就要上路,但房價下修明顯,不少屋主寧可觀望,委售量暴跌;根據住商不動產統計10/1~11/8全台委售量,發現較上季同期7/7~8/8的委售量萎縮35.9%!
統計中,6都以台北市縮幅最大,達43.8%,其次是新北市衰退40.2%、高雄36.3%,而桃園也減少近35%,台南也縮減近3成,台中市則減少24.2%,為6都中衰退最少。

住 商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析,房地合一沒有日出條款,所以對大多數的屋主並無影響,近期價格表現不佳,加上政經紛擾,許多屋主寧可觀望,時至年底, 有奢侈稅問題的屋主應會等待明年,無奢侈稅壓力的屋主不急於一時,應是目前委售表現相對弱勢的主因。

此外,目前房仲業者也多將
重心放在成交議價,而非開發 屋主,也是委售量縮的因素。
而 觀察產品類型,北市委售大宗仍集中在2000萬以上中高總價,比重將近4成,特別是高總價住宅,在持有成本增加下,委售縮減逾46%;新北市在1500萬 以下的委售量共佔6成,委售縮減近4成,應和新重劃區賣壓浮現有很大的關係。而桃園以南各都會幾乎6成都集中在1000萬元的以下產品,衰減幅度達2~3 成。

徐佳馨指出,這些類型其實仍是市場上自用民眾想購屋的價格帶,此時出售比重仍居高水位,除與屋主想要力搏最後一波的壓力外,也顯見這幾年投資客主攻中低價的態勢。資料來源:網路蘋果日報-于靜芳資訊

華碩關渡買地 擬砸百億建辦公大樓

華碩董事會今天通過,向東森集團旗下房角石資產管理公司購買北投區關渡土地,預期加計建築工程後,總投資金額可能超過新台幣100億元。

華碩董事會通過以78.3億元購買華碩總公司附近約11400坪土地(包含好市多北投店土地),預計將興建辦公大樓及研發中心;加計建築工程後,總投資金額可能超過100億元。

華碩表示,因營運規模及台灣員工人數持續增加,原辦公大樓已不敷使用,已在北投關渡一帶承租多間辦公室;新辦公大樓興建完成後,將可改善員工工作環境及效率,租金費用並可望大幅減少,加計好市多北投店的租金收入後,預計每年約有3億元的收入效益。

華碩表示,公司願景是成為數位新時代最受尊崇的企業,以台灣為根基,經營全球品牌事業,將持續深耕台灣市場,並希望集結更多台灣的年輕優秀人才,共創未來。

三重青年宅開放申請 租金最低僅6200元起

為 了照顧來新北市打拼的青年朋友,全台首座BOT模式興辦的三重青年住宅,正式受理申請期間自8月15日(一)起至9月14日止,每一戶依不同房型配置有全 套家具家電。租金更是全面優惠,一般戶約市價8折以下;弱勢戶只要64折以下(最低6,200元起,最高不超過2萬元),讓離家奮鬥的年輕人,只要一只皮 箱即可入住。

新北市政府於102年推動全台首例三重中和BOT社會住宅,總計有1,143戶,已於今(105)年陸續完工。將分為3階段招租,首先開辦的三重大同南 段及大安段社會住宅共252戶,其中3房9戶、2房48戶及套房195戶,臨近公園、學校、生活便利,且距離捷運台北橋、菜寮站步行僅10分鐘以內,相當 適合在大台北打拼通勤的年輕人。

考量民眾經濟負擔能力,弱勢戶部分套房租金最低6,200元起,最高不超過1萬元,2房不超過1萬5,000元,3房不超過2萬元。而一般戶也低於市場行情8折以下,而且租金均已包含家具、家電及管理費,不用再擔心額外加價。

新北市城鄉發展局局長邱敬斌表示,開辦三重青年社會住宅,是新北市府實踐7,000戶社會住宅承諾的第一步,今年總共要推出1,143戶,像是下半年還有中和秀峰段、三重大同南段於年底前開辦,明年將陸續推出永和秀朗派出所等社會住宅。

首波三重青年住宅自8月15日至9月14日開放受理申請,民眾可至新北市政府1樓現場臨櫃辦理,或透過掛號郵寄提出申請,也可進入新北市政府城鄉發展局 官網查詢詳細辦法。另外,新北市府提供360度影片線上看屋(http://www.planning.ntpc.gov.tw/),不用出門就能掌握房 況,安心入住。

北市小套房虧最大 年跌2.37%

買小套房虧最慘!房仲業者最新統計,今年上半年與去年同期台北市中古屋房價,發現以「15坪以下」小套房平均年跌2.37%最多,尤其松山區與信義區跌逾1成。唯有「15至30坪」兩房產品,在房市黯淡情況下不跌反漲,年增1.51%,保值性最強。

住商不動產整理北市上半年各類型中古屋產品與去年同期比較,15坪以下小套房今年每坪平均單價69.77萬元,比去年71.46萬元掉了2.37%。

其次為「30至50坪」三房以上住宅,均價56.34萬元,小跌1.35%。「15至30坪」兩房產品反倒不受影響,均價65.04萬元,小漲1.51%。

細看12個行政區表現,小套房價格只有大同、南港、萬華與文山4個區沒有跌,其餘8區全面下修,松山區跌10.3%、信義區跌9.7%,分居一、二名。

住商不動產北市區經理錢思明分析,小套房有低總價優勢,向來為投資客所愛,但近年供給量增加不少,加上小坪數貸款不易,在這波不景氣中首先價格下修。至於15至30坪房屋反漲,除有總價不高優勢外,二房格局也較能滿足自用需求。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出,連過去很夯的「學區套房」現在也不行了,因房價高,漲不動,不少家長寧願讓小孩唸私立學校,也不再買此類套房。

永慶房產研發中心經理黃舒衛指出,從店頭銷售數據上看,「小套房被套最兇」,別說降1成,現在就算降更多,可能也成交不了,已成燙手山芋。他認為,一般住宅出租投報率有2%就算不錯,小套房單位投報率雖高,但總租金不高,扣掉管理費等,獲利有限,加上空置率高,風險很大。

參考中國時報王玉樹網路新聞資訊

什麼是二胎房貸

年關手頭緊!該辦二胎房貸嗎?什麼是二胎房貸?何謂二胎房貸,又適合那種族群呢?其指的是目前已有一順位房貸戶,利用同一間房子設定二順位抵押權來取得所需的資金。
台新銀行指出,相較於辦理信貸要有固定的薪資證明或扣繳憑單,計算月收入22倍,像是做生意的頭家、SOHO族、個人工作室、每月獎金收入沒有固定薪資的業務族群等,更適合辦理二胎。
◎補給站:申辦二胎房貸應檢附文件包括1.身分證影本2. 土建物權狀  3. 一順位房貸近半年繳息狀況4. 收入證明或往來存摺
【二胎利率知多少 最低5%起跳】
目前各家銀行的二胎房貸利率差距不小,大概介於4.55%-18%之間。
以台新銀來說,利率為4.55%起,但客戶條件不同,年化後利率最高達18.88%;而國泰世華二胎房貸,利率則是5.37%起,而且只開放給國泰世華銀或是國壽貸款戶,被非每個人都可以申貸。
除了利息成本之外,民眾還要注意會有房屋設定的費用,和可能會產生的代書費用。以台新為例,該行二順位房貸手續費為3,000元起跳,設定費用則約為每貸款50萬,收取600元。
表:主要辦理二胎銀行一覽

