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2016年10月31日 星期一

【地產專欄】蔡志雄:老屋健檢2優點有利購屋族!

日前內政部花敬群次長提出「30年以上老屋須強制健檢」的議題,社會上卻檢討聲浪不斷,最終結果是次長道歉了事。事實上,台灣位處於地震帶,老屋的居住安全不能迴避,必須仔細關注並提出妥善的方法,而非一句老屋健檢是不成熟的政策就一語帶過。
健檢缺點多 房價影響惹人憂?
老屋健檢政策觸礁,大部分的原因其實是許多人擔心一旦健檢未過,將影響房價,因而拒絕老屋健檢,就好比很多人都知道要定期接受健康檢查較好,但老是拖拖拉拉,至少沒看到健檢報告上的紅字就不用擔心,但會因為沒看到就等於身體問題不存在嗎?當然不會,老屋也不會因為沒有健檢就比較安全。
根據內政部的資料,現在40年以上的老屋高達140萬間,未來每10年還會增加200萬間,所以20年內,將有 540萬間40年以上的老房子。當然,老房子未必代表不安全,但畢竟天天住在裡面,好歹檢查一下比較安心,就如同5年新車不用定期檢驗,5年以上每年要檢驗1次,10年以上更是每年要檢驗2次是同樣的道理。
優點1:老屋健檢掛保證
然而,老屋健檢一定會影響房價嗎?透過老屋健檢,通過的等於是替房子掛保證,非但不會影響價值還會增加價值;需要改善補強的也可以進一步改善,讓房子重新找回健康,住得更安心。
至於健檢以後無法改善補強的,還好在倒掉之前已經發現,人生不能重來一次,但房子可以改建回春,這也有助加速都更、美化市容。
優點2:公開資訊避免買屋風險
尤其現在講求資訊公開,吃的東西都要公開成分還有安不安全,更何況是居住的房子。透過老屋健檢,將市場上的屋況資訊公開,可以降低買到有問題房子的機會。
這不只對目前空手的人有保障,持有房屋的人換屋也適用,一旦將房屋賣出以後就變成買方,所以不能只為了維持目前所持有房屋的價格而排斥老屋健檢,未來同樣也會增加自己買到問題屋的風險。
缺點:健檢程序多 費用負擔要有共識
老屋健檢對住戶來說反而更有保障,雖然不像汽車檢驗那樣單純,不管是檢驗過程的配合、事後的改善補強,都需要在同一棟房子同步進行,因此,如何取得住戶間的共識?費用如何負擔?都是必須妥善規畫的程序。但只要將不足之處,改善完整絕對是台灣房地產的一大福音。
Yahoo奇摩房地產編輯部

【地產專欄】吳懿倫:地上權爭議多 買前留意5大差異

近年來房價高漲,因此低於市價的地上權與使用權住宅,吸引不少購屋族青睞,不過由於地上權住宅與一般住宅有許多差異,也引發許多糾紛,在服務業工作的小雯就說,當初就是看上地上權便宜才買,沒想到買了之後才知道,不僅利率高,每年還要繳地租,房價還會隨著使用年限而下跌,「早知道租屋就好」。 而知名的使用權案,不久前也爆出住戶指控,懷疑建商將原屬社區的游泳池,外租給周邊的俱樂部,並將對外出租的停車場面積,計入住戶房價裡,目前住戶們提告皆敗訴。地上權住宅買賣糾紛不斷,建議購屋族購買前一定搞清楚,何謂地上權住宅,並了解以下5大差異。
差異1:每年需額外付地租
由於地上權住宅僅銷售房屋所有權或使用權,住戶並不具有土地所有權,因此每年必須繳交土地租金,地租為公告地價乘以3.5%~5%,相較之下,一般自用住宅每年地價稅,僅需千分之二,地租反而貴上許多。
差異2:隨著年限減值,等於花大錢租屋
雖然地上權住宅較便宜,房價約是一般市價的7折左右,但地上權有其使用年限,多在70年,隨著時間過去、年限減少,房價也會跟著下滑,且若房市下行時,地上權住宅跌價的程度會比一般住宅更明顯。 地上權住宅類似租屋概念,差別在於先繳房租、一次簽約70年,但70年間可轉售。
差異3:不便貸款,利率較高
地上權住宅分為「可分割過戶」、「不可分割過戶」兩種類型,「不可分割過戶」地上權住宅,由於不具土地、又沒有建物權狀,導致銀行不願直接放貸,多由建商整批向銀行貸款後,再轉貸給住戶,因此利率較一般房貸高出許多,一般住宅房貸利率在2%左右,地上權住宅的利率則多在3~4%。
差異4:無法成立管委會,社區管理難見效
依《公寓大廈管理條例》須為房屋所有權人才能共同成立管委會,「不可分割過戶」的地上權案住戶,無法依法成立管委會,僅能成立管理中心或管理小組等,因此其對社區規範不具法律效益,導致管理中心或管理小組不論在社區公設點交,或社區金流與財務管理上,難以掌控、監督力較低。
差異5:管理複雜,亦有糾紛
由於地上權住宅多為政府與建商的開發BOT案,不僅規劃住宅區,也常一併規劃辦公大樓與商場,因此地上權案會較一般的純住宅社區來的複雜,不論是出入或管理上容易混亂,社區與建商也容易產生產權糾紛。
引用 Yahoo奇摩房地產編輯部

