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2018年11月5日 星期一

中鋼參一咖!「前鎮住宅大案」處女作年底開賣

好房網News林美欣/採訪報導
高雄亞灣區再添百戶新宅加入戰局!中鋼子公司中欣開發的「前鎮住宅建案」即將在年底開始銷售,共有164戶大坪數推案,在新案豪宅林立的亞灣區,預計以3字頭開價擠身豪宅之列。
中鋼公司公共事務處處長鍾錫洲表示,中鋼這4棟新案,其中C、D兩棟在2015年已經開放給員工認購,雖員工以比市價便宜價格認購,員工可自選樓層房型,但停車位則是制定配給不可選位,價格參考當年周邊房價而定,交屋後5年不得轉售,對員工而言,不知未來房價風向,也是風險之一。
負責「前鎮住宅大樓案」的中鋼子公司中欣開發企劃處處長宋勝利指出,「前鎮住宅大樓案」不走豪宅路線,而是朝實用住宅方向規劃,員工認購價格除參考當年周邊房價,也提報董事會,單價在22-26萬元,均價24萬左右,坪數算中等40-50坪。
此案除了提供給員工認購的C、D棟,在前排臨復興三路的A、B棟即將在今年12月委託代銷開始對外銷售,中高樓層開價可能在3字頭、中低樓層2字頭,由於坪數在78-92坪間比較大,加1個車位,總價2500萬跑不掉。
中鋼住宅處女作即將問世,品牌表現如何備受關注。永慶不動產新灣區R8捷運加盟店店長劉恩良分析,亞灣區題材不斷,開價3字頭的建案也很多,像是知名建商推出的「百利海洋帝寶」亦為開價3字頭的百坪豪宅,總價動輒4、5千萬,如今銷售不到5成。現在中鋼也要加入3字頭戰局,後續買氣有待考驗!
房市買氣的關鍵全台無差別,劉恩良認為就是「價格」。以亞灣區為例,話題很多能提升關注度,生活機能好,有IKEA、家樂福,台鋁、還有人氣百貨夢時代,交通有獅甲捷運站也很便利,但真正賣的動的總價帶在500~1500萬間,且很多都是藉著父母幫助頭期款才能入手,今年4千萬以上成交的「5根手指數的完」。

小家庭最愛捷運宅 雙北熱門站點出爐

好房網News記者羅力元/綜合報導 
近年房市轉為自住需求為主,不少建商看準市場需求推出2房產品因應,2房產品一時間蔚為風潮,永慶房屋根據實價登錄資料,觀察近一年雙北市捷運站周邊700公尺內2房產品的成交資料,台北市交易量最多的是在西門站,新北市則在林口站,永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示,隨著家庭結構改變,小家庭逐漸成為社會主流,2房產品符合首購族及年輕族群的居住需求,而捷運周邊的產品更能為家庭帶來便捷的生活。
北市2房捷運宅  西門站、中山國小站、新北投站最熱門 
觀察雙北市捷運站周邊700公尺內2房產品的交易量,台北市交易量最多的站點分別是西門站、中山國小站及新北投站,謝志傑表示,近期政府政策使台北市東西軸線翻轉,西門町商圈再度崛起,商圈範圍擴大,國內外觀光客絡繹不絕,而捷運「西門站」周邊近一年2房產品成交89件,平均房價約58.5萬/坪,其中主要有京都大觀及昇陽鵬城新屋交屋拉抬交易量,另外在中華路一段、西寧南路及康定路都是熱門成交路段。
「中山國小站」周邊生活機能完善、交通便捷,鄰近晴光商圈,周邊學區林立,近一年2房產品成交73件,平均房價約63.4萬/坪,謝志傑說明,中山國小站周邊產品型態多元,而近一年的交易中則有中山凱宴、天璽新屋交屋,其他交易熱門路段包括林森北路、農安街及雙城街一帶。 
交易量排名第三的「新北投站」周邊綠覆高,居住環境較為幽靜,當地溫泉盛行還有台灣首座綠建築圖書館,自然與人文氣息濃厚,近一年捷運站周邊2房產品成交53件,平均房價約42.6萬/坪,成交物件多為30年以上的華廈與公寓,熱門路段落在溫泉路、光明路、中和街及大同街上。 
新北2房捷運宅  機捷林口站、環狀線幸福站強勢入榜一、二名 
新北市捷運站周邊2房產品交易量最多的是機場捷運的「林口站」,周邊交易量有144件,平均房價約31.1萬/坪,謝志傑表示, 近年林口新市鎮發展穩定,商場百貨陸續進駐,人口持續成長,近一年捷運站周邊的2房交易多為新屋交屋,知名建案如星空樹、三井3錦及力璞玉等等。 
交易量排名第二的是年底即將通車的環狀線「幸福站」,近一年周邊2房交易量為143件,平均房價約37.4萬/坪,謝志傑說明,幸福站右側的頭前重劃區有新屋「幸福捷境」交屋,另外在新莊副都心有「新六藝」交屋,此外,車站西側是新莊舊市區,生活機能便捷,多成交公寓型產品。 
「南勢角站」周邊近一年2房交易量有141件排名第三,平均房價約44萬/坪,謝志傑表示,南勢角站周邊有菜市場、夜市、量販店,採買機能十分便捷,作為中和線的末端站,房價又稍稍較前面幾站實惠,因此也吸引不少民眾購屋,其中有双捷晶華、聽樹唱歌、達永春嶺等新屋交屋帶動今年2房交易量。 
最後謝志傑表示,房市轉為剛性需求,民眾購屋也更加理性,不過捷運宅交通方便、周邊生活機能佳,對於民眾來說仍十分有吸引力,若是預算有考量,不妨先從坪數較小或是距離市區較遠的末端站看屋,遇到合適的物件積極出價,早日入住捷運生活圈。 

竹北地價漲2種人急脫手 房價1字頭遍地開花

好房網News記者黃靖惠/綜合報導
竹北雖然有竹科、雙鐵道撐腰,但隨著房市反轉、價格下修,大學城造城效益失靈、百貨陸續退場,讓1字頭房價遍地開花,日前縣府又公告調漲竹北地價,無疑增加多屋、多地者繼續持有的成本,專家預言,部分持有者可能會降價拋售,那未來恐再掀二手房價格戰,價格回彈當初高點仍有難度。
新竹縣今年地價稅漲幅25%,其中竹北更高達83.98%,針對竹北六大新開發區調整地價稅,例如高鐵特區、台科大、喜來登、台源段等附近調漲,以一般自用戶約莫半數受影響,地價稅平均增加2976元,對於一般民眾影響並不大,反而是土地持有者多因有累進稅率,漲幅可能3倍變6倍,昨天有百名群眾到縣府前抗議。
實際上,竹北因緊鄰竹科園區有科技新貴撐腰、建設題材不斷,又有雙鐵加持以及台科大重劃區大學城話題效應加持,不僅園區客出手買房十分豪氣、更吸引大批投資客搶入置產,2013年新案價一度飆上5字頭。
隨著景氣反轉,而且無論是台大、台科大等進駐都不見蹤影、只聞樓梯響,大學城議題成空,並未帶來實質「造城」效益,也讓新案價跌成趨勢,不管建商推什麼都不起色,甚至部分供給量大的重劃區,新案直接下殺1字頭。
竹北地區房價有明顯止跌,除了建商有適度收手推案量,再來建案量體規模,也不如以往來得龐大。根據《新竹市房地產住宅市場分析》季報資料顯示,竹縣今年第一季供給量很少,第二季推案量明顯增加,可售總戶數達2445 戶,其中竹北市推出794 戶,湖口978戶,竹東及新埔分別有2958戶及187戶,若以竹北整體案量規模不大,新成屋上半年也只推出11案,可售戶數約280戶,銷售率約10%。
至於竹北房價有回彈跡象,永慶房仲網統計,新竹市住宅平均單價19.3萬元,較去年同期上漲4.3%,公寓平均單價14.2萬元,較去年同期比較12.7%,電梯大樓19.7萬元,較去年同期上漲8.2%。
但縣府調漲地價稅將抑制多屋、多地者繼續持有的意願,天時地利不動產總經理張欣民說明,縣府調漲地價稅抑制多屋者、多地持有者進場,若考量地價稅調漲、增加持有成本,部分持有者可能會降價拋售,那未來可能再掀一波二手房價格戰,房價要回彈當初高點仍有難度。

