標籤

二胎 (1390) 二胎房貸 (1368) 二胎借款 (1376) 二胎貸款 (1401) 二貸 (1392) 支票借款 (1393) 支票貼現 (1393) 台北二胎 (1390) 民間二胎 (1374) 房屋二胎 (1391) 房屋二胎借款 (1393) 票貼 (1391) 當舖借款 (1396)

標籤雲

二胎貸款 (1401) 當舖借款 (1396) 房屋二胎借款 (1393) 支票借款 (1393) 支票貼現 (1393) 二貸 (1392) 房屋二胎 (1391) 票貼 (1391) 二胎 (1390) 台北二胎 (1390) 二胎借款 (1376) 民間二胎 (1374) 二胎房貸 (1368)

2018年9月27日 星期四

意外嗎? 六都空屋率最低竟是這一區

空屋率是房市重要參考指標,根據內政部調查,六都以新北市土城區空屋率最低,僅4.55%,每百戶不到五戶,其次為泰山區,空屋率前十低都在雙北市,包括大安、信義、松山、板橋區等。
一般認為有重劃區、推案量大的行政區,供給量大,空屋率也高;另外市中心房子貴,一般人買不起,有錢人手上好幾棟,常常不住也不出租,空屋率也應該很高。但此一調查結果顯示並非如此,不少人可能會感到意外。
營建署最近公布全國低度使用住宅調查,至2017年底,全國空屋共86.4萬戶,空屋率10.12%。六都有不少行政區空屋率在10%以上,最高甚至近33%,但也有一些地方空屋很少,空屋率低於5%。
根據營建署調查,六都空屋率最低的是土城區,2016年底僅5%,去年底更進一步下探至4.55%,其次依序為泰山、信義、永和、內湖區,空屋率較低前五名都不到5%。
六都空屋率第六低為中和區,其次依序為松山、樹林、板橋、大安區,空屋率都在6%以內。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,土城有大型重畫區,近年推案量也不小,一般認為空屋應不少,但當地有捷運,房價相對便宜,又有工業區就業機會,供給雖大,需求也強,因此空屋率低。
天時地利不動產總經理張欣民表示,板橋、中和也都屬供給量大,需求也大的地區,泰山、永和則因供給少,空屋不多。大安、信義區空屋率低,主要也是供給少,雖然區內不少豪宅點燈率低,但生活機能佳,多數地區仍住滿了人。
張欣民表示,區域空屋率高,代表房市賣壓大,現階段房價容易下跌;相反的,空屋率低,代表區域房市供需合理,房價相對平穩,不過,仍要視區域情況,土城空屋率長期不高,但先前因區內建案掀破盤戰,房價仍一度出現明顯回檔。

捷運將通車 台中這3區交易量轉熱

(中央社記者田裕斌台北24日電)台中捷運綠線預計在2020年通車,捷運藍線也報請行政院核定,加上台中市長林佳龍將大台中山手線路網作為競選政見,房仲表示,有三個行政區交易已轉熱絡。
台慶不動產根據實價登錄資料,統計今年1至7月台中市熱門交易前三名行政區,分別為北屯區、西屯區與北區,交易量合計占全市的36%,購屋型態以電梯住宅為大宗。
台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘表示,台中是中台灣重要的都會中心,隨著多元產業發展,就業機會多,生活消費機能成熟,吸引人口持續移入,再加上捷運工程建設進入尾聲,台中將邁入捷運城市之列,吸引購屋者的青睞;近期在自住換屋買方主導的市場下,買方購屋理性看待,重視高性價比的住宅,有朝向中低總價購屋的趨勢,其中舊市區的中古屋最受預算有限的買方或置產族的青睞。
其中,北屯區以屋齡5年內新屋交易比重最高,達41%,台慶不動產台中水湳經貿加盟店店長林威志表示,北屯區生活圈距離台中市中心不遠,重劃區部分房價相對市區平實,以目前熱門交易的產品來看,電梯住宅居多,區域新屋房價落差會受到路段與建商品牌的影響,中古屋則有房價較低、公設比低以及地段多在舊有商圈,生活消費機能方便的優勢,北屯區適合首購或低總價需求的買方購屋。
幅員廣大的西屯區則有高總價住宅聚集的七期重劃區及中科、精密和台中工業等三大工業園區,促進區域大量就業人口,今年以來中古屋明顯熱銷,有巢氏房屋中科福科加盟店店長黃仁佑表示,中科生活圈以屋齡20年以上中古社區與屋齡約10年內較新的社區為主,新舊價差接近一倍,中古屋以首購族或低總價購屋者為主。
此外,台中舊市區的北區今年住宅交易以屋齡20年以上居多,其中還有約4成都是小宅,永慶不動產台中公園爵聖加盟店店長郭誌蘭表示,主要因為北區有許多優質的學校及大型醫療中心,吸引學區設籍、學生住宿收租置產和銀髮族居住等需求。(編輯:郭萍英)1070924

黑名單制蔓延房地產 福建擬限制違規企業

(中央社台北24日電)中國大陸宣示房市調控政策繼續收緊,福建省近日表示,將進一步加大各地房地產市場檢查力度,並擬建立「黑名單」制度,限制部分權益,予以懲戒。
新華社報導,福建省住建廳最新通報14家違法違規房企及中介機構名單,其中包括福建省萬福晟房地產開發、廈門丹廈房產行銷策劃、泉州世茂融信新領航房地產、莆田富力房地產開發等。
福建省住建廳負責人表示,福建省將進一步加大各地房地產市場檢查力度,查處投機炒房、房地產「黑中介」、違法違規房地產開發、虛假廣告等亂象。
報導說,福建省擬建立「黑名單」制度,對存在惡意炒作、哄抬房價,惜售、炒賣,一房多賣等行為的房企列入「黑名單」。
福建省將按照黑名單,限制商品房網簽、限制辦理商品房預售許可證、限制設立或參股金融機構等十多條措施,予以懲戒。
此外,河北省廊坊市近期推出多項舉措,規範存量房交易行為,以遏制「陰陽合同」和「高評高貸」等違法違規現象。
北京市住房和城鄉建設委員會日前也通報21家房地產中介機構,違規發布「小產權房」信息,不過,並沒有提出要建立類似黑名單的措施。(編輯:翟思嘉/林克倫)1070924

台北捷運宅今年以來 新蘆線景安站區週邊交易最熱

今年以來,雙北住宅的剛性買盤出籠,購屋詢問度提升,房仲業者依據內政部實價登錄資料統計今年 1-7 月,大台北捷運各路線中住宅交易量前 3 名的捷運站,首推中和新蘆線的景安站,松山新店線的新店區公所站,交易量則緊追在後。
至於各熱門站平均房價,多數不到每坪 50 萬元,15 站中僅七張、江子翠以及文湖線的 3 站每坪超過 50 萬元,2 字頭站區的有迴龍站及紅樹林站。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,住家旁有捷運優勢,生活機能好,不過仍有強弱之別,觀察各捷運線交易量前 3 名的捷運站,周邊生活圈能滿足自住需求,不僅節省通勤時間,未來若要轉手也更容易,另一方面,買在捷運沿線的價格容受範圍,以每坪 30-50 萬為大宗,基於房價考量,不太容易買到市中心,因此大部分的熱門站都在捷運線的末端,僅文湖線比較特別,因為整條線都在台北市內,交易量前 3 名有 2 站在台北市大安區,平均單價在 7-8 字頭。
綜觀主要捷運線熱門站,多數位於新北市,郎美囡指出,雖然房市回溫,但買方還是以低單價、低總價的房屋為主,交易量大宗會出現在新北市的捷運站,不過新北市蛋黃區的房價也不低,所以大部分熱門站會在捷運線的末段;除此之外,交易熱站特點還有周邊生活圈通常發展已久,自住需求都能滿足,例如中和景安站、南勢角站,新店的區公所站、七張站,土城的海山站,板橋的府中站、江子翠站等,都深受買方青睞。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨建議,雖然越外圍的區域房價越低,能以通勤時間換取空間,但時間久了難免影響生活品質,購屋、租屋可以經常往返的地點為中心,沿線找適合的居住地,例如在信義區上班,可以沿著淡水信義線,找房價、租金較低的捷運站,一樣能夠快樂成家。鉅亨網記者張欽發 台北

