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2016年9月29日 星期四

【地產專欄】蔡志雄:晉身有殼族 小宅這樣買就對了

在長期高房價籠罩之下,房地產市場吹起一股迷你風,既然大坪數買不起,於是標榜低總價的小宅大行其道,從近幾年雙北市小宅成交所佔的比重高達4~5成,連即將升格的桃園縣小宅的比例也逐年增加即可見一般。那麼,小宅究竟要如何選擇呢?

1、坪數要考量
居住是一輩子的大事,買房子要配合未來人生長久的計畫,除了現有居住空間是否充足,包括未來有無計畫生育子女,是否換屋等等都要予以考量,以免日後發生空間不足的問題。
另外,小宅貸款受限,最好選擇15坪以上的物件,並在購買前先行確認貸款成數或附註無法貸款解約條件,以免產生爭議。

2、最好有陽台
小宅因坪數小,採光面少,所以最好要選擇有陽台的物件。陽台除了可以擺放洗衣機、晾衣服之外,陽台的空間可以讓居住空間具有穿透性,並讓空氣流通,避免小宅通風不良產生穢氣的忌諱。

3、挑高要慎選
小宅因為坪數小,於是市場上開始出現許多所謂魔術空間挑高的物件,從過去4米2到現在只剩下3米6。但是二次施工室內夾層的部分畢竟屬於違建,而且如果樓高只有3米6,通常施工裝潢上將其一分為二,上層根本不足180公分,要考量無法自由行走,使用便利性不佳的問題。

4、戶數不宜多
整棟大樓如果通通都是小宅的產品,不但戶數多,其中出租的比例也會很高,長久下來可能導致管理不易,社區整體居住品質下降。如果是小宅與大坪數物件混合的產品,戶數較少,屋主自住的比例也比較高,社區管理上較為容易,相較之下會是比較好的選擇。

小宅低總價好入手
而小宅熱銷,除了高房價以外,家戶人口數變少也是重要因素,根據內政部統計,1963年每戶有5.64人,到2014年每戶減少為2.8人,台北市更只有2.61人,所以居住型態已然變成小家庭甚至是單身居住的需求。

以台北市區的小宅來說,不但有管理,而且因為坪數小,所以每月繳納的管理費也很低。如果被朋友知道住的是大安區,還能接收到羨慕的眼光呢!極少有人會進一步追問坪數多大?總體來說,低總價的小宅確實符合居住需求,將來也好脫手,的確是搶進天龍國的最佳捷徑。

【購屋教學】購屋前五問 買房不後悔

當搬家的辛苦反覆循環,薪水一大半全進了房東口袋,或與父母同住得很不自在,許多人都會開始渴望擁有一個屬於自己的空間,不過買房子是人生大事,買賣金額動輒數百萬,當想要購屋的種子在心裡萌芽,要完成居家夢想前,不妨先理性思考自己的需求,一步步分析,才能為自己輕鬆買到最適合自己的房子。

買房子不一定能保證未來會增值或賺錢,但不論買房的目的是為了自住或投資,都應該想到房價未來的發展空間,畢竟沒有人希望未來要換屋時發現房子跌價了一大半,想換屋卻沒有足夠的資金,若想要藉由投資房地產獲得增值的效益,一定要做好長遠的計畫。不妨先問問自己以下五個問題,買房才能輕鬆不後悔。


一問:手上資金有多少?
假如每個月要付的房租算起來跟每月貸款的本金利息差不多或甚至超過時,其實就可以考慮買房子了。買房子所需的資金,主要分為頭期款及貸款兩大部份:

• 頭期款準備沒:
要計算可支出的頭期款時,不妨先盤點自己的總資產,包含活儲、定存等存款金額,及可立即變現的資產,如股票及基金等,而交屋前該支付多少頭期款,會依購買的房屋類型,如預售屋、新成屋或中古屋有所不同。因此想要買房的第一步就是先做好資金大盤點。

預售屋的頭期款約是總價的10~15%左右,新成屋及中古屋則在 20~30%左右,同樣是1000萬的房子,選擇買預售屋,頭期款可能僅需拿出100~150萬,但買新成屋或中古屋,頭期款就要準備到200~300萬,對於一個家庭月收入10萬的家庭來說,就算不吃不喝,也得晚個一年多才能湊足頭期款。不過頭期款的多寡主要還受到貸款成數影響,可貸成數越高則需要準備的頭期款越少,但未來的還款壓力也就越大。