【地產專欄】張欣民:房價破盤 留意4大骨牌效應

最近房屋市場傳出越來越多破盤價的建案,由於銷售成績頗令人興奮,因此有業者就說房市已經落底了,但是真的是如此嗎?恐怕沒有如此樂觀,因為房價破盤之後,房市產生的骨牌效應才要開始,民眾千萬要注意!
房市低迷 建商降價求買氣
今年房市買氣持續低迷,很多預售建案即使硬著頭皮推出,普遍也都乏人問津,接待中心更是等無人。為了突破僵局,突破買方觀望心理,第2季開始台北市有建案以破盤之勢創造秒殺佳績後,有越來越多的建案紛紛打出「區域最低價」、「比中古屋還便宜」、「有感讓利」、「1字頭房價」來吸引購屋人的目光與買氣。
很明顯的這是房市景氣走跌之際,業者為突圍的不得不作法,降價求售、殺價取量,最近頻頻傳出秒殺的建案就正應驗了業界常說的「沒有賣不掉的房子,只有賣不掉的價格」。
當然,這樣秒殺的房市表現不禁讓人產生錯覺,房市似乎沒有想像中的那麼糟,市場還是有很多的人在買房子啊!因此有業者就跳出來說,房市似乎已經落底了!彷彿房市很快就將走上另一波復甦的坦途!
房市價格破壞 購屋時容易誤判
真的是這樣嗎?事實恐怕不是如此。市場上因為破盤價的關係,才讓建案交易秒殺,用破盤價格、有感讓利、明顯降價,消費者才會買單,若是價格紋風不動,或是降價讓利有限,房子仍然是賣不動的。
但是破盤價所產生的價格破壞效應,就如骨牌一樣,將會一張張的倒下來,購屋人看到這骨牌效應,會期待有更大的讓利降價空間,所以「破盤、秒殺」絕不是房市落底的訊號,更不是房市轉佳的現象,後續的骨牌效應不容小覷,房價更是降價比低,讓購屋者誤判情勢。
以下針對房價破盤之後,分析4大骨牌效應,提供後市觀察。
1、預售案破盤波及區域競爭建案
當某區域當中有預售建案開出第1槍破盤價熱銷之後,直接衝擊周邊競爭個案,這些競爭個案被迫不得不同步調降售價,甚或是要加碼降價,才能獲得購屋人的青睞,在區域內形成明顯的向下比價效應,在同區內若是沒降價的新建案,其命運註定是「掛了」,這是第1張骨牌倒下。
2、區域間的降價骨牌效應往外擴大
上張骨牌倒下之後,從該區域形成一種點線面的降價效應,就像是核爆一樣逐漸往外擴大,譬如最近讓利熱銷的板橋江翠北側案,每坪下殺4字頭,周邊的新莊、中和、土城等區域預售行情要想站上4字頭就會越來越困難,甚至一橋之隔的台北市萬華預售新成屋價格都會受到牽制,區域之間的房價向下比價效應是另張倒下的骨牌。
3、蛋黃及蛋白間的擠壓效應
都會區房價有所謂的蛋黃區、蛋白區及蛋殼區之別,當景氣呈多頭排列時,蛋黃區房價調漲,蛋白區勢必會跟漲,最後就輪漲到蛋殼區,最明顯的例子就是淡海新市鎮。
相同的道理,當蛋黃區中之蛋黃率先降價,價格核爆效應會再從都會區往外擴,蛋黃區、蛋白區、蛋殼區……,都將一一淪陷,也許有部分蛋殼區目前還沒有明顯反映這波降價骨牌效應,但不是不降價,只是時候未到,不要錯估了!
4、產品鏈的斷鏈 向下推擠效應
正常景氣之下,預售屋與新成屋,新成屋與中古屋之間都有一定的價差,形成一種有序的產品鏈狀態。
當扮演房價領頭羊腳色的預售屋出現「斷鏈」狀態(價格無法跟上),預售房價比新成屋便宜,甚至還比當地中古屋便宜,這種房價斷層式的推擠效應,將會產生大板塊價格破壞,短時間內會是種不可逆的趨勢,條件最差的房屋物件若還沒有反應,都不是房價落底的訊號,特別是最具代表性的法拍屋。
因此網友在選擇購屋時,最好做足功課,先了解心儀物件是屬於蛋黃還是蛋白區,若是蛋白區,那就要先了解價位是否已與蛋黃區接軌降價道合理範圍,才不至於事後後悔。

引用Yahoo奇摩房地產編輯部

【地產專欄】洪琬琪:拚當包租婆 單親媽逆轉勝!