雙北捷運房市交易熱門站 集中在中後段

(中央社記者韋樞台北25日電)房仲統計雙北市捷運各路線房市交易最熱絡捷運站,大都集中在新北市的中後段各站,房價大都3到4字頭,僅七張和江子翠在5字頭;交易最熱門站是景安站、新店區公所和南勢角站。
大台北地區的房屋買方找房大多循捷運線,住商機構企劃研究室依據內政部實價登錄資料,統計今年前7月雙北捷運各路線中住宅交易量前3名的捷運站,並統計各站周邊住宅平均價格。
各路線交易量前3名站名分別是,中和新蘆線的景安、南勢角、迴龍;松山新店線的新店區公所、七張、大坪林;板南線的海山、府中、江子翠;淡水信義線的紅樹林、新北投、竹圍;文湖線的忠孝復興、內湖、科技大樓等,大多數集中在各路線的中後段。
這15站周邊房價除了文湖線全線都在台北市,房價高過其他路線各站外,其餘捷運線交易量前3名各站大多數不到每坪50萬元,各站中僅七張、江子翠以及文湖線的三站超過每坪50萬元,大部分落在3、4字頭,2字頭的只有迴龍站及紅樹林站。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析,住家旁有捷運優勢,生活機能不言可喻,不過仍有強弱之別,各捷運線交易量前3名的捷運站,周邊生活圈能滿足自住需求,不僅節省通勤時間,未來若要轉手也更容易,另一方面,買在捷運沿線的價格範圍以每坪30萬元到50萬元為大宗,基於房價考量不容易買到市中心,因此大部分的熱門站都在捷運線的末端。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨建議,雖然外圍的區域房價越低,可以通勤時間換取空間,但時間久了難免影響生活品質,因此不妨購屋、租屋可以經常往返的地點為中心,沿線找適合的居住地,找尋房價、租金較合宜的捷運站,一樣能快樂成家。(編輯:郭萍英)1070925

台中房市最熱在北屯區 前三大熱區電梯住宅交易成主流

台中捷運綠線工程進度接近 8 成,台中市政府宣布,全線預計 2020 年通車,且捷運藍線也爭取成功;房仲業者統計資料顯示,今年 1-7 月,台中市交易前三名行政區,分別為北屯區、西屯區與北區,三區交易量合計占全市的 36%,其中,電梯住宅交易比重,都超過 6 成。
而鄉林建設 (5531-TW) 董事會則看好台中此一捷運及電梯住宅的交易趨勢,日前由董事會通過以 5.79 億元自億承建設買下帶建照的台中市大新段建地 1092 坪,將興建總戶數 178 戶的 15 層住宅大樓,規劃以兩房產品為主力,預計 10 月即可動工。
對於此連帶建照一併取得的交易案,鄉林建設看好,該地位於北屯路與台 74 線快速道路附近、鄰近捷運綠線機場總站等的交通與生活機能,該建案將是鄉林首座為中部年輕人打造的「輕豪宅」,總銷估 18 億元。
台慶不動產研究發展中心資深研究員高俊銘表示,觀察台中熱門交易行政區,購屋型態以電梯住宅為大宗,北屯區與西屯區高達 7-8 成,其次,透天厝佔 1-2 成,公寓部分則不到 1 成。北區部分,電梯住宅約佔 6 成,其次,公寓佔約 2 成,透天厝則約 1 成。從屋齡觀察,西屯區與北屯區有重劃區新屋供給,尤其北屯區屋齡 5 年內的住宅比重佔 4 成,平均房價約 1095 萬元,而西屯區平均房價約 2170 萬元,為北屯區一倍,新屋交易比重較少,約該區的 2 成。
而北區則以屋齡 20 年上的交易佔 7 成最多,以平均總價來看不到 400 萬,主因為有許多小宅的交易,購屋坪數 15 坪以內的佔 4 成,因此造成平均總價低於北屯區或西屯區。
高俊銘指出,台中為中台灣重要的都會中心,隨著多元產業發展,就業機會多,生活消費機能成熟,吸引人口持續移入,再加上捷運工程建設進入尾聲,台中將邁入捷運城市之列,可望吸引購屋者的青睞。近期自住換屋買方主導的市場下,買方購屋理性看待,重視高性價比的住宅,有朝向中低總價購屋的趨勢,其中舊市區的中古屋成為預算有限的買方或置產族的青睞。鉅亨網記者張欽發 台北

香港房市熊來了 大行喊賣房地產股 年內呈探底格局

香港最快本週迎接 12 個月來首次升息,利率向上勢必打擊本地地產股。市場人士普遍認為,升息會增加房貸者負擔,削弱港人買房意慾;同時,由於人民幣預期會貶值,亦會令來港買房的大陸投資者卻步,長遠將打擊香港房市銷情,故料房地產股年內仍會呈「探底」格局,目前投資價值不具吸引力。
花旗早前就已預料,今年下半年香港房價會因升息而跌 7%,里昂 8 月也發表報告,估計未來 12 個月,香港住宅房價將跌 15%,香港房地產股將「跑輸大盤」,決定下調該類股的評級至「減碼」。
德銀在上週也發表報告,更指香港房市將跟隨股市及利率趨升而步入熊市,按以往數據,一旦房市陷入熊市後,平均下跌周期可達長達 33 個月,其間房價平均累挫達 41%。據該行觀察,目前香港房市已進入熊市的首階段,這個階段會持續約 8 個月,期間平均房價會顯著下挫約 28%,整體成交量也會大跌。
雖然近期地產股估值已降至吸引水平,令股價出現超過 4 成的折讓,股價現時顯得吸引。但德銀警告,這可能只是「價值陷阱」,因為隨著房價下跌,房地產股的獲利也會跟隨下調,股價自然會再向下調整。為反映此預期,德銀大砍多檔房地產股目標價,降幅最多達 2 成。
另外,交銀國際亦發表報告看空房市,建議投資者在選股上,應偏好推盤較快、可提前鎖定利潤的發展商,例如新地 (0016-HK)。
宏匯資產管理董事及投資策略總監林嘉麒的預期指出,香港最初升息的兩三次,對房地產股影響料不大,因利率仍然偏低,房貸負擔增加並不多,而且市場需求仍在。但回顧 2008 年金融海嘯前,當時美國在 2 年內連續升息 17 次,將利率由 1% 推升至 5.25%,升幅高達 4.25%。若按此標準,目前美國利率只是上升循環的初期。
他指出,長遠再升息,始終不利房地產股,若投資者旨在收利息,不如直接買入無風險、年利率逾 3% 的 10 年期美國國債。至於在眾多房地產商中,擁有較多受污染的工業廢棄地段和農地的恒地 (0012-HK) 和新地,有可能因為政府未來的土地政策而受惠。
除了地產股外,收租股和 REITs (房地產信託基金) 亦受利率漲跌影響,在銀行存款利率上升下,收息股的吸引力將會下降,股價有回調壓力。但金利豐證券研究部執行董事黃德几指出,收租股太古地產 (1972-HK) 和九倉置業 (1997-HK),今年在跌市時反見逆市上漲,尤其是太古地產,過去 1 年累漲逾 13%,大幅跑贏大市。
他表示,有別於地產發展商,收租股能受惠於香港零售市道的表現,而且市場對香港的商廈有頗大需求,故預期受升息的影響會較小,料可以跑贏地產股。
至於目前股息率仍有 3.4% 的領展 (0823-HK),由於旗下商舖主要出售民生日常用品,受外圍經濟衝擊有限,防守性較強,匯證給予的目標價更達港幣 83 元,評級為「買入」。
野村香港扡產研部主管郭美珊則表示,由於週邊不明朗因素頗多,加上中國經濟走勢與流動性多寡對香港房市的重要性愈來愈高,都令市場更難窺看香港房市前景,香港的房市能見度不超過 3 年。
自年中以來,房市交投轉淡靜,發展商定價不及過往進取,均反映市場開始擔心升息週期開始。她認為,目前香港基本面仍正面,市民的買房意欲仍強烈,預期中線房市走勢與 2015 年 9 月至 2016 年 3 月期間相若,即「今年房價仍有約 2% 至 3% 的升幅,但明年就會溫和回落 13%,回到 2018 年初水準。」
選股方面,郭美珊表示,全球基金經理都對房地產股的低估值表示驚歎,投資者宜揀選在資本管理上尤其活躍的發展商股,或中環寫字樓收租股,她保守估計明年中環寫字樓租金升 10% 至 15%。