• 要付多少每月房貸:
而每個月要付的房貸,則包括應攤還本金及利息,就算前兩年的房貸寬限期只需要付利息,但過了寬限期後,能否負擔本金加計利息,甚至是日後銀行調息後的還款金額,才是最重要的關鍵。在買房子之前,一定要先精算每月能夠負擔的支出,一般來說,最好不要超過家庭所得的三至四成,如果家庭月收入10萬,房貸負擔就控制在3~4萬之內。

 隱藏在買房下的費用有哪些:
另外買房子時常常會被忽略的衍生費用,如仲介費、裝潢費、搬家費用及之後裝潢、添購傢具家電的費用,及6-12個月的緊急生活預備金,都應該先預留,免得發生買完房子卻發現連買床的錢都不夠,或是未來發生忽然失業卻付不出房貸的困境。像仲介費多固定為成交房價的2%,如果打算要買1000萬的房子,就要預留20萬的仲介費。而裝潢費用的編列,跟材料的等級、施作的程度及風格都有很大的關係,一般來說,新成屋平均一坪兩萬就能看出設計的效果,中古屋因為舊屋翻新,要重新進行水電等基礎工程,每坪約五萬起跳。另外還有室內設計師的設計費,大約從每坪兩千元起跳至每坪六千元不等,有些設計師不收設計費,但會收取裝潢工程2%到5%的監工費,這些費用都得在買房前就估算進去。

第二問:未來十年的你想過什麼樣的生活?
買房子不是小事,因為金額龐大,往往不像買衣服或買車子,一不喜歡就可以換屋,因此不論是為了單身首購、結婚或準備換屋,買房子除了要看周邊的生活機能、交通環境、未來發展等因素,更要預先設想到未來5-10年的生活規劃,才能買到適宜的坪數與空間規劃。不過,人的一生隨著時間推移,扮演的角色也跟著改變,在不同的人生階段,對房屋的需求也會隨著調整。不強求一次到位,不做屋奴,更能彈性運用資金。

•單身貴族的小宅:
如果是單身購屋,未來還有結婚的計畫,最低可以購買至少15坪的坪數,不只是銀行貸款較為容易,屆時要換屋時,也會比較好脫手。若選擇15坪以上,兩房的房型,未來更好運用,不論是新婚或小孩剛出生,空間都還堪用。

•全家人的夢想屋:
若是已婚族群要購屋,孩子已開始慢慢長大,需要自己的獨立空間,兩至三房的房型則是最佳規劃。

第三問:買新房子好還是舊房子好?
在預算先決的條件下,同樣兩千萬的房子,在台北市中心跟在新北市能買到的坪數與條件就有很大的差別,通常同區域中古屋的價位,會比預售屋或新成屋低,新房子漂亮,但舊房子便宜,該怎麼選好呢?

•預售屋入門門檻低:
對購屋族來說,預售屋頭期款只要總價的10-15%,施工期間再分期繳納工程款,一開始的資金壓力小,但每坪單價比同區域的中古屋或新成屋來得高,日後一樣有還款壓力。而買預售屋時,因為沒有看到實際格局跟屋況,完工後若跟預期有落差,很容易造成糾紛。前兩年買下人生第一間房子的詹小姐,買的就是預售屋,最近房子完工了,詹小姐實地前往去看時才發現,雖然房子權狀37坪,公設比看似是合理的30%,但虛坪多,加上室內動線規劃不佳,房子就與她的想像有所落差。詹小姐苦笑,「朋友家的室內坪數是26坪,我買的房子室內坪數也號稱26坪,但設計師來幫我測量時,測量結果只有23坪,設計師說建商計算坪數時可能是從樑柱的中間開始算,我家現在空蕩蕩的就看起來比朋友家還要小了,未來傢具搬進去後可能會更擁擠。」

•新成中古屋況看得到:
新成屋與中古屋雖需要準備的自備款至少20-30%,但屋況看得到,中古大樓及公寓的公設比又低,亦是相當受歡迎。不過中古屋及公寓往往都需要重新翻修,特別是管線等基礎工程,都是所費不貲的費用,若遇到漏水、壁癌的狀況,要耗費的精神與金錢更是可觀。

•往捷運沿線找準沒錯:
當然,在預算有限的情況下購屋時,可以依個人能力,尋找一級地段的中古屋,或二級地段的新成屋及預售屋。信義房屋企研室蘇啟榮經理建議,考量到經濟能力及日後換屋的轉手性,可以沿著捷運、高速公路等交通動線,往房價較低但環境優質、生活機能完整的潛力外圍區尋找。特別是都會區都是以捷運為軸線,捷運已成為居家的基本條件,沿著捷運購屋不僅能兼顧交通的便利性,更可享受交通便利與房價保值的優勢。

第四問:公寓大樓左右都為難?
在寸土寸金的都會區中,公寓跟大樓的房價卻與使用坪數有著很大的落差,平平都是權狀40坪的物件,老公寓的使用坪數就是實實在在的40坪,而大樓卻要扣掉至少12-40%的公設,才算是真正使用的坪數,但大樓的房價反倒比公寓的房價硬是貴上幾成。到底該買公寓還是大樓?

