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2016年4月24日 星期日

薪轉 勞保 或者扣繳憑單不同文件到底會不會影響貸款核准呢 ?


最近申請某間銀行信貸.已有照會

可是要我補勞保明細表.

原因是我薪轉資料.徵審人員認為有點模糊.

可是我勞保明細表投保金額為36300...薪轉平均有46000.

這樣子銀行會依照那一金額作為我申貸薪水依據呢? 

一般來說,薪資轉帳上的數目通常為償還能力及收入之依據,勞保異動明細則為你工作及年
資之相關證明,因此在放款時,通常會以你的實際收入進行評估,但不否認,貸款還是會依
據整體考量來決定最終放款倍數!! 

貸款其實並非單純拿薪資來看這麼簡單,包括借款人年資、公司規模及整體負債狀況也都有
關係,有的時候,補勞保的目的,除了能看到你現職公司的年資和投保薪資以外,其實也能
從中觀察到你過往工作的穩定度,來判定你的風險依據!!畢竟銀行並非慈善機構,也不是徵信
機構,只能從你相關的文件來判定借錢給你這個人風險有多少!!貸款核貸與否,關係層面相當
!不過,這部分多少會影響貸款未來核發倍數,一般人辦理貸款,銀行都希望資料越多越
好,但各家銀行其實需要的證明沒這麼多,甚至不同證明的計算方式也不同。而專業貸款經
理人,最主要則依你本身額度和利率等需求,找出最具有利條件來送件,別懷疑,有的時
候,原本可能核准50萬,卻因為你附上了不同證明文件,而導致放款額度只剩下40萬喔!

負債比的意義


許多人在辦理銀行貸款的時候

常常會遇到一些專有的名詞,包括了像負債比支付比或是近期增貸等問題

雖然說這些名詞現在在網路上進行爬文都能找的到

但是仍有些人對於一些規定的細節並不是很懂

這樣不論你是個人信貸、企業貸款或是車貸等

你就能知道這些名詞真正的含意

而今天,就先和各位介紹負債比 

負債比

就是指你名下無擔保負債餘額(一般常見包含信貸、信用卡、現金卡)除以你「認定薪資」
後所得到的一個數字,而這個數字一旦超過一定的比例,就稱之為負債比過高,容易被視為
是高風險客戶,因此銀行往往會拿這項來作為婉拒的理由

以目前金管會規定,消費型貸款(含信貸、信用卡、現金卡)的餘額,不得超過債務人月收
入的22,所以這也就是我們常聽到的22倍限制了。 

可是,我知道正在閱讀這篇文章的你一定會發出一個疑問

為什麼我的負債並沒有超過22倍,卻會被銀行以負債比過高婉拒

或是為什麼某個人的負債比已經超過22倍了,卻還能夠貸款

其實負債比並非像網路上所言在計算上這麼簡單

首先主要在於你的認定薪資,請聽好,是認定薪資

因為每個人的財力證明文件不同,薪資結構也不同

有的人只有勞保,有的人勞保薪轉都有,有的人只有扣繳憑單

在薪資結構的部分又有獎金、分紅、加班費等

各家銀行在認定上對於不同的財力證明或是不同的結構獎金認定方式不一樣 

我做個比方好了一個年薪在扣繳憑單上是120萬,而薪轉每個月是9萬(所以其他的部分等於
是獎金)