全台逾500戶賠售屋 台中和新北居多

(中央社記者韋樞台北26日電)房市復甦中居然有不少賠售屋,房屋比價平台「屋比」彙整全台網路待售物件發現標榜「賠售」、「賠錢」等房屋達519戶,6成集中於台中市和新北市,其中預售屋和新成屋占7成。
屋比統計在台灣網路上標售賠售字眼的房屋有多達519戶,其中台中市有214間,占41.2%最高;其次是新北市的123戶、占23.7%,相當於全台每10間賠售屋就有4戶在台中,2戶在新北。
另外,這些賠售屋屬於預售屋及新屋的占比竟高達69.7%,且主要集中在近年推案量大的行政區,估計應與「投資客拋售」有關,建議想趁屋主賠售撿便宜的民眾,不妨可多留心。
屋比創辦人葉國華表示,屋主賠售賣屋不脫當時買錯時間、區域、產品和價格等四類。過去房市飆漲時期,投資客只要敢買,不論時間、地點、產品、價格,荷包幾乎都能賺飽,尤其新興重劃區內資金負擔較低的「預售屋」更是不少投資客炒作的熱門標的,甚至一買就是好幾戶。
不過,2014年台灣房市高點反轉下跌,房市買氣陷入低迷,2016年全台建物買賣交易量更跌至24.5萬棟的新低,導致價格飆高、推案量大的地區缺乏買盤支撐,不僅建商餘屋賣不完,投資客想在成屋前轉售也面臨極大壓力,不但價格跌多漲少,許多當時在高點推案的預售屋更屢屢出現一交屋就跌價的狀況。
葉國華指出,雖然今年房市買氣持續成長,全台建物前7月買賣移轉量較去年成長7%,但從近來賠售案例接連傳出,且打著「賠售」、「賠錢」名義賣屋的數量仍有高達500間以上來看,顯見目前房市買氣仍不足以讓這些投資客順利賺錢脫手。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴觀察目前待售「賠售屋」量體最大的台中市及新北市可以發現,賠售屋主要集中在西屯區、北屯區、南屯區與淡水區、林口區、新莊區等地。這些地區幾乎都是近幾年建商的推案熱區,也是目前新建餘屋量體較大的區域,想撿便宜的買屋者不妨參考。(編輯:郭萍英)1070926

一文看懂:中國房產限令再一發 哪些產業掃到颱風尾?

中國房地產限令再一發,今 (26) 日最新傳出北京政府在官網貼出新規,規定北京全市範圍內禁建低容積率的住宅,市中心分區域地禁止新建住宅、辦公大樓和酒店項目,房地產開發限令再升級加碼。除了房地產不振 ,連帶也讓相關產業如家用空調、汽車與家居等也出現下滑情況。
在住宅開發限制方面,北京官方最新規定要求東、西城區禁止新建房地產開發經營中的住宅類項目,但棚戶區改造、危房及老舊小區改造、文物保護區改造除外,對此專家認為住宅最新規定並無太多新意。
反觀商業地產開發方面,北京官方是首度對商業地產項目開發進行限制,可看做是一線城市的風向標,也是為了緩解辦公大樓空置率上揚的壓力。其中要求朝陽區、海澱區、豐台區、石景山區、東、西、北五環路和南四環路以內,禁止新建酒店、辦公大樓等大型公建項目,一來疏解核心區的人流,另一方面也將減小商業地產新增庫存的壓力。
儘管最新限令再推出,不過中國房地產市場早就冷風颼颼,今年第一個壞消息的就是國開行收緊棚改傳聞,最近又傳出中國官方有意取消預售制度,代表房地產的資金來源將大受影響,也讓週一和週二港股和 A 股的房地產類股聞訊大跌。
在今年棚改收緊傳聞出爐後,中國房市原本最熱的三四線城市也慢慢趨冷,國家統計局公佈的資料顯示,7、8 月的房地產銷售成長速度開始停滯上漲略有回落,商品房和住宅待售面積累計從年初開始持續回升,顯示棚改貨幣化政策變化對房地產市場的邊際影響開始陸續出現。
中國房貸數據累計年增率成長速度從 2017 年年初以來持續向下,到 2017 年第 3 季開始進入負成長狀態,儘管今年初開始跌幅慢慢趨緩,但到 8 月份仍有 -1% 的負成長。
而除了銷售和貸款數字外,從家用空調的銷售數也可看出端倪,尤其內銷數據從 7 月開始出現負成長。此外,房地產消費的擠出效應增加,這對汽車市場也造成壓力,乘聯會資料顯示,今年 6 月中國全國狹義乘用車銷量出現多年來首度負成長,6-8 月的成長速度分別為 - 3.1%、-5.9% 和 - 7.4%。
眼看家用空調和汽車銷量同步趨緩下跌,接下來最可能受衝擊的產業,莫過於鋼鐵板材。目前熱軋板和冷軋板價格近期稍微走跌,與長材呈現相反走勢。
尤其目前中國前十大的龍頭房地產業已經開始進行戰略調漲,放鬆過去大舉擴張的步伐,若接下來房地產投資開發也開始表現疲弱,官方也沒有限購限貸或融資政策鬆綁跡象,預計螺紋鋼的價格是否能像現在一樣,在限產與基礎建設兩大利多下持續穩定,就有待觀察。
市場也點名,接下來會受連累的還有家居產業,今年 1-8 月家居產業內銷持續面臨壓力,也讓相關類股今年全面走弱,中信證券更測算,房地產的新增需求占家居業需求的 55%,接下來家居業是否真能觸底反彈,或還是會持續向下,關鍵就看房地產銷售。鉅亨網新聞中心

僑聯董座:台商回台漸多 挹注房地產

(中央社記者韋樞台北27日電)僑聯機構董事長李明昌今天表示,最近一年不少大陸台商回台,多選中大坪數房屋供家族居住,即使目前房市不景氣,但他還是看好房地產,主要是什麼都能進口,只有土地不能進口。
僑聯機構今天在民權西路舉行「僑聯大千」建案公開發表會。李明昌會後向中央社記者透露市場變化。
李明昌指出,美中貿易戰不知道要拖多久,這一年來不少大陸台商回台,他們長年在大陸賺到的錢,回來台灣後多選擇中大坪數的住宅供家族一起居住,因此過去80坪到100餘坪的中大型住宅不好賣,現在反而有不少人感興趣。
李明昌表示,曾個人投資大陸一家從事通信業的電子公司,在深圳和天津都有工廠,但不久前仍收攤關門,主要是這幾年對台商的優惠措施不再,且員工成本升高,管理困難,所以決定收攤,台幹們也順勢回台。
李明昌說,即使現在房市不景氣,但他還是看好房地產,主要是什麼都能進口,只有土地不能進口。
「僑聯大千」代銷業者創意家行銷董事長王明正表示,今年以來不少台商回台,準備重起爐灶,因此特別喜歡買進工業區土地、商辦、及供家族居住的中大坪數住宅,而且有的台商一口氣連買好幾戶。(編輯:黃國倫)1070927