辦二胎之前 先考慮房貸增貸或信貸
二胎房貸利率偏高,許多人不免會問,那是不是辦信貸會比較划算呢?
銀行主管指出,有固定收入的上班族,只要信用良好,且資金需求不大,可多利用優惠的低利信貸方案。目前利率約3%~7%左右,貸款額度大概30~50萬元。
若民眾的所需額度較高,手中的房貸也按時繳款超過半年,可考慮先向原銀行申請增貸。
以1,000萬元房屋為例,鑑價後可貸款800萬元,要是已償還本金低於800萬元(已償還部份未超過房屋鑑價價值),即可辦理增貸,但最後貸款金額仍視房屋殘值而定,貸款利率會與原本條件相近,是較省息的方式。
台新銀行消金副總夏敏蘭則指出,如果欲借金額在數十萬間,與其找民間融資公司借,還不如審視自己手頭上不動產,一順位房貸若沒有增貸空間,用二胎房貸來取得資金也是種選擇方案。
簡單來說,想辦貸款,第一步就是評估資金需求的多寡,若金額不大,以信貸為佳;要是需求額度較大,或是個人無法提供固定薪資證明,在欠缺增貸空間的狀況之下,申請二胎房貸比較適合。
夏敏蘭提醒,民眾尋求周轉金,最好多方探聽各家的貸款產品及條件,並請平時往來的銀行來分析,看看哪一種貸款利率最低、還款方式較適合自己,多花點時間做功課,才不會吃虧。 精實新聞 記者 王怡茹 報導

2017年3月24日 星期五

房屋二胎自住與投資大不同

房屋二胎自住與投資大不同

房屋二胎自住客和房地產投資者最不一樣的地方是,自住客會在所需條件已經完備了,才會開始選購房屋、住進去,因為要求的是生活機能與方便性,而房地產投資者卻會在所需條件正在形成時,便開始物色與交易。

1投資房地產要做的功課
在正式開始投資之前,建議最好先找對老師、上課進修,學習老師們的投資手法與經驗,最後就是提起勇氣下手,離開自己太主觀、太熟悉的地區,客觀的開始投資。

太熟悉而反會遲疑錯誤良機

房屋二胎我在課堂上告訴剛入門的房地產投資學員,一開始不要選擇自己居住的區域來投資。一個學員曾經這樣問我:「老師,投資房地產不是越熟悉、越知道底細越好嗎?什麼反而要離開太熟悉的地區?」

房 屋二胎這讓我想起自己曾經發生的慘痛經驗。記得學習投資房地產時,仲介曾帶我到住家附近的某一棟社區大樓看屋,屋主是一對老夫妻,開價一坪約三十多萬。 「這裡應該二十八或二十九萬就可成交!」仲介暗示。算了一下,這樣總價需要七百多萬元,若再加上裝潢費,我的預算好像不太夠,於是放棄購買。

房屋二胎沒想到,當我放棄後,這戶房子果真以每坪二十八萬元被人買走,一年之後我再去查當地市價,天啊!已經變成一坪三十八萬元的身價了。其實,這一戶房子的地理位置不錯,一來離我家近,二來離捷運站只要走路十五分鐘的路程,但是因為我是當地人,對於熟悉的地區反而難以下手,總覺得一坪二十八萬元好貴,再加上總價比我預期的高,於是完全沒有購買的興趣,結果就錯失了良機。

在 獨自看了兩、三百間房子的經驗之後,我終於瞭解自己的問題所在,停止自己看房練功。雖然看了這麼多間的房子,但是總覺得在看房子出價的過程中,似 乎缺少了一個實戰老師的教悔。於是我便改變方法,開始找尋有經驗的投資客、仲介來諮詢,讓他們來帶我入行,然後再運用老們們的想法、觀念,轉變成真正的投 資房地產者。

自備五十萬就能開始投資

房 屋二胎多人好奇,要成為一個房地產投資者,該準備多少基本資金才可以開   始「玩」?我認為至少需要五十萬至一百萬元之間的資金。如果是在新北市,自備款可能需要二百萬到三百萬之間,但在南部可能五十萬至一百萬就足夠,當然還有 其他更低的資金投資方式,就端看房地產投資者的經歷和手段了。這個第一桶金比你預期的少吧?不過真的是已經很夠用了。我曾在新竹科學園區附近買

了一間一百四十六萬元的房子,可能有人懷疑,這麼少的錢是買到什麼爛房子?
房屋二胎其實這房子還不錯,兩房兩廳一衛,而且還有電梯,離新竹科學園區只有十分鐘路程。至於為什麼能用一百多萬就買到此房?因為這是舊開發地區的房子,一般人可能會覺得這個地區舊舊的、沒有投資的價值,但事後證明當時我用一坪七萬買成,不到半年已經漲到一坪十多萬了。

上課找尋確定你的投資屬性

房屋二胎想 要開始往房地產投資者的路上前進,上課是一個好方法,因為房地產投資者有很多型態,以時間而言,有短線客、長線客、置產客;若以型態而言,又分為包租公、 資本利得(賺差價)、裝潢。就以我為例,我是比較屬於資本利得的長線房地產投資者,因為長線的資本利得最安全、最簡單,而且賺的最多。由於每個房地產投資 者的屬性不一樣、重點也不一樣,所以你若是想成為哪種的房地產投資者,就必須去吸取這類老師的經驗。

在 開始對投資房地產有興趣時,閱讀相關的專業書籍也是個好辦法,能讓你從中大約明瞭自己是想要成為哪一種房地產投資者,進而再選老檢精進與學習。房屋二胎其 次,離開熟悉的地方投資。因為在自己熟悉的地方,便會不敢買房子,就像是我從小住了三十幾年的區域,房價從六萬漲到現在五十萬,還是買不下手,永遠覺得它 在高點。

因為對住處附近太熟了,所以會考慮再三,變成不敢下手,就像是一開始我所舉的親身慘痛例子,如果不敢買,那麼這地區未來的漲幅就跟我無關,當然也無法賺錢了。房屋二胎離開熟悉的地方,除去主觀印象,才能客觀地分析,所以建議到外圍一點的地區去發展。

擁有老師的教導、知道自己要走的路之後,接下來完全就要靠自己了,一定要學習有勇氣下手!如果一直只是觀望、不敢下手,那麼房價未來的漲幅就只是在報章雜誌上的數據,而非在你的銀行帳戶裡,如此你也才能真正掛上「房地產資者」的名號。

房屋二胎先學習再投資

房屋二胎 
先學習再投資,你要用水管還是水桶賺錢?
你喜歡用勞力賺錢,還是用智慧賺錢?喜歡先學習再投資,還是先投資再學習?這些都是淺顯易懂的道理,但是偏偏很多人放不下眼前的小錢,以致於賺不到未來的大錢,你也是這樣嗎?

水桶裝水,用體力來換金錢

聽過「水管與水桶」的故事嗎?這也是我為什麼要花時間先學習,之後才開始正式進入房地產投行列的因素。房屋二胎故事是這樣的,有個村莊缺水,村裡的王二靈機一動,就拎著水桶到村外去找水。他走了兩三公里才遇到河流,於是便把水桶裝滿,再辛苦的把水提回來,然後賣給村莊的人,雖然一路很辛苦,但是挑一桶可賺個二元,只要多挑幾趟,就能多賺些錢。
王二覺得這生意不錯,村裡長期缺水,只要有挑水,一定賣得出去,於是就叫他的大兒子、二兒子一起來挑水賣,這賺錢的速度就更快了。

同村子的小林知道村莊缺水,也想賺這個錢,他構思後發現,只要做一條管子,直接由水源區拉到村裡,這樣就能輕鬆賣水了,方法雖然可行,但是他沒有錢,於是便決定花些時間到村外尋找金主投資。找了約半年,小林終於找到金主,於是馬上在村子裡施工,村民都不知道他在做什麼,只知道他每天忙進忙出的。

水管運水,用智慧來換桶金

房屋二胎過了幾個月,水管接好了,他把村民都召集來。「大家來看喔,只要把這個水籠頭打開就有水嘍!」小林把水龍頭打開,嘩啦拉流出了水,圍觀的村民覺得這真的很方便,而且重要的是,這一桶水的價格比王二還便宜許多。王二一桶水要賣二元,但小林一桶水只賣五毛錢,並且小林的水質很乾淨,不像王二的水都夾著灰溝和雜質,於是村民都跟小林買水去了。