根據統計,台灣離婚率高居世界第3、亞洲第1,但失婚真的讓女性只能處於弱勢嗎?其實不然,就有女性離婚後反而海闊天空,甚至變身包租婆,財務更為自由,因此失婚絕不等於人生失敗組,就看當事人如何走出婚變困境,積極開創嶄新人生。
以2015年為例,共有5萬3千多對夫妻離婚,平均每天就有156.8對離婚。但隨著女性經濟自主權升高,離婚等於苦情女的狀況,已經愈來愈少見。現代女性擁有學歷高、收入高,更因心思細膩,讓女性理財上反而比男性更優勢!
失婚不氣餒 攢下2棟房
妮妮就是這樣令人心疼又佩服的失婚女,不堪回首的婚姻,讓妮妮吃盡苦頭,收入尚佳的她,婚後3年不僅日子過得捉襟見肘,還得忍受丈夫整天晚疑神疑鬼,與時不時的咆嘯怒罵,長期的精神虐待讓她終於痛下心求去,孑然一身的她,沒拿到半毛錢贍養費,握在手上的僅有2歲女兒的監護權。
在金融業工作的她,工作表現及收入頗為亮眼,看似堅強的外表下,很少人知道,她在離婚後,無娘家支援的情況下,僅僅靠著省吃儉用及專業的財務規劃,硬是1人攢下2棟房子,成為不折不扣的包租婆。
眼光精準大膽進場 身家倍增千萬
因為妮妮本身信用良好加上收入穩定,任職的公司又頗具規模,離婚後為了讓母女2人有個棲身之所,她跟銀行貸款700萬,加上積蓄,買了間800萬的小公寓落腳,除了1個房間自住,其餘房間就分租給女性上班族,幫忙分攤房貸。
為了讓之後的生活能舒適,妮妮決定再拚間電梯大樓的房子。有了目標,妮妮開始精準控制開支,每月扣除女兒的安親及學費,盡量存下1萬元做為購屋基金,再加上買房眼光精準,小公寓短短數年增值不少,看準南港的發展潛力,趁著金融海嘯之時大膽進場。
利用小公寓增貸,連同多年存下來的購屋基金及年終獎金,終於買進第2間電梯3房的新居。第1間起家厝的房貸則全由房租分攤,妮妮只需負擔第2間房子的房貸,就這樣失婚後的她,身家從零累積倍增達數千萬。
經濟自主才能自保
回首前塵,妮妮感慨地說,很多女生以為,結婚就是有張長期飯票,有些甚至辭去工作當起專職媽媽,也沒有自己買房或理財計劃,事實上這是很危險的。她建議女生婚後還是要繼續工作,才有經濟自主權,就算不幸失去依靠,也能迅速站穩腳步,幫自己及孩子爭取權益。
法定財產分配誤解 小心權益受損
現在法定財產制有不少人誤解,以為離婚時夫或妻的財產要分給對方一半,其實並不正確,事實上要扣除夫或妻因繼承或其他無償取得之財產與慰撫金,其他所有現存的婚後財產,扣除婚姻關係存續的債務後,雙方各自剩餘財產的差額再作平均分配,才是剩餘財產分配請求權,但通常都所剩不多,對於經濟能力較差的一方,十分沒有保障。