豪宅市場點火回暖 營建全部完工認列透玄機

【作者/黃靖哲】
雖然很難有個準確的數字證明,但房地產一線從業人員已感覺到一股來自於台商回台的購屋資金持續發酵!原因在中國大陸去年起實施了俗稱肥咖條款之後,台商漸漸感覺到避稅愈來愈困難,資金紛紛轉回到台灣,其中一大部分轉入了房地產相關!
市場估計,自2017年開始,陸續已有破千億元的台商資金回到台灣,相關業者表示,台商買房不但成交量大,成交也快速。讓營建業喜孜孜的資金行情,市場上看4000億元資金回台。對景氣低迷已久的房地產而言,先見到豪宅市場點火回暖,隨即中、小自住宅,精華地段預售屋等陸續傳出成交捷報!似乎使得近年來持續被看空的房地產市場,見到轉機的機會。
另外金管會上月底宣布大幅鬆綁建築融資限制,增列廠房、都更興建,以及用於相關用途的營建工程業營運周轉金放款等,免計入建築融資上限30%限制。使得銀行一般購屋融資釋出3500億元~7000億元空間。加上都市更新條例草案的推出後對於容積率的獎勵與鬆綁,以及雙子星、空軍總部等幾個指標性政府開發案的提出,都屬於有意鼓勵房市交易轉熱的加溫動作,進入2018年第3季,北台灣上半年新成屋、預售屋推案量達5615億元,較去年同期暴增逾1600億元,這也是建商2015年以來首次做出更大推案的動作,當然也使得市場樂觀的氣氛逐漸上升!
餘屋量高前景堪憂
但也有另一種說法認為,房市雖然曙光乍現,前景仍有隱憂!餘屋量的偏高,是房市仍難脫離谷底的重要原因,目前全國的餘屋量仍達到7045萬宅,新建餘屋以新北市重點區域1.37萬空戶,而且消化速度緩慢!餘屋每季又以約1600戶增加當中!在供給面大於需求狀況下,就此認為房市重新出現長多循環機會不大,冷門區域仍是乏人問津!但區域不同,狀況則也大不相同!反觀北市中心區許多建案預售屋成屋,看屋人氣旺盛且推出新高價。因此個別狀況差距很大!此一狀況也反映在財報上!去年而言,38家的上市櫃營建公司衰退,其中13家EPS竟然轉為負數,還有如此多EPS是負數的令人難以理解!這當然表達了2017年房市的嚴峻,但是,投資人要注意,全部完工法的實施,是審視財報中必須先行了解的部分!
IFRS會計準則採取「全部完工法」,讓建商不可再使用過去的完工比例法認列營收,等於說過去在預售款拿到15%,約銷售6~7成狀況下就可以開始按比例認列營收!現在必須等到完工,交屋後才能一次入帳!且營建過程中,或是預售屋持續收費過程中,所收到的現金等並不可入帳!反而是支出必須一次認列!因此去年交屋淡季,廣告費用先行支出,許多建商EPS自然成為負數,原因在此!未來對於建商過去「窗飾」美化財報行為等於完全廢止,可讓財報更透明化!相反也使得每季每年獲利差不多的平滑型的財報EPS,變成忽大忽小。

全球人壽希望廣場地上權案預計2021年完工 將引金融科技打造商辦地標

全球人壽台北市資訊園區三期 (希望廣場) 地上權案於今 (27) 日上午舉行開工動土典禮,全球人壽表示,大樓建成後將引進金融科技、人工智慧等數位產業,打造為地標建築,引領台灣產業發展,該大樓預計 2021 年完工。
此案原址為希望廣場,面積約 2059.24 坪,全球人壽於 2016 年間標得,地上權設定年期為 70 年。
全球人壽副董事長林文惠表示,希望廣場是八德資訊商圈最後一期尚待開發地,其地點絕佳,恰位於資訊產業專用區的核心,鄰近雙軸捷運交通樞紐,是台北市最重要的資訊產業聚集區域,也曾是台灣科技產業發展的搖籃,孕育出無數讓台灣在全世界引以為傲的企業與人才。待大樓建成後,期能匯聚人流,成為文化、資訊商圈的核心,並以科技為發展主軸,希望能引進金融科技、人工智慧等數位產業,打造為地標建築,引領台灣產業發展。
林文惠進一步說明,將「以人為本」作為本案設計概念重點,結合老樹保存,並配合全球人壽的公司企業形象再造,在基地所處的光華資訊商圈及華山文創發展核心地帶,打造具地標意象的建物,特地邀請義大利知名建築師馬可卡薩蒙蒂 (Marco Casamonti) 及三門聯合建築師事務所、林秀芬建築師事務所為全案設計操刀,並由潤弘精密工程承攬興建地上 9 層、地下 4 層的複合式商業大樓。
全球人壽指出,台北市資訊園區三期 (希望廣場) 地上權案亦符合公司全力發展金融科技的目標,未來全球人壽將持續強化財務結構,強化保險科技創新的發展。
全球人壽進一步表示,該公司在今年上半年總資產正式突破兆元,對於精華區域的商用不動產仍持樂觀態度,對於政府舉辦之其他設定地上權及公共建設案件,將以積極審慎的態度評估,參與各項可行的投資計劃。鉅亨網記者陳慧菱 台北

房價要崩?新房滯銷…餘屋竟破7萬戶

財經中心/綜合報導
新建案不斷蓋、但並非人人負擔的起現今的高房價,導致市場出現供過於求的情況,根據營建署統計,全國新建餘屋數在106年第4季,竟然累計多達7.45萬戶,當中又以新北市的13783戶餘屋最高,專家分析此現象恐將導致3大可怕後果。
根據台北市/新北市老屋改建發展協會理事長胡偉良博士在《好房網》撰文,新建餘屋數量過多,恐會導致3大後果,其中之一就是「二手房市崩盤」,畢竟新建房屋都賣不出去了,老舊的二手房更加沒有市場,有可能會出現手上有多戶二手房的屋主降價拋售求脫手的情況發生。
同時也是品嘉建設董事長的胡偉良也說,921地震前的所蓋的老屋和震後才蓋的建物相比,較沒有特別重視耐震係數這一塊,加上現在新建餘屋越來越多的情況下,可能會出現「房價兩極化」的情形,有能力購屋的民眾不會選擇較不安全的老屋,最後這些老屋有可能將只剩下土地價值、被市場淘汰。
胡偉良認為,新建餘屋越來越多的問題,其實也和租屋市場息息相關,他分析,2014年年底房市走下坡,但房價仍居高不下,真正有需求的人都被迫去租屋,而買房的炒房客們脫手也賺不了錢,其中也有些人轉為投入租屋市場,租屋也因此逐漸成為趨勢,預期未來租屋市場將會發展得更蓬勃,買房的人會變得越來越少,成為房市崩盤警訊。(編輯:鄭廷瑋)

市區地少房價高 受薪族購屋難

記者蔣謙正/台南報導
國內經濟持續不景氣,大部分受薪階級所得不增反減,各行各業的消費力持續衰退,不過,近年台南市房價卻居高不下,而且市中心區包括中西、北及東區的土地在外來建商搶地蓋屋的影響下,不僅房價持續攀高,土地因日漸稀少更是漲很大,尤其是大面積方正的建地更是搶手,受薪民眾想要在市區購屋,可說是「一年比一年難」。


內政部近期發布第五十期都市地價指數顯示,台南市因重劃區開發完成及南科增建廠房帶動下,地價上漲為六都最高,總計上漲百分之零點九八,而根據台南市不動產開發商業同業公會統計,今年一至六月開工量顯示,透天二千六百五十九戶、大樓一千九百五十四戶,合計四千六百一十三戶,較去年同期增加七成一,而今年第二季建物第一次移轉登記筆數有一千八百五十五筆,也較去年同季增加二成七,以永康、安南及東區的移轉筆數較多。