•大樓較安全又便利
大樓的優勢在於,現在的新舊大樓幾乎都有管理員,不論是安全管理、免等垃圾車或有人幫忙接收包裹,對於忙碌又沒有安全感的現代人來說,可說是有很大的加分,而電梯更能幫助家有老人或小孩的家庭活動自如。只不過這樣的便利也反應在每個月的管理費上,住戶為了便利,也必須付出額外的成本。

•公寓土地持分誘人
而老公寓雖然屋齡老舊,與周圍鄰居的棟距往往相當靠近,隱私上比較沒有保障,但有幾近於零的公設及土地持分大等優勢,近年來吹起的老公寓都更風,更讓老公寓身價翻倍,台北市市中心甚至出現老公寓房價高於同區中古大樓的狀況。不過都更條件嚴格,所要付出的時間與溝通成本也不小,若單純只是為了都更機會而選擇老公寓,也必須承受都更不成的風險。

第五問:找房子靠自己可以嗎?
房屋交易的金額龐大,許多民眾都會希望能省則省,心想若能靠自己跟屋主接洽,就省了一筆仲介費。但買房子的過程複雜又煩瑣,一般民眾若不是房產專業人士,往往會耗費許多時間學習,結果也不一定盡如人意。住商不動產企研室主任徐佳馨建議,若透過親友介紹值得信賴的合格房仲業者,房事較有保障,也能請房仲幫忙隨時注意適合的物件,加快買到好屋的速度。即使是要購買公寓,一般人會擔心比較不安全,但透過仲介就可以請仲介先過濾附近的安全狀況。

其實,要找到理想好宅的不二法門,就是「多看、多問、多比較」,把看房子當興趣,多累積看屋的經驗,自然能培養看屋的眼光,不但能提升對區域的了解及市場行情的判斷,更能慢慢釐清自己對生活需求的重要順序,成功買到理想好宅。

【地產專欄】李季鴻:憂房市泡沫?教你3面向分析

房地產價格高漲,民怨四起,且目前台北市的房價泡沫指數,包括房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數皆過高,這些數據顯示,台北市面臨泡沫化危機,但是這個危機何時會爆?

過去對普羅大眾來說,房地產就是屬於可以長期投資的耐久財市場,要在短時間內大漲或大跌比較不容易,除非遇到建商在建案上周轉不靈,或是個人在理財上需要急買急賣,不然房價要在1年內大跌3成,一定是需要有某些重大事件發生,或是產生像次級房貸這樣的全球金融風暴,才有機會發生,否則房價不太會突然大漲或大跌3成之多。


從3個層面來看房市

第1層面:心態面
若買了間1000萬元的房來自住,貸款20年、利率2%、貸款7成,也就是說每個月的本金加利息約要付35000元,但若房價跌3成,房屋價值僅剩700萬元,如果沒有其他影響,例如長期失業或負債,貸款每月要還的還是35000元。

但是如果選擇此時賣房,不僅是賠本300萬元賣房,還要加上賣房的仲業費、代書費、稅費等費用;若此時利率又從2%提升至3~4%,每個月要多繳3000~7000元的情況下,大多數民眾,不太可能選擇降價賣房,而是繼續放著不賣,等待房地產市場景氣好轉,以盡量不要賠本賣的情況下脫手。


第2層面:資金面
國內房市因為連續漲了一段時間,加上投資環境不確定,讓不少投資基金湧入房地產,而在奢侈稅後,也明顯減少資金較不足的投機客。而對於原本就是房地產投資者來說,本來就是長期投資的包租公、婆,持有著店面或商辦,不但不會短進短出,加上擁有穩定的租金收益,這類投資族群就較穩定。