Yahoo奇摩房地產編輯部 

撤資?李嘉誠200億售上海物業 未經審核獲利62.2億港元

長和系 (HK-0001) 主席李嘉誠再次出售大陸資產,長實地產 (HK-1113) 昨 (26) 日宣布,與李嘉誠海外基金會作價 200 億元人民幣,相當於約 230 億港元,出售上海陸家嘴「世紀滙廣場」。長實地產預期,出售該項目將錄得 62.2 億港元未經審核收益,出售所得款項淨額將用作一般營運資金。
《星島日報》報導,長實地產和李嘉誠海外基金會,各自持有該物業 5 成股權。不過,這次出售大陸資產再次惹來撤資傳聞。就此,長實發言人表示,對於集團大陸撤資之說,地產發展有買有賣是正常行為,這次項目的出售消息,其實早在去年已傳出,只是現在正式宣布。
根據長實地產的通告指出,買方由一家實力雄厚的保險公司擁有多數股權,以及由 ARA 旗下基金管理,而 ARA Asset Management Limited 為一家於新加坡證券交易所主板上市的房地產基金管理公司。據大陸傳媒報導,這次交易幕後的買家為市值近 1500 億元的中國人壽 (HK-2628) 。不過,該消息並未獲得證實。
而據香港《文匯報》的報導指出,長實地產是與李嘉誠海外基金會以造價 200 億人民幣向新加坡上市的房地產基金管理公司 ARA Asset Management,出售上海陸家嘴「世紀匯廣場」。
至於「世紀滙廣場」為用作商業、辦公、文化及其他綜合用途。該物業已竣工,目前正在進行裝修。該物業是和記黃埔於 2005 年以 45.6 億元人民幣投得,是雙子式設計寫字樓,各樓高 168 公尺,該物業位於世紀大道站上蓋,是上海浦東陸家嘴核心黃金地段,為四條鐵路的交匯處,交通四通八達。
事實上,去年曾經有外電引述消息指,李嘉誠已有出售世紀滙廣場的想法,惟當時世紀滙廣場仍在興建,加上是長實地產在上海陸家嘴最後留來自用的商用物業,過去雖曾有多家境外基金與其進行接觸商談洽購,但去年未能達成實質收購意向。至於在大陸的發展,李嘉誠已多年沒有在大陸投地,相反集中火力將投資重心放在歐洲地區,例如英國等地,投資涉及多個範疇,如電力、天然氣以及基建等。
除了出售世紀滙廣場,早前亦盛傳長實持有 75% 業權的中環甲廈「中環中心」,屢次傳出獲洽購,近月就盛傳 ARA 有意收購,並有意購入後再分拆出售,態度較以往多次市傳準買家進取,曾傳出出價高達 373 億元,而該物業包括寫字樓樓面 122 萬呎,另商鋪樓面 13000 方呎,以及停車場車位共逾 402 個。事實上,對於出售資產的態度,長實管理層曾向分析員表示,除了總部長江中心及和記大廈之外,其他物業均可以出售。
香港《明報》援引美資行分析員表示,長實這次出售上海世紀匯的交易,應佔交易金額 115 億元,相當於長實每股價值 3 元,反映該集團手上的資產具備隱藏價值,相信該集團仍會繼續出售資產,實行在現時低息率回報的環境下,藉此推高估值,這對長實的股價構成正面的推動力。他表示,即使市場未必喜歡長實早前提及有意將業務多元化的說法,惟落實出售資產有助集團抵消實踐業務多元化的問題。長實今年至今股價表現已跑贏大市,但仍然落後同業如新鴻基地產 (HK-0016) ,他仍然看好長實的股價前景。
值得留意的是,賣方於交接完成時,將向買方提供總金額為 110 億元人民幣 (相當於 126.5 億港元) 的賣方融資款項。長實表示,提供融資旨在讓買家償付部分現有委託貸款及是次部分交易作價。此外,賣方亦將另行向買方提供 3 億元人民幣 (約 3.45 億港元) 的營運資金貸款,作為該項物業日後的營運資金用途。
比富達證券研究部主管林嘉麒表示,賣方向買方發放境內 / 外融資款項的情况相當普遍,由於收購涉及巨額款項,買方一般需要融資,不過,大陸銀行要求貸款方先還舊債方可再借新債,令買家資金調動需時,相信長實及李嘉誠是次向買方融資純屬配合買方資金過渡的安排,並非急於售產。
鉅亨網新聞中心 世紀滙廣場位於上海浦東陸家嘴核心黃金地段。 圖片來源:星島日報

建商逆勢推案逾千億 讓利銷售勝算大

(中央社記者韋樞台北27日電)房市景氣差,建商各自推出顧品質或讓利售的生存法則。住展雜誌統計,7大建商今年仍逆勢推案達1200億元,其中茂德建設推3個「讓利型」建案拉升銷售,可望成為贏家。
今年房市景氣差、交易清淡,不少建商「推陳不出新」,以出清餘屋為今年目標,但仍有建商逆勢擴大推案動能。
住展雜誌估計,2016年推案量激增逾百億元的建商至少有7家,分別是大陸建設、茂德機構、元利建商、森聯機構、麗寶機構、勝治機構與遠雄建設,推案量合計約逾新台幣1200億元。
住展雜誌統計,7家建商中以茂德與元利2家建商推案量同為220億元最大;茂德推案量年增50億元,今年首度釋出銷售的建案有「江翠ONE」、「陽光PARK」與「希望城市」,均為「讓利型」銷售路線,平均銷售率最高,堪稱今年房市大贏家。
大陸建設、元利建商與森聯機構 3家建商,不約而同在今年推出豪宅。其中,元利維持一貫風格推成屋案,是3家中唯一推出成屋豪宅案「和平大苑」,總銷逾220億元。
森聯機構今年也只推1個建案「森聯摩天41(林口)」,總銷達180億元,比起去年的43.5億元大幅成長;至於大陸建設則有2個合建案,其中「琢白」約可分回132億元,「麗格」可分回約87.3億元,合計219.3億元。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,雖然今年高總價豪宅交易清淡,成屋豪宅或許是不得不推,但預售豪宅仍多於成屋豪宅,顯示業者仍認為高端需求存在,只要好產品就有市場。估計這3大豪宅案只是豪宅推案潮的先聲,明年豪宅推案浪潮會更大。
何世昌表示,在房市修正期間,建商策略大致分成「打品牌、強化建築品質」與「讓利為主軸」,部分建商選擇兩者合一,雖然各有消費者捧場,目前仍以讓利型最受買方歡迎,只要產品規畫好,價格合理,即使市場氛圍不佳,擴大推案還是有機會取得好成績。