王二聽到這消息,發到自己的獨家工作有了勁敵,告訴自己要加緊努力與改善,為了要少塵埃進入水桶中,於是加買了蓋子,還跟兩個兒子說:「我們要再努力一點,否則我們會輸給那條水管!」就這樣日以繼夜的挑水,王二和兒子們終於病倒了,可是小林已經賺到人生的第一桶金了。

做事要找對方法,蠻力不敵智慧

房屋二胎你想做水桶還是水管呢?這個故事告訴我們,做事要找對方法,而非埋頭苦幹、只會一直不停的做,除了會累死自己,同時也會累死家人。另外,故事也提醒我們,在努力工作時,別封閉在自己的一相情願的圈圈裡,也要抬頭看看外面的世界。有人開始入侵你的事業(建水管)時,你要知道他在做什麼,然後做出反擊的決定,例如想出別的別應方法,或者也去拉一條水管,而不是繼續努的挑水,因為用人力怎麼挑,都挑不過河水直接經由水管流到村莊裡的速度。

其實很多人都會選擇土法煉鋼,一邊投資一邊學習,但是我想利用「水管」賺錢,所以選擇先學習再投資,當自己吸收了房地產達人們的經驗再出發,就不用像「挑水」一般的辛苦賺錢。其實學習並不等於花錢,當我決定要找適合的老師來學習時,並沒有花到什麼錢,有些老師並無開課收費,我就像是個學徒,就如同拜師學藝一般,跟著老師貼身學習,看著老師如何實戰應對、實地操作,學習最真實的一切。

也因為如此,我才能在極短的時間內快速學會老師們的本領,並在開始投入投資房地產時,經驗就如同「水管」一般流暢,在良好的基礎上輕鬆應對與操作。房屋二胎如果當時我沒有改變初衷,選擇先跳入房地產投資的圈圈,再來邊投資邊調整操作方法,一心多用之下,說不定要奮鬥個三、五年才能參透投資方法,獲得相關的經驗。

這雖然不是唯一的求勝模式,但對我而言,少賺一年錢,卻能緊接著回收更多的錢,這便是全心學習之後帶給我的成果。
房屋二胎想用水管還是水桶賺錢?就端看你自己的選擇了。

土地貸款未來漲幅要問房地產投資客

土地貸款未來漲幅要問房地產投資客

6最新成交價問仲介,未來漲幅要問房地產投資客,你以為仲介和房地產投資者所擅長的東西差不多?其實這是個錯誤的認知,若要問房價未來的漲幅,房地產投資者預估的永遠都會比仲介準,就連我是菜鳥的時候,估的都比資深仲介準了。

要問房地產專家,就去問仲介?

土地貸款在決定拜師學藝之後,我決定拋棄以前所學的觀念,並且全心相信這位房地產投資界大咖的專業、不質疑他的觀點,不要總是拘泥於追求「是不是」、「對不對」的答案。
既然拜他為師,我決定全心相信他,希望能學得他的投資經驗,而他真的教我許多,不只是房地產方面,連為人處事的細節也教導到。

土地貸款開始跟著恩師學習之後,當時的經驗不多,跟仲介打交道也不多,這個大咖房地產投資者給了我一個功課,要我找南京東路附近的理想物件,等到聚會時針對這個物件來演講。
演講?……那就不只是找一間房子這麼簡單的事了,我得趁著找房子時,找個專家來問問趨勢和問題,好讓我可以在聚會上說的頭頭是道。

於是我便到南京東路上找了仲介帶我看房子,看到不錯的,第一就先問行情,接下來出價,再到近的仲介店繼續問行情,以及了解這地區的特性是什麼。要問房地產專家,就去問仲介。電視上都這麼教,我自然也要去請教他們。

「捷運線通車好像往後延了,雖然現在有在漲價是確定的事,但是我想知道三年後的漲幅大概是多少?」這時有兩個仲介在接待我,一個是比較資深,另一個比較菜鳥。「一年漲個百分之五到十沒問題!」資深的仲介這麼說。當時我是一個沒什麼房地產投資經驗的人,聽到這個答案,覺得有點洩氣,這麼一點的漲幅是吸引不了我去投資的,要知道買一間房子如此大費周章,結果一年才賺個百分之五到十,真的讓人沒什麼激情。

仲介和房地產投資者預估的不同

土地貸款問完問題後,我便打電話給我的恩師,告訴他這附近的商圈的房子大約都瞭解了。「房地產投資者對於漲幅要有一定的敏銳度,」恩師在電話裡問我:「那你覺得那附近三年後的漲幅是多少?」我就是不懂這些東西嘛,還來問我?當時我心裡訥悶著,不過還好這個問題我有先問過仲介。

「我有問這邊的仲介,他們是說一定漲,而且還在創高價,捷運大概也要一、兩年後才完工,仲介是說百分之五到十啦。」
「你要當房地產投資者,一定要很瞭解這一點,」恩師說:「你要記住你是房地產投資者,你所估的漲幅一定都比仲介準!仲介就是仲介,房地產投資者就是房地產投資者,土地貸款所擅長的東西一定不一樣,一般人總以為仲介和房地產投資者差不多,其實這是錯誤的認知。」

恩師接著口氣一轉:「所以我現在問漲幅,不是問仲介認為的漲幅,是問你!你認為是多少?」這一問,我被問急了,腦子一轉,一年有百分之十,那就三年有百分之三十啦!「百分之三十。」我這樣告訴恩師。「你要記得,你估的一定會比仲介準!房地產投資者估的永遠都會比仲介準!」其實恩師當時也預估大約會有百分之三十,所以當我說出仲介估百分之五到十、而我預估百分之三十,當然會說我準了。這方面的預估,我們算是英雄所見略同,當然這個「英雄」一個是真的,一個是假的。

未來漲幅,房地產投資者說了算

結果後來答案揭曉,實際數據漲幅是有百分之三十,但不是三年,而是一年的漲幅就有百分之三十。土地貸款這個實例告訴我們,仲介都很保守,他專注於成交,所以對於現在最新的市價十分清楚,但對以後的漲幅並不了解,因為他們不是房地產投資者。

仲介只要成交就有錢,以後房屋的漲跌與他無關;但是房地產投資者是將錢壓注在那裡,勝敗點在於以後的漲幅,於是就會專注於此,預估當然就會準許多,就算是新手的房地產投資者用直覺來預估,都會比仲介估的準。

千萬不要問仲介房屋以後的漲幅,可以問的是最近的成交值;而仲介所給的數據,是拿來判斷以後的漲幅。對仲介的角色要有正確的認知,才能幫助我們投時的評估,所以別小看自己,也別大看別人,想要知道最新成交價就問仲介吧,至於未來漲幅如何?土地貸款那就要問房地產投資客嘍。

房屋二胎


一個難得碰上的特殊案件,房屋二胎讓我學到了不少東黑西,例如可以從大樓外牆的磚塊,判斷建築的年代;可以從附近的生活機能,看出這區域未來房價的漲跌。恩師遇到了特殊案件賺到錢,我遇到了特殊案件,就像遊戲中打到大魔王一般的快速升級。

房子沒有缺點,好賣

台商是如何透過關係找到恩師的,我不知道,但是從電話中的對話,看來雙方一拍即成。台商急著打電話來,是希望恩師能在台商哥哥往生前,房屋二胎盡速將這棟房子處理完。而恩師在當確定對方有謄本和有效期內的印鑑證明之後,這件特殊案件也立刻成立。當然,這種特殊案件能賺到的錢,比一般的房地產買賣還要多,甚至更,但是不是每個人都能有能力承接的,這時就要看經驗和技巧來快速達目的了。

恩師把兩個問題問完後,便快定接下這個突來的案件,並且馬上就把後續事事交給我們來處理:看屋和評估。我們也馬上連絡台商,就請對方給我鑰匙,因為緊接著就要跑去估價一下。
這間房屋座落於土城的一個三、四百戶的社區,從大樓外觀的判斷,這棟大樓約有二十年的歷史。岔題一下。

為什麼可以從大樓的外觀就得知這棟大樓建築了幾年?因為這棟大樓的外面貼著所謂的方塊磚。在民國七十九年到八十四年之間,台灣流行著在大樓外觀上貼著這種建材,所以當看到貼著方塊磚的大樓,就可以利用磚塊的新舊來評估這棟大樓是哪一年所建的。

回歸正題。這棟大樓的方塊磚看起來還蠻新的,所以我們就推論可能是八十四年所蓋的,約有二十年上下的歷史。結果一看到謄本,證實我們推斷得沒錯,就是八十三年底所完工。我們開門開始檢查屋況。土地貸款這間房子是兩房一廳一衛,長寬六四比、前後採光,目測天花板和廁所都沒有任何漏水,可說是一間非常標準、沒有缺點的房子。

周遭生活機能好,好賣!

