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2017年7月5日 星期三

土地二胎貸款

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房屋二胎貸款就是二順位房屋貸款也稱為二胎貸款, 就是當該房屋已經在銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行或是民間貸款公司申辦二胎貸款, 進行對該標的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。

通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。

永慶:全台門市交易連兩月降溫 台北、桃園及新竹降最多

永慶房產集團統計全台門市交易量顯示,6 月全台房市買氣降溫,較 5 月量縮 16%,連續兩個月收黑,其中,台北市、桃園及新竹交易量都月減約 19%,降幅較大。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑說,景氣連亮出兩顆黃藍燈,下半年需要振興措施刺激,才可樂觀期待;此外,今年進入預售交屋高峰期,市場供給量將大增,建商推案有銷售壓力,讓利風潮持續盛行,加速去化清庫存拚現金,勢必衝擊中古屋市場,價格難以支撐,必須留意。

根據永慶房產集團研展中心統計,與 5 月相比,全台七都 6 月房市交易量表現,北市交易量縮 19%,新北減少 18%,桃園與新竹縣市均量縮 19%,台中減少 11%,台南與高雄則分別減少 17% 與 16%。

謝志傑表示,經濟穩定復甦、股市上萬點,讓賣方樂觀看待後市,持續堅持價格,售屋心態變硬,不願意讓價出售,造成 6 月房價微升。

謝 志傑表示,根據永慶房產集團 2017 第 3 季網路民調分析顯示,57% 民眾持續看跌房價,大幅看跌比重已連 4 季收斂,民眾認為房價還有下修空間,加上目前市場上建商新案讓利個案多,比價效應持續發酵,部分買方開始觀望,放緩購屋腳步,雙方價格認知差距無法拉近, 是導致 6 月交易持續量縮的主因。

謝志傑觀察,6 月帶看量與 5 月相當,民眾購屋意願仍高,顯示民眾仍有購屋需求,但明顯購屋態度轉趨保守,等待有合理讓價再進場,反觀賣方在目前低利環境下,利息負擔輕,讓價幅度不如買方預期,買賣雙方價格認知難以產生共識,房市交易陷入僵局。

不過,謝志傑指出,在低利環境持續的狀況下,房價大幅修正機率低,觀察近三年房價走勢發現,房價修正幅度收斂中,顯示買方瘋狂砍價情況銳減,轉趨理性,對於價格逐漸產生認同感,但價跌趨勢不變,只要賣方願意合理讓利,成交機會大。

房市將轉多?太過天真!

今年上半年,建商不斷用力溫熱房市,每到週四,報紙無不大肆報導,希望吸引投資人、自用型買家青睞,八大建商甚至鐵口直斷今年房市將轉呈正成長,轉正是否代表落底?是否代表得到買家認同?

市 場從高檔下來後,投資、投機買家離場,現在唯一撐住的買盤只有自用型。雖然政府鬆綁管制房市措施,推動都更和基礎建設以提振內需,但效率不彰,恐撐不了 局。尤其都更因為作莊的(政府)不敢給籌碼,房子變新了但面積變小,推動上不樂觀。如果有人認為這些會讓房市轉多,我認為,時間太早!想法也太過天真樂觀 了!

最 近有些口袋深的企業人士,利用投資公司名義,買進房價緩跌、優質地段的豪宅,甚至一次買進3∼4戶預售屋,不排除是為了節稅或自用,但這僅只是少數買盤, 無法造成全面性的風潮。整體來看,房市上半年有小回溫,可是低檔盤整要回歸正軌必須要有量,少數買盤撐不起足夠的量,不算「見底」。

市 場短期內仍會呈現觀望,看來下半年量縮價跌趨勢不會改變。我認為,全年成交量若沒過30萬棟,市場都還是緩跌,超過30萬棟∼40萬棟,也只能稱為盤整。 

整個市場「唯量是問」。目前是股市熱、房市冷,顯然民眾對房價下跌仍有志一同,價格下修親民是下半年買盤最佳誘因。未來當大家對價格開始認同時,那才是底 部。量出來了代表買賣雙方對價格認同,只是現在賣方仍在堅持價格,造成買賣雙方沒有交集,量因此很難出來。