此外,國內存款仍多,靜止戶存款金額高達600萬元,利率要在短期內提升,也較難有太大變化,因此目前過內資金面是穩定的。


第3層面:法拍市場
從法拍市場來看,第一拍通常是以市價來訂定,二拍打8折、三拍則是再打8折定價,也就是說,第三拍已是市價的64折。以法律程序來說,若房貸欠繳3個月後,銀行會催繳並進入法拍程序,房屋進行鑑價後公告拍賣,從欠繳到進入法拍市場至少約6個月,而目前法拍市場較去年減少6成左右,顯示房市呈穩定狀態。

缺乏動能 泡沫指數難再增
以現在的情況,國內房市泡沫指數要再創新高,已缺乏動能,但若要有大幅的下跌,從心態、資金、法拍等層面來看,也不太容易。除了房地產外,台灣缺乏長期投資的管道,對就業和未來的不確定感增加,有錢人更有錢、窮人更窮,這則是政府也應該解決的問題,應對國內經濟有實際作為,才能真的解決貧富差距日益增加的問題。

【地產專欄】張欣民:捷運共構4點分析 可望更低價

曾經風光一時、票房保證的捷運共構宅,如今隨著整體房市景氣的低迷,買氣也有節節下滑的情形,捷運宅保值抗跌的特性也受到考驗,由於台北捷運共構宅後續供給量頗大,期望搭上捷運宅的民眾不妨稍安勿躁,等待市場有更低價時再進場!

社會宅轉租改售該進場?
原本被台北市柯P市長相中,要一改郝龍斌市長任內公開標售賣斷的做法,全面轉做社會住宅的台北市捷運聯合開發住宅(市場統稱捷運共構宅),但因已購聯開宅之住戶大力反彈,加上租金偏高,捷運共構宅轉作社會宅之法,並不順利,所以柯P只好改弦更張,轉租為售,今年起又大舉的公開標售捷運共構宅。

據了解,台北市今年已規劃包括美河市、碧潭有約、北方之星等多個捷運共構宅要公開標售,數量高達數百戶,這對很多期望搭上捷運住宅列車的民眾而言,無異是個進場的好時機,有機會成為捷運宅的主人。
但是若是個真正精明的購屋人,並不會急著在此時進場去搶購這類捷運住宅,主要有以下4個原因:

1、總體房市景氣不佳
自從去年房市從高點反轉下來之後,市場上普遍不看好未來的景氣及價格走勢,即使第1季央行解除選擇性信用管制,但是房市還是看不到任何回春的跡象,這波景氣下滑短則恐怕要3~5年修正期,長則7~8年,甚至更長都有可能,捷運宅雖然較抗跌,但也無法自外於大環境不景氣的拖累!

2、標售底價比市價高
捷運共構宅是屬於台北市政府的資產,要公開標售就必須要用具有公信力的價格釋出,才不會落入圖利他人、賤價拋售的質疑。所以捷運共構宅底價之訂定,參考實價登錄或是估價公司之估價,都會是相對落後的成交行情,以現在房價持續走跌之趨勢而言,標售底價必然會比目前市價來得高,以此底價或是加價標得捷運宅,無疑是幫台北市政府解套,而且可能讓自己套在相對高點。

3、後續供給釋出量仍大
就捷運聯合開發之數量來看並不多,但台北市政府分得之捷運宅戶數卻不少,像是南方之星、美河市等聯開案,後續還有蘆洲站的希望城市,都是有數百戶的供給量。
前一標若沒完全售出,後一標勢必要降價才能解套,像是碧潭有約就明顯的降低底價再拿出來標售,房仲業者的名言,沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格,台北市捷運共構宅看來也逃不出此一魔咒。

據房仲業者統計,房價持續下跌,對於賣方來說,愈慢賣、跌愈多,以台北市電梯住宅大樓的委售價格為例,現在求售,開價要比2014年房價最高點的時候,平均每戶再降價200萬元,才有機會出脫。相對的,購屋人若是以逸待勞不急於在此時出手,也可能有機會以更低價買到這類捷運宅喔!

4、投資客也在競相出貨
不少捷運共構宅之建商早就以預售屋型態對外銷售,如今完工後不少預售階段的投資客也趁機逢高出脫,美河市就是個典型的例子,由於投資客取得成本低,即使面臨不景氣,他們還是很容易以少賺為贏的方式出場,對於後續該社區房價的穩定度也會有所衝擊,不得不慎!

【地產專欄】徐佳馨:高齡化台灣 不可不知的買房要點!