空屋60萬還要蓋公宅?學者:柯文哲為跳票找藉口

好房網News記者王薀琁/台北報導
台北市公共住宅搶手又難抽!但根據都發局資料,等待發包動工的公宅基地共15處,有11處、2892戶陸續流標,意味著「4年2萬戶」改口變「4年1.2萬戶」後,如今恐怕又要再度跳票!學者批評柯市長不斷減少目標數字,卻又質疑有60萬空屋何必蓋公宅,實在不夠有魄力,似是而非的言論就像在對炒房或囤房的團體讓步,也像在為跳票找藉口。
其實這不是柯文哲第一次提到蓋公宅「怪怪的」,在9月26日的便當會,以及這個月24日所主持的公安會報都談過。柯文哲表示:「如果超過1年以上沒人居住有60萬戶,那要蓋20萬戶政策理由是什麼?」矛頭也指向總統蔡英文:「我跟小英是同組教官教的、同一組老師教的,只是我有發現問題,她好像沒有發現問題。」認為中央政府沒有解決真正的問題。
柯文哲質疑目前的公宅政策沒道理,但喊出的目標數字卻不斷減少,這讓強調要拿出方法的他被學者反擊。政治大學地政系教授林左裕指出,柯文哲所說的60萬空屋屬於「無效空屋」,民間房子無法釋出,都是建商等著有價差才要賣,尤其現在的租屋政策優惠也相當有限,怎能因此不蓋公宅?
林左裕拿經濟強國德國為例,指出當地出租住宅將近六成,但台灣大約一成,公宅更不到5%,強調中央政府一定要有認知,尤其是都會區的首長們更應明白,政府假如沒有提供租屋的工具,也就是現在喊要蓋的社會住宅,往後無殼的年輕族群,要是沒有富爸爸、富媽媽,將難以避免背負高房貸的壓力,結果沉重房貸排擠消費,惡性循環下,消費減少、經濟就不好!
林左裕說,柯文哲市長一直在進步,但若想「健全房市」,公部門一定要繼續握住最有利的工具,也就是就是持續地提供租屋供給。他並批評柯文哲應該要更有魄力、對自己有更深的期許,不應拿外面有很多房子質疑蓋公宅的必要性,實在是似是而非,就像在對炒房或囤房的團體讓步,也像是選上後拿理由減少目標數字。

買屋藏陷阱! 螺居變凶宅 網友:「買錯房子直接葬送蟹生」

好房網News記者黃靖惠/綜合報導
選錯房真的變凶宅!一名網友在吃到飽餐廳大啖美食,歡欣鼓舞夾了整盤海螺,卻突然有種「有種違和感」,低頭檢查盤中飧,意外發現一隻選錯「家」的寄居蟹,藏身在海螺殼中,無故被煮熟慘死在殼中。
原PO發文指出,自己和友人到吃到飽餐廳,看到海螺好大好像很好吃於是就夾了一堆,正當回到座位上準備要大啖海螺的時候,突然覺得有種違和感,於是往盤子上看了看,竟然發現殼中藏著蟹腳?
當原PO仔細查看殼內,發現一隻寄居蟹藏身殼中,而且被煮熟死亡,文中忍不住替寄居蟹哀嚎「可憐的小傢伙你選錯房子住了阿阿阿」、「你死得好慘..下次不要再住進來了」,並將此事PO上網路論壇,引來不少網友討論。
寄居蟹選錯住家慘死、淪為盤中飧,不少網友打趣地表示,「這時代連待在自己家都不安全惹」、「幫蟹蟹哭哭」、「殼變成凶宅了」、「寄居蟹:哪個房仲介紹這間的給我出來」、「買錯房子直接葬送蟹生」。

大陸房市斷頭 專家憂:將帶動大規模「破產潮」

好房網News記者曾亭皓/綜合報導
大陸積極打房,無奈房價逼近天價,近日瘋傳一則《終於,房子開始吃人了》文章,點出大陸近期房價失控暴跌,然而,為避免經濟崩盤,不少大型建商紛紛釋出5~7折價求售,導致各地投資客哀鴻遍野,買家資本損失慘重,憤而上街抗議,觸發「房鬧」現象。東森房屋董事長王應傑預計,買方資本短期內大幅度下跌的狀況,恐將引爆一波空前「破產潮」。
大陸近年房市熱潮急降,建商被迫屈服於各種條件下,緊急降價求售,近3個月內,不少一線、二線、三線城市均出現因賣方大砍5~7折求售,買方瞬間損失慘重的「爆倉」現象,而此現象,同時讓銀行做出收緊融資決策,使部份城市房價大跌30%,引發各地屋主反彈,各大城市陸續出現抗議衝突事件。
近年大陸房市陷入泡沫,萬人搶房的盛況出現,王應傑透露,目前大陸建設公司負債約占國內生產總值(GDP)的4~5倍之多,因此,政府為防止經濟崩盤,銀行開始收緊融資,建商低價求售,導致不少台商、投資客面臨房產出售困難,損失慘重。
王應傑分析,因不少台商是在台借貸投資大陸房市,如今「爆倉」現象將對台灣金融產生間接性影響,另外,對於大陸經濟影響,他直言「破產效應避免不了」,投資客難撐下去,將湧現斷頭潮。
反觀台灣,王應傑認為,雖然台灣近期陸續出現賣壓疑慮,但滯銷產品多集中在高價位或大坪數物件上,基於台灣仍有不少剛性需求買家,單價40萬以內的物件,去化狀況還算容易,估計台灣短期內還不需要擔心「房子吃人」,不過,即便短期內不需要以此借鏡,王應傑仍呼籲政府,應積極將政策調整成以「減輕民眾置產困難」為目標,不需要多執意在豪宅、大坪數物件上,畢竟那是少數人玩得起的。