建商表示,執政者大力推年金改革,此舉將造成軍公教族群年金縮水,更不敢消費,蔡政府如無法提出有效振興經濟方案,未來經濟蕭條、百姓也將面臨賺取不到基本生活費的窘境,對於未來房市更是嚴峻考驗。

陳幸妤2戶豪宅 增值1800萬

記者蔣謙正/台南報導
前總統陳水扁女兒陳幸妤住在台南豪宅大樓「耘非凡」,近來傳出陳幸妤二○一二年花八千萬買下兩戶,如今以實價登錄交叉比對,若現在脫手,將可現賺一千八百萬元,不過,該社區大樓住戶表示,外傳該大樓住宅增值性很高,但事實上是「有行無市」居多,開高價要賣未必賣得掉,況且從交屋至今,三年平均增值兩成左右應屬合理。


東區林森路原台南農改場舊址、富立建設規劃的「耘非凡」社區大樓,曾榮獲有建築界奧斯卡金像獎的「全球卓越建設獎」高層住宅類─銀獎。


陳幸妤與丈夫趙建銘育有三個兒子,據悉,當年一口氣買下「耘非凡」二十五樓及廿樓兩戶,且在對街店面開牙醫診所,陳幸妤一家人住在二十五樓,近來傳出廿樓已在裝潢,可能是要接保外就醫的阿扁同住,消息傳出後,房地產業傳出陳幸妤房價漲了不少,可能有一千八百萬元之多。


不過,據耘非凡某住戶表示,三年前買的時候每坪均價三十二萬元上下,目前的行情約三十五萬元,沒有像外界傳聞的漲價很多,有些住戶或許開高價要賣,重點是有沒有賣掉,由於實價登錄很透明,根本沒有像外界所言漲很大的情形。


該住戶說,當初會買耘非凡大樓,主要是該大樓地點很好,生活機能佳,而且建設公司採用日本制震系統,可以有效避震,當然也是看好未來的增值性。

新南向商機夯 台灣搜房 引進泰國建商新案

工商時報【文╱鄭啟明】
泰國經濟成長超乎預期、推助海外資金進場信心,加上外國人可擁永久產權且不需繳納房屋稅,使得首都曼谷跨境置產熱度居高不下。台灣搜房創辦人楊建傑表示,2017年泰國房產的國際市場逾泰銖1,200億元,預估2018年成長超過35%。
9月20日台灣搜房特邀泰國上市地產開發商NOBLE諾博發展代表、DWG德偉地產集團執行長陳復宇聯袂蒞臨台北W飯店,與國內媒體暢談曼谷市場近況。楊建傑觀察,泰國的國際化程度甚高,尤其觀光表現更是傲視全球,旅遊收入為全球前3名,隨著曼谷軌道交通大幅更新,各商圈易達性提升、捷運沿線房價增值,房地產投資前景可期。
「NOBLE AROUND ARI諾博暹羅」為NOBLE諾博發展於曼谷富人區阿里推出之新案,正臨曼谷主幹道拍鳳裕庭路、僅距BTS Ari捷運站90公尺,步行1分鐘即可搭乘素坤逸線;附近不僅區公所、財政部、警察總部…等公家機關林立,更有5家大型醫院、4所國際學校。
另外,住戶除了享有樓中樓圖書館、39樓頂層360度無邊際泳池暨空中全景健身中心…等優質公設之外,周邊巷弄高級別墅與文青餐廳的集中,是深受當地網紅青睞的人氣取景地。
NOBLE諾博發展係泰國證交所上市公司(股票代碼:NOBLE),專注耕耘曼谷市中心精華地段、乃泰國排行前5位的房地產開發商,旗下項目多數鄰近捷運站旁,每每創下開盤即完銷的傲人佳績。
DWG德偉地產集團為NOBLE諾博發展的戰略合作夥伴,此次借重台灣搜房的在地口碑,引進Noble系列新案來台展銷,並於9/29台北艾麗酒店、10/6台中永豐棧酒店舉辦大型說明會,歡迎對「南向」商機有興趣的台灣買家共襄盛舉。

換屋換得漂亮 這兩件事一定要弄清楚

房市價格緩跌近4年,被壓抑的換屋需求逐漸湧現。究其原因,除了房價有吸引力外,一屋換一屋具資金優勢也是關鍵。而想要聰明換屋,除了資金盤算外,對於自身需求及市場商品一定要有清楚認知。

從2014年下半年開始,房價出現盤整緩跌格局後,如今房市氛圍比起往年確實不同。根據住展雜誌統計,雙北市房價自高點平均跌幅約1成,「今年看房的民眾,比起去年明顯增多了。」業者有感的表示,過去幾年被壓抑的換屋需求,有慢慢湧現的跡象。
天時地利不動產顧問總經理張欣民補充,房市多頭走了10來年,民眾過去首次購屋時,面對高房價往往只能「先求有」,如今趁著房價下跌,將條件相對較差的房子替換掉,等於往前推進到了「再求好」這一步。
只是求好的換屋過程中,除了需審慎評估資金周轉問題外,針對自身需求及市場上的商品,也需好好推敲一番,才能換得漂亮。

資金安排:先賣後買 減輕經濟壓力

張欣民表示,由於目前房市處於緩跌格局,「先賣後買」是比較好的策略,因為可以先把售屋所得落袋為安,過陣子甚至有機會用更便宜的價格買到理想中的房子。另外,「先賣後買」等於讓自己有一筆現成資金能運用,在換屋過程中可有效減輕財務上的壓力。
至於資金的安排上,張欣民建議若舊房無貸款出售,手中握有的售屋款項最好能負荷新房總價5~6成。「如果舊房子仍有貸款,則不論如何,售屋扣除貸款後的資金,也必須至少為新房的3成,也就是自備款不能低於3成,這樣才不會因為換房造成資金緊張。」永慶房屋業管部資深經理謝志傑提醒。

標的選擇:認清需求 挑對屋

不同人生階段,對房屋和居住的需求必定會有不同,例如孩子長大後,希望能從小屋換大屋;也有人是因為房子老舊,希望住進較新的房屋。
「不論如何,換屋前一定要先評估自己的需求,並且與自己的財務狀況做比對,才能將有限資金發揮最大效度。」謝志傑舉例,如果只買得起總價1,500萬元的房子,需求是從2房換成大3房產品,那麼選項可能是新北市的電梯大樓,這時候鎖定的區域就不會是蛋黃區的產品。
如果是想從蛋白區換到蛋黃區,但資金並沒有增加多少,選擇的物件就可能是坪數較小、或屋齡較老的房子。
若是想要舊換新,住展雜誌企研室經理何世昌建議,重劃區居住環境比舊市區優質、寬敞,尤其在供給量大的區域,屋況好、選擇多,議價空間也大,對舊換新有利,「如果該區域有重大建設如捷運通過,房子有增值空間,但要注意的是,重劃區若距離市區太遠或面積太大,發展速度相對慢。」鏡週刊

