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2016年4月5日 星期二

李季鴻:憂房市泡沫?教你3面向分析

房地產價格高漲,民怨四起,且目前台北市的房價泡沫指數,包括房價所得比、租金收益率、漲幅大於GDP等指數皆過高,這些數據顯示,台北市面臨泡沫化危機,但是這個危機何時會爆?

過去對普羅大眾來說,房地產就是屬於可以長期投資的耐久財市場,要在短時間內大漲或大跌比較不容易,除非遇到建商在建案上周轉不靈,或是個人在理財上需要急買急賣,不然房價要在1年內大跌3成,一定是需要有某些重大事件發生,或是產生像次級房貸這樣的全球金融風暴,才有機會發生,否則房價不太會突然大漲或大跌3成之多。


從3個層面來看房市:

第1層面:心態面
若買了間1000萬元的房來自住,貸款20年、利率2%、貸款7成,也就是說每個月的本金加利息約要付35000元,但若房價跌3成,房屋價值僅剩700萬元,如果沒有其他影響,例如長期失業或負債,貸款每月要還的還是35000元。

但是如果選擇此時賣房,不僅是賠本300萬元賣房,還要加上賣房的仲業費、代書費、稅費等費用;若此時利率又從2%提升至3~4%,每個月要多繳3000~7000元的情況下,大多數民眾,不太可能選擇降價賣房,而是繼續放著不賣,等待房地產市場景氣好轉,以盡量不要賠本賣的情況下脫手。


第2層面:資金面
國內房市因為連續漲了一段時間,加上投資環境不確定,讓不少投資基金湧入房地產,而在奢侈稅後,也明顯減少資金較不足的投機客。而對於原本就是房地產投資者來說,本來就是長期投資的包租公、婆,持有著店面或商辦,不但不會短進短出,加上擁有穩定的租金收益,這類投資族群就較穩定。

此外,國內存款仍多,靜止戶存款金額高達600萬元,利率要在短期內提升,也較難有太大變化,因此目前過內資金面是穩定的。


第3層面:法拍市場
從法拍市場來看,第一拍通常是以市價來訂定,二拍打8折、三拍則是再打8折定價,也就是說,第三拍已是市價的64折。以法律程序來說,若房貸欠繳3個月後,銀行會催繳並進入法拍程序,房屋進行鑑價後公告拍賣,從欠繳到進入法拍市場至少約6個月,而目前法拍市場較去年減少6成左右,顯示房市呈穩定狀態。

缺乏動能 泡沫指數難再增
以現在的情況,國內房市泡沫指數要再創新高,已缺乏動能,但若要有大幅的下跌,從心態、資金、法拍等層面來看,也不太容易。除了房地產外,台灣缺乏長期投資的管道,對就業和未來的不確定感增加,有錢人更有錢、窮人更窮,這則是政府也應該解決的問題,應對國內經濟有實際作為,才能真的解決貧富差距日益增加的問題。

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年8月25日 下午9:22

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