如果以扣繳憑單來看

A銀行可能認定的薪資是月收入10

B銀行可能會認定月收入92

但在C銀行卻會認定為年薪收入為102

不過若以薪轉來認定

A銀行則認定為月收入9

B銀行卻可能認定為99

但在C銀行可能卻只能認定年薪收入為108 

所以看了這樣的例子,你就會懂了,光是第一關的認定薪資這個問題

各家的銀行就能差別這麼大了

不過究竟哪種財力證明有利或者是該怎麼樣認定有利,這部份如果妳不知道該怎麼分析的
話,建議還是尋求專業銀行貸款經理人協助分析 

第二,一般來說大家所認知的負債比22就是把認定薪資去乘上22

的確做法是如此

但這部份又牽涉到一個就是你的認定薪資其實在銀行最高放款倍數上是有限制(或者說是級
距)的

比方說你的「認定薪水」是X

那在A銀行可能最高放款到X22

但在B銀行可能就只能放到X20

而在C銀行可能的倍數卻只有X18

所以囉,看了上述的兩個主要原因

你就能知道這也就是為什麼有些人明明沒超過22倍卻怎麼也貸不下來,而某些人明明已經
「看似」超過了22倍卻還能有機會貸款了 

不過,其實各家銀行的規定也很不同

雖然金管會是規定名下的債務「餘額」不能超過月收入的22

但所謂的餘額部分也並非你想得這麼簡單

有的銀行在信用卡上算的是當期的剩餘金額,可是有的銀行卻是直接用你的信用卡額度下去
計算(因為你雖然現在沒刷,但不代表未來不會刷),甚至還有其他的「眉眉角角」
當然,這篇文章指是很單純的和你說明負債比的部分

銀行在放貸與否絕非單純以負債比來看,還有很多細節要注意

不過如果你不知道自己的狀況是否真的有超過負債比

或者是你不知道自己是否還有機會和銀行進行貸款

那建議你可以尋求專業貸款經理人的協助

又如果你已經發現你本身的負債比偏高,銀行又一直貸不下來

而你仍有資金需求的話,那或許合法的民間代書貸款也是你可以的選擇

你一定要了解辦理貸款常有的迷思


通貨膨脹,什麼都在漲,就是薪水沒漲

因此現在人不論結婚、創業、家裡整修、添購家電等

倘若身邊現金不足,第一個想到的就是貸款

但一般人辦理貸款,常常都會有許多的迷思

和大家談談辦理貸款上的其中一個迷思 

辦理貸款迷思:銀行貸款的條件資格

最主要在於本身是否符合銀行款基本資格而感到困惑

經常有人因為銀行員推銷或想說找行員辦理比較快速

貸款辦理不是單純用電腦評分或人工審件二分法如此簡單

而且各銀行要注意的重點都不一樣

年資也好、薪資也好、負債比也好、收支比也好,計算方式都不相同

甚至對於遲繳或者預借現金等的扣分考量也都不同

因此別被所謂的廣告台詞或者基本門檻給騙了

這樣說好了,記得市面上曾有間銀行標榜只要工作三個月就能夠申貸,但事實上為什麼許多
人明明年資三個月了,卻仍然被婉拒。原因很簡單,因為該間銀行當時的內規之一是「現
職」年資三個月,但加計「前職」年資必須要一年,且中斷不得超過一個月,就是前職至少
要做九個月,而且這兩個工作中間不能斷掉超過一個月 

但能確定的是遲繳強制停卡中、協商中、親屬註記代償

舉凡以上任一種絕對都是銀行拒往戶

不管有沒有保人,有沒有不動產

都一樣不能夠辦理銀行信用貸款!!

至於關於其他的部分,像是負債比過高聯徵多查信用空白(俗稱小白)、年資過短
力證明文件不足等狀況,由於各家銀行審核角度不同,加上各種職業類別和每個人的狀況也
不相同(比方說年齡、前職年資、信用卡持卡時間、信用卡卡循等),所以當你有這部分的
迷思時,建議直接尋求專業貸款經理人的協助,才能夠準確且迅速的貸款出所需要的資金,
順利的解決你的問題

民間代書貸款


很多人就是因為銀行信用上有瑕疵或者不符合銀行貸款的資格

但短期又有資金上面的需求,才會找上民間代書借款

不過你或許不知道,雖然民間代書沒有像銀行一樣有聯徵多查的問題

民間代書借款一樣有所謂的黑名單(或稱明星件)的狀況會發生

一般人如果信用良好,有勞保有薪轉,年資又夠

那當然需要資金的時候,第一個想到的肯定是跟銀行辦理信用貸款

但由於銀行審核越來越嚴格

加上你可能因為曾有信用不良、信用瑕疵

或者有其他如年資過短、近期增貸、負債比過高等不利因素

一般人當有信用瑕疵或者年資不足、薪資不足或者其他等問題

導致屢屢在辦理銀行貸款上遭到婉拒

但卻又有資金上的需求

那就會尋求所謂的民間代書借款

但民間代書借款真的有這麼好借嗎?