全球房產泡沫仍大:香港居首 慕尼黑、多倫多、溫哥華緊追其後

瑞銀集團週四 (27 日) 發布報告指出,多數已開發市場金融中心的房市存在泡沫風險或嚴重高估情況,當中以香港的泡沫風險最大,慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹也列為房地產泡沫的城市。
這份名為《2018 年瑞銀全球房地產泡沫指數》的研究報告,針對 20 個主要城市進行調查,與去年相比,斯德哥爾摩和雪梨今年退出「泡沫領域」,但仍和巴黎、舊金山、法蘭克福一起列入「嚴重失衡」情況。
洛杉磯、蘇黎世、東京、日內瓦和紐約僅被視為高估,而芝加哥是列表中唯一被視為被低估的城市。
過去 5 年房價高漲
瑞銀研究人員發現,主要城市房地產價格普遍上漲,過去 5 年平均房價上漲了 35%。
他們認為,價格泡沫是房地產中經常出現的現象,將其定義為「對資產的實質及持續地錯誤定價」。報告指出,泡沫的典型跡象包括價格與當地收入和租金脫鉤,以及過度建設或銀行貸款。
研究人員表示,與 2000 年代中期的繁榮不同,目前沒有證據表明貸款和建築業同時存在過剩問題,而且未償還的抵押貸款量成長率,大約僅是危機前時期的一半。
瑞銀全球財富管理公司投資長 Mark Haefele 說:「雖然許多金融中心仍面臨房地產泡沫的風險,但我們不應將今天的情況與危機前的情況進行比較。不過,投資人應在香港、多倫多和倫敦等處於泡沫風險區域的住宅市場盡量精挑細選。」
報告顯示,主要城市房價上漲的強度和範圍,與去年相比都有所減弱。經通膨調整後,過去 4 個季度城市房價平均上漲 3.5%,遠低於此前幾年,但仍高於 10 年平均值。
花 22 年薪資才夠香港買房
香港被認為房產泡沫最大的城市。報告指出,香港房產市場長期供不應求,對本地和外國投資人的吸引力一直很大,讓需求依然活躍。自 2012 年以來,房價一直以每年近 10% 的速度上漲。
以高技術工人的所得來評估,10 年前購買市中心附近 60 平方公里的公寓,約需 12 年的薪資,如今已升到 22 年的平均年收入。
整體來看,房價收入比(price-to-income)中值,已經由 2008 年的 5.5 倍上升至目前的 7.5 倍。如果沒有來自於家人的大筆資助或資產繼承,大多數家庭無力在最大的金融中心買房。
報告指出,過去 5 年來,由於幾乎所有城市的房地產對本地居民來說都過於昂貴,政府推出了更多法規打房。在此情況下,房價可能突然遭到重擊,雪梨便是個例子。鉅亨網編譯劉祥航 綜合報導

房市崩盤前的瘋狂?北台灣今年推案詭異爆量

記者蔡佩蓉/台北報導
近期金管會大幅鬆綁銀行建築融資限制,加上房貸利率持續下殺,都讓房市出現「落底復甦的錯覺」;根據住展雜誌統計,截至8月25為止,2018年北台灣推案量總金額已達7523.09億元,距離去年整年案量8374.13億元,僅差約851億元,超乎先前預期。不過,學者提醒,爆量推案將讓「房市強弩之末」的未來,危機更大。
該項調查指出,北台灣各縣市中,以台北市、桃園市今年推案量增加最明顯。其中,台北市前8個月推案量約2136億元,比2017年整年多出3百多億元;桃園前8個月推案量約1704億元,也比去年量增近2百億元。
台北市主要推案區域為大安、信義、中山、文山,4區推案量均逾2百億以上,而指標豪宅案「ONE PARK TAIPEI元利信義聯勤」、「冠德信義」2案就海灌720億元。住展雜誌企研室經理何世昌表示,預計到9月中,推案量就能追平去年水準,預估全年推案量可能落在1.1兆至1.15兆。
不過,政治大學地政學系特聘教授林左裕認為,先前央行公佈銀行房貸寬限期辦理情形,19家承作貸款餘額高達1兆0543億元,比重為15.78%,代表逾放比節節升高。他批評,政府選前釋出利多,尤其鬆綁建築融資,只是讓建商更容易借貸,這樣的做法是飲鴆止渴,創造景氣假象,未來隱憂更大。

豪雨澆熄房市買氣 8月北市表現最差

記者蔡佩蓉/台北報導
8月中旬進入農曆民俗月,加上中南部豪雨襲擊,使得成交量較7月衰退。根據住商機構統計8月全體系交易量,和7月份相比,全台量縮7.3%,但若相較去年8月,交易量則增加6.3%;而六都表現,以新北與台南表現獨強,主因是賣壓讓價因素所致。住商機構統計成交資料發現,8月北市月減26.8%,新北月增5.8%,桃園月減11.3%,台中月減9.7%、台南月增15.5%、高雄月減12.2%;其中又以台北市月減幅度最大。
住商不動產企研室經理徐佳馨指出,5月份交易熱潮到了下半年熄火,除市場沒有新亮點吸引買方入手之外,選舉、年改等對房市產生負面的變因,也正持續發酵,時至鬼月,季節性因素加上豪雨不斷,也讓買氣直接萎縮。
全國不動產企研室主任張瀞勻分析,而北市衰退幅度較大的原因,在於屋主態度轉硬,降價風趨緩,又造成買家觀望。徐佳馨也提醒,隨著成交量增幅縮小,也可視為下半年一大警訊,不可不慎。

買不了北市正3房 但套房又擠又小⋯房價4年下跌2成

記者蔡佩蓉/台北報導
現在房市低總價產品雖然是主流,不過,套房產品近幾年房價卻是下跌幅度最多的。根據《好時價房價指數》統計,台北市房價自2014年6月的高點開始回跌,到2017年初已修正約1成。其中,住宅大樓、華廈的價格修正幅度僅約6.4%,相對抗跌,套房產品跌幅則高達2成,保值性較低。
好時價房價指數揭露,目前房市並無「大起大落」的訊號,從交易量來看,台北市12個月的移動平均交易量仍未達5年平均值,整體房市處於價格穩定但交易動能不足的局面,但在住宅產品的部分,公寓、住宅大樓與套房的房價表現卻有落差。
以2018年上半年實價登錄的成交單價「中位數」,比較2014年同期,台北市大樓從每坪67.1萬元跌至62.8萬元,跌幅6.4%;公寓從每坪50.3萬元跌至44.2萬元,跌幅12.1%;套房從每坪69.4萬元跌至56.1萬元,跌幅19.2%,顯示大樓產品相對保值,而公寓、套房的房價表現較差。

好想要買房⋯房價暴跌3成的9個熱區「能淘寶」

記者蔡佩蓉/台北報導
等了4年,房價有跌嗎?有的,尤其捷運宅未來仍有機會便宜入手。根據《好時價》發布最新房價指數,以大台北捷運沿線站點半徑500公尺內的交易案例統計分析,發現跌價最多的捷運站,不管是大樓、公寓或套房,跌幅逾3成,等於今年買,皆比4年前便宜!

根據《好時價》分析對照2014上半年及2018上半年,大台北捷運沿線捷運宅交易案件,房價下跌的站點達7成5以上。進一步觀察,房價跌幅超過1成的捷運站,大樓有36個、佔比36%,公寓有42個、佔比50%,套房有25個、佔比39.1%,顯示大樓較公寓及套房更具抗跌性。
而產品類型跌幅最高的,大樓是南港展覽館站,下跌34.2%;公寓為士林站,下跌35.4%,套房則是行天宮站,下修35%。由於捷運宅多為一般民眾購屋時的重要區為考量,4年下跌逾3成房價,顯然對許多想買房的民眾,會有看房誘因。
好時價數據分析經理丁肇毅認為,以一些熱門的捷運站房價下跌3成來說,現階段民眾可以去多看屋、議價,但不須急於出手,評估好負擔能力及找到合適物件,才是最重要的。

景氣差建商卻狂獵地 專家揭3大關鍵

記者蔡佩蓉/台北報導
相較商辦市場第3季交易平淡,投資人轉向開發型不動產,帶動今年土地及地上權市場的交易熱絡。根據第一太平戴維斯統計,第3季建商購入土地金額達162億元,前3季補進土地庫存已達803億元,超過 2017全年購地金額將近3成,預期有機會挑戰前波2013年建商獵地高峰。
第一太平戴維斯指出,建商對於大面積、可立即開發素地的興趣濃厚,特別是公部門土地標售,另一方面,值得注意的是在公部門重新檢討地上權的權利金底價及地租調幅計算方式後,包括銀行及壽險公司在內的大型法人皆重返評估行列。
本季地上權單季成交達108億元,最受矚目的為元大銀行以82億元拿下仁愛路空軍活動中心地上權;而今年前3季公部門已售出土地及地上權達590億元,占土地交易的近5成。
天時地利不動產總經理張欣民分析,建商積極獵地,不外乎是為土地原料做儲備,而且部分新興重劃區有容積時程獎勵,對建商也是標地誘因,另外,建商購置土地是一種「循環」,必須不斷購地才能與銀行建立良好的信用,同時能滾出現金流,做槓桿運用。