季跌10.47% 上季新案房價 天龍國跌最慘

國泰建設昨(28)日發布第3季國泰房地產指數,其中,台北市推案量較前季大幅萎縮68%,推案金額再創SARS以來新低點,每坪成交價也跌破70萬元大關。值得注意的是,北市新案成交價較前季大跌10.47%,跌幅不但居六都之冠,快速探底走勢更令人怵目驚心。
政治大學地政系教授張金鶚表示,台北市這一季更呈雙位數暴跌,主因是豪宅帶頭大幅領跌,加上豪宅新案延遲推案時間,是造成本季每坪成交價大幅衰退的主因。
第3季北市新案平均每坪成交價跌至64.21萬元,是連續7季下跌,累積共跌掉2成;推案金額同樣較前季大幅萎縮68%,僅有169億元,相較前季減少363億元,張金鶚認為,北市價量均大幅衰退,可視為市場最大警訊。
新北市方面,新推案隨著市場開價連續2季下修,議價空間已逐漸縮小,銷售率則大幅上漲,不過,成交量處於低檔,且價格持續下滑,顯示景氣仍然低迷。此外,考量市場餘屋持續累積問題,後市仍存在相當壓力。
同樣受餘屋問題所苦的還有桃竹地區,國泰房地產指數顯示,第3季不但市場新推案量萎縮,成交價格也連續3季下跌,不過,隨著當季銷售率穩定回升,桃竹地區成交量也在低檔持穩。整體而言,桃竹地區房市在低檔格局中穩定發展,但銷售率始終未突破1成,顯示買氣不足。
相較之下,台中市由於上季基期偏低,第3季市場價量表現相對較佳;台南市、高雄市則呈現穩定結構,其中,高雄市因指標大案推出拉抬供需量能,使成交量及銷售率皆大幅增加。
綜觀2016年第3季,房市歷經勞工休假、內閣改組等政治議題風波,以及數個颱風過境等不利因素影響;不過由於建商普遍讓利,仍激勵低迷已久的消費者信心,市場表現優於上半年;從長期趨勢來看,中南部整體表現持穩,北部量能持續萎縮,後市發展各地區價格仍傾向修正盤整格局。
工商時報【陳宥臻╱台北報導】

房市第3季讓利衝量 中南部穩北部量縮

(中央社記者韋樞台北28日電)國泰建設今天發布「2016年第3季國泰全國房地產指數」。政大教授張金鶚表示,經濟景氣看似較樂觀,但第3季房市靠讓利衝量,中南部看來持穩,北部仍量縮,整體處盤整中。
國泰建設今天與政治大學共同發布「2016年第3季國泰全國房地產指數」,相較第2季為價穩量增,較去年同季為價跌量穩。
張金鶚表示,9月央行理監事會議終止利率4連降,維持利率不變,顯示目前景氣前景已較先前樂觀。此外,攸關房地產市場的房屋稅、老屋健檢等政策尚未定案,對房市未來影響也未明確。
張金鶚指出,第3季六都除台南外,成交價相較去年同季皆為下跌;但與第2季相比,雙北市和桃竹地區可能成交價下跌1.02%(新北)到10.47%(台北),但中南高三都則溫和上漲2.22%(高雄)到8.35%(台中)。
張金鶚分析,在一片價格讓利氛圍中,全國成交量指數大增,達52.45,較第2季增加74.72%;各地區成交量均上升,而且愈往南成交量指數愈大,中南高三都成交量指數均較第2季大增約8.27%(台南)到123.94%(高雄)。
從「長期趨勢」來看,除南部地區交易量增加外,其餘地區交易量趨勢為減少狀態,整體交易規模仍偏低檔盤整。
各地區中,台北市受豪宅退場影響,市場回歸基本盤,因而促使可能成交價格每坪新台幣64.21萬元,季減10.47%;但30天銷售率10.62%,成交量指數13.59,季增166.12%,雖成交量較上半年提升,但整體市場成交量仍處於低檔格局。
新北市第3季可能成交價持續下探到每坪37.7萬元,季減1.02%;成交量指數達34.3,季增138.82%,較上半年佳,但較先前房市景氣大幅擴張時,交易量仍處於相對低檔格局。
桃竹地區的可能成交價每坪19.95萬元,成交量指數31.41,均在低檔中穩定發展。台中市受到第2季表現較弱、形成比較基礎低,第3季市場價量表現相對較佳。台南市及高雄市的量價呈現穩定結構,高雄市因指標大案推出拉抬供需量能,使得成交量指數(249.52)及30天銷售率達12.61%,皆顯著增加。
綜觀2016年第3季,張金鶚強調,雖經歷勞工休假、內閣改組等政治議題風波,以及數個颱風過境等不利因素影響,但在建商普遍讓利的氛圍下,激勵低迷已久的消費者信心,市場表現較上半年佳,本季市場結構呈現小幅變化。
從長期趨勢觀察,中南部整體表現持穩,北部量能持續萎縮,後市發展各地區價格仍傾向修正盤整格局。

