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2019年4月13日 星期六

房市/舊公寓裝電梯 4、5樓更好賣

老齡化社會來臨,政府積極推動老舊公寓加裝電梯補助,讓長輩們與行動不便者,不用再辛苦爬梯,目前已有部分補助案件,以台北市為例,安裝電梯後,不僅增加住戶出入便利性,也提高民眾購買公寓高樓層的意願,甚至比周邊公寓每坪單價多5%。
據內政部不動產資訊平台2018年第三季統計,全台屋齡逾30年的「高齡」老舊住宅數量,已突破400萬戶;其中台北市房屋高齡最嚴重,屋齡超過30年以上之住宅數量占比高達68%。
台北市都市更新處2015年起首創「老舊建築物更新增設電梯補助作業規範」,受理屋齡20年以上,6樓以下公寓申請補助,而且若僅單純老舊公寓增設電梯,不必經過都更審查程序,最高補助300萬元。最新統計,目前已有7件完工取得使用執照啟用,5件正施工中。
台北市已有成功的案例,信義房屋敦南專案經理江雨錡說,和平東路二段一棟5層樓舊公寓,當初因為皆是一手住戶,年事已高,出行不便,為了加速安裝電梯,便成立管委會討論相關事宜,包含按樓層分攤費用,1樓不出資,2至5樓則以10%到40%照比例收費,大約耗時1年左右就安裝完畢。
信義房屋天母店店長陳群鵬表示,舊公寓安裝電梯過程雖然繁瑣,但因能增加出行方便,甚至能讓4、5層樓變更好賣,而且屋況、格局較佳的公寓,還有機會每坪單價多5%。
不過,截至目前該補助未能激勵較多公寓安裝電梯,施行的困難點在於需獲得全棟建築物所有權人同意,但多數公寓並無管委會難以整合意見,陳群鵬更指出,因增設電梯會佔用到1樓的院子與使用空間,因此1樓住戶也成為阻力之一。
為了提高民眾意願,今年台北市協助老舊建築物更新增設電梯特別加碼30萬元,若規格符合通用設計規範,可提高補助上限至330萬元。

住展:建商縮手 北市上半年未見百坪豪宅推案

(中央社記者韋樞台北11日電)房市研究單位住展雜誌統計,台北市今年上半年未見百坪以上豪宅推案,若「陶朱隱園」不開賣,可能成為十餘年首見不推案豪宅年度。由於豪宅攸關景氣,推估建商並不如表面樂觀。
住展雜誌統計,2013年正值房市多頭高峰,當年純百坪以上的豪宅案推案蓬勃,總案量達新台幣900億元;2014年房市景氣轉弱,百坪豪宅案量比腰斬更少,推案量僅剩約350億元。
房市在2015年到2017年間市況不佳,房價跌跌不休,但建商每年都有純百坪以上的豪宅案出現。到了2018年,在房市回溫、肥咖條款,以及台商回流等利多激勵之下,純百坪豪宅案再現850億元大量,僅次於2013年。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,全棟規劃百坪以上的豪宅建案,因為坪數大、總價高、銷售不易,所以往往在市況較好時,建商才有信心推出這類產品,也就是純百坪以上豪宅案的多寡,通常與房市景氣有關聯。
而今年房市推案量雖大,但建商在規劃產品時大多走保守路線,銷售難度較高的純百坪豪宅案反而被捨棄,透露出建商對房市的看法,並不如表面上那麼樂觀。
何世昌指出,去年豪宅成交量回暖,又有台商回流議題激勵,但今年市場卻迴異,迄今未見純百坪豪宅案出現,籌備中未開賣的豪宅指標案也非全棟百坪住宅。
他分析,建商縮手未推百坪豪宅案的原因,主要是線上在售中的百坪豪宅案供給量大,而且各具特色,品質與規劃更是一等一;若推出新豪宅案,勢必在價格與產品力上相互競爭,新案不見得打得贏舊建案。
其次,台北市條件好的精華建地,在過去幾年已陸續開發,最好的都拿出來在檯面上,現在市中心找尋適合面積大且方整的素地所剩無幾。
此外,建商可能考量到若客戶有百坪以上的需求,再用合併兩戶以上的方式來因應。從實務上來說,兩戶要合併成一戶比較容易,也能夠避開豪宅稅。
他強調,雖然今年仍未見豪宅推案,但對仍在銷售中的舊豪宅卻因為少了競爭而不會加重賣壓,相對可以喘一口氣,只要把握這段供給空窗期加強銷售,價格上再讓點利,就有機會進一步擴增成交量。(編輯:林沂鋒)