2017 年會逐漸看到「溫水煮青蛙」的效應,水冷時青蛙在裡面很舒適,等水加溫時,以為在泡溫泉反而開心,完全沒有警覺;等到水燙了、甚至威脅生命時,想跳出來卻 已經不可能。持有者一旦錯看市場時機,很可能就會變成「溫水中的青蛙」。

目前建商正努力守住市場買氣,希望讓大家不再期待房價下跌,不過,房子在建商手 上、錢在投資者手裡,市場要「認同」看的是價格,「題材和外在條件」都只是助力,不是決定因素,建議賣家不要太樂觀!

信義房屋全台6月房市交易量月增5% 北市增10%冠六都

信義房屋 (9940-TW) 統計其 6 月前 28 天房市交易資料顯示,交易量月增 5%,較去年同期減少 6%。信義房屋表示,雖然今年 6 月有梅雨氣候因素干擾,但對房市影響程度似乎有限,其中,台北市的成交量較 5 月增加 1 成,主要是市中心交易回溫。

至於房價表現方面,主要都會區 6 月平均成交價平均都高於 5 月,主要是因為精華區域交易量提升,拉高平均成交均價。
信 義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,6 月房市逐漸步入上半年的旺季尾聲,觀察市場買氣並未較 5 月衰退,主要仍是今年房市遞延買盤緩步回流,加上部分地區房價有一段修正幅度,吸引有需要的買方擇優進場,尤其北市市中心與新北市第一圈買盤回溫,略微拉 高 6 月平均成交價格。

信 義房屋 6 月房市成交表現部分,台北市交易量較 5 月增加約 1 成,平均成交單價則較 5 月的每坪 62 萬元略增至 62.7 萬元,明顯高於去年同期的 60.3 萬元,影響原因除了房價止跌回穩外,松山區、中山區與大安區等市中心住宅,在房價修正過後吸引自用型買盤進場購屋,市中心的房價相對較高,拉高平均成交價 格。

新北市也有類似狀況,交易量月增約 8%,平均成交單價每坪 34.2 萬元,也高於 5 月與去年同期,觀察個別區域表現,第一圈買氣回籠,包括板橋、新店與三重區的交易量都明顯回溫,因此拉高新北市的平均單價。

至於大台北以外的市場,桃園市呈現微幅衰退,台中市也衰退,高雄市 6 月的交易量則大致較 5 月持平。

曾敬德表示,上半年的旺季在 6 月後即將告一段落,緊接著就是 7、8 月的房市淡季,不過現在買氣狀況仍維持穩定,加上政策對於房市干擾逐漸淡化,房市可望回歸正常供需表現,整體來看房市今年將呈現「價平量增」的機率較高。

房市將擺脫空頭?房仲:量已增溫 房價緩升的時間點在…

大台北房市自 2014 年第 1 季開始修正迄今已超過 3 年,房仲業者認為,台北市房價打底時間即將結束,預計第 3 季前完成打底。

中信房屋副總經理劉天仁表示,房市空頭市場走了 3 年多,最遲在農曆鬼月結束 (9 月下旬) 後,房價將緩步回升。

另外,全台六都上半年建物買賣移轉棟數據今 (3) 日出爐,共計達 9.86 萬戶、年增率 20.7%,相關數據也讓房仲業者對今年整體房市交易量復甦更具信心。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德認為,今年全台移轉戶數由去年的 24.6 萬戶,重回 26 萬棟以上的機會相當高,由交易量可發現房市觸底回穩的跡象,預料全年呈現「價平量增」的機率較高。
21 世紀不動產營運處協理張恆嘉表示,從上半年房市交易量來看,下半年的表現只會更好,以此推估,今年整體交易移轉件數可望上看 27-30 萬戶。

劉天仁說,根據模型的資料顯示,台北市房市景氣與景氣對策燈號約有 14 個月的落後關係,也就是說,當總體景氣開始出現變化的 14 個月後,台北市房市將開始復甦。

因此,如果以這波景氣對策訊號在去年 4 月從藍燈轉為黃藍燈,及去年 7 月開始出現綠燈估算,今年 6 月前後,即是房價盤整結束的時間,9 月之前,房價將緩步回升復甦。