對房地產新稅制四大改革建議

Q:政府自2013年開始積極推動一連串房地產稅制改革,主要的四項政策包括提高房屋稅稅基與稅率、公告土地現值及公告地價,並且實施房地合一新稅制。此外,行政院院會於十月二十一日通過菸稅與遺產稅修法草案,以作為長照基金財源,預定遺產稅稅收六十三億元。
雖然這一波稅制大幅調整的確已達到壓抑房價效果,卻也引發各界對於新制房產稅是否合理的爭議,再加上乘數效應已導致少數高級住宅稅負暴增二、三十倍,更引起重稅壓垮房市交易,並引發關聯性產業不良後遺症的連鎖效應,究竟房產稅應如何修正才能符合民意,並兼顧抑制房價與經濟發展的目的?
A:新政府上台後,民眾對於房市相關政策普遍感到不滿意,根據房仲業者調查數據,有將近七成民眾認為政府的房市績效「不及格」,其中對於大幅調高持有稅(地價稅、房屋稅)不滿意程度更高達72%。  
雖然政策目標期望透過加稅手段來實現「居住正義」,但就一般民眾而言,在經濟不見起色,薪資所得倒退十六年情況下,大幅調漲房產稅只會讓民眾「未蒙其利先受其害」,不僅達不到居住正義的目的,還可能讓高房價一直高居民怨之首。
以下謹就房地產新稅制提出四大改革建議,以供執事者參考。
第一點:稅制改革應兼顧經濟成長 台灣淺碟經濟一向以出口外需為導向,近年經濟每況愈下,此可由表一出口占GDP比重由2013年的60.87%大幅下降至51.23%見其梗概。在此情勢下,以內需為主的不動產業,尤其是都市更新與公共投資等所帶動的關聯性產業,當可扮演彌補部分經濟成長不足的角色。
因此,當前稅制改革所衍生交易遲滯、都市更新與公共投資等相關議題,就有不少值得斟酌調整之處。
第二點:差異化課稅,兼以抑制投機炒作 在高房價與居住正義前提下,自住輕稅與囤房重稅應是當前各界普遍認同的共識,最近政府大幅調高非自用住宅累進稅率,採取「齊頭式」增稅,雖成功壓抑房價,卻也連帶衍生只求租金收益而非賺取價差的投資者以及想為子女提前置產者裹足之後遺症。 因此建議政府在調整房產稅制時,參考馬斯洛的需求金字塔層級理論(Maslow's hierarchy of needs),依不同所得階層與建物屬性訂定差異化稅率(見下頁附圖),亦即針對金字塔頂端的豪宅、高級住宅或多戶持有者適度調高稅率,並降低中產階層自用住宅稅率。此外,再透過興建社會住宅、租金補貼與利息補貼等方式來照顧中低收入階層,亦即將高端市場所課徵的稅經由補貼方式,以達到滿足中低收入階層居住的基本需求。
第三點:訂定策略性產業優惠稅制,以利招商與獎勵投資 自從今年七月大直新落成的萬豪酒店董事長大聲疾呼房屋稅與地價稅大幅暴增後遺症之後,房產重稅嚴重影響到公共投資、壽險業、觀光飯店業、辦公商場等議題方才廣受關注,最近則更波及地上權、BOT案,直接衝擊施政績效,因此,建議調整房產稅制時,應訂定策略性產業優惠稅率,以期真正達到獎勵投資之政策目的。
其次,針對萬豪酒店案例,台北市財政局預計修改「房屋標準價格及房屋現值作業要點」,就飯店、商辦大樓及十層以上房屋新房屋標準單價,將取消設置游泳池、中央空調、玻璃帷幕和電扶梯等項目的加稅規定,應可視為一項務實的做法。
第四點:積極推動都市更新與公共建設 根據2016Q2稅籍資料,全台844.5萬戶住宅,屋齡超過三十年者高達384.19萬戶,惟自2014年七月一日北市府大幅調高房屋稅,導致原本參與都更意願甚高的老屋,因為新屋房屋稅大幅增加而紛紛撤回同意書。 最近,財政局表示,除修正「路段率」重複課稅之外,更擬修訂「台北市都市更新自治條例」,預計修改目前都更後兩年房屋稅減半,第三年即恢復全額的規定;改採漸進方式,亦即第三年繳六成、第四年七成,逐年推進。惟此一延緩措施並未根本解決問題,因此,應朝舊屋原面積不增稅,僅就新增部分課徵新稅方向調整,較為妥適。 其次,今年一月二十二日北市府宣布2016年正式全面啟動「公辦都更8+2旗艦計畫」之更新計畫的擬定,並據此列定未來五年間(2016到2020年)的公辦都更的主要實施範疇,以及引導市場與民間資金投資在台北市,且由政府主導之都市更新標的,包括大同區蘭州斯文里整宅、西區門戶、中正區臺大紹興南街、萬華區南機場整宅、中正區水源營區、文山區安康地區、南港高鐵站區、士林中正路基河路沿線等八案公辦都更進行都市計畫及都市更新程序,另原空軍總部、臺北機廠等二案則將進一步與中央政府展開合作計畫,重新協商發展主題及開發策略;值得關注的是,成敗關鍵仍在於都更後之新稅率如何制定。 至於公共投資方面,最明顯的案例為台北市議會舊址地上權案連續五次流標,加以今年公告地價大漲三成,導致土地租金連帶大幅增加所致。 由以上之比較分析可知,如果主管機關還是墨守成規一味堅持高房產稅制,未來不論是房市交易、都市更新或公共建設,恐將止於紙上談兵、原地踏步而已。

