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2016年9月29日 星期四

【地產專欄】張欣民:捷運共構4點分析 可望更低價

曾經風光一時、票房保證的捷運共構宅,如今隨著整體房市景氣的低迷,買氣也有節節下滑的情形,捷運宅保值抗跌的特性也受到考驗,由於台北捷運共構宅後續供給量頗大,期望搭上捷運宅的民眾不妨稍安勿躁,等待市場有更低價時再進場!

社會宅轉租改售該進場?
原本被台北市柯P市長相中,要一改郝龍斌市長任內公開標售賣斷的做法,全面轉做社會住宅的台北市捷運聯合開發住宅(市場統稱捷運共構宅),但因已購聯開宅之住戶大力反彈,加上租金偏高,捷運共構宅轉作社會宅之法,並不順利,所以柯P只好改弦更張,轉租為售,今年起又大舉的公開標售捷運共構宅。

據了解,台北市今年已規劃包括美河市、碧潭有約、北方之星等多個捷運共構宅要公開標售,數量高達數百戶,這對很多期望搭上捷運住宅列車的民眾而言,無異是個進場的好時機,有機會成為捷運宅的主人。
但是若是個真正精明的購屋人,並不會急著在此時進場去搶購這類捷運住宅,主要有以下4個原因:

1、總體房市景氣不佳
自從去年房市從高點反轉下來之後,市場上普遍不看好未來的景氣及價格走勢,即使第1季央行解除選擇性信用管制,但是房市還是看不到任何回春的跡象,這波景氣下滑短則恐怕要3~5年修正期,長則7~8年,甚至更長都有可能,捷運宅雖然較抗跌,但也無法自外於大環境不景氣的拖累!

2、標售底價比市價高
捷運共構宅是屬於台北市政府的資產,要公開標售就必須要用具有公信力的價格釋出,才不會落入圖利他人、賤價拋售的質疑。所以捷運共構宅底價之訂定,參考實價登錄或是估價公司之估價,都會是相對落後的成交行情,以現在房價持續走跌之趨勢而言,標售底價必然會比目前市價來得高,以此底價或是加價標得捷運宅,無疑是幫台北市政府解套,而且可能讓自己套在相對高點。

3、後續供給釋出量仍大
就捷運聯合開發之數量來看並不多,但台北市政府分得之捷運宅戶數卻不少,像是南方之星、美河市等聯開案,後續還有蘆洲站的希望城市,都是有數百戶的供給量。
前一標若沒完全售出,後一標勢必要降價才能解套,像是碧潭有約就明顯的降低底價再拿出來標售,房仲業者的名言,沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格,台北市捷運共構宅看來也逃不出此一魔咒。

據房仲業者統計,房價持續下跌,對於賣方來說,愈慢賣、跌愈多,以台北市電梯住宅大樓的委售價格為例,現在求售,開價要比2014年房價最高點的時候,平均每戶再降價200萬元,才有機會出脫。相對的,購屋人若是以逸待勞不急於在此時出手,也可能有機會以更低價買到這類捷運宅喔!

4、投資客也在競相出貨
不少捷運共構宅之建商早就以預售屋型態對外銷售,如今完工後不少預售階段的投資客也趁機逢高出脫,美河市就是個典型的例子,由於投資客取得成本低,即使面臨不景氣,他們還是很容易以少賺為贏的方式出場,對於後續該社區房價的穩定度也會有所衝擊,不得不慎!

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