劉天仁提醒,由於總體經濟與台北市房市景氣息息相關,但台灣總體經濟復甦力道並不強,尤其景氣對策訊號在九連綠後,目前又轉為黃藍燈,因此,可以確定台北市房價在 9 月以後會緩步回升,但要期待房價大漲的機會亦不大。

另外,成交價及成交量也是判斷房市景氣是否落底的指標。從國泰建設公布的預售屋及新成屋房價指數及內政部公佈的住宅價格指數觀察,預售屋及新成屋本波房市周期的底點為 2016 年第 3 季、中古屋的底點為 2016 年第 4 季,截至迄今,皆處於打底的情況。

劉天仁說,對照國泰房價指數、內政部住宅價格指數及該部公布的買賣移轉棟數觀察,今年前五月台北市買賣移轉棟數較去年同期增加 25.1%,因此,台北市房市目前的價量情況,已從底部盤整逐漸過度至價量緩增的格局。

台灣房市 標普:明年起回穩

(中央社記者蔡怡杼台北5日電)全球信評機構標準普爾最新發布報告預期,2017年台灣房價將溫和且有秩序地下滑1%,並在2018年至2019年期間回穩。

標普指出,台灣房地產價格在過去兩年間小幅下跌,預期未來兩年應能維持穩定。

標普在台子公司中華信評分析師周怡華表示,基於民間債務償還負擔較輕,以及法規鬆綁等因素,預期2017年台灣房價將溫和且有秩序地下滑1%,並在2018年至2019年期間回穩。

周怡華指出,儘管台灣不動產價格近期呈現小幅修正的格局,長期不動產價格擴張顯示經濟失衡的情形依然存在。但台灣不動產價格在未來兩年中出現大幅修正行情的風險並不高,因為目前市場利率仍偏低且總體經濟環境良好。

標普表示,台灣房地產價格在2014年小幅上漲了2%,隨後在2015年下滑4%,2016年則下跌1%,原因在於民眾負擔能力下降,加上主管機關自2010年起,為遏止房地產投機交易而祭出各項降溫措施,特別是增加房屋持有稅及資本利得稅等。

顏炳立:市場處於低利率下的不景氣 如同溫水煮青蛙

戴德梁行總經理顏炳立今 (5) 日指出,今年下半年全台房市主軸仍是「殺價、取量、搶錢、活命。」他並預言,今、明年全台房市成交量仍無法跨越 30 萬棟,市場仍屬緩跌格局,價格持續緩跌,一如「溫水煮青蛙」,市場痛苦程度將加劇。

儘管有土地銀行等大型金融機構祭出對於房貸的降低貸款門檻、提高房貸成數以激勵消費者的購屋意願,顏炳立指出,目前全台房市的處於低利率之下的不景氣,目前的房市問題不在於利率、貸款成數及產品,而是在於房價仍沒有趨於市場所認為「合理的價格」。

顏炳立指出,去年全台房市移轉棟數僅 24.5 萬棟、創 10 年新低,房仲業者多預估今年交易量將回升,但預估今、明年全台房市成交量仍無法跨越 30 萬棟,在但是目前市場的狀況是「價不降就量不出,量不出就見不了底」。
顏炳立並強調,2017 年台灣房市的價格緩跌走勢不會停止,且仍不會見到底部區。

房屋轉增貸還是房屋二胎好

我的房屋貸款是550萬!
住了一年多~都有繳款!
Q:現在想問我能房屋轉增貸嗎?
Q:例如我能不能由原來的550萬增加到600萬?

(我想活用那50萬)
Q:還是要換一家(原銀行轉到第二家銀行)才能辦?
Q: 房屋貸款只能用20年還嗎?
還有請問 什麼叫二胎?那我可以二胎嗎?我想借貸一筆(30~50萬間!)想還車貸!學貸(這就是所謂債務整合嗎?)
然後只還房貸和這個貸款!!我的薪水35000~40000間這樣能貸嗎? 