台灣逐漸步向高齡化社會,在年金問題引發退休族恐慌之後,也有不少更為積極的準退休族開始思考,如何能讓自己退休生活過得舒適且有餘裕。特別是手上已經繳完房貸,或是快繳完房貸的準退休族,在這當下不只要能夠找尋穩定收益的標的,甚至也可以思考讓房子成為養老生活最佳依靠。

以房養老 規劃退休生活
台灣高齡化問題嚴重,加上許多民眾身上只有不動產這個資產,「窮到只剩一間房」並不是一個笑話,而是許多退休族心中最大的壓力來源。這也是為什麼當銀行推出像「以房養老」這種讓房子解套的退休方案後,獲得廣大迴響的重要因素。

當然,最近不少銀行開辦了所謂「以房養老」方案,簡單來說,就是屋主把房子抵押給銀行,銀行會按月給付固定金額給屋主的方式。這種作法對於房子位於精華區,又不想要變動的老人家具有很強的吸引力,除了老人家不用搬遷熟悉的居住環境外,也可以避免老人家身懷鉅款的風險。

但是,以房養老的方案卻不一定是絕佳的退休方案!選擇銀行的「以房養老」時,一定要注意銀行是不是有搭配其他的基金、保險等金融商品要消費者一起買單,問清楚這些金融商品的內容,才不至於損失自身利益。

退休族變現換屋 4要點注意

傳統上,許多老人家的退休規劃,往往是把原本的房子賣掉,採取「大屋換小屋」,「市區轉郊區」抑或是「一宅換兩宅」等方式,把房子「變現」,既可以換個新環境,又可以多出一筆錢運用,對於不少身體不錯的老人家來說,或許也是一個蠻好的決定。

不過,對於變現換屋的有殼退休族來說,換屋地點還是要特別

注意下面4件事情!

第1點:交通便利:由於年長者到最後可能較多時候都不似年輕人方便開車,對於大眾運輸工具的需求,變得比一般年輕人更加重視。

第2點:生活機能:由於年紀漸長,無論是否退休,滿足飲食基本需求上,絕對是最基本的,但年長者對於飲食需求與年輕人不同,更偏向於自己製作,因此對於住家附近是否有市場與超市更加重視。

第3點:額外費用:如果從公寓換成大樓,每月的管理費、清潔費等都是新的額外支出,這是下手前要先瞭解的。

第4點:鄰近醫療機構:不少退休族需要就醫,最好離醫院也不要太遠,以免舟車勞頓。

最後,也建議在選擇上,如果能和親友相鄰,不失為一個加分的選擇,除了平日易於聯繫感情外,也能夠彼此有個照應,對於退休生活有很大的幫助。而對還沒有進入退休安養的準退休族,未來很難說,早點練就一身無須上班也能「穩健獲利」的本領,才會是當下最要緊的事情。

2016年9月20日 星期二

房市亮點-新北房市 中和四號公園 機能傲人

工商時報【方明╱台北報導】
新北市捷運永安市場站、中和四號公園周邊,因擁有綠地、捷運雙機能,可以說是中和地區的蛋黃區,不少民眾就是指定購買此區域,成交持穩、釋出少,房價表現更是相對抗跌,以屋齡10年內、2∼3房,總價2,000萬元內的住宅物件最搶手。

新北市中和區四號公園以中安街、安樂路、安平路為主要道路,周邊集結國立台灣圖書館、捷運永安市場站及永和國小學區等多元機能條件,近年以「中安街」上的住宅最為密集活躍,以屋齡10∼15年內中古大樓產品居多。

東森房屋研究中心副理于靜芳表示,占地超過3萬多坪的4號公園綠地,周邊住宅橫跨中、永和區,鄰近捷運永安市場站,公園宅、捷運宅形成此區賣點,開車距離北市也僅一橋之隔,透過福和橋、中正橋、永福橋可直接抵達東區及公館商圈,加上此區住宅環境清幽,交通、生活機能兼具,有了中和、永和當地的自住或換屋族群支撐,近年交易量、房價多持穩。

東森房屋中和四號公園加盟店店長鄭文凱指出,面對公園第1排屋齡10年內大樓每坪62∼63萬元,5年內新成屋更站上7字頭,非面公園、巷弄內新大樓每坪50∼60萬元不等,房價僅較去年修正約4%。

指標社區包括「美術館」、「八方美地」、「公園四季」、「森林公園」,多屬戶數單純社區,如「美術館」就是主打每層僅4戶,但都自成邊間格局,就頗受換屋族、自住客喜愛。但四號公園因居住環境穩定,今年大樓社區釋出量並不多,不過,一有釋出,都很快就成交,總價帶1,300∼2,000萬元內最受歡迎。