超狂!「買公寓送套房」只要568萬

生活中心/綜合報導
經濟不景氣,賣房子花招百百種,現在竟然有屋主為了換更大間的房子,不惜打出,「買公寓送套房」的超狂方案,希望能迅速脫手手上房產,找到有緣人成交,也找到屬於自己想要的房子。
據《蘋果日報》報導,高雄有一名年過7旬的鄭姓屋主,想要賣掉名下34年的中古公寓,地點就在高雄市尖美商圈周邊的正豐街,這棟公寓建坪35.76坪、室內25.66坪、4樓、3房1廳2衛。因為公寓內部擁有全新裝潢、家具,故售價568萬,明顯高於該區成交行情200到500萬。
屋主因為有換屋的計畫,故求快速售出,打出超狂方案「買公寓送套房」,而贈送的套房位於高市鹽埕區「城中城」大樓,屬地上權住家,室內8.2坪,實價登錄成交價落在40萬至60萬元左右。隨套房更贈送一架鋼琴,及全新的沙發、裝潢、彈簧床等。台慶不動產中山加盟店經理莊武諺表示,「該棟公寓地段消費機能佳,贈送的套房位在捷運鹽埕埔站附近,可以用來出租房客,效益很好。」(編輯:黃雅琪)

旺季不旺 永慶10月交易量 僅雙北、高雄成長

第 4 季進入購屋、換屋旺季的開始,但由連鎖房仲業者永慶最新統計顯示,10 月房市交易量僅較 9 月成長 1%,年增 6%,且連續三個月年增率均為個位數,顯見交易量成長幅度已逐步收斂,不像上半年強勢成長。且全台 7 都交易中,除雙北及高雄外都呈現月衰退。
對於門市 10 月交易量小幅成長,永慶房屋分析認為,主要來自美中貿易戰摩擦升溫,全球經濟有下行風險,導致 10 月全球股災,股匯市重挫,而國內景氣燈號也轉呈黃藍燈,復甦動能弱,民眾消費信心降低,衝擊民眾看屋意願,讓房市旺季不旺
根據永慶房產集團研展中心統計,與 9 月相比,全台 7 都 10 月房市交易量表現增減互見,北市交易量小增 5%,新北成長 9%,高雄量增 12%,但桃園以南四大都會區則呈現量縮格局,桃園量縮 5%,新竹縣市減少 8%,台中量縮 9%,台南則小減 3%。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑說,第 4 季通常都是購屋旺季,民眾看屋意願增加,期待農曆過年前入住,但在經濟面臨下行風險的狀況下,民眾信心受衝擊,加上新案陸續讓利搶市,中古屋銷售空間受到壓縮,交易量僅微幅成長。謝志傑補充,觀察 10 月中古屋房價發現,台北、高雄房價仍微幅下跌,符合買方期待,交易量呈現正成長,而新北則因有重劃區新屋比價效應,屋主心態明顯軟化,房價維持在相對低檔,也帶動交易量回升。
至於桃園、新竹縣市、台中與台南 4 大都會區,則因房價有小幅回升的跡象,無法貼近買方期待,買方縮手跡象明顯,交易量就減少,因此,「不讓利就沒有量」仍是目前房市無法擴量的主因。謝志傑認為,觀察 10 月看屋量與 9 月相比約增加 5%,民眾看屋意願仍高,但出價意願偏低,顯示成交關鍵仍在價格,若價格認知能拉近,加上年底剛性購屋需求,房市交易才有機會擴量成長。
全球市場瀰漫不確定性,台灣也無法置身事外,根據台經院調查顯示,國內產業景氣呈現「跳水式下墜」,景氣下滑的速度比預期還要快,各產業看法轉趨悲觀,而台股跌勢猛烈,也衝擊民眾購屋信心,加上還有市場供給量大增與利率面臨變動的風險,對於房市後市恐無法樂觀預期。
鉅亨網記者張欽發 台北

旺季不旺 永慶10月交易量 僅雙北、高雄成長

第 4 季進入購屋、換屋旺季的開始,但由連鎖房仲業者永慶最新統計顯示,10 月房市交易量僅較 9 月成長 1%,年增 6%,且連續三個月年增率均為個位數,顯見交易量成長幅度已逐步收斂,不像上半年強勢成長。且全台 7 都交易中,除雙北及高雄外都呈現月衰退。
對於門市 10 月交易量小幅成長,永慶房屋分析認為,主要來自美中貿易戰摩擦升溫,全球經濟有下行風險,導致 10 月全球股災,股匯市重挫,而國內景氣燈號也轉呈黃藍燈,復甦動能弱,民眾消費信心降低,衝擊民眾看屋意願,讓房市旺季不旺
根據永慶房產集團研展中心統計,與 9 月相比,全台 7 都 10 月房市交易量表現增減互見,北市交易量小增 5%,新北成長 9%,高雄量增 12%,但桃園以南四大都會區則呈現量縮格局,桃園量縮 5%,新竹縣市減少 8%,台中量縮 9%,台南則小減 3%。
永慶房屋業管部資深經理謝志傑說,第 4 季通常都是購屋旺季,民眾看屋意願增加,期待農曆過年前入住,但在經濟面臨下行風險的狀況下,民眾信心受衝擊,加上新案陸續讓利搶市,中古屋銷售空間受到壓縮,交易量僅微幅成長。謝志傑補充,觀察 10 月中古屋房價發現,台北、高雄房價仍微幅下跌,符合買方期待,交易量呈現正成長,而新北則因有重劃區新屋比價效應,屋主心態明顯軟化,房價維持在相對低檔,也帶動交易量回升。
至於桃園、新竹縣市、台中與台南 4 大都會區,則因房價有小幅回升的跡象,無法貼近買方期待,買方縮手跡象明顯,交易量就減少,因此,「不讓利就沒有量」仍是目前房市無法擴量的主因。謝志傑認為,觀察 10 月看屋量與 9 月相比約增加 5%,民眾看屋意願仍高,但出價意願偏低,顯示成交關鍵仍在價格,若價格認知能拉近,加上年底剛性購屋需求,房市交易才有機會擴量成長。
全球市場瀰漫不確定性,台灣也無法置身事外,根據台經院調查顯示,國內產業景氣呈現「跳水式下墜」,景氣下滑的速度比預期還要快,各產業看法轉趨悲觀,而台股跌勢猛烈,也衝擊民眾購屋信心,加上還有市場供給量大增與利率面臨變動的風險,對於房市後市恐無法樂觀預期。
鉅亨網記者張欽發 台北

錢滾錢最快 5億買金屋如今變8億

經營之神王永慶之子王文洋2009年送給呂安妮的2戶御之苑豪宅,當時每戶價值2億餘元,後來房市回溫,房價幾乎翻倍,每坪價格超過200萬元,總市價逾8億元,王文洋對於自己買房投資的眼光相當自豪,曾向友人說:「這每戶都漲到8億了,有誰要賣2億元的,我馬上跟他買。」知情人士認為,呂安妮若真的要將這2戶御之苑豪宅出脫,王文洋很可能會是買主。
1999年呂安妮替王文洋生了王泉力,2009年王文洋砸下5.5億餘萬元買了2戶台北市信義區的御之苑豪宅送給呂,但呂卻一直無法扶正,王文洋更多次強調,沒有結婚的打算,2人因此漸行漸遠,呂去年帶著兒子王泉力搬出御之苑。
本刊調查,王文洋從2003年起,就開始購入御之苑豪宅自住,2009年房市低迷時,又向台灣奧斯特公司董事長張知仁買下御之苑4樓及5樓,當時入手價格每坪約百餘萬,另含5個車位,總計前後共買了6戶,分別登記在大兒子王泉仁、女兒王思涵及呂安妮名下。
知情人士指出,御之苑「坐北朝南」,符合東方傳統的養生之道,一般標準戶為168坪,可規劃成4房2廳,沒有設計太多的房間,除了主臥室及一間次臥室外,近3分之2的空間是客廳、餐廳、起居室及廚房,客廳中的「Ortega系統」,這個系統與比爾蓋茲加州豪宅中所使用的是同一個系統,主人可以在國外遠距監控家中的情形,同時還可以在家中進行國際連線的視訊會議。