作者莊孟翰(詹櫂駿整理) | 理財周刊 – 2016年10月27日 下午3:29

信義房價指數:五都中,Q3北市房價年衰退最大 5.8%

信義房屋 (9940-TW) 統計最新信義房價指數顯示,台灣五都之中包括新北市、台中市與高雄市,今年第 3 季的房價指數和去年同期相比變化幅度不到 1%,但台北市最慘,第 3 季的房價指數季減 2.6%,且年減 5.8% 表現相對弱勢。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,從信義房價的季指數觀察,整體房價表現較為疲弱的還是出現在台北市,雖然第 2 季北市房價出現小幅反彈,但步入第 3 季的房市淡季,加上房屋稅的討論聲浪、老屋健檢與土壤液化等訊息,不確定的政策因素都觸動台北房市敏感的神經,因此第 3 季北市房價表現相較其他各都疲弱。
台北市信義房價指數今年第 3 季的房價指數為 269.52,季減 2.6% 且年減 5.8%,不過台北市以外的市場,2016 年表現就明顯穩定許多,新北市最新房價指數為 296.6,是近 5 季以來最高的一季,季增 0.4% 且年增 0.6%,桃園市第 3 季房價指數為 286.65,年減約 2.3% 且季減約 0.9%,台中房價指數為 287.54,大致和上季持平,年減幅度約 0.5%,高雄市房價指數為 257.1,季增 2.6%,但年減 0.2% 大致持平。
從房價指數表現來看,整體大致房市已經脫離房市的快速急跌期,而今年在房地合一上路以來,幾乎也沒有重量級的房地產政策推出,對於目前處於盤整階段的房市,沒有消息就是好消息,推測短期內房市仍以盤整的機率較高。
作者鉅亨網記者張欽發 台北 | 鉅亨網 – 2016年10月27日 下午4:54

有的打品牌、有的讓利 7大建商逆勢推案逾千億

住展雜誌估計,今(2016)年推案量激增、且推案量逾百億以上的建商至少有7家,分別是大陸建設、茂德機構、元利建商、森聯機構、麗寶機構、勝治機構與遠雄建設,今年推案量較去年有顯著成長。
在7大建商中,以茂德與元利兩家推案量最大,估計都有220億元的規模,茂德推案量較去年增加50億元,今年首度釋出銷售的建案有「江翠ONE」、「陽光PARK」與「希望城市」,3建案都走讓利銷售路線,若無意外,茂德可能是7家業者中平均銷售率最高的公司,堪稱今年房市大贏家。
大陸建設、元利建設與森聯機構3家建商,不約而同都在今年推出豪宅案,元利維持過去一貫風格推成屋案,且元利與森聯今年都只有1件建案,但總銷就已達百億元以上;大陸建設則有2個合建案,其中「琢白」約可分回132億元,「丽格」可分回約87.3億元,合計219.3億元。
住展雜誌企研室經理何世昌表示,雖然近來高總價豪宅成交清淡,成屋豪宅或許帶有頭洗一半、不得不推的疑慮,但預售豪宅仍比成屋豪宅相對多,顯示業者認為高端需求依然存在,只要是好的產品,就會有市場,預計明年豪宅推案浪潮會更大。
何世昌分析,在房市修正期間,建商策略大致分成幾種,一種是打品牌、強化建築品質,另一種是讓利為主軸,還有部分則是上述兩者合而為一,不管是讓利或訴求建築品質,都各有擁護者,只是目前以讓利銷售較受買方青睞。

作者記者曹逸雯/台北報導

2016年10月27日 星期四

投資房地產關鍵 掌握未來趨勢

工商時報【桃園訊】
投資房屋關鍵各有其說,積富房屋總經理呂原富表示,自己投資房地產長達11年,即使房價有漲有跌但成功經驗反映,投資獲利關鍵重點為未來趨勢。其中桃園區捷運綠線旁的藝文特區、大有特區及八德區都是未來趨勢看好值得加碼投資的房產優質區。
呂原富強調,若無未來趨勢往上走的強項支撐,自己就會放棄繼續買進,因為房地產只能做多,因此只能尋找趨勢往上區域。如果未來趨勢看好往上,再加上價格便宜及不錯地段,投資者即可耐心等待豐厚獲利。
針對投資房地產以地段為首是瞻說法,呂原富解釋,地段當然重要但卻不是保證獲利的關鍵,以台北信義區為例,肯定是台灣最好地段,但因為房價已經高到連未來的自住型買方或說年輕一代都買不起了,沒有買方支撐,想想漲價的原因已消失。
他分析,現在去買的人只會發生兩種狀況,一是不漲但也不跌,等於把錢丟進房子裡,變成不會流動死錢比放定存還慘。另則是緩步下跌,這等於每年把賺來的錢丟掉。
既然地段不是買屋獲利絕對關鍵,有人會說是價格,呂原富指出,不是買的便宜就賺到,當年宏達電股價1,300元跌到1,000元時,已跌了兩成算便宜,有人買進,但後來跌到500元,打了5折買進以為撿到便宜,沒想到後來跌到50元都不到。
因此若以為買到便宜房子就會賺到錢,呂原富說,價格也不是買屋獲利的絕對關鍵。個人認為投資房地產的保證獲利的最重要關鍵其實是未來的趨勢。