至於四號公園新周邊因土地取得不易,新建案稀少,目前僅周邊安樂路巷弄內推出預售案「捷運?」、「天畝」,規畫2房中小坪數設計,都是主攻首購、退休族買方。

「天畝」,主打31∼32坪,每坪開價73萬元,「捷運?」規畫25∼27坪,總價在1,550∼2,000萬元,每坪56∼58.5萬元,銷售成績也都不錯。

鄭文凱指出,四號公園第一排因少有物件釋出,新建案也不多,因此,部分自住客也會往外圍的宜安路、保健路尋找物件,宜安路中古大樓每坪約在40出頭,新成屋每坪60∼70萬元不等,保健路一帶則多是舊公寓,每坪33∼35萬元不等,也頗受置產轉租、年輕首購族青睞。

G20加持 西湖天價公寓每坪388萬

旺報【記者勵心如╱綜合報導】
國際盛會G20峰會不久前在杭州落幕,杭州房市也出現G20行情,迎來一輪上漲。而近日傳出有一套與西湖僅一條馬路之隔的公寓,總面積逾135坪,開價高達1.1億元(人民幣,下同),相當於每坪81萬元,約合新台幣388萬元。

大陸房價居高不下,今年以來許多二線城市房價漲幅更勝一線城市,而在G20加持後,杭州房市熱度再上升,近期上漲迅猛,有些較好的地區更傳出許多住宅單價一天一個價,幾天就能漲幾千元。

近來西湖附近則出現天價公寓。根據浙江在線報導,一套臨近西湖的房子以1.1億元的價格掛牌出售。這應是目前西湖邊單價最貴的公寓。

多年來一直幫忙打理這套房子的丁先生表示,房子總面積448.6平方公尺(逾135坪),有6室3廳3衛1廚1陽台,含3個地下車位。這段時間房主委託丁先生掛價1.1億元出售。這套天價公寓位於西子公寓8樓頂層單位。西子公寓建築年分約在2000年。

對於這套公寓的賣點,丁先生表示,這套頂層公寓可一覽西湖美景,沒有任何遮擋物體和建築,與西湖可謂是零距離接觸。
丁先生表示,房主陳先生就是這棟公寓的建商,當初開發時陳先生自己保留這套公寓,一直未賣出去。

2013年,曾有一個浙江買家出價高達8800萬元,但未出售。後來陳先生把房子過戶到他兒子小陳手上。2013年和2014年,這套房子曾以年租金60萬元出租。租期到了後房子一直空著,今年才又打算把這套房子出售。

目前陸續有買家來看房子。丁先生透露,能買得起這個房子或者有意向的客戶,身家基本在10億以上,但他們對於這個價位的住宅也相當慎重,都很低調。

松濤苑拿豪宅王寶座 文華苑跌破新低

記者甘涵仁、邱子玲/台北報導
房市不明朗讓台北豪宅價格兩樣情,像潤泰總裁尹衍樑住的松濤苑,因為名人加持加上環境好,房價相對抗跌,拿下今年豪宅王寶座,但力晶創辦人黃崇仁買的文華苑價格卻是直直落。據傳最新交易,龍巖集團董事長李世聰認賠1800萬殺出,創該社區新低。

潤泰總裁尹衍樑就住在博愛特區的松濤苑,而根據最新實價登錄顯示,今年是以(每坪)270萬元成交,榮登全台的豪宅王!有著半圓弧造型松濤苑,外觀相當氣派,加上位在植物園旁邊環境相當好,在房市不景氣中房價依舊相對抗跌。

根據實價登錄顯示,今年1月每坪270萬成交,5月268.5萬, 拿下豪宅王寶座。東森房屋研究中心副理于靜芳:「像那個尹衍樑總裁,他就是在頂樓買自家產品戶,所以有名人加持的效應,所以讓這社區還站穩在單價268到270萬的行情。」


有尹衍樑加持讓松濤苑房價相對抗跌,不過另外一棟豪宅文華苑可是兩樣情。6月以總價5.1億賣出11樓,換算下來每坪176萬,仔細看看去年6月高樓層還有205萬一坪,今年四月跌破200萬大關,如今價格還跌破該社區新低。