建商改推兩房求生 台北西門最搶手、新北南勢角「雖敗猶榮」

觀察近一年雙北市捷運站周邊700公尺內的兩房交易,永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出,台北市交易量最多的站點分別是西門站、中山國小站、新北投站,「近期政府政策使台北市東西軸線翻轉,西門町商圈再度崛起,由於商圈範圍擴大,國內外觀光客也跟著變多。……捷運西門站附近共成交89件,平均房價為每坪58.5萬,主要還是有『京都大觀』、『昇陽鵬城』等建案交屋,才拉抬了交易量。」
「中華路一段、西寧南路及康定路也都是熱門成交路段,近一年成交較多的知名建案有:中華路一段的『翡翠』、『天鑽』,康定路的『30創富』,還有西寧南路的『阿曼TIT』、『索蘭朵』、『安家More+』這些。」他補充。
至於排名第二的中山國小站周邊,謝志傑表示,由於當地生活機能完善、交通便捷、鄰近晴光商圈,且周邊學區林立,因此近一年也成交73件,平均房價則落在每坪63.4萬元,「中山國小站周邊產品型態多元,近一年的交易中,主要有『中山凱宴』、『天璽』等建案交屋,其他交易熱門路段還有林森北路、農安街、雙城街一帶。」
排名第三的新北投站近一年也有53筆交易,謝志傑分析,主要是當地居住環境較為幽靜,綠覆高且溫泉盛行,還有台灣首座綠建築圖書館坐落其中,可說是自然與人文氣息濃厚,「平均房價約42.6萬,成交物件多是30年以上的華廈與公寓,熱門路段集中在溫泉路、光明路、中和街及大同街上。」
新北林口站小勝「個位數」,南勢角站雖敗猶榮
相較於台北市的高房價,新北市的兩房捷運宅更顯熱絡。以第一名的林口站來說,周邊平均房價每坪只要31.1萬元,幾乎是西門站價格的一半,因此交易量也高達144件。謝志傑說,隨著商場百貨陸續進駐、人口持續成長,近年林口新市鎮發展堪稱穩定,「最近一年捷運站周邊的兩房交易,也多是新建案交屋,比方說『星空樹』、『三井3錦』、『力璞玉』等等。」
年底即將通車的環狀線「幸福站」緊追在後,近一年周邊兩房交易量與林口站只差1件,也有143件,平均房價則高出一些,每坪來到37.4萬元。謝志傑指出,幸福站右側的頭前重劃區有建案「幸福捷境」交屋,另外在新莊副都心也有「新六藝」交屋,此外,車站西側是新莊舊市區,由於生活機能便捷,也相當搶手,多成交公寓型產品。
如果考量房價因素,南勢角站的表現更為亮眼,每坪房價雖高達44萬元,近一年的兩房交易並不遜色,有141件之多,排名第三。對此,謝志傑分析,南勢角站周邊有菜市場、夜市、量販店等等,採買機能十分便捷,且作為末端站,房價較中和線前面幾站稍稍實惠,因此吸引不少民眾購屋,「那邊今年的兩房交易,主要有『双捷晶華』、『聽樹唱歌』、『達永春嶺』等建案交屋帶動。」
「如果預算有考量,不妨先從坪數較小或是距離市區較遠的末端站看屋。」整體而言,謝志傑表示,台北捷運站周邊的兩房,以20到25坪為主流,平均總價約在1273萬元,多是屋齡20到25年的華廈、大樓戶,或者是屋齡35年以上的公寓;新北市的捷運站周邊,一般以20到30坪的大小最受青睞,平均總價在870萬元左右,以屋齡20到25年的大樓產品居多。
兩房最適大小,設計師:室內18到22坪
從設計的角度來看,室內設計師馬克認為,兩房室內坪數最好介於18到22坪之間,如此一來,呈現的結果會最為理想,「在購屋時,民眾不妨朝三個方向思考。第一,主臥室用雙人床大小去預抓空間。第二,避免太多梁柱跟畸零空間。第三點是很多人會忽略的──室內動線走道是不是過於狹長。這些都會影響到以後的居住品質。」
至於設計方向,馬克提醒,由於是小坪數空間,不妨和設計師事先溝通「以淺色系」為主,並多運用一些玻璃類的「穿透性隔間」,目的在於使整體空間更清新明亮,「如果喜歡深色系,最好用來局部點綴就好,盡量不要大面積使用。」
徐珍翔

房市10月量增價小漲 房仲:第4季自用買盤需求旺

(中央社記者韋樞台北31日電)房仲統計10月自家全台房市交易量,與9月相比,月增逾一成,價格平盤到小漲;房仲表示,第3季房市相對慘淡,第4季起自用買盤轉進,顯現年底前自住剛性需求。
住商機構統計今年10月自家全體交易量和9月相比,全台增加17.5%,年增4.8%。在區域表現上,北市月增20.5%,年減3.3%;新北月增14.7%,年增9.6%;桃園月增6.6%,年增2.1%;台中月增7.5%,年增6.8%;台南月增22.0%,年增22.8%;高雄月增31.7%,年減3.6%。
台灣房屋集團統計內部10月成交行情,和9月相比,交易量七都皆漲,其中以桃園30.1%漲幅最大,其次為高雄增23.3%,台中增15.8%;而價格部分,高雄跌2.6%,台北小跌1.4%,其餘都小漲,七都平均交易量月增12.6%,價格小漲2.1%,呈現量增價小漲格局。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出,年底自用買盤轉進,總算在沉潛數月後,交易明顯回春,顯見剛性需求十分強勁,全台買氣也比去年好。
徐佳馨分析,今年上半年買方感受價格修正逐漸打底,購屋意願明顯增加,因此前幾個月都有不錯成績,但因為降價風趨緩,買方態度保守,下半年交易趨軟,第3季更慘淡,所幸在第4季第一個月有所表現,其中北部表現較佳,但接近11月選舉,能否有表現值得觀察。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示,除了零星因為資金需求,或取得成本低的物件可有大幅讓利空間外,其餘議價空間已達到極限,買方雖然期待價格修正,不過仍有難度,短時間內除非有重大意外促降價格,不然不易期待市場有太好表現。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,第3季有民俗月、颱風干擾,尤其中南部買氣遲滯明顯,10月進入傳統購屋旺季,趕年底前成家的自住購屋需求浮現,雖然買家購屋意願大,但追價意願和能力都不高,因此價格不易大漲,也顯示房價逐漸走向市場機制的平衡。
台灣房屋智庫經理江怡慧分析,10月桃園交易量月增30.1%最明顯,主要是前3季觀望客層遞延性的買盤,經過探價後發現價格修正有限,且整體住宅價格不減反漲,因此進場。
桃園市交易熱區前三名分別為中壢區,楊梅區、桃園區及八德區並列第二,平鎮區居第三,顯見10月交易南北桃園不分軒輊。桃園房價月增2.8%主是要因為購屋區域明顯集中在有建設、有議題的區域為主,桃園建設利多頻頻釋出,加上年前剛性需求所致,首購族仍是交易大宗,平均購屋總價鎖定在千萬元內的住宅為主。(編輯:楊玫寧)