看完外觀和屋內狀況後,接下來就要巡視附近的生活機能。這附近蠻熱鬧的,外面就是大馬路,有麥當勞等速食店,還有很多銀行駐立。有銀行就代表這附近工商、就業市場不錯,因為銀行一定是為承商業活動而設立的,例如服公司、工廠的業務,而不會為了這附近有很多住宅而設立。有以上的這些優點,我們確定這個地點很不錯。

另外,在附近還看到好幾家仲介店,當然要每一家都進去探問一下這附近的房價。詢問了四家仲介店,綜合一下所問到的行情,這附近的房價約是每坪二十六萬到二十七萬元左右。房子沒問題、價格問好了,於是回去通報恩師。恩師覺得這房子不錯,為了求快速成交,於是決定先自行買下,便叫我就當買方,直接去台商那裡談賣房事宜,並將所查到的價格告訴他。

三分鐘議價法,成交!

恩師直接跟台商說,就用市價的一坪二十七萬元來計算,但因為我們是職業房地產投資者,所以價格要乘以九成,是二十四點三萬,就以此為出價的開始。「二十三點三!」恩師開始喊價。「齊頭平,二十四好不好?」台商說。身為買方的我這時臉上表情是關鍵點。一開始聽到二十三點三萬,就裝腔點頭思考的模樣;一聽到台商說二十四萬,就開始面露苦瓜臉。

「不這樣,二十三點七啦!」恩師又出價。當我聽到這個價格,馬上很大力的點頭,台商顯然也贊成此價,於是也同時做出跟我一樣的點頭動作。所以,成交。一坪二十三點七萬,恩師請台商拿出紙和筆,自己馬上手寫買賣合約,支付定金。而這一個特殊案件,最後我們賣出去的價格是一坪三十五萬。

這次的案件,讓當時菜鳥的我學習到房地產操作的技巧,還看到了所謂的「三分鐘議價法」,買賣技巧加上談判技巧,厲害的恩師和在商場上打滾的台商,一間房子在三分鐘之內成交,不僅大開眼界,也讓我發覺,原來房地產投資就像是身在武林一般,土地貸款要學習的東西真的學不完!

房屋二胎投資者三大「必須要」會的事

3房地產投資者三大「必須要」會的事
如果你也想當個長線的房地產投資客,房屋二胎這三個我所創造出來的「必須要」方法一定要執行,雖然看起來很簡單,但是就是因為簡單而不易做,更要貫徹始終!因為做了之後,投資房地產就會變成一件輕而易舉的事了。短線操作累的要命,長線獲利卻很輕鬆「為什麼不做短線?其實短線比較好賺啊!」曾經有人這樣問過我。
其實我比較不喜歡做短線的原因,是因為政策的關係。政府正在打房,抑制短線的房地產投資者,兩年內買賣房子會牽扯到奢侈稅,國稅局的人員也會關注你,甚至請你喝咖啡、聊聊交易內容,風險頗大,一不小心就會被課徵房屋總價的百分之十、百分之十五稅額。
再來就是短線其實沒有長線賺的多。這點可能很多人會覺得奇怪,一般人都認為做短線當然比較賺,就跟前面問過我這個問題的朋友,一心就覺得為什麼好賺的不去賺,要去玩長線的?
土地貸款我舉個例子,大家就會知道短線和長線投資的不同了。例如買賣房屋,短線的房地產投資者,可能至少要花三個月的時間找一棟房子;簽約過戶甚至裝潢的時間,可能要再花兩個月;等到裝潢好之後,大約花三個月的時間賣掉。
以上的時間過程最短約需八個月,一間房子大概可以賺到五十萬元;兩年的時間由於買賣的間相疊,所以大概可以買賣三間房子,賺到一百五十萬元。
相 對而言,我用長線投資的方式來買賣房屋,因為我已經提前分析完漲幅,如果房屋一年的漲幅沒有百分之三十是不會投入的,所以當我分析完市場和漲調之後,估計 一間房子兩年的時間,我會賺到二百萬元以上。短線的房地產投資者,買房子要砍低才能獲利,因為要跟時間賽跑、短線出手;而長線房地產投資者,只要買到房 子,然後等到兩年就有賺頭。同樣兩年的時間,短線操作賺到一百五十萬元但累的要命,我賺到二百萬元的卻頗為輕鬆。

低總價加上利潤,還是眾人喜歡的低總價房子

我通常都會選擇低總價(三百萬至四百萬元左右)的房子入手,就算加了我的利潤二百萬元,賣價在六百萬至七百萬元之間,價格還是在低總價的房子範圍,未來接手的人會比較多。
所以當我買了一間房子之後,就擺在那裡出租兩年,期間都不用管它,就會產生二百萬元的利潤,但是短線房地產投資者在兩年之中要頻頻找屋、裝潢、賣屋,但最後的利潤還沒有我多,所以我才會喜歡做長線的房地產投資者。
當然會有這樣的發現,貸款也是因為一開始自己也做過短線的房地產投資者,親身體驗之後,才會發現長線真的比較適合我,賺錢也比較輕鬆,才慢慢轉向長線操作。另外,長線操作還有一個好處,可以正常工作,不必放下原本的工作,去跟短線房地產投資者搶。

真的必須會!長線投資的三個「必須會」

每一個房地產投資者都有自己的一套操作方式,現在我不藏私的把自己三個「必須會」的方法告訴大家。我就是靠著這三個方發跡的,提供給你做參考。
一、必須要會分析市場
要 知道哪裡可以買。我不是先看房子再去買房子,而是先看地區之後,再去買房子。先看市場大的而非市場小的,因為房子只是一個物品,我只是把錢投進去、自己不 住在那邊,所以房子的好或壞跟我沒有直接的關係。會漏水?修繕就好;磁磚掉了?補上去就得了;地板裂了?只要鋪上地磚就OK,總之有問題的地方,只要把它 修好就好了。
所以房子不是問題,問題在於市場性,這個地區是不是值得投入?我會先分析地區,是否值得進場。
二、必須要會估計漲幅
當我知道這個地區會漲時,就必須能估計漲幅的大小。如果漲幅小,我就不用將錢和時間投入那個地區,而改投入在報酬率高的地區,因為時間就是金錢,時間越短、漲幅越大,當然就是我所希望投資的地方。至於如何估計漲幅?方法很多,可能會利用比對法或之前的經驗,來分析估計。
三、必須要有堅強的賭性
前面第一和第二點分析完之後,土地貸款敢不敢下手是要點!如果分析完之後還不敢下手,那麼以上兩點就會變成知識和學問,或許應該說,沒下手、沒有實戰經驗,分析再多也無用。
所以第三點是很重要的心理狀態,你不敢賭下去,說什麼都無用。擁有第一點和第二點,就是為了第三點啊!
經驗分享
‧必須要會分析市場。‧必須要會估計漲幅。‧必須要有堅強的賭性。

2017年3月15日 星期三

增貸、轉貸有手續費嗎?

洪慧純表示,同一銀行申請增貸的手續費,大致和變更房貸專案的手續費差不多,大約落在3000~5000元,此外如果需要重新估價的話,還要負擔約5000元的費用,這筆金額必須由由貸款人自行吸收,但是,如果民眾增貸的金額額度不高的話,可能不必重新估價。

房屋增貸利率多少?

