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2016年4月5日 星期二

徐佳馨:海外地產投資注意3要點

近幾年房地產市場吹起「旅行風」,除了台灣本地的買家北買南、西搶東外,海外投資也成為一大顯學,若從這些脈絡看來,「低價」、「話題性」與「租售雙賺」是外地投資者最買單的3賣點,不過,外地不如本地熟悉,貿然進場往往成為任人宰割的肥羊。

海外投資3大賣點吸引人

房地產一向是非常在地化的投資標的,不過近年在政策影響與全球化下,不動產投資也掀起「旅行風」,若從近年來說,無論是中南部或是花東等地的跨區交易,甚至前進世界各國的海外投資,說穿了,投資人其實是被相對低價,在地話題與前景,以及買了先賺租金,後賺獲利的3大話術給吸引。確實,資金原本就有往「最有利方向」前進的特性,投資有風險是亙古不變的道理,獲利越高,自然風險也越大,不過外地投資比在地投資不過在一頭熱的時候,最好還是要把握幾個重點,免得投資一去不復返。

1、多計較價格以降低風險

首先,要計較取得價格。不動產市場最著名的1句話,就是沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格,若純粹以價格討論,便宜取得自然風險就低,如果是在台灣跨區投資,一定要先查詢區域價格,並且詢問多家在地業者;若是海外投資,除了仲介業者外,可透過在地親友,或是其他業者的資訊來比對。此外,某些先進國家像是日本,也有實價揭露的公部門網站可供查詢,多方打聽是降低風險的唯一方式。

2、小心隱形成本的額外支出

其次,要計算隱形成本。在台灣投資外地不動產,除了買入價格之外,各項稅費、管理費與仲介費等費用要列入考慮,此外,如果是購買特殊產品,除了維護費用之外,可能也會產生意料之外的支出,例如:施工或是重新拉水電等費用,都必須要考慮在內。

若是海外投資,除了仲介業者列出的費用外,匯差將會是影響獲利與否的重要關鍵,若在匯率浮動較大的國家,一來一往之間可能會由賺到賠,不可不慎。

3、多留意法令規章的隱藏風險

最後,要注意隱藏風險。在本地的跨區投資由於法令熟悉,因此要注意的是不動產本身的條件,例如:投資店面是否真如業者所言「人潮洶湧」,豪宅產品是否真如廣告所言獨一無二、景觀無敵,都應該要自己親身去了解。
在海外投資的隱藏風險又更為複雜,除了不動產本身條件外,在地法規是否會調整,或是出租需求與在地話題是否真實,都是需要特別留意的。

當然,所有投資到最後都求獲利了結與安全下車,高效益雖然誘人,但如果投資風險高,想要轉手卻須等很久的標的物,等於是賺了租金卻賠了本錢,就算廣告再怎麼誘人,投資人還是要懂得保護自己。

Yahoo奇摩房地產編輯部 – 2014年11月6日 下午9:46

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