建商狂買地 趙正義:顯示房市信心在回溫

好房網News記者李彥穎/台北報導 
仲量聯行9日發布最新調查數據,今年第一季土地交易金額高達451億元,創下5年單季新高。仲量聯行總經理趙正義分析,前五大土地交易都是建商買地,並計畫蓋屋出售,顯示對中長期房市充滿信心。 
今年第一季最大筆的土地交易,就是大同子公司尚志資產委託仲量聯行,公開標售土城區員和段住宅地,2月底開標時,由和碩開發以總價70.78億元得標,溢價率達49%,創下土城區大面積住宅土地的新紀綠。第一季整體土地交易更達451億元,創下5年來單季新高。
趙正義表示,本季土地交易,主要為建商購地開發及公司自用,顯示建商對於房市前景信心逐漸回溫,另外壽險業者可用於不動產的投資餘額,在本季就高達5.6兆元,比去年同期成長約一成,也顯示市場游資極度充沛,樂觀預估2019年的台灣土地交易市場將會繼續增溫。 
另外今年第一季前十大商用不動產交易,排名第一就是高雄八五大樓拍賣案,由海霸王集團少主莊自立的凱德唐公司,以54億餘元拍下;排名第二則是中電開發以14.5億買下壹電視大樓。 
趙正義分析,細看第一季大型商用不動產交易,可以發現,罕見地以飯店為主要標的,占比達41%,其次為工業37%,以及辦公室22%,顯示目前在商用地產投資市場,可達法人投資者理想投報率的物件有限,導致投資方持續尋找目標,也將焦點轉移到法拍或公私部門合作開發模式。

房子租了這麼久… 租金溫水煮青蛙漲不停

好房網News林美欣/綜合報導
近年房市景氣不佳房價下修,但租屋族也沒撿到便宜,房價還沒跌到買得起,租金卻無情的跟著物價悄悄漲。主計處公布3月最新物價指數(CPI),較去年同月上漲0.58%,其中房租類也沒有懸念的又漲了。
主計處公布的3月物價指數中租金類指數來到102.41(以民國105年為基期100),比上個月的102.34又稍微提高,觀察自改以105年為基期後的租金指數,每個月都無聲的略為上漲。
雙北市租屋需求大,租屋族每個月要付出的租屋代價是多少?根據好房網實際的「租屋行情」,以獨立套房為例,台北市每坪租金1501元,10坪空間就要1.5萬元;若要在大安區租屋則租金要提高到1.7萬元;信義區也在1.7萬元之譜;中山區、中正區多約在1.5萬元在中間值,士林、文山、南港、北投等區域多在1.5萬元以下。
新北市同樣以獨立套房為例,每坪租金行情平均1015元,新店區租金最高每坪1128元,10坪空間租金1.1~1.2萬元;板橋約1.1萬元;中和1~1.1萬元,其他像是三重、蘆洲也在1萬元以上的行情。

熱門捷運線大搜查 古亭、萬隆站房價漲幅最高

好房網News黃薏珊/整理報導 
台北捷運自民國85年營運至今已過23個年頭,搭乘量於今年3月突破100億人次,顯示捷運逐漸成為人們生活中不可或缺的部分。然而,捷運改變民眾生活習慣的同時,也深深地影響了周遭的房市價格,因此,許多民眾在選擇購屋地點時,會將周遭是否有捷運場站納入考量因素中,不僅是因為捷運擁有交通便利的優勢,更是看中其具備保值的功能。 
捷運五大線交易量 淡水信義線1,193件最多  松山新店線成長率23.3%奪冠  
永慶房產集團根據台北市地政局統計資料,盤點106年至107年台北市境內各捷運站周邊 300公尺內的房市交易量,並依照五大捷運線分類進行統計,結果顯示中和新蘆線小幅衰退6.3%,板南線則衰退16.9%,而文湖線及淡水信義線分別小幅成長0.6%及0.3%,成長幅度最高的為松山新店線,年增率達到23.3%。