洪慧純表示,房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,利率以重新立約的情況而定。
一般而言,向原房貸銀行申請增貸,可享和原本貸款相同的利率,還款期限也可以與原本的房貸一起計算,或是民眾也可以另外設定還款時間,但這樣一來可能會有些風險,因為清償房貸的時間會跟著拉長。

房屋增貸的可能性(機率)

洪慧純表示,購屋族想申請房貸增貸,通常可能會遇到幾個問題,造成增貸空間不夠,例如因為原本仍在繳納的舊約本金積欠太多、貸款成數過高、繳款紀錄不良, 或是銀行重新鑑價評估後,發現該房屋增值的空間不大,而無法順利申請貸款。如果民眾還款的情況良好、原本貸款的本金已經還得差不多了,大部分銀行都願意保 持良好的往來,讓民眾可以順利申請到房屋增貸。

房屋增貸是要如何申辦?

洪慧純表示,民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新 鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較 謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。

房屋貸款增貸資格條件

台北富邦銀行房貸部經理洪慧純表示,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增 的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。

房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契 約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。
各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款。

2017年3月14日 星期二

二胎房貸

我想要辦理二胎房貸(房子在高雄市)想要請問何謂房屋二胎 ?
目前我的房子貸款是200 萬+30萬銀行的信用貸款,已經繳了一年多了,第一年都是繳息,3月開始還本金,繳款正常,尚有2張信用卡正在繳錢,大約10萬左右,繳款正常

如果我ㄧ個月總繳款的上限設定在2萬
我想知道我如果辦理二胎房貸
1.我 大概可以貸到幾萬呢?
2.哪一家的利率比較好呢?
3.我申請的話容易過嗎?如果不容易..那麼哪一家銀行比較好過呢?


房屋二胎或二胎房貸:

指房貸戶再把房子拿去向另一家銀行抵押借錢,但由於第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一家銀行之後,銀行承擔的風險很高,所以利率比一胎房貸高很多,而且貸款成數有限,通常只有原貸款金額的一成到二成左右。

其 次:

申辦二胎的最高可貸金額為一胎房貸的20%;換言之,200 萬*20%=40萬。但利率則要看房屋座落地區,以及申請人的條件綜合評比給,從8%~16%都有提醒您要注意這利率的範圍廣,有時候比信用貸款還貴。而申請容不容易過我覺得就要看您的工作收入條件(負債已經知道),還有找的銀行是否條件設定要求高。
您一個月總繳款上限金額為2萬,我的試算: 200萬一胎房貸/20年/2.5%/月付金=10598元
40 萬的二胎房屋貸款/7年/10%/月付金=6640
30 萬的銀行信用貸款/7年/10%/月付金=4980 加上兩張信用卡10萬最低應繳款為8000
10598+6640+4980+8000=30218
很明顯沒辦二胎前已經超支;所以建議您不妨嚐試申辦 『轉增房屋貸款』才有機會達到你要把月付金壓在兩萬的想法。

什麼是二順位房貸?

二順位房屋貸款亦稱二胎, 就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行, 進行對該標的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。


通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。

二胎房貸還款的時間較短,約3~7年,且無寬限期, 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。沒有一順位, 就沒有二順位, 對銀行來說, 第一順位的債權抵押風險是最小的, 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物(房屋)的價值。

但對設定在第二順位以後的債權, 風險自然會比較高, 因此貸款利率也會較高, 不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款, (利率較高、年限較短等) 

什麼人需要「二順位房貸」? 
事實上, 「二順位房貸」在銀行的貸款產品中, 並不討喜, 因為許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」, 例如:

  • 既有房貸增貸
  • 透支型/ 理財型房貸
  • 信用貸款

若要申請「二順位房貸」, 建議先自以上產品來挑選申請 , 「二順位房貸」的選擇排序應該在最後。

例如選擇信用貸款,但其利率不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。

 

二順位房貸流程跟房貸申請相同 ; 需付出代書、地政規費、設定抵押權 ; 利率卻不是房貸利率(1.5%~3%)而是信貸利率(4%~10%以上),繳款年限又短(最多7年), 事實上產品CP值頗低... 而且許多銀行授信準則都很嫌棄有二胎借款紀錄的貸款人。

 

使用「二順位房貸」的情況:

 

< 情況一> 原貸銀行無法增貸

有資金需求需要增貸時, 原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間, 另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間, 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 , 此時B銀行願意提供二順位貸款。 
< 情況二 > 無法貸出信用貸款
因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制, 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「二順位房貸」。

< 情況三 > 民間二順位、二胎 
在此我們並不方便探究「非銀行」的民間二順位、二胎貸款。 不過申辦仍要注意相關利率及抵押權權設定情況、也要小心未來可能塗銷困難的情況。 
因為對銀行來說, 已有民間二順位設定的擔保品, 轉售後要再向銀行申請增貸、轉貸等都是會被限制無法承作的 。請謹慎使用!

房屋二胎和信貸的利率

我的房子貸款兩年了,當初貸280沒有其他負債也沒有信用異常,現在需要一筆50的資金,請問房屋二胎利率高嗎?

我想說信貸申請比較方便,但又怕利率高,我薪水40000出頭,工作兩年多薪資證明我都有,請問二胎好還是信貸啊?很煩惱......
房屋二胎利率高低取決於

房屋目前是否仍有『殘值,就是剩餘價值』

而信貸利率高低取決於『申請人公司規模大小而定』

故兩者是不同的貸款商品,所以不同情況有不同結論。

大原則下

房屋二胎利率約3.99%-6.99%

信貸利率大公司職員約5%-8%

信貸利率小公司職員約8%-12%

假設房屋可以轉增貸,建議還是以房貸為主重新抵押增貸就好,貸款利率才2%多不管如何一定比上述兩者低,但是需要鑑價才知道有沒有空間增貸。 
【辦理實務面上建議】

 房屋二胎並不是每一個地方銀行都可以接受申請換言之,太偏遠的地段或是不易脫手的地方都是銀行房屋二胎無法承做的區域,但是可以承作原則上都會核准,畢竟有擔保品,申請上過件率優於信貸。

而以信貸來說;你的月收入四萬只要信用卡債信紀錄良好,申請便利度上一定優於房屋二胎所以哪一種對你比較好,需要實際評估才能下定論

上述總結;

要利率低建議利用房屋要便利與速度建議利用信貸,不過房屋的狀況敘述並不完整,能否以最優勢的方法承作 整體情況 可以討論再決定,整體案件能否順利核准,尚且需要補充的地方還很多,尤其貸款不像之前那麼好辦理,會遇到的變數很多,建議申請前還是多比較規劃才不會浪費聯徵。

房屋增貸 利率比二胎優

【廖育萱╱台北報導】

民眾若背有房貸但又需要資金周轉,可考慮將貸款中的房子和原銀行增貸,或向另一銀行申請貸款,意即二胎房貸。專家建議,若房屋增值且 個人信用良好,增貸的利率與成數較二胎房貸優惠;二胎房貸較適合信用狀況稍差,且有短期資金需求的族群,但上述2種方法皆須留意額外的帳款費用。

許多民眾都會遇到資金周轉問題,地政士黃俊琮表示,若考慮向銀行申請增貸,還款紀錄良好的人,可得到的增貸利率和還款年限,和一般型房貸差不多,而二胎房貸因銀行求償順位排第2位,評估上準則較高,包括還款人是否有固定收入,鑑價品是否會增值等,都會影響二胎房貸的申請。

信貸利率恐不優惠


以大眾銀行二胎房貸為 例,貸款額度最高300萬元,貸款成數最高9成,利率6.58%起,適合房貸綁約中無法轉貸或原銀行不願增貸之客戶。

大眾銀行發言人張寒青表示,假設房屋 鑑價後為1000萬元,最高可貸900萬元,但若第1順位的銀行還有500萬元尚未清償,實際可以貸款金額則為400萬元。張寒青提醒,有些須周轉的民眾 會選擇信用貸款,但其利率不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。