房貸負擔率3成 央行呼籲:注意利率

記者蔡佩蓉/台北報導
中央銀行第3季理監事會議在今(27)日登場,隨著本週三美國聯準會決議升息一碼,台灣央行的決策也備受矚目,而本季央行理監事會的利率政策,仍決議「連9凍」,重貼現率維持1.375%。
央行從2015年以來,連4季降息,重貼現率從1.875%降到1.375%,本季仍採取利率凍漲決策。而在國內房貸風險的部分,央行新聞稿也提及,將持續注意金融機構不動產授信風險控管。由於全台購屋貸款負擔率逾3成,央行呼籲借款人必須留意貸款寬限期屆滿後還款增加,及未來利率變動風險。

房價跌可買房?專家「10字忠告」 驚醒年輕人

近日最新公布的房價指數指出,高不可攀的台北房價已跌回5年前水準,但房地產專家卻表示,台灣北部、中部的房價跌價是「稀鬆平常」的事,更預期未來房價會再下跌至少2成。而對於「何時才可以買房?」的問題,專家10字忠告,一語道破目前困境,有網友領悟留言「寬限期加升息,開心坐等。」

據好時價最新公布的房價指數,可看出全台灣的房價指數比去年同期還高,但就北市房價而言,從2014年6月的房價高點至今已下跌將近1成,目前已跌回5年前,也就是2013年年初的房價水準。

房地產專家Sway上月28日在「產專Sway房市觀測站」臉書PO文指出,全台都跌大家不意外,還會再跌個至少二年也不用懷疑。不少人提問,「北台灣還會跌嗎?」、「我何時才可以買房?」他則肯定:「會!還要再跌二成!」


Sway說,台灣北部和中部的房價趨勢很明顯,房價突然下跌都是稀鬆平常的事,接手的人也擔心會持續慘賠;至於何時可以買房,老話一句「早買早享受、晚買享折扣」,同時他也不忘提醒屋主,「今天不低價賣、明天會套更慘」。

不過北市房價雖跌,據台北市主計處統計公布的「台北市家庭收支訪問調查報告」指出,未滿30歲的社會新鮮人年可支配所得為45.6萬元,換句話說,台北工作的年輕人需不吃不喝14年,才能負擔得起室內面積8.7坪的小套房。

大部分網友認為房價依舊太高,便留言回應「雙北的應該要打到骨折」、「年輕人還沒繳完房貸就進棺材了,不如活在當下」。

2018年9月19日 星期三

罕見!法拍屋「大轉骨」自住買家擠走投資客

記者蔡佩蓉/台北報導
今年以來法拍屋成交量回升,且自住客竟比投資客多,徹底顛覆過往法拍軌跡!根據內政部最新法拍移轉量資料,今年上半年度共移轉2549棟,年增5.1%,是近4年來的同期新高,法拍業者分析,目前得標率的確有回升,而且不少都是自住客逢低進場。
以今年上半年六都拍賣移轉量,新北、桃園、高雄三都拍賣移轉量增加,其他三都則是減少,增加幅度最大者為桃園是48.9%,量最大則是高雄的473棟,拍賣移轉量減少最多的是台中市,年減15%。
大家房屋企研室主任郎美囡分析,在確定政府不打房、市場回溫後,自用購屋人或投資人開始各處搜尋屬意房屋,買方企圖在法拍市場撿便宜,因此法拍移轉量隨一般市場交易量回升。
寬頻房訊發言人徐華辰分析,法拍屋市場在2014年房市寒冬時期,得標率從42.52%往下降,減低到2016年的33.14%,目前上半年則提升到41.65%,得標率已經逼近2010年房市大多頭期的46.13%。
不過,值得注意的是,目前進場的主力竟都是自住客鮮少有投資客,顯然目前法拍屋的軌跡已經「大轉骨」。徐華辰指出,低總價物件吸引許多自住客投標,甚至到3拍很容易破10封標單,但最後得標價格卻與市場行情差距不大,熱門案件可能僅便宜市場房價10%。
住商不動產企研室經理徐佳馨表示,基於全球升息壓力,台灣未來調升利率的機率偏高,反映在房貸上也有限,不至於成為壓力,高利率而引發斷頭潮的狀況並不易見,但要注意持有人操作過高槓桿所造成的風險。

5成民眾買房「靠感覺」讓利會有衝動

記者蔡佩蓉/台北報導
中信房屋發布2018年Q3宅指數調查報告,調查結果指出,民眾在經濟感受綜合指數為35.55,較上季減少0.58,但購屋意願指數為38.36,較去年同期增加4.54。不過,71.8%民眾認為年底不是買房好時機,其中,5成民眾認為「房價仍有下跌風險」,而認為是購屋好時機者,其中又有42.3%認為房價貼近谷底。中信房屋宅Q3宅指數調查中,在「2018底前是不是買房的好時機」項目,有28.2%的民眾持肯定態度,這28.2%之中又以「房價已經有降價,接近底部,預期未來房價上漲機率大於下跌機率」比例最高,達42.3%。
認為「建商讓利,可以用更優惠的價格買到新成屋」的有31.1%,中信房屋副總經理劉天仁分析,這代表民眾對於建商降價與讓利有感,其中又以台北市民對於降價最有感。
不過,71.8%民眾不認為年底前是進場購屋好時機,其中,50.1%認為「台灣經濟環境疲弱、人口減少,房價缺乏支撐,房價會有下跌風險」比例最高,劉天仁指出,這顯示出民眾的短期購屋決策思維,仍以「感覺面」為優先的特質。

受新莊副都心大火拖累 全棟商辦標售流標

記者蔡佩蓉/台北報導
日前中悅建設旗下位於新莊副都心建案發生大火,讓原本房價陷入修正期的新莊副都心,房價與能見度再受創。今(18日)開標的「宏泰高境」整棟大樓標售案,距離火場建案約500公尺,最後則是流標收場。
高力國際受宏泰人壽及宏園建設委託,公開標售全新完工「宏泰高境」整棟大樓,鄰近機場捷運線新莊副都心站,標售底價11.97億元,拆算建物平均單價約46萬元,被市場人士評為「刀口價」。
高力國際指出,本案自8月2日公告標售即吸引金融業、科技業、地產投資人等潛在買家領標並積極評估。本案已有潛在買家表達興趣,經評估後仍希望能有進一步協商之機會,故暫未參與標售,業主表示不排斥未來任何可能之洽商。

商用不動產市況熱 商仲:北市A辦租金看漲到年底

(中央社記者韋樞台北5日電)外商商仲世邦魏理仕指出,今年上半年國內商辦及土地市場交易熱絡,預期下半年續熱,北市A級辦公樓的租金一路看漲到年底,空置率估將降至13.4%。
世邦魏理仕研究部統計,半年國內商用不動產總交易量達新台幣462億元,年增97%,主要受惠於本土自用型買方置產需求強勁;在土地方面,上半年成交近767億元,年增81%,顯示雖然房市回升緩慢,但建商已開始獵地,上半年大面積土地交易熱絡。
世邦魏理仕台灣資本市場部主管林翊群表示,下半年房地投資市場持續升溫,其中商用不動產仍以本土企業自用需求為主,壽險業者則轉為評估大型土地開發案,土地市場由本土建商主導,北中南都會精華區土地最受青睞。
另外,上半年商辦租賃市場表現熱絡,台北A辦市場淨去化量達到1萬217坪,空置率降至14.7%,在新完工大樓較高租金水準的帶動下,平均租金漲至每坪2673元,較去年同季成長1.4%。
世邦魏理仕說,受惠於科技業及專業服務業租戶的整合與擴張需求,下半年北市A辦租賃市況不看淡,其中信義區的A辦大樓詢問度更高,頂級A辦平均租金已達每坪3350元,預料至年底前A辦平均租金將一路走高,空置率則續降至13.4%。(編輯:陸倩瑤)1070905