Q:現在想問我能增貸或轉貸嗎?


A:房貸550萬已繳一年多,請問是繳本息?還是有寬限期?如果單純繳息,房屋轉增貸的空間不大。
目前繳款一年,要轉增貸款恐怕會被銀行罰違約金,建議先詢問原貸款銀行是否可以同意增貸。
Q:例如我能不能由原來的550萬增加到600萬?(我想活用那50萬)
A:要增貸50萬應該不用大費周章去移轉整筆550萬的房屋貸款,
用一般二胎房屋貸款、或者是信用貸款都可以考慮,也比較省事和省貸款成本。
Q:那這樣的話!是原銀行就可辦?
A: 原行房屋增貸直接問原行、轉增貸、信貸或二胎就可能需要尋求其他銀行。畢竟每一家銀行的鑑價程度不同。
Q:房屋貸款只能用20年還嗎?
A: 一般銀行給房貸均為20年,要還超過20年以上還須看你的其他條件是否符合。
縱上所述;個人其實建議你辦理一筆信貸即可,既省事也省時間,只是辦理信貸仍需要詳細評估,光以上資料並不足判斷是否能貸款成功。

二胎房貸無寬限期

【徐馬政妘╱綜合報導】民眾若有資金週轉的需求,會考慮將手上貸款中的房子,轉向第2間銀行再申請貸款,意即二胎房貸,因為二胎銀行求償的順位排在第2位,風險較高,因此承作以中小型銀行為主,利率3.5%~4.5%起。
二胎房貸指1間房屋拿給第1家銀行抵押借貸後,臨時需要資金,再把同一間房屋當作抵押品,向其他間銀行申請貸款。台灣房屋加盟店總部法務游璿樺表示,二胎借貸會考慮還款人的還款資歷,及抵押品值不值錢,抵押品現值若有明顯成長,二胎申貸成功機率也會比較高。  
申請二胎民眾應備好本人雙證件、所有權狀影本、房貸繳息紀錄以及借款人工作收入證明,銀行會審核借款人還款能力,再評估是否借貸,游璿樺表示,二胎通常沒有寬限期,第1年就須繳利息及攤還本金,還款能力標準相對嚴格。
若銀行評估借款人還款能力不足,游璿樺表示,銀行通常會額外要求1~2個連帶保證人,連帶保證人義務同借款人,且須放棄先訴抗辯權,若借款人逃跑,連帶保證人不得拒絕銀行要求付剩下的貸款。
臨 時要用錢,增貸、信貸、二胎何種較好? 游璿樺舉例,若向銀行申請一般房貸800萬元,已繳款200萬元,若臨時需要200萬元,可向同間銀行用同1間屋申請增貸,此時二胎較不划算,因為利率較 一般房貸高、貸款期限較短,但若要借超過200萬元,原銀行會建議申請增貸200萬元,剩餘數目改申請信貸,但考慮到信貸利率最高可至18%,此時,可以 尋求其他間銀行做二胎房貸,利率會較低。
信義房屋代書林以德表示,信貸貸款期間較短,期限到了,須1次將本金及利息全部還完,若無能力償還,銀行又不同意延長貸款期限時,沒還完的部分,會交由法院處理,所以有擔保品貸款較無擔保品貸款風險低、貸款壓力較小。 

目前承作二胎房貸業務以永豐銀行、大眾銀行及安泰銀行為主,大多數利率區間為3.5~5%,永豐目前利率較低,為3.5~4.5%,需要經過聯合徵信中心確認後,銀行回報信貸利率給消費者,決定是否申請。 

二順位二胎

什麼是二順位房貸?
二順位房屋貸款亦稱二胎, 就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行, 進行對該標的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸。通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。

二胎房貸還款的時間較短,約3~7年,且無寬限期, 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。
沒 有一順位, 就沒有二順位, 對銀行來說, 第一順位的債權抵押風險是最小的, 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物(房屋)的價值。但對設定在第二順位以後的債權, 風險自然會比較高, 因此貸款利率也會較高, 不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款, (利率較高、年限較短等)