房仲業台灣房屋門市10月成交量六都均呈月增 北高價跌

連鎖房仲業增台灣房屋集團統計內部成交行情,10 月的全台六都交易量均呈現月成長格局,中以桃園 30.1% 漲幅最大,成收價格上高雄市較上月跌 2.6%,台北市成交價格較上月小幅修正 1.4%。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,第 3 季有民俗月、颱風季干擾,尤其是中南部買氣遲滯最明顯,而 10 月進入傳統購屋旺季,趕年底前成家的自住購屋需求浮現,不過雖然買家購屋意願大,但追價意願和能力都不高,因此價格不容易有過多的漲幅空間,這也顯示房價逐漸走向市場機制的平衡。
而 10 月台灣房屋門市桃園地區交易量增最為明顯,台灣房屋智庫經理江怡慧分析,前 3 季觀望客層遞延性的買盤,經過探價後發現價格修正有限,且整體住宅價格不減反漲,因此進場。桃園市交易熱區前 3 名分別為中壢區第一、再來是楊梅區、桃園區以及八德區並列第二,再來由平鎮區居三,顯見 10 月交易程度南桃園與北桃園不分高下
台灣房屋 10 月桃園成交價格月增長 2.8%,江怡慧說,房價增加主是要因為購屋區域明顯集中在有建設有議題的區域為主,桃園建設利多頻頻釋出加上年前剛性需求所造成,首購族仍是交易大宗,平均購屋總價鎖定在總價 1000 萬內的住宅為主,現階自住盤客層成為房市穩定的買盤。
鉅亨網記者張欽發 台北

豪宅哪裡漲最大 新加坡13%最嚇人

萊坊公司(Knight Frank LLP)公布2018年第3季全球城市豪宅指數,新加坡豪宅價格漲幅最驚人,擠下香港,成為全球豪宅漲幅最高的城市,台北豪宅價格則較去年跌了6.3%。
彭博報導,全球城市豪宅指數(Prime Global Cities Index)指出,截至9月30日為止的這一季,新加坡豪宅價格上漲了13%,部分原因是高端房地產物件釋出有限。
香港豪宅價格僅較去年同期上漲5.5%,在豪宅指數榜跌落到14名。
對手頭比較緊的人而言,今年的指數捎來一些好消息,今年調查的43座城市,豪宅價格平均只漲了2.7%,近6年來上漲幅度最小。
加拿大溫哥華豪宅價格跌幅最深,西溫哥華等高級地段物件銷售顯著趨緩,把溫哥華整體豪宅價格拉低了11%。

豪宅價格比一比 新加坡漲最大台北跌6.3%

(中央社新加坡31日綜合外電報導)萊坊公司(Knight Frank LLP)今天公布2018年第3季全球城市豪宅指數,新加坡豪宅價格漲幅最驚人,擠下香港,成為全球豪宅漲幅最高城市,台北豪宅價格則較去年跌了6.3%。
彭博報導,全球城市豪宅指數(Prime Global Cities Index)指出,截至9月30日為止的這一季,新加坡豪宅價格上漲了13%,部分原因是高端房地產物件釋出有限。
香港豪宅價格僅較去年同期上漲5.5%,在豪宅指數榜跌落到14名。
對手頭比較緊的人而言,今年的指數捎來一些好消息,今年調查的43座城市,豪宅價格平均只漲了2.7%,近6年來上漲幅度最小。
加拿大溫哥華豪宅價格跌幅最深,西溫哥華等高級地段物件銷售顯著趨緩,把溫哥華整體豪宅價格拉低了11%。(譯者:鄭詩韻/核稿:劉文瑜)

第2季房價所得比 全國9倍北市15.01倍

(中央社記者潘姿羽台北31日電)內政部營建署今天發布第2季房價所得比,全國房價所得比為9倍,和上季相比有些微改善,但台北市房價所得比15.01倍,仍較上季微增。
房價所得比是衡量房價負擔能力的重要指標,是以「中位數住宅總價」除以「家戶年可支配所得中位數」而得,代表需花多少年的可支配所得,才能買到一戶中位數住宅總價;坊間常以「買房得不吃不喝多少年」來形容,當數值越高、表示房價負擔能力越低。
據營建署最新調查結果,今年第2季,全國房價負擔能力維持於「略低」等級,房價所得比為9倍,較上季的9.08倍些微改善。
進一步觀察房價最高的雙北市,台北市房價所得比為15.01倍,較上季些微增加0.01倍,但比去年同季減少0.63倍;營建署說明,主因是中位數住宅總價上升的幅度,仍超過家戶可支配所得的中位數上升幅度,使得台北市房價負擔能力些微降低。
新北市房價所得比則為12.27倍,較上季大幅減少0.48倍,較去年同季小幅減少0.43倍;營建署說明,因中位數住宅總價下降、家戶可支配所得之中位數上升,使得新北市房價負擔能力小幅提升。(編輯:鄭雪文)

房市旺季 信義房屋全台門市10月成交量月增12%

信義房屋 (9940-TW) 統計全台門市 10 月前 28 天的交易表現,結果顯示,雖然 10 月股災多少影響市場氣氛,但因時序步入第 4 季傳統旺季,10 月房市交易量,仍較去年同期小增約 2%,較 9 月成長約 12%。
信義房屋統計發現,10 月的成交房屋物件中,在總價 1500 萬元以下的交易約占全台門市成交案 7 成左右,買氣並未受到股災波及,但總價 1500-5000 萬元以交易,則可發現受股災影響市場交易動能略減。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,10 月股市波動幅度大,難免購屋人的信心會受到影響,10 月上旬股災惡化前,買氣明顯回流,但下半旬就可以感受到股災對市場產生影響,房市交易放緩,而以區域和產品來看,北市 2500-5000 萬元與新北市 1500-2500 萬元的產品,購屋需求沒那麼急迫的換屋型買方,對於股災反應最為敏感,短期的購屋信心受到影響。
不過現在市場仍以自住當道,有 7 成的交易屬總價 1500 萬元以內,這部份受股災衝擊有限,因此交易量仍可反應旺季效應,不過若無股災的外在因素干擾,可能旺季回溫的跡象會更為顯著。
台北市 10 月房市交易量月增 9%,年增 1%,市中心中正區、中山區與大安區的交易增溫,拉高平均房價至每坪 63.2 萬元,高於上月與去年同期,新北市則是第一圈以外的市場交易回溫,10 月房市交易量月增 16%,且年小增 3%,至於大台北以外的區域,桃園交易量月增 7%,但較去年同期減少約 1 成,台中市則是較上月持平,但年減 14%,台南、高雄都見到買氣回籠,房市交易量月增和年增都在 1 成以上。
曾敬德表示,11 月緊接著有選舉等議題干擾,但自住買盤回流,首購的需求穩定,若股市能夠逐漸回穩,則今年房市旺季的效應將更為明顯。
鉅亨網記者張欽發 台北

中國房子開始吃人了...那台灣呢?

