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2018年11月5日 星期一

全球升息循環壓力 香港房市違約件數大增至36起

隨著 Fed 今年 3 度升息並且計畫於年底再升息 1 碼,引領全球房市升息周期同步到來,房市表現也出現差異。房價收入一度為全球之冠的香港,在 2018 年下半年走勢轉向熄火,而美國房市在強勁基本面支撐之下,於升息循環持續的同時觸頂,並進行高位盤整。
根據香港房地產數據網站 Dataelements 表示,截至 10 月底,香港已出現 36 起購屋違約案例,與去年整體僅 9 起的數字相比大幅增加了不少,顯示購屋者對於房市未來信心消退,加上香港房市成交量大幅腰斬,房市價格呈現高位走低的趨勢。
根據中原領先指數,香港二手房指數從 8 月最高的 188.64 下滑至 184.77,跌幅超過 2%,在此之前房價已連漲 27 個月。儘管跌幅不大,但市場普遍擔憂下跌趨勢一旦開啟,情況將可能超出預期,尤其美國 Fed 升息仍在繼續,未來香港無論是房市或資本市場,都將面臨巨大壓力。
瑞銀估計,未來 1 年香港房價將下跌 10%,花旗預測今年下半年就會走跌 7%,中信里昂證券則預期下跌 15%,並下調香港地產股評級至「減持」。
持續的升息壓力也為美國房市帶來影響,根據美國房地產商聯合會調查顯示,美國二手房屋購買量年減 4.1%,已呈現連續 7 個月下跌的態勢;8 月份美國 20 大城市房價指數漲幅為 5.49%,不如預期漲幅 5.8%,並且與 7 月相比,房價微跌 0.02%。
然而近 10 年來,量化寬鬆政策加上經濟強勢反彈,美國 20 個大城市房價漲幅已超過 50%,房價已回到次貸危機前的最高水平,相較 20 多年前日本樓市崩盤後,至今仍未回到當初水平,說明了強勁基本面為了美國房市帶來繁榮保證。

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