專家傳真-青年購屋新選擇─地上權住宅

工商時報【許文昌歐亞不動產估價師聯合事務所總裁、台北大學不動產與城鄉環境學系兼任副教授】
年輕人買不起房子是一項嚴重的社會問題。影響所及除了不敢結婚、不敢生小孩之外,就是產生對社會的不信任。解決年輕人居住問題,除目前政府大力推動的社會住宅外,就是推行地上權住宅。前者僅解決年輕人短期居住問題,後者可以解決年輕人長期居住問題。
現在社會上所存在的住宅類型有三,即所有權住宅、地上權住宅及使用權住宅。其內涵如下:
1、所有權住宅:建設公司購買土地興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後,對土地擁有所有權,對建物亦擁有所有權。一般坊間的住宅大都屬於此類。
2、地上權住宅:建設公司向政府標得土地之地上權後,興建房屋出售。購屋者向建設公司購買房地後,對土地僅擁有地上權而無所有權,對建物擁有所有權。
3、使用權住宅:建設公司向政府標得土地之地上權,但政府規定地上權不得分割移轉。建設公司興建房屋後,僅能出售房地之使用權,土地之地上權及建物之所有權仍屬建設公司所有。購屋者向建設公司購買房地後,對土地及建物僅擁有使用權。另,使用權住宅與地上權住宅之產品類似,故業界習慣歸類在一起。
行政院規定,現行超過500平方公尺(即151.25坪)的閒置公有土地,以不出售為原則。因此政府將這些土地標售地上權,由得標建設公司興建住宅,再出售地上權住宅給購屋者。其優點如下:
1.年輕人可以用約一般房價的六成左右購買到屬於自己的房子。
2.若地上權期限為70年,年輕人如果在35歲購買地上權住宅,則他可以住到105歲,一輩子居住問題無庸煩惱。
3.年輕人可以先購買地上權住宅,日後有一點積蓄後再來換屋;也就是將地上權住宅出售,以其出售所得再加上些許積蓄,去購買所有權住宅。在此,有一個價格迷思,值得探討,即購買地上權住宅之後,房價未來會上漲,抑或會下跌?有人認為,地上權住宅房價會隨著地上權使用年限減少而遞減,但私見認為地上權住宅房價會隨著所有權住宅房價而變化。因為地上權住宅房價為所有權住宅房價的六成左右,故所有權住宅房價上漲,地上權住宅房價亦會跟著上漲。
4.就地上權住宅而言,政府標售地上權,除每年地租收入外,期初又有一大筆權利金收入,並可導入民間的資金與效率興建住宅。建設公司興建住宅完成後,出售地上權住宅於購屋者,由購屋者組成管理委員會自主管理,形成理想社區。相對於社會住宅而言,政府須投入一大筆資金興建住宅,且日後住宅出租的經營管理也是一大難題。因此,就政府而言,地上權住宅比社會住宅更具經濟效率。
5.地上權期限屆滿後,由建設公司收回房地,再交給政府。如果建物堪用,則收回之房地轉為社會住宅。如果建物不堪用,則拆除建物後再標售地上權,土地一直循環利用下去。
據此,地上權住宅可以視為廣義的社會住宅,對年輕人幫助很大。惟下列二項問題,政府應協助解決:
其一,地租問題:一般自用所有權住宅的地價稅為申報地價0.2%。地上權住宅,雖無地價稅,但每年需支付地租給政府,地租一般為申報地價的3%至6%。由此可知,地上權住宅的地租,遠高於所有權住宅的地價稅。就租稅而言,政府有所有權,就收「租」;政府無所有權,就收「稅」。政府對收租與收稅應等同看待。因此建議地上權住宅如作自用住宅使用,政府所收的地租應比照一般自用所有權住宅所收的地價稅。
其二,貸款問題:地上權住宅的購屋貸款,有的銀行不承作,有的銀行雖願承作但貸款利率偏高。因此,建議政府指定公股銀行承作地上權住宅貸款,並對年輕人採優惠利率,以為照顧。
總之,年輕人可以靠著自己的努力,累積財富,循著「住宅階梯」逐步向上爬升。亦即年輕人大學畢業到社會工作,先承租房子(包括社會住宅或民間出租住宅)居住;等到有一點積蓄,再購買地上權住宅;住了一、二十年後,再換成所有權住宅。果真如此,年輕人就看得到未來希望,就不會只想買「重機」,而不想買「房子」。
所謂「有恆產,有恆心」,年輕人有自己的房子,安居樂業,生育率必將提高,社會自然安定,國家必然強盛。

機捷效應 這4站房價比通車前漲逾1成

(中央社記者韋樞台北11日電)機場捷運去年3月正式通車後,拉近雙北、桃園生活圈,房仲觀察通車後各站5年內新屋房價幾乎均走跌,不過今年前5月房價逐步走揚,包括三重、林口、青埔各站附近房價回漲。
東森房屋研究中心觀察2018年最新實價登錄統計,機捷沿線房價與2016年未通車前相比,目前13站中有5站回漲,包括A2三重站、A7體育大學站、A17領航站、A21環北站反而比通車前上漲超過1成以上,以A7站因有合宜宅支撐,漲幅42%最多,A17、A21站房價成長約2成,A2站成長近13%,似乎正在拉近新北、桃園新成屋房價。
若觀察通車前後沿線周邊新成屋房價走勢,2016年機捷尚未通車時,以三重、新莊、泰山等區域為沿線價格最高,以A4新莊副都心站新成屋均價每坪56.5萬元、A5泰山站54.8萬元,A2三重站每坪達48.3萬元最高。
但2017年通車當年沿線各站房價幾乎全數下跌,新北熱門交易站A4新莊副都心站、A5泰山站分別下跌約15%最多,平均房價掉到4字頭;但今年沿線包括三重、林口、桃園龜山、青埔與中壢環北等區域均有逐漸回漲趨勢。
東森房屋發現,和去年相比,今年有6站房價回穩,其中A3三重站、A7體育大學站、A17領航站、A21環北站周邊新屋房價回漲超過1成以上,其中,新北三重站躍上5字頭,自每坪47.5萬元上升至54.4萬元,年漲15%;桃園地區A7、A17、A21站漲幅2到4成,反觀過去熱門交易區新莊副都心站、新北產業園區站、桃園體育園區站則持續探底中,分別年跌3.4%、5.9%、13.3%。
東森房屋研究中心經理于靜芳表示,桃園機捷A2三重站距離A1台北車站僅1站之隔,開通後可直達市區,不僅提升當地交通機能,也讓串聯台北捷運中和新蘆線的三重站人流變多,加上周邊有二重疏洪道重劃區右岸先前推案「新美齊匯」、「捷運京典」,今年實價揭露周邊住宅大樓成交約4字頭,房價先蹲後跳。
她說,機捷日均運量逾6萬人次,除觀光客,不少新北市通勤族支撐,確實帶動沿線新莊、泰山、林口等區域房交易,以新莊副都心推案開價曾達5、6字頭,泰山一帶重劃區曾開價至4字頭,近年則因房價修正、建商讓利,價格下修不少,平均成交約落在3、4字頭的相對正常水位。
至於桃園地區沿線各站房價,于靜芳強調,青埔預售一度飆漲至4字頭,2014年因航空城計畫出現變數,交易大幅衰退,歷經3、4年房價修正,目前青埔地區今年首季房價每坪約24到25萬元;A17領航站、A18高鐵桃園站今年價格持穩回升,建商在屯地長久時間後,今年建商陸續開始推案,開價約2到3字頭。(編輯:楊凱翔)1070911