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2018年11月5日 星期一

越南房地產可以投資嗎?

讀者投書:戴發奎(淡江大學土研所、交通大學土研所博士班。曾在2000~2010年陪同越籍妻子在越南拍戲,台勞個體戶近身肉搏賺越南人的錢。)
今年六月我的一位朋友到越南胡志明市旅遊,他說當車過了西貢橋之後建築就稀稀落落彷彿不是胡志明市,我跟他說你看到的正是未來幾年房市的淘金地區。
信義房屋董事長周俊吉表示「千萬不要期待台灣房市會有大行情來臨,應該抱著買了房子後,可以住得更舒適,而不是買了會賺錢。」。失之東隅收之桑榆,既然台灣房地產已無利可圖,那就轉往新興市場投資不分行業及國界,資訊才是接近市場的鎖匙。
在世界上人口最多的20個國家中貿易額與GDP比最高的是越南超過200%,這是自1960年以來最高的水平,顯示越南政府大力推動的FDI(外國直接投資)成效卓著。
投資國外房地產關鍵在於資訊的掌握,該國匯率穩定性、貸款利率、租金行情、買賣難易度及這個國家未來發展趨勢。
2015年7月1日,越南《住房法》修正案正式生效,越南房地產法規開放外國人投資買賣房地產。之後住宅每年平均漲幅達20%以上,辦公室、店面漲幅超過30%。據胡志明市人委會報告顯示,概算今年前9個月地區生產總值(GRDP)達388億美元,增長7.89%,不動產、商業和倉庫堆場運輸3行業繼續蟬聯前三高比重,佔GRDP總額的33.7%。
越南房地產面積以平方米計算,目前胡志明市蛋黃區的房價落在每平方米15萬台幣左右(每坪45萬),租金淨投報率在8%(扣除物業管理費),銀行貸款利率約在10~12%左右(社會住宅貸款利率4.8%),以全國平均15%房價增長率來看每年報酬率在正11%上下,投資越南房地產當個包租公是個不錯的選擇,如以胡志明市、河內、峴港三大直轄市來說房價平均增長率更超過20%。
根據胡志明市預售新建案電梯大樓公寓每坪行情(台幣),第1郡每坪50萬(西貢),第2郡每坪40萬,第4郡每坪35萬,第7郡每坪30萬(富美興),第10郡每坪26萬。
匯率穩定性就如同非約定的關稅,匯率波動關係著資金轉移成本,已經在越南買房地產的人當然希望越南盾升值當獲利了解賺的不僅是房價還有資金匯回台灣的匯率差,反之越南盾貶值則賺了房價賠掉匯率。
2007年以前越南央行係採越南盾釘住美元政策,越南盾兌美元交易區間為每日基準匯率上下各 0.25%,之後逐步放大浮動區間,越南盾對美元匯率從2007年的1:16000一路貶至2017年1:23000,幅度達43%,假設台幣對美元匯率保持不動,等於是如果你要買越南2008年時1000萬的房子今天只要花570萬,當然2008年越南的房價也不會一直不變,增值幅度也早已超過越南盾貶值。近年來,越南央行已開展一系列同步措施以防美元化,越南盾對美元匯率趨於穩定在1:23300上下震盪。2018年9月30日越南各商業銀行買入1美元兌換越盾2萬3270至2萬3290元,賣出為2萬3370元。國家銀行的中心匯率價位也沒波動,仍是1美元兌換越盾2萬2714元。
註:一則匯率10年大預言,2007年6月19日境外6個月期與 1年期的越南盾對美元無本金遠期交割合約(NDF)買價(bid)飆至 1美元兌 22,300 與 24,100 越南盾。
越南有一種衍生性投資房地產的方式類似股票「權證」,只須交付訂金待下一個買主出現賺取差價,這種房地產權證甚至不用跑繁複過戶手續流程,只要手寫證明即可,有人就以這種短線操作賺取巨額財富。常見到熱門標的換發新「紅紙張」(越南稱過戶的房屋權狀為「紅簿」或「紅紙張」)的理由是上面已寫滿了經手過買主姓名沒有多餘空格再填上新屋主。
註:越南政府自2015年7月開始實施《住房法》(修正案),只需要擁有越南簽證的外國人皆可購買房屋、公寓和包含土地產權的別墅。
按照越南目前經濟發展趨勢城市化尚未追上其腳步,也就是說在胡志明市蛋白區的房地產潛力無窮。

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