一般來說除了銀行貸款、民間代書貸款以外

其實還有一種資金快速周轉的方式

那就是支票貼現,也就是所謂的票貼

辦貸款在現代社會中是非常普遍的行為

不論是辦理銀行貸款還是民間代書貸款

通常這都已經成為現代人資金周轉的方式

而各家銀行或代書業務也都積極爭取客戶

不論銀行還是代書都有信貸方案

金融危機蔓延全球

不僅企業面臨經營危機,在資金調度上更顯困難

就連銀行也自身難保

因此銀行不斷緊縮,所以在放款授信審查上都採取較保守的做法

甚至越來越嚴格

二胎房貸

所謂二胎房貸指房貸戶,也就是你房子已經有房貸,再把房子拿去向另一家銀行抵押借錢,但由於第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一家銀行之後,銀行承擔的風險很高,所以利率比一般房貸高很多,而且貸款成數有限,通常只有原貸款金額的一成到二成左右,不過二胎房貸因為有實質房屋作為抵押,雖然是第二順位,但跟信貸相比仍具有優勢,還是有機會能貸到較低的利率以及較高的額度,故能善盡房屋價值,讓資產變成可流動,增加靈活運用。 
至於為何要辦二胎?基本上除非是借戶條件不佳或者房子已經沒有殘值,換言之,如果你個人條件良好或目前房屋殘值高的話,168負債達人會建議直接辦理房屋增貸或轉增貸,除了利率較低外,能獲得資金部分也比較多,此外,目前市場做二胎的銀行不多,有一些銀行是針對優質客戶才有推出房屋二胎專案,而目前房屋二胎貸款主要可以分為,純二胎房貸的申請及以個人信貸的方式申請(但要以房屋為擔保)兩種方式。
還有,二胎一般來說分成有殘值二胎以及無殘值二胎,無殘值二胎:利率平均約為11~15%、利率最高,最長僅能分為7年還款。月付金負擔較重。申辦二胎的最高可貸金額為一胎房貸的20%;換言之,100x20%=20萬。而且額度最高僅能申請50萬,視屋況與借款人條件決定。有殘值二胎:利率平均為5%起跳、利率次高;最長可分為10年期還款。額度最高可申請到150萬,一樣需檢視屋況與借款人條件決定。
一般來說,有殘值二胎房貸與房屋轉增貸較為相似,不過,房屋轉增貸的利率低於有殘值二胎房屋貸款,所以要用哪一種貸款方式,就要檢視實際狀況,包括殘值多寡、房屋屋況、借款人因素等去規劃決定要用那一種方式進行申請。

2016年4月17日 星期日

房屋貸款是否需要辦二胎房貸

江龍名表示,如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等。

但因為二胎房貸利率偏高,如果民眾資金需求不大,又是有固定收入的上班族,只要信用良好、還款紀錄佳,也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。

而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。

辦理房屋增貸的時間要多久

江龍名表示,如果民眾要申請房屋轉增貸,最好備妥文件才能加快速度,一般來說房屋轉增貸款處理時間,最短大約為7~10個工作天,但如果送件資料不足,可能會拖延12~15個工作天。

如果民眾個人的信用紀錄無虞,房屋座落的位置、屋況也不錯,有機會較快通過審查,如果銀行還是遲遲未核發貸款,民眾卻又急迫需要用錢,可以主動跟銀行連絡,了解詢問目前申請貸款的進度到哪裡了,讓銀行近快核發貸款,舒緩資金壓力。

房屋增貸與保證人問題

以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。江龍名表示,銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。

但如何才能證明擔保價值足夠呢?江龍名表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。

信用不良如何房屋轉增貸?

中信房屋行銷企劃研究室經理江龍名表示,銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。

因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。