外傳這一次交易戶屋主大有來頭,是龍巖董事長李世聰,去年買11樓後不到1年就賣給國巨董事長陳泰銘,甘願認賠1800萬殺出。

東森房屋研究中心副理于靜芳:「一直屢創低價,應該是屋主有急售的壓力,或是說屋主自己自售的一些特殊的地價交易,所以才會有這樣子的情況。」持有稅沉重加上房市不景氣,讓頂級指標豪宅遇上亂流,屋主喘不過去房價也跟著兩樣情。(整理:實習編輯黃于荃)

建商心態保守 高雄前8月推案腰斬


工商時報【顏瑞田╱高雄報導】
面對國內房市未來的不確定性,高雄建商心態仍然保守,今(105)年前8個月的新推案量只有399.29億元,比去(104)年同期的857.37億元,年減53.43%,等於案量對半砍,這是過去多年的多頭市場罕見的,未來半年的新案推出,多數建商恐將持續觀望。

高雄市不動產開發公會秘書長林佩樺說,今年建商在推案過程,顯得相對謹慎、保守,因此,雖然8月單月申報開工的量,在今年首度突破百億大關,達103.04億元,但是,累計今年前8月只有399.29億元,比去年的同期857.37億元,大幅萎縮53.43%。

甚至今年7月,申報開工的量只有4.6億元,今年2月單月也只有2.2億元,跟去(104)年5月的1.65億元,成為近2年高雄房地產市場的冰點量。

理事長張永義分析指出,除了景氣冷,房屋難賣,高雄現有透天厝住宅遭遇施工上的重大瓶頸,導致建商不願推案,申報開工。

不過,對於此時建商推案怯步,張永義認為,「可以說負負得正啦」,既然景氣不好,減少整體推案數量,也沒啥不好,只是,一旦未來景氣向上之後,房屋施工的問題如果仍然還無法解決,才是頭大的問題。

房市冰河期 三都建照延長1年

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
建築業在房市尚未解凍之際,紛紛「減量保價」,連政府也開始加入救市的行列。台北市、新北市、台中市三大都,陸續宣布延長建造執照的建築限期1年。

建商紛紛按讚,指出這項利多可以疏減從土地取得、建照取得到開工的時間壓力,產品定位、銷售、採購大宗建材、動工的節奏,可以放慢一點,大為降低經營風險。

6月15日台北市不動產開發公會理事長陳春銅代表台北市公會,向台北市政府提出陳情,讓已申請取得建造執照者,可延長建築期限1年,以調節供需,穩定房屋市場;至日前終於獲得市府同意。

北市府指出,面對經濟景氣低迷,營建業勞工嚴重短缺,直接建築工程施工進度,為提振建築投資環境,凡自100年5月9日至105年9月30日止,已領得台北市核發的建造執照或雜項執照,准許其自動增加建築限期1年,且無須另行申請。

中華民國不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明表示,現在房市缺工嚴重,平均短缺時間長達4.8個月;加上地方政府審查建照緩慢,夜間不能施工,基於諸多原因,台北市府針對100年5月9日至105年9月30日已取得建照的土地,予以自動展延建築期限1年,預期將有助於減緩新屋釋出的潛在供給。

于俊明表示,這是繼台中市府在1月、新北市府在5月之後,第三個地方政府發布命令,把建造執照的建築期限,自動延長1年的案例,包括公共建築、民間建築統統適用。

麗寶集團名軒開發總經理李木鐸表示,由於營建業嚴重缺工,加上建商請照時間冗長,餘屋去化較慢,銀行核發建築融資審查也逐年趨嚴,往往讓有些手中擁有土地庫存的建商十分頭大。尤其現在推出新案,銷售速度比往年景氣大好的時候拉長很多,算下來一個案子大概平均要6~7年,才可能全部結案、入帳;再加上缺工嚴重情形未減,夜間又不准施工,種種因素,使得政府紛紛加入減量供給的行列!

李金鐸表示,目前全台三都陸續展延建築期限1年,預期將可疏緩土地拿到建照的開工時間。

有建商則指出,現在餘屋消化速度慢,加上銀行撥款建築融資,必須要衝到銷售率5∼6成,才願意撥款,因此在這個時機下,有些建商乾脆採取「三不」政策:不買地、買的地不請照、請好照的地不開工。

對於全台三都陸續共體時艱,加入展延建築期限的行列,究竟效益何在?建商指出,這樣算下來至少可以展延36個月再動工(從領取建造執照之日開始起算,依建築法規,來計算各階段可展延時間),比較有彈性推案、動工,減少資金積壓的風險。