台灣為避免系統性風險擴張,金管會、央行持續關注不動產放款情況,所幸2018年7月房貸逾放比低於全體銀行逾放比,而來到0.24%,建築融資逾放比則為0.26%,但因不動產占整體銀行放款比重來到47%,且總授信占GDP的比重為214%,故在未來國內利率恐止跌回升、房市景氣仍處於盤整修正階段之下,我國相關主管機關仍將密切關注相關指標的變化。
至於中國近年來房地產市場泡沫化的隱憂一直為市場人士所憂心,而泡沫化下的債務與槓桿率問題更是日趨擴大,也成為此次貿易戰中美方想戳破中國的要害之一,也就是資產泡沫所帶來的系統性風險。
從短期來看,2018年第四季中國國房景氣指數走勢恐出現減緩的態勢,主要是後續中國房市政策再度趨向緊縮,包括國慶期間北京市住建委嚴查房地產市場、國常會:房價上漲壓力大市縣將取消貨幣化安置優惠政策、天津開展房地產市場整頓專項行動等措施。
另一方面,雖然中國央行決定從10月15日起定向降準1個百分點,理論上降準後有助於增強銀行間市場信貸資金流動性,並降低商業銀行融資成本,配置按揭貸款的意願提升,進而支援住房需求端信貸資金,但市場則認為此次定向降準對中國房地產市場影響為中性,房地產開發商外部融資環境仍舊緊張,在融資環境並不寬鬆的情況之下,伴隨著持續高企的信用債到期回售壓力之下,開發商將更加依賴銷售回款,此在2018年10月初中國國慶黃金周期間,部分房地產開發商選擇以價換量,促銷求回款的情況中也能得到側面的驗證。
特別是從2018年下半年至2019年,房地產企業將迎來大量的信用債到期及回售,在目前融資環境持續緊張的情況下,企業追求高周轉,通過銷售回款及資金回籠來應對即將面臨的資金壓力,顯然在推案將維持高位,去化率面臨下修壓力之下,2018年第四季起中國商品房銷售額累計年增率、商品房銷售面積累計年增率將出現趨緩的情況。
事實上,2018年上半年中國房地產行業平均淨借貸槓桿比率約88%,其中中型房企約94%,高於大型房企約62%,主要是因為中型房企期望在資金鏈的逆境中,能積極做收並購以擴大自身占有率的策略,在此情況下,企業內部資金鏈的管理就成了2019年房地產開發商優勝劣敗的關鍵。
值得注意的是,現階段中國房地產市值高達430兆元人民幣,已是GDP規模的五倍,而大型房地產開發商的債務金額則不低,包括萬科、恒大地產均超過1兆元人民幣,而保利地產、融創中國、綠地集團、碧桂園也達到5,000億元人民幣之上;事實上,中國高房價多次調控仍壓制不下,已造成債務問題不斷擴大,除2018年是企業公司債償還的高峰期,債務規模已是2016年的4.3倍之外,地方政府債務更是早在2014年已達24兆元人民幣,相當於德國整體GDP的規模。
2018年5月中國總體債務佔GDP的比例已經來到312%,甚至對於中國人民來說,則因高房價而使其將所得大量花費於購房上,2017年中國家庭人均財富中,房產淨值已占三分之二,等同財富鎖在房地產之中,反映人民的消費能力已被遭購房預算大量侵蝕;而高房價是維持此內生循環能持續的關鍵,未來一旦中國房市價格出現崩跌,恐引發資產價值過度高估所產生的嚴重後遺症,顯然未來中國房價的變化對於整體經濟表現將動見觀瞻。
作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員  

香港房價指數連挫2個月 業內:不會斷崖式下跌

在中美貿易戰、銀行調高房貸利率、股票市場波動夾擊下,香港房價再現回落。9 月住宅房價指數,月跌 1.4%,各類房型價格全線下挫,不但連續 2 個月下跌,跌幅更進一步加劇。但業內人士相信,香港房價不會出現「斷崖式」下滑,一旦市況回穩,購買力將重新釋放。
據香港差估署最新數據顯示,9 月住宅房價指數報 388.8,較 8 月的 394.5,下跌 1.4%,連跌 2 個月,累積跌幅 1.5%;而 9 月份的單月跌幅亦創自 2016 年 2 月以來,逾 2 年半 (近 31 個月) 最大跌幅,確認房市出現調整趨勢。  
香港 9 月各類型住宅的售價指數更全線下跌。值得留意的是,代表香港逾百個指標屋苑的較受歡迎屋苑售價指數,最新報 331.1,月跌 1.3%,也連跌 2 個月,反映即使抗跌力較強的藍籌屋苑,面對整體房價踏入下跌周期時,亦難以獨善其身。
不過,回顧今年前 9 個月,房價累積漲幅仍有 10%,表現還算平穩。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管林浩文表示,差估署最新指數表現符合市場預期,因數據滯後,估計未來 3-4 個月房價仍有少許調整。
但他強調,房價不會出現 1997 年的「斷崖式下滑」,只是正處於「調整期」,預料今年全年住宅房價漲幅維持 10%。並預期未來 12 個月的房價將繼續調整。

台中市10月房屋買賣移轉戶數創今年新高 年成長近5成

全台六都會區今 (1) 日分別公布 10 月「建物買賣移轉棟數」,交易量最大為新北市 4704 戶,同時單月移轉戶數達 4000 戶以上的還有台中市,移轉戶數達 4044 戶,月增 34.4%,年增 49.6% ,表現最亮麗,台中 10 月單月移轉戶數並改寫今年新高。
東森房屋研究中心經理于靜芳分析,六都 10 月房屋買賣,以台中市表現最亮眼,最熱區由太平區 647 棟拿下冠軍,其次北屯區 625 棟,西屯區 528 棟,在台 74 線通車、台中軟體園區進駐等建設議題,包括太平區、北屯區 9 月共增 1.4 萬人口紅利,加上房價相對低而帶動交易。
就整體來看,全台六都會區 10 月房屋買賣移轉數量為 1.9039 萬戶,月增 11.7%,年增 25.6%,永慶房屋業管部謝志傑經理表示,10 月台北市、台中市與高雄市因新屋交屋多,帶動整體六大都會區移轉數的成長,不過,新北市與台南市交易量,則是呈現月減 3% 及 1%。
信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示,10 月移轉戶數出現明顯彈升,主要仍是 9 月房市買氣呈現淡季不淡,加上 10 月地政機關的工作天數完整,比起 9 月與去年同期增加約 15%,相對能夠辦理較多的移轉登記案件,且部分區域可能還有交屋帶動,在眾多因素的影響之下,可以發現都會區的買賣移轉棟數出現一波強力彈升,不過單月買賣移轉棟數波動幅度甚大,不能解讀為單月的買氣大增,外在的工作天數與交屋等非市場因素都可能干擾移轉數據的表現。
在台北市部分,10 月買賣移轉戶數為 2489 戶,月增 14.2%,年增幅高達 47.9%,其中,內湖區新屋交屋多,交易量達 594 戶,月增 1.3 倍,為北市交易量最高行政區,是帶動台北市交易量成長的主因。
10 月新北市買賣移轉戶數為 4704 戶,買賣移轉量較上月減少 3%,謝志傑解釋,新北市交易量小幅減少,熱門行政區仍有新屋交屋,包括淡水區與板橋區,淡水區有海洋都心二期約 185 戶以及一期 78 戶,板橋區有超級城市 SUPER 讚社區約 48 戶,及浮洲合宜宅約 30 戶。若排除新屋部分,顯示二手房交易並未出現明顯回溫。
至於今年 1-10 月累計全台六都移轉戶數為 17.57 萬戶,年增 6%,其中以台北市的年成長幅度 19.7% 最大,而新北市年成長 9.9% 居次,而桃園市及台南市均小幅的年衰退。
同時,曾敬德表示,從累計到 10 月的全台六都房屋買賣移轉戶數推估,2018 年全台的買賣移轉戶數應會落在 28 萬戶上下,房市交易量連續兩年反彈回溫。
鉅亨網記者張欽發 台北