什麼人需要「二順位房貸」? 
事實上, 「二順位房貸」在銀行的貸款產品中, 並不討喜, 因為許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」, 例如:
既有房貸增貸
透支型/ 理財型房貸
信用貸款
若要申請「二順位房貸」, 建議先自以上產品來挑選申請 , 「二順位房貸」的選擇排序應該在最後。例如選擇信用貸款,但其利率不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。
二順位房貸流程跟房貸申請相同 ; 需付出代書、地政規費、設定抵押權 ; 利率卻不是房貸利率(1.5%~3%)而是信貸利率(4%~10%以上),繳款年限又短(最多7年), 事實上產品CP值頗低... 而且許多銀行授信準則都很嫌棄有二胎借款紀錄的貸款人。
使用「二順位房貸」的情況:
1.原貸銀行無法增貸
有資金需求需要增貸時, 原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間, 另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間, 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 , 此時B銀行願意提供二順位貸款。
2.無法貸出信用貸款
因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制, 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「二順位房貸」。 
3.民間二順位、二胎
在此我們並不方便探究「非銀行」的民間二順位、二胎貸款。 不過申辦仍要注意相關利率及抵押權權設定情況、也要小心未來可能塗銷困難的情況。因為對銀行來說, 已有民間二順位設定的擔保品, 轉售後要再向銀行申請增貸、轉貸等都是會被限制無法承作的 。請謹慎使用!銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難 , 才會使用「二順位房貸」

房屋二胎債務整合專案

將你名下所有的信用卡、現金卡、信貸、車貸等多家銀行的高利率負債整合為 1 至 2 家銀行的低利貸款,可以省去多家繳款的麻煩,更可以省下一些利息錢,換句話說就是通過辦理低利貸款來還清高利率的循環信用負債
整合負債最常見的方式是以個人信用貸款整合,申請信貸需債務人信用正常(僅輕微遲繳可視情況核貸時間較長,換句話說,信用有瑕疵的人,過件率會大大降低,等待核貸的時間令人心煩。
此外,信貸利率依各銀行而不同,即便利率很低,也可能要多付銀行代償費、開辦費、帳戶管理費、信用保險費等,這些零零總總的額外費用加起來也不便宜。
而且,整合後的債務是按期攤還全部債務,若當期無法繳款,因為遲繳金變多,累積的利息會變相增加個人負債,可見整合負債的優缺點恰好是一體兩面,因此,負債如何「整合」就非常重要了。
建議有意整合負債的人,事前最好多家銀行詢價比較,看看哪一家銀行提供的利率、費用、繳款年限與額度等條件最適合。有時候銀行會端出「牛肉」套餐優惠特定族群,債務人可向銀行爭取最優惠條件的方案。此外,特別注意限制條件與自己的還款能力。
就前者來說,因為銀行接收了債務人全部的債務,為了降低風險,通常會要求保人或不動產設定抵押,債務人要記得考慮這些限制條件;就後者而言,債務人要確認自身可負擔的繳款金額,確保往後能按時繳款,這樣整合負債才有意義。
最 後,別忘了整合負債的初衷:清償債務。有些人整合債務後,短期間雖解決債務困窘問 題,卻沒有長期持續還款,結果功虧一簣,還增加更多負債,相當划不來。建議有意整合負債的人,可先透過各家免費專業諮詢,先徹底了解個人的狀況,三思後再 行動。有時候事情就是這樣,急於一時容易跌倒,倒不如慢慢來,比較快。
  • 與銀行協調降低月付金、降低利率、拉長還款年限,有效降低還款壓力。
  • 設立停損點,債務不再擴大,不用再支付龐大利息。
  • 目前每個月支出大於收入嚴重失衡者。
  • 債務人『不能清償債務』或『有不能清償之虞者』
  • 提供專業的『債務』及『民、刑事』案件免費法律諮詢服務。
  • 確認個人正資產、負債情況後,協助處理協商斡旋後續事宜。
  • 協助處理銀行不當催收電話及申訴不當催收行為予主管機關。
  • 協助審閱相關法律文件並及時回覆後續相關之處理程序。
  • 量身規畫個人還款計畫,讓生活回歸正常不用再舉債度日。