1-7月房屋供需比拉大至38.8% 桃園賣壓最重

根據房仲統計,今年1-7月全國房屋供需比拉大至38.8%,比這波房市高峰2006年時增加了11個百分點,6都中以桃園的供需比達56.6%賣壓最為嚴重。

一般而言,建物買賣移轉件數可視為是房市需求量,住宅使用執照申請戶數則可視為是房市的現貨供給量,兩者相除可以看出市場的供需狀況,即所謂的房屋供需比,數值越大,房市賣壓越大,供需明顯失衡,反之,則供需較為平衡。

東龍不動產企研室以內政部的統計推估,今年全年房屋買買移轉件數約22.7萬件,接近23萬件,住宅使照戶數申請件數約9萬件,全年房屋供需比可能達39.6%,接近4成,整體房屋市場賣壓沉重。

東龍不動產董事長王棟隆表示,過去這波走了10多年房市多頭,交易量最高點是落在2006年,達到45萬件,雖然當年住宅使照戶數達12.4萬件,但供需比只有27.6%,新供給占整體交易量的2成7,還不到3成,隨著市場買氣的衰退,去年全台房屋交易量只剩29.2萬件,使照戶數雖也見萎縮,但房屋供需比卻逆勢成長到33%,今年1-7月供需比更已達到38.8%,全年可能會接近4成。

王棟隆指出,在政府打房及稅負增加等不利因素下,這兩年房屋市場交易量持續萎縮已是不爭的事實,但若從買賣移轉件數來看,只看到一半的市場現象,實務上市場供給面必須一併納進來看,才能看出市場全貌,特別是在景氣走下坡之際,使照申請戶數更凸顯投資客及建商所面臨的賣壓,而且使照有落後景氣的特性,所以今、明兩年會是最關鍵的時刻。

以占總體市場比重達7成5的6都市場來看,王棟隆說,去年來北北桃3都房屋供需比都有持續增加的跡象,台北市原本是6都當中供需比最低的,但今年來一下子竄升到28.2%,加上天龍國高單價及高總價的市場特性,更加凸顯出台北市房屋賣壓之大,而這賣壓在2014年7月房屋稅新制之下,更顯沉重。

新北市去年房屋供需比已經站上3成,今年來續創新高達33.8%;桃園市供需比一直偏高,今年來則躍升到56.6%,是6都當中最高,王棟隆指出,新供給賣壓不容小覷,特別是一些新興重劃區,賣壓更是來到最高點,今年928檔期,桃園市推案量大減66%,顯然業者已經意識到該減量來救市了。

房市供需失衡 桃園賣壓最重

工商時報【方明╱台北報導】
房市交易低迷,供需比重呈現失衡狀態,今年前7月全台房屋供需比拉大到38.8%,較2016年房市高峰期增加11.2個百分點,供過於求現象為近10年來最高,六都中又以桃園市賣壓最重,房屋供需比高達56.6%,高雄市僅25.7%,壓力相對較輕。

建物買賣移轉件數為房市需求量,住宅使用執照申請戶數則可視為房市現貨供給量,兩者相除就是所謂的房屋供需比,數值越大則房市賣壓越大,反之,則供需較為平衡。

東龍不動產企研室統計,今年前7月全台移轉棟數為13萬2,625棟、使照戶數5萬1,486戶,房屋供需比為38.8%,較去年同期增加5.8個百分點,若與2006年房市高峰期相比,則增加11.2個百分點,供過於求現象為近10年來最高。

東龍不動產企研室推估,今年全年房屋買賣移轉件數約23萬棟,住宅使照戶數申請件數約9萬件,全年房屋供需比可能逆勢達到39.6%,已接近4成,整體房屋市場賣壓益顯沉重。

進一步觀察交易量最大的六都,去年來北北桃房屋供需比都有持續增加的跡象。北市原本是六都當中供需比最低的,但今年來一下子竄升到28.2%;新北市去年房屋供需比已經站上3成,今年來續創新高達33.8%。

桃園市供需比一直偏高,今年更躍升到56.6%,是六都當中最高,新供給賣壓不容小覷,特別是一些新興重劃區,賣壓更是來到最高點。

至於南三都,今年來房屋供需比都呈現下降趨勢,其中高雄市從2006年的高點46.6%,滑落到今年前7月的25.7%,是六都當中供需比最低的,市場賣壓相對最輕微。

東龍不動產董事長王棟隆表示,今年第2季以來雖然大台北地區紛紛傳出讓利快速完銷建案,但從房屋供需比指標持續攀高來看,房市景氣顯然還未落底,且使照核發有落後景氣的特性,所以今、明兩年會是關鍵時刻。