房市/Google進駐新北 亞東商圈房市指名度升溫

Google日前宣布將進駐位於新北市的遠東通訊園區T-park,打造亞洲最大研發基地,並擴大在台徵才,預計2020年底分批遷入。房仲業者表示,園區緊鄰捷運亞東醫院站,交通與生活機能佳,房價又相較板橋區捷運前幾站親民,近期已陸續有園區就業者前來找房,希望就近購屋。
遠東通訊園區位捷運亞東醫院站旁,占地約24公頃,設有2大生態公園與新北市立總圖書館,去年已吸引群暉科技遷入,全球電商龍頭亞馬遜旗下雲端服務也將落腳於此,日前Google宣布即將入駐後,為亞東商圈房市帶來活水。
信義房屋板橋亞東店店長許書銘表示,近期已有不少園區員工前來詢問,希望就近買房,主要需求為2房捷運宅。以位於亞東醫院站旁、屋齡10年內大樓為例,每坪約58至62萬元,雖屬商圈內較高行情,仍相較江子翠站捷運宅便宜5%左右,2房總價落在1400萬元至1500萬元。
若距離亞東醫院站步行10分鐘的區域,可買到同屋齡、更平價的住宅,每坪僅4字頭,2房總價約1100至1300萬元。
此外,亞東商圈因享有醫院機能,也吸引不少換屋族為照顧長輩而購屋。

豪宅區不愛小七 災害拉升房價

前台北市副市長、政大地政系教授張金鶚,即將在7月退休,退休後他將持續寫作,例如近期他就常在報紙上,將過往的學術研究,「翻譯」成白話文,作為專欄題目,包括便利商店、Ubike場站等設施,及高雄氣爆災害後,對於周遭房價的影響。
24小時經營的便利商店,一般認為是方便性指標,提供鄰近住家購物服務,不過,相對也產生一些負面的不良吵雜環境,包括交通停車及干擾夜晚寧靜,尤其深夜的叮噹門聲,甚至超商搶劫鬧事等犯罪行為。因此,在國內相當密集的便利商店,對鄰近的房價產生正面或負面影響?
張金鶚的研究團隊發現,較低房價住戶較偏好便利商店帶來的正面效益,而中高房價住戶或許因購物有更多選擇,便利商店對他們並沒有顯著偏好;但若在100公尺內,有超過2家以上的便利商店,低房價住戶偏好聚集多家便利商店所產生的加乘正面影響,也可提升其鄰近房價水準,而高房價住戶卻嫌惡多家便利商店所產生的加乘負面影響,降低其鄰近房價。
張金鶚說,由於是2009年台北地區房價資料,當時以每坪26萬元為平均值,因時隔多年,現無法有一條明確界定高低房價的價格線;但此研究主要在「經濟意涵」,若以現在房價來看,北市低價區例如萬華、大同區,則可多設便利店;反之,如大安、信義區的高價豪宅區,若周遭便利商店太多,豪宅反而不好賣。
他說,接下來還會做便利店「品質」的研究,例如在上海,便利店有外資與內資之分,外資的服務普遍比內資好,也拉升周遭房價。
而設施方面的研究,還有Ubike受到消費者喜好,其場站對鄰近房價更產生正面影響,如能增加日常通勤及較低房價區的場站設置,其政策的經濟效益將更大。
相當密集的便利商店,對鄰近的房價產生正面或負面影響?(蘋果日報)
在災害研究上,則有「高雄氣爆後影響周遭房價嗎?」2014年7月在高雄前鎮及苓雅區陸續發生多起氣爆事件,除造成人員傷亡,也造成大規模房屋毀損,但在高雄市政府與民間快速搶修下,該年底市容已大致恢復,同時也有數個老舊社區趁勢進行更新重建,與整建維護。
張金鶚的研究團隊發現,「災害陰影效應」對災害地區周遭房價的負向影響,在氣爆後9個月內,並沒有顯著高於「更新效應」的正向影響,反而隨氣爆時間經過,還顯著產生拉抬房價的正向效果。他說,關鍵就在於重建效率,政府應積極處理災害重建,才能產生正向效益。
此外,近年政府陸續公布的土壤液化區域,民眾也有淡忘效果。張金鶚指出,大約公布的前3個月,對周遭房價會有影響,但3個月到半年後,民眾就會逐漸淡忘。(撰文:何醒邦)