額外費用部分,黃俊琮補充,增貸或是二胎房貸都會收取帳款費,約3000~5000元不等,另外還有估價費、代書費等,零零散散的行政作業費加起來須花費1~2萬元,民眾須多注意

二胎房貸無寬限期

評估還款能力不足 需1~2個連帶保證人

【徐馬政妘╱綜合報導】
民眾若有資金週轉的需求,會考慮將手上貸款中的房子,轉向第2間銀行再申請貸款,意即二胎房貸,因為二胎銀行求償的順位排在第2位,風險較高,因此承作以中小型銀行為主,利率3.5%~4.5%起。二胎房貸指1間房屋拿給第1家銀行抵押借貸後,臨時需要資金,再把同一間房屋當作抵押品,向其他間銀行申請貸款。台灣房屋加盟店總部法務游璿樺表示,二胎借貸會考慮還款人的還款資歷,及抵押品值不值錢,抵押品現值若有明顯成長,二胎申貸成功機率也會比較高。  

保證人須棄抗辯權

申請二胎民眾應備好本人雙證件、所有權狀影本、房貸繳息紀錄以及借款人工作收入證明,銀行會審核借款人還款能力,再評估是否借貸,游璿樺表示,二胎通常沒有寬限期,第1年就須繳利息及攤還本金,還款能力標準相對嚴格。若銀行評估借款人還款能力不足,游璿樺表示,銀行通常會額外要求1~2個連帶保證人,連帶保證人義務同借款人,且須放棄先訴抗辯權,若借款人逃跑,連帶保證人不得拒絕銀行要求付剩下的貸款。臨時要用錢,增貸、信貸、二胎何種較好? 

游璿樺舉例,若向銀行申請一般房貸800萬元,已繳款200萬元,若臨時需要200萬元,可向同間銀行用同1間屋申請增貸,此時二胎較不划算,因為利率較 一般房貸高、貸款期限較短,但若要借超過200萬元,原銀行會建議申請增貸200萬元,剩餘數目改申請信貸,但考慮到信貸利率最高可至18%,此時,可以 尋求其他間銀行做二胎房貸,利率會較低。

信義房屋代書林以德表示,信貸貸款期間較短,期限到了,須1次將本金及利息全部還完,若無能力償還,銀行又不同意延長貸款期限時,沒還完的部分,會交由法院處理,所以有擔保品貸款較無擔保品貸款風險低、貸款壓力較小。

目前承作二胎房貸業務大多數利率區間為3.5~5%,目前利率較低,需要經過聯合徵信中心確認後,銀行回報信貸利率給消費者,決定是否申請。 

民間信貸

Q:【民間信貸】 是什麼?
A:向銀行以外的民間代書機構辦理借款,無需提供擔保品,依職業評估借貸額度,
須有正職工作滿三個月以上職業不限,全省皆可辦理,備妥資料完成對保,可立即撥款。
Q:民間借款利息如何計算?
A:利息依金主核定為主,「民間信用貸款」按月計息2.5~3%

房屋二胎

Q:什麼是【房屋二胎】【2順位房貸】【二胎房貸】?
A:在您買房同時,向銀行辦理房屋貸款即為第一順位房屋貸款,當您房貸繳了一段時間之後,又向銀行申請房屋增貸,這就是房屋二胎、2順位房貸貸款、二胎房貸。

Q:什麼是【民間二胎】?
A:在您的名下持有的房屋或土地已跟銀行借款,但還有資金上的需求銀行無法再借貸給您,
因此向銀行以外的民間代書機構借貸,這就是所為的民間二胎。本公司與多家合法代書配合,絕非錢莊、當舖等高利借款,借貸流程保證合法,安心、誠信有保障。
Q:如現在我沒有收入,還能找晨和資產有限公司辦理房屋二胎嗎?
A:房屋貸款的評估主要是以房屋目前市價扣除一般銀行所承貸額度後之借款額度,
因此無論您是否有工作皆無影響我們的服務。

Q:房地二胎的利息是如何計算?
A:本公司利率月息1.5~3%計算。而此數據會依據您提供擔保的房屋、土地條件而定,越佳則利息越低。

Q:當我要辦理房屋二胎、土地二胎借款時,必須提供保人?
A:辦理民間房屋二胎借款、土地二胎款是可以不用提供保人,只需要提供房屋的相關資料,
由專業代書向地政事務所作一個簡單的二胎設定即可。

Q:找辦理房屋二胎三胎,能夠保密嗎?
A:誠信客戶至上的理念,專業、用心、誠信、保密重視服務,讓您避免尷尬且保密到底,
絕對安心有保障。

「二順位房貸」

但二胎房貸還是有其市場性例如以下情況
< 情況一> 原貸銀行無法增貸
有資金需求需要增貸時, 原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間, 另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間, 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 , 此時B銀行願意提供二順位貸款。
< 情況二 > 無法貸出信用貸款
因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制, 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「二順位房貸」。
嚴格說起來, 「二順位房貸」就是「有抵押的信用貸款」。在銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難 , 才會使用「二順位房貸」。
< 情況三 > 民間二順位、二胎
     在此我們並不方便探究「非銀行」的民間二順位、二胎貸款。 不過申辦仍要注意相關利率及抵押權權設定情況、也要小心未來可能塗銷困難的情況。因為對銀行來說, 已有民間二順位設定的擔保品, 轉售後要再向銀行申請增貸、轉貸等都是會被限制無法承作的 。請謹慎使用!

2017年3月8日 星期三

台中房市 去年交易量減26%

台中市政府地政局透過產官學界協力籌組「大 台中房市交易動態資訊平台」,發布105年度大台中房市年報,分析台中市去年全年度及第4季不動產交易量體及價格。去年受到實施房地合一稅制及持有稅制爭 議影響,台中市整體登記棟數與104年比較減少約26%,全年整體價格大致持平;但近期國內景氣逐漸回溫、新台幣升值、台商資金回流等有利條件下,房市可 望逐步走出谷底;而去年第4季登記棟數相較於上季增加約18%,整體交易總金額較上季增約59%。
地政局長張治祥表示,台中市去年登記數量合計為3萬2753棟,較104年減少約26%,而去年逐月的登記棟數,1、2月登記數量急遽降低,3月後逐漸回穩,每月登記量約在2600至3000棟之間,推測為央行宣布鬆綁房市信用管制、第三次降息、建商讓利等因素所致。
張治祥指出,去年土地單價部分,住宅區與農業區大致持平、商業區則下跌後回升、工業區微幅上漲趨勢;住宅建坪單價部分,大樓下跌後回升、透天厝微幅 上漲趨勢、公寓與華廈則持平。去年全年度整體交易數量為3萬6374件、交易總金額為4165億元,相較104年,交易數量年減17%、交易總金額年減 23%,而去年第4季整體交易量與交易總金額分別較上季增加50%、59%。

大降5000萬!柯文哲樓上華廈終於賣掉了

房市低迷讓房價下滑,連台北市長柯文哲住的 華廈也跟著貶值了嗎?2015年有3戶求售,但委託1年多賣不出去,現在5樓住戶,房價直接從1.2億,砍到剩6988萬賣出,大降5000多萬!房仲分 析,因為基地小、總價高,而且只有6戶,管理成本高,是現在最難賣的物件之一,屋主才會降價求售。
台北市長柯文哲,經常在住家門口受訪,他住的這棟大樓,也成為鎂光燈焦點!位在台北市信義路黃金地段,附近還有東門捷運站,1樓1戶,很單純,坪數介於84~112坪之間。

民視記者王嘉琳:「名人加持並沒有讓這棟大樓的身價因此水漲船高,包含3樓、5樓、6樓在2015年初就打算拋售,但遲遲都賣不出去。」

2015年初,包含5、6樓,還有柯文哲住家樓下的3樓,都委託房仲求售,開價從9800萬~1.66億不等,但等了等,就是乏人問津,5樓屋主決定降價賣,2016年11月,以總價6988萬,每坪83萬成交,大砍5000多萬,等於直接打6折。