房產代銷龍頭趕搭光棍節 讓利搶市

1111光棍節已成為全球購物盛會,商家、買家都磨拳擦掌準備大展身手。房地產龍頭甲山林機構也在今(1日)宣布推出「雙11歡樂購屋節」,除了看屋就送頂級湯屋千元抵用卷,還打出10%自備款與買成屋貼補裝潢等3大優惠方案。
成立近40年的甲山林機構是台灣的代銷龍頭,在不景氣的房市市況下,今年已銷售兩千多戶房子,每個月都有30億元的銷售額,「雙11歡樂購屋節」從11月1日在甲山林位在興安街的售樓總部開跑,現場有11個成屋案與7個預售屋共18個建案銷售。
甲山林機構董事長祝文宇不諱言說:「雙11歡樂購屋節是抄襲光棍節,因為光棍節辦的很成功,消費者以往需要到處跑才能比較建案優劣,現在售樓總部可以讓消費者一次看到包括土城、新店、板橋、三重等各區域產品,看完後對哪個建案有興趣,再去現場看。」
甲山林的售樓總部除了餐飲茶點外,還規劃設置健身房、餐廳、岩盤SPA、湯屋等設施供賞屋客使用,祝文宇說,「現在媒體廣告的效果愈來愈無效,提供這些設施讓客戶使用比廣告費還便宜。」
「雙11歡樂購屋節」活動預計從2018/11/1至2018/12/31止,為期2個月,只要活動期間前往甲山林代銷的個案賞屋參觀,就送頂級湯旅飯店千元抵用券,購屋簽約完後還會加贈抵用券。購屋節還針對新店、板橋、土城、三重4個購屋熱區,還推出10%交屋,10%交屋後分3到5年無息付款。如購買新成屋個案,成交價享有每坪補貼11,000元裝潢補貼款。

10月房市交易大彈升 台中市年增率近5成

記者 溫子豪 報導
進入年底房市旺季,交易熱絡展現欣欣向榮的氣象。根據六大都會區10月建物買賣移轉棟數統計,台北市、台中市、高雄市與9月相比,都出現至少14%的月成長,而台北市及台中市的年增率更達47.9%、49.6%。推測因地政機關工作天數多與新屋交屋潮所致,房仲業者預估房市有機會連2年反彈。
六都10月建物買賣移轉棟數為19,039戶,其中新北市、台中市皆有超過4,000戶的交易量。與9月相比,台北市、台中市與高雄市分別成長14.2%、34.4%與27.8%;而與去(106)年同期相較,整體年增率高達25.6%,又以台中市(49.6%)、台北市(47.9%)成長最明顯。
大家房屋企畫研究室主任郎美囡分析,年底通常為交易旺季,許多建案交屋大多集中在年底。其中台中市與高雄市建商推案量不少,如今陸續交屋,一舉撐大移轉量體,像是台中北屯區與西屯區都有大量交屋挹注,高雄交屋潮在前金、苓雅區,加上三民區、鳳山區穩定的量能創造高成交數,台北市則受惠高資產族群回鍋,讓買氣大增。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德認為,除了部分區域交屋帶動外,10月地政機關工作天數,比9月與去年同期都增加約15%,能辦理較多的移轉登記案件,使得房市出現強力彈升,但單月買賣移轉棟數波動幅度大,不能解讀為整體買氣增加。從累計至10月的移轉數推估,全年應落在28萬棟,呈現連續2年的反彈。
台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰則指出,過去2年第4季交易棟數約落在6.9萬棟到7萬棟間,今年市場交易雖然看似回溫,但年底適逢大選,另有國內股災、國外中美貿易大戰等變數,推估Q4最好的情況仍落在7萬棟左右,全年在27萬到27.5萬棟間。

全球升息循環壓力 香港房市違約件數大增至36起

隨著 Fed 今年 3 度升息並且計畫於年底再升息 1 碼,引領全球房市升息周期同步到來,房市表現也出現差異。房價收入一度為全球之冠的香港,在 2018 年下半年走勢轉向熄火,而美國房市在強勁基本面支撐之下,於升息循環持續的同時觸頂,並進行高位盤整。
根據香港房地產數據網站 Dataelements 表示,截至 10 月底,香港已出現 36 起購屋違約案例,與去年整體僅 9 起的數字相比大幅增加了不少,顯示購屋者對於房市未來信心消退,加上香港房市成交量大幅腰斬,房市價格呈現高位走低的趨勢。
根據中原領先指數,香港二手房指數從 8 月最高的 188.64 下滑至 184.77,跌幅超過 2%,在此之前房價已連漲 27 個月。儘管跌幅不大,但市場普遍擔憂下跌趨勢一旦開啟,情況將可能超出預期,尤其美國 Fed 升息仍在繼續,未來香港無論是房市或資本市場,都將面臨巨大壓力。
瑞銀估計,未來 1 年香港房價將下跌 10%,花旗預測今年下半年就會走跌 7%,中信里昂證券則預期下跌 15%,並下調香港地產股評級至「減持」。
持續的升息壓力也為美國房市帶來影響,根據美國房地產商聯合會調查顯示,美國二手房屋購買量年減 4.1%,已呈現連續 7 個月下跌的態勢;8 月份美國 20 大城市房價指數漲幅為 5.49%,不如預期漲幅 5.8%,並且與 7 月相比,房價微跌 0.02%。
然而近 10 年來,量化寬鬆政策加上經濟強勢反彈,美國 20 個大城市房價漲幅已超過 50%,房價已回到次貸危機前的最高水平,相較 20 多年前日本樓市崩盤後,至今仍未回到當初水平,說明了強勁基本面為了美國房市帶來繁榮保證。

