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2017年3月24日 星期五

土地貸款未來漲幅要問房地產投資客

土地貸款未來漲幅要問房地產投資客

6最新成交價問仲介,未來漲幅要問房地產投資客,你以為仲介和房地產投資者所擅長的東西差不多?其實這是個錯誤的認知,若要問房價未來的漲幅,房地產投資者預估的永遠都會比仲介準,就連我是菜鳥的時候,估的都比資深仲介準了。

要問房地產專家,就去問仲介?

土地貸款在決定拜師學藝之後,我決定拋棄以前所學的觀念,並且全心相信這位房地產投資界大咖的專業、不質疑他的觀點,不要總是拘泥於追求「是不是」、「對不對」的答案。
既然拜他為師,我決定全心相信他,希望能學得他的投資經驗,而他真的教我許多,不只是房地產方面,連為人處事的細節也教導到。

土地貸款開始跟著恩師學習之後,當時的經驗不多,跟仲介打交道也不多,這個大咖房地產投資者給了我一個功課,要我找南京東路附近的理想物件,等到聚會時針對這個物件來演講。
演講?……那就不只是找一間房子這麼簡單的事了,我得趁著找房子時,找個專家來問問趨勢和問題,好讓我可以在聚會上說的頭頭是道。

於是我便到南京東路上找了仲介帶我看房子,看到不錯的,第一就先問行情,接下來出價,再到近的仲介店繼續問行情,以及了解這地區的特性是什麼。要問房地產專家,就去問仲介。電視上都這麼教,我自然也要去請教他們。

「捷運線通車好像往後延了,雖然現在有在漲價是確定的事,但是我想知道三年後的漲幅大概是多少?」這時有兩個仲介在接待我,一個是比較資深,另一個比較菜鳥。「一年漲個百分之五到十沒問題!」資深的仲介這麼說。當時我是一個沒什麼房地產投資經驗的人,聽到這個答案,覺得有點洩氣,這麼一點的漲幅是吸引不了我去投資的,要知道買一間房子如此大費周章,結果一年才賺個百分之五到十,真的讓人沒什麼激情。

仲介和房地產投資者預估的不同

土地貸款問完問題後,我便打電話給我的恩師,告訴他這附近的商圈的房子大約都瞭解了。「房地產投資者對於漲幅要有一定的敏銳度,」恩師在電話裡問我:「那你覺得那附近三年後的漲幅是多少?」我就是不懂這些東西嘛,還來問我?當時我心裡訥悶著,不過還好這個問題我有先問過仲介。

「我有問這邊的仲介,他們是說一定漲,而且還在創高價,捷運大概也要一、兩年後才完工,仲介是說百分之五到十啦。」
「你要當房地產投資者,一定要很瞭解這一點,」恩師說:「你要記住你是房地產投資者,你所估的漲幅一定都比仲介準!仲介就是仲介,房地產投資者就是房地產投資者,土地貸款所擅長的東西一定不一樣,一般人總以為仲介和房地產投資者差不多,其實這是錯誤的認知。」

恩師接著口氣一轉:「所以我現在問漲幅,不是問仲介認為的漲幅,是問你!你認為是多少?」這一問,我被問急了,腦子一轉,一年有百分之十,那就三年有百分之三十啦!「百分之三十。」我這樣告訴恩師。「你要記得,你估的一定會比仲介準!房地產投資者估的永遠都會比仲介準!」其實恩師當時也預估大約會有百分之三十,所以當我說出仲介估百分之五到十、而我預估百分之三十,當然會說我準了。這方面的預估,我們算是英雄所見略同,當然這個「英雄」一個是真的,一個是假的。

未來漲幅,房地產投資者說了算

結果後來答案揭曉,實際數據漲幅是有百分之三十,但不是三年,而是一年的漲幅就有百分之三十。土地貸款這個實例告訴我們,仲介都很保守,他專注於成交,所以對於現在最新的市價十分清楚,但對以後的漲幅並不了解,因為他們不是房地產投資者。

仲介只要成交就有錢,以後房屋的漲跌與他無關;但是房地產投資者是將錢壓注在那裡,勝敗點在於以後的漲幅,於是就會專注於此,預估當然就會準許多,就算是新手的房地產投資者用直覺來預估,都會比仲介估的準。

千萬不要問仲介房屋以後的漲幅,可以問的是最近的成交值;而仲介所給的數據,是拿來判斷以後的漲幅。對仲介的角色要有正確的認知,才能幫助我們投時的評估,所以別小看自己,也別大看別人,想要知道最新成交價就問仲介吧,至於未來漲幅如何?土地貸款那就要問房地產投資客嘍。

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