民眾:「這房價本來就已經太誇張了,降價我覺得是合理的。」

台 北市長柯文哲:「台北市的高房租高房價本來就是一個大問題,我覺得我們都更要做但房價也回到比較正常的,其實我們樓上樓下已經擺4年了,4年空屋了,這也 是一個問題,台北市空屋率太高,空屋持有成本太低,有些還是要考慮,不過至少有新鄰居還是好事,至少終於房子賣出去了,屋主應該沒什麼虧,只是沒賺而 已。」

房仲業者徐佳馨:「這類型的產品在這波多頭相對比較多,是所謂的小基地大坪數這類的標的,在接手度上面來說,因為總價相對比較高,所以求售的難度也會比較大一點。」

專家分析,房市低迷,像這種基地小、總價高的物件最難賣,加上市長家常常被媒體追蹤,狗仔鎖定,曝光率太高沒有隱密性,加上整棟樓只有6戶,管理成本高,屋主才會忍痛,大幅度砍價拋售,成了近2年來,「名人光環宅」降價最高的案例。(民視新聞王嘉琳、王耕晨台北報導)

淡海輕軌沿線近2年房價 3站漲6站跌

(中央社記者韋樞台北7日電)台北市長柯文哲說「淡水輕軌會虧到不省人事」,各界議論紛紛。台灣房屋智庫統計淡海輕軌沿線站點近兩年住宅行情,發現3站漲、6站跌,其中淡水行政中心站機能完整,漲3%最多。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,「淡水行政中心站」位於淡海新市鎮核心,鄰近大賣場,在新市國小學區,淡水行政中心遷入後,生活機能大幅提升,周邊商家也 逐漸進駐,是輕軌沿線點燈率最高的區域,2016年漲到每坪20.8萬元,年增3%;顯示除了軌道經濟,綜合性的生活和商業機能才是穩定房市的良藥。
另外「淡金鄧公」、「濱海沙崙」也分別小幅年漲。張旭嵐分析,「淡金鄧公站」離紅樹林捷運站較近,相對竿蓁林站,生活機能鄰英專路商圈,消費更便利,加上 輕軌開通議題,較能吸引自用族群購買,因此在房市支撐力足夠,2016年每坪均價新台幣23.2萬元,年增2.2%。
「濱海沙崙站」在輕軌綠山線和藍海線的交會,2016年新案交屋潮些微拉高均價,每坪達20.1萬元,年增1.5%,與2015年差異不大。
由於淡海新市鎮推案量大,綠山線後段因為生活機能未到位,在房市多轉空之際,價格下修最明顯,除了輕軌兩線交界的「濱海沙崙站」外,其他站的跌幅都逾1成,其中「濱海義山站」2016年每坪均價19.1萬元,年跌13.6%最多。
台灣房屋淡水新市鎮加盟店店東杜仟惠表示,3年前房市多頭時期,淡海平均每坪單價新台幣25萬元到28萬元,高級預售建案甚至喊到4字頭;不過房市轉空,目前的價格已下修約15%,新成屋平均單價20萬元到25萬元。
張旭嵐說,淡水區近年的人口數隨房屋數持續成長,2015年達16萬2560人,2016年增為16萬6341人。以新市鎮為例,生活圈逐漸成熟,周邊商 業發展匯集人氣,輕軌通車後可望紓解通勤問題,入住意願提高,若能再結合更多的重大建設或商業規劃,帶動就業人口,便有機會分擔大台北的住屋需求,有效降 低空屋率。

房地合一稅制

中國時報【陳世宗╱台中報導】
受到實施房地合一稅制及持有稅制爭議影響,台中市去年全年度及第4季不動產交易量體及價格,整體登記棟數與104年比較減少約26%,全年整體價格大致持平。地政局指出,去年第4季登記棟數相較於上季增加約18%,整體交易總金額較上季增約59%。
台中市去年登記數量合計為3萬2753棟,較104年減少約26%,去年逐月登記棟數,1、2月登記數量急遽降低,3月後逐漸回穩,每月登記量約在2000至3000棟間,推測為央行宣布鬆綁房市信用管制、第3次降息、建商讓利等因素所致。
張治祥指出,去年第4季登記棟數為9599棟,相較上季增加18%、相較104年同季則年減35%,推測主因為去年1月起實施房地合一稅制,導致104年第4季出現避稅交屋潮,登記棟數大幅增加,該季登記棟數為近年來最高。
張治祥表示,去年全年度交易總金額為4165億元,相較104年,交易數量年減17%、交易總金額年減23%;去年第4季整體交易量與交易總金額分別較上季增加50%、59%。
張治祥強調,去年土地單價部分,住宅區與農業區大致持平、商業區則下跌後回升、工業區微幅上漲趨勢;住宅建坪單價部分,大樓下跌後回升、透天厝微幅上漲趨勢、公寓與華廈則持平。

步出谷底 中市房市呈量縮、價持平態勢

「大台中房市交易動態資訊平台」7日發布105年度大台中房市年報,分析 台中市去年全年度及第4季不動產交易量體及價格。去年受到實施房地合一稅制及持有稅制爭議影響,台中市整體登記棟數與104年比較減少約26%,全年整體 價格大致持平;但近期國內景氣逐漸回溫、新台幣升值、台商資金回流等有利條件下,房市可望逐步走出谷底;而去年第4季登記棟數相較於上季增加約18%,整 體交易總金額較上季增約59%。
「大台中房市交易動態資訊平台」是由台中市政府地政局透過產官學界協力籌組的平台。
去年全年度房市的交易量、價變化,大致呈現量縮價持平的趨勢。地政局表示,推測主因為去年受到房地合一稅制實施及持有稅制爭議等影響,在房價持續修 正與利率尚處低檔的情況下,自住與換屋的剛性需求,成為房市的主要支撐,不過,近期國內景氣逐漸回溫,且新台幣升值、台商資金回流的有利條件下,房市可望 逐步走出谷底。
地政局長張治祥表示,台中市去年登記數量合計為3萬2,753棟,較104年減少約26%,而去年逐月的登記棟數,1、2月登記數量急遽降低,3月 後逐漸回穩,每月登記量約在2,600至3,000棟之間,推測為央行宣布鬆綁房市信用管制、第三次降息、建商讓利等因素所致。
另外,去年第4季登記棟數為9,599棟,相較上季增加18%、相較104年同季則年減35%,推測主因為去年1月1日起實施房地合一稅制,導致104年第4季出現避稅交屋潮,登記棟數大幅增加,該季登記棟數為近年來最高。
張治祥局長指出,去年土地單價部分,住宅區與農業區大致持平、商業區則下跌後回升、工業區微幅上漲趨勢;住宅建坪單價部分,大樓下跌後回升、透天厝 微幅上漲趨勢、公寓與華廈則持平。此外,去年全年度整體交易數量為3萬6,374件、交易總金額為4,165億元,相較104年,交易數量年減17%、交 易總金額年減23%,而去年第4季整體交易量與交易總金額分別較上季增加50%、59%。