師大夜市慘淪租金祭品 月租45萬逼走漢堡王

好房網News記者曾亭皓/台北報導
商圈高租金不斷延燒,繼日前東區、西門町等知名商圈相繼傳出「沒落」一說,近日師大夜市同樣不敵大環境變化,店面空租率逐漸攀升,據當地房仲表示,雖然消費者的型態改變是其中原因,但真正扼殺商圈的關鍵,恐怕還是「高租金」所致,包括營業餘10年期間的原漢堡王店面,日前同樣疑似因難敵每個月45萬元租金慘遭熄燈。
以多平價服飾店面匯聚成商圈,有著小五分埔之稱的師大商圈夜市,近日遭曝榮景不再,店面空置率明顯大增,據當地房仲透露,該商圈店面租金亂漲恐怕是最大兇手,以之前位於三角窗店面的「茶湯會」為例,房東往年結合後巷(面師大路)店面一併承租,月租金可開至35萬元,以至最後茶湯會也難敵高租金,無奈遷店經營。
茶湯會成了租金下的祭品,房仲指出,茶湯會遷走後,房東經一段時間的空租後,決定將兩間店拆開分租,其中,三角窗店面月租金調降至18萬元,不過至今仍尚未承租出去。
另外,經營逾10個年頭,位於三角窗店面的「漢堡王」,如今同樣疑似因租金所至,慘淪「養蚊館」。房仲透露,由於該地段租金開價亂,據了解,漢堡王之前月租金遭房東抬高至45萬元,猜測恐怕是難敵高租金,最終被迫熄燈。
房仲直指,近期房東似乎意似到高租金成了商圈殺手,陸續有房東願意調降店租,舉例,原「破銅爛鐵」租金約20萬元的店面,近日僅以12~13萬元出租給「寶島眼鏡」。房仲期望,房東調降租金能有效挽回近年消逝近2成以上的觀光人潮,否則平日門可羅雀的景象,幾乎已應證了商圈的逐漸沒落的趨勢。

越南房地產可以投資嗎?

讀者投書:戴發奎(淡江大學土研所、交通大學土研所博士班。曾在2000~2010年陪同越籍妻子在越南拍戲,台勞個體戶近身肉搏賺越南人的錢。)
今年六月我的一位朋友到越南胡志明市旅遊,他說當車過了西貢橋之後建築就稀稀落落彷彿不是胡志明市,我跟他說你看到的正是未來幾年房市的淘金地區。
信義房屋董事長周俊吉表示「千萬不要期待台灣房市會有大行情來臨,應該抱著買了房子後,可以住得更舒適,而不是買了會賺錢。」。失之東隅收之桑榆,既然台灣房地產已無利可圖,那就轉往新興市場投資不分行業及國界,資訊才是接近市場的鎖匙。
在世界上人口最多的20個國家中貿易額與GDP比最高的是越南超過200%,這是自1960年以來最高的水平,顯示越南政府大力推動的FDI(外國直接投資)成效卓著。
投資國外房地產關鍵在於資訊的掌握,該國匯率穩定性、貸款利率、租金行情、買賣難易度及這個國家未來發展趨勢。
2015年7月1日,越南《住房法》修正案正式生效,越南房地產法規開放外國人投資買賣房地產。之後住宅每年平均漲幅達20%以上,辦公室、店面漲幅超過30%。據胡志明市人委會報告顯示,概算今年前9個月地區生產總值(GRDP)達388億美元,增長7.89%,不動產、商業和倉庫堆場運輸3行業繼續蟬聯前三高比重,佔GRDP總額的33.7%。
越南房地產面積以平方米計算,目前胡志明市蛋黃區的房價落在每平方米15萬台幣左右(每坪45萬),租金淨投報率在8%(扣除物業管理費),銀行貸款利率約在10~12%左右(社會住宅貸款利率4.8%),以全國平均15%房價增長率來看每年報酬率在正11%上下,投資越南房地產當個包租公是個不錯的選擇,如以胡志明市、河內、峴港三大直轄市來說房價平均增長率更超過20%。
根據胡志明市預售新建案電梯大樓公寓每坪行情(台幣),第1郡每坪50萬(西貢),第2郡每坪40萬,第4郡每坪35萬,第7郡每坪30萬(富美興),第10郡每坪26萬。
匯率穩定性就如同非約定的關稅,匯率波動關係著資金轉移成本,已經在越南買房地產的人當然希望越南盾升值當獲利了解賺的不僅是房價還有資金匯回台灣的匯率差,反之越南盾貶值則賺了房價賠掉匯率。
2007年以前越南央行係採越南盾釘住美元政策,越南盾兌美元交易區間為每日基準匯率上下各 0.25%,之後逐步放大浮動區間,越南盾對美元匯率從2007年的1:16000一路貶至2017年1:23000,幅度達43%,假設台幣對美元匯率保持不動,等於是如果你要買越南2008年時1000萬的房子今天只要花570萬,當然2008年越南的房價也不會一直不變,增值幅度也早已超過越南盾貶值。近年來,越南央行已開展一系列同步措施以防美元化,越南盾對美元匯率趨於穩定在1:23300上下震盪。2018年9月30日越南各商業銀行買入1美元兌換越盾2萬3270至2萬3290元,賣出為2萬3370元。國家銀行的中心匯率價位也沒波動,仍是1美元兌換越盾2萬2714元。
註:一則匯率10年大預言,2007年6月19日境外6個月期與 1年期的越南盾對美元無本金遠期交割合約(NDF)買價(bid)飆至 1美元兌 22,300 與 24,100 越南盾。
越南有一種衍生性投資房地產的方式類似股票「權證」,只須交付訂金待下一個買主出現賺取差價,這種房地產權證甚至不用跑繁複過戶手續流程,只要手寫證明即可,有人就以這種短線操作賺取巨額財富。常見到熱門標的換發新「紅紙張」(越南稱過戶的房屋權狀為「紅簿」或「紅紙張」)的理由是上面已寫滿了經手過買主姓名沒有多餘空格再填上新屋主。
註:越南政府自2015年7月開始實施《住房法》(修正案),只需要擁有越南簽證的外國人皆可購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅。
按照越南目前經濟發展趨勢城市化尚未追上其腳步,也就是說在胡志明市蛋白區的房地產潛力無窮。

2018年11月2日 星期五

汐止房產高CP 鄰學區商圈一次滿足

財經中心/綜合報導
現代人買房、換屋通常會考量到下一代的成長環境,看重周邊機能外也講究學區。相對天龍國高房價,汐止區鄰近北市南港、內湖,區域不乏明星學府,加上近年北市軸心東移帶動,高CP值條件,讓不少置產族目光轉向汐止。
汐止區以新台五路為軸心,包括遠雄U-TOWN、東科的商業、生活機能,又有坐落於工業區內的美式商場好市多,鄰近北二高、中山高和環快等高速公路等聯外交通,豐富商圈成為汐止蛋黃首選,而選擇住宅,又以仁愛路的汐止行政中心周邊最為精華。
其中,敦美建設於仁愛路靜巷推出的「敦美苑」便是區域少見的千坪莊園基地,倚靠大尖山也有汐止行政特區機能,客層吸引不少區域、換屋族。1776坪基地規劃3棟建築,室內38~46坪3~4房格局適合家庭入住,社區也設有林蔭大道景觀、交誼廳、閱覽室等公設,打造完整生活基地。
除了生活機能方便,鄰近秀峰國小學區,小孩上下學約散步5分鐘就能到家;同時,車行約5~10分鐘距離,就能抵達汐止車站商圈的汐止運動公園、黃昏市場、汐止觀光夜市,橫跨行政特區、新台五路、汐止車站的生活圈相當便利,且因基地位於純住宅區內,對生活品質更有保障。
近年來房市狀況起伏不定,對自住置產族而言,買房考量條件眾多,敦美建設於汐止推出的「敦美苑」以豪宅社區高規格打造,該案工程已進入完工倒數,預計明年交屋。