購屋風向球 出價掌握好時機

你認為今年房市如何?根據中信房屋在 2016年發布的第四季最新宅指數調查中顯示,4成民眾認為房市將在2017年落底,雖然「購屋意願」與「整體經濟感受」出現近32季新低, 但中高所得者購屋意願卻增加4.8%,調查還指出三項預測,第一、房價將在2017年落底;第二、買賣移轉棟數高於2016年;第三、實價登錄獲得市場信 賴,買賣方認知差距縮小有助交易量。但你能判斷房市低點嗎?聽專家怎麼說。
中信房屋總公司行銷企劃部副理江龍名認為,房價沒有絕對低點而是相對低點,目前市場上的量都在增加,讓價情況明顯增加,江龍名強調,「現在就是出價好時機」,只要找到適合自己的房型、生活環境,其價錢在可接受範圍內便是理想價位。同時可參考實價登錄的行情去和屋主議價。
目前政策狠狠打壓投資客,江龍名表示,不鼓勵短期投資客進場,但現在很適合自住族購屋。他進一步指出,購屋前有三大要素,第一、挑自己熟悉的區域, 再挑適合自己的周遭環境之物件;第二、評估自身購屋能力,衡量可負擔的貸款程度;第三、勇於出價,只要敢勇於出價便是一個機會,但江龍名提醒,有的人砍價 不顧市場行情,有時造成反效果,使得屋主不願與你會談,江龍名建議,先找仲介了解屋主售屋原因後再決定出價。
2017一開春,房地產便注入新血,六都買賣大噴發,今年2月總銷量對比去年同月成長65%,江龍名認為,最主要原因應為稅改的紛擾都排除後,整體市場趨穩健,目前房市買賣以自住型對自住型為主力,投資客已退出市場。
江龍名還透露,以往民眾都認為都會蛋黃區是最抗跌保值,但近期從實價登錄觀察後發現,房價開始進行修正,尤其從蛋黃區開始,該現象追溯於市場資金外 流、投資客退場,首當其衝受影響的便是房價,如今房價開始修正,就連過去不願降價的屋主,經過1、2年後,開始願意鬆手降價,因應市場變化。
配合市場上開始出現的讓價情況,中信房屋即將在3月10日至6月9日推出「購屋風向球 出價掌握好時機」的活動,針對3月8號的婦女節推出2重奏, 第1重、預約看屋有機會抽iPad mini4、Apple Watch;第2重、到信房屋加盟店買屋出價斡旋金,即可抽近日爆紅的限量版紅色Dyson Supersonic吹風機。
此次活動一部分針對女性族群,江龍名指出,現在女性自主意識抬頭,從2015至2016年的成交量來看,女性屋主比例偏高為52:48,且多為自住型態,多數屋主挑選便利、適合自己的環境,也有人做為周轉資金運用。

單價貴住小房 北市購屋30坪以下占5成

(中央社記者韋樞台北8日電)房市交易量縮價跌成趨勢,但多數購屋者不易負擔北市高房價。太平洋房屋分析6都購屋坪數後發現買房坪數也M化,雙北購屋者買40坪以下中小房最多,其中台北市買盤49%在30坪以下。
太平洋房屋根據內政部實價登錄資料統計去年6都購屋坪數比例分布,發現台北市買盤49%在30坪以下,其中20坪以下占25%,21坪到30坪占24%,51坪以上僅20.5%,可見犧牲居住面積,以低總價換取台北市門牌的情況仍明顯。
太平洋房屋總經理蕭朝陽表示,30坪以下的小房產品在台北市會受歡迎,除了因為家庭結構改變,人口少,不需要太大空間,最關鍵的還是台北市住宅單價過高, 買方只能選擇小坪數來壓低總價,這也是新北市21坪到30坪產品崛起,占比26.6%居第一,31坪到40坪中型房占21.6%居次的主因。
反觀在北市買小房同樣預算,再往南到桃園市可以買更大更新的房子,吸引不少雙北市居民跨區購屋,桃園市的成交住宅中,51坪以上大房占比最高,達39.8%,30坪以下的購屋比則是六都中最少,僅20.2%。
除了桃園市,中南部的購屋坪數也偏大,51坪以上成交比重,台中市38.2%,台南市41.3%,高雄市33.1%,均為各種房型中占比最高。蕭朝陽指出,因為中南部的購屋類型多為透天厝,坪數自然較大。
蕭朝陽分析,從六都購屋坪數比例分布觀察到房市M型化的現象,雙北偏好中小房,中南部偏大房,夾在中間的41坪到50坪的大3房、4房產品式微,尤其在台 北市最低,占比僅9.9%,在新北市占15.8%次低;而自住客最愛的31坪到40坪三房產品,在雙北市、高雄市的占比也被21坪到30坪的兩房產品超 越,取而代之成為交易新秀。
他強調,購屋坪數M型化,反映出台灣的社會經濟結構,中產階級逐漸消失,富者越來越富,若薪資持續停滯不成長,估計21坪到30坪的兩房產品比重還會日益上升。

外資來台投資房產 去年掛蛋

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
國際知名研究機構Knight Frank萊坊昨(8)日表示,臺灣在2016年吸引外資投資不動產以「掛蛋」收場;若對照英鎊大貶帶動英國倫敦強力吸金,成為全球海外買家的首選捧著錢 搶進倫敦收購商辦大樓,全年交易金額高達新台幣3,525億元,台灣、倫敦呈現冷熱兩極。
去年6月英國通過脫歐公投,但英國房產市場似乎不受脫歐議題干擾,加上英磅大貶,創造海外買家絕佳進場時機。根據萊坊統計,2016年全球投資人布 局商辦的前十名城市中,倫敦以93億英鎊、約新台幣3,525億元(依2017年3月6日匯率37.9:1計算)雄踞首位;紐約曼哈頓以80億英鎊排名第 二。
至於亞洲市場,吸金能力最強的是香港27億英鎊,全球總排名第四;新加坡則以24億英鎊緊隨其後;另首爾以19億英鎊躋身第十名。
瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示,台灣2016年開始實施房地合一稅,對外資採用35%、45%高稅率,以致2016年外資投資從2015年的新台幣214億元銳減為「掛蛋」,形成強烈對比。
蘇銳強表示,中長期而言,倫敦房地產仍供不應求,預期2017年倫敦仍是全球房地產的領頭羊。瑞普國際物業統計,近3年來倫敦有高達73%的買方來 自國際買家,其中台灣買盤不落人後,在前十名「買咖國」中排第七名,就國壽、新壽、富邦三大壽險來說,至少收購倫敦6棟商辦大樓,砸進16.5億英磅。
瑞普國際調查,最近倫敦房市,除了商辦市場租金收益相對高而穩定,且現在又受惠於英鎊貶值之利,海外投資人對於住宅購買也同樣熱衷。蘇銳強表示,英 國政府發布的「2017英國住房白皮書」指出,長期以來英國住房市場供不應求,每年住宅市場平均需求量約25萬套住房,每年平均缺口約9萬套,而201年 至2016年需求更勝以往,缺口高達11萬套,供需明顯失調。
蘇銳強表示,另外,根據萊坊及國際調查機構Markit合作調查指出,英國2月房價信心指數(HPSI)及未來預期指數雙雙上升,房價信心指數 (HPSI)由1月的55.8上升至57.5,而家庭對未來一年房價預期指數67.5更創脫歐公投以來最高,可見英國本地市場對房價走升的共識很高。

大三房、大四房式微 北市30坪小房正夯

工商時報【方明╱台北報導】
自住客當道,北市大三房、大四房產品式微,去年北市41∼50坪產品成交占比不到1成,反觀北市30坪以下、新北市20∼40坪產品交易占比近五成最高,但50坪以上占比也逾二成,雙北市購屋趨勢呈現M型化現象。
儘管近年房價下修,但台北市房價仍讓多數人負擔不起,太平洋房屋統計實價資料發現,北市105年的購屋坪數,20坪以下的占比25%最高,21∼30坪的占比24%次之,合計30坪以下產品買盤高達49%,顯示民眾犧牲居住面積,以低總價換取台北市門牌的情況仍明顯。
在新北市方面,21∼40坪交易占比高達48.2%,在同樣預算下,愈往南走可以買到更大更新的房子,吸引不少雙北市居民跨區購屋,所以桃園市的成交住宅中,51坪以上的占比最高達39.8%,30坪以下的購屋比例則是六都中最少僅20.2%。
除了桃園市,中南部的購屋坪數也偏大,51坪以上的成交比重,台中市為38.2%、台南市41.3%、高雄市33.1%,都明顯高於北部。
值得注意的是,從購屋坪數比例分布也可以觀察到房市M型化的現象,蕭朝陽指出,41∼50坪,也就是大三房、四房的產品已式微,尤其在台北市,只剩下9.9%的占比。
而本為自住客最愛的31∼40坪三房產品,在台北市、新北市、高雄市的占比也被21∼30坪的兩房產品超越,預料21∼30坪的兩房產品比重還會日益上升。