六都地價稅上調 北市加最重

中國時報【王姿琳、蔡惠芳╱台北報導】
地價稅將於下月開徵,財政部統計,全國自用住宅平均每戶要比去年多繳404元,至於六都地價稅全面上揚,平均漲幅約3成,以台北市每戶增加近1,300元最傷荷包,台中市增加不到200元,在六都中最低。
六都今年公告地價調幅,全部高達30%以上,宣告地價稅「有感狂飆」時代來臨;一位居住在台北市的王姓民眾便指出,收到稅單嚇一跳,要繳的地價稅竟較去年增加43%。
平均漲3成 北市加1300
財政部表示,自用宅地價稅計算方式,是以公告地價打8折後申報,乘上面積後,按千分之2稅率計算。今年各縣市政府公告地價僅澎湖縣略減0.22%,其餘平均漲幅逾3成,平均每個地價稅納稅戶要比去年多繳404元。
繳納金額增加最多的是北市,平均每戶開徵5,168元,較去年增加1,296元,稅額從3字頭變成5字頭,最傷納稅義務人荷包;新北市增加378元、至1,406元,平均漲幅高達37%;高雄市則增加324元、至1,442元,名列第3。
不過最有感的重災戶,便是地上權、BOT等商辦大樓投資人,房地雙稅大漲後,估計將吃掉4∼6成的租金收益。
國庫吃大戶 年增240億
仲量聯行董事總經理趙正義表示,台北市房屋稅新制實施後,估計吃掉租金收益的1成,至於2016年起調高後的公告地價,將使地價稅提高3成多,2014年7月之後完工的新大樓,估計房地雙稅同步暴增後,恐怕會吞噬商辦大樓租金收益4∼6成。
以統一集團太子建設的台北市政府轉運站,由於今年度台北市公告地價大幅調漲3成,這筆地上權地租也從原來的每年1.2億元,大幅飆漲到1.6億元,增幅高達33%。
財政部統計,今年全國開徵戶數約800萬戶,至於應納稅額部分,官員表示,由於去年實徵淨額為711億元,以公告地價漲幅推估,今年可望收到950億元,接近千億大關。

標普:房價估溫和走跌 台灣金融業風險仍可控制

工商時報【陳碧芬╱台北報導】
依據國際標準來看台灣銀行業的經營表現,標準普爾(S&P)27日表示,台灣銀行業經營能力處於標普全球評級等級「bbb」,即與全球相較,台灣銀行業的經濟風險仍較低,面臨的產業風險趨勢穩定,但受到市場結構零散影響,銀行業的獲利能力持續面臨壓縮。
標準普爾年度報告「銀行業國家風險評估」結果指出,台灣主權評等AA-╱穩定╱A-1+,cnAAA╱cnA-1+下,台灣BICRA分組在世界第「4」組,與馬來西亞、墨西哥和以色列同組。BICRA評分量尺分為1至10,最低風險的銀行體系為第1組,最高風險者為第10組。
標普指出,台灣在經濟風險項目的評分方面,較其他國家具有優勢。台灣的經濟風險評分為「3」,較其他BICRA分組結果相同國家,諸如墨西哥、馬來西亞與以色列等國強健,包括台灣家計單位淨財務資產強健,應能減緩部分來自民間部門偏高負債水準所帶來的潛在信用風險。
根據統計,台灣銀行業的民間債權主要集中在房屋貸款,標普指出,台灣房地產價格曾一度增長快於其他亞太國家,預計未來兩年房地產價格將會溫和有序地下降,如今大約3%,加上政府對房貸變動密切監管,整體金融體系的風險仍在可控制範圍。
標普也提醒,台灣的產業風險評分較其他國家為弱,主要劣勢來源在於競爭態勢,與同業相較,台灣銀行體系的營運結構過度競爭、且獲利能力較低,尤其是未來兩年內,海內外(尤其是大陸)營運環境疲弱預估會進一步面臨獲利下滑的壓力。這項問題的解決方法,標普分析師團隊認為,台灣銀行業要調整資金來源,並把結構改採較低風險、允當性較高的制度架構,才有機會克服多方劣勢。

斥資5億 中市建第4處社會住宅

工商時報【劉朱松╱台中報導】
台中市都發局昨(27)日宣布,今年底將在北屯區北屯段推出第4處自建社會住宅,預估總工程費5.17億元,將以「台中市住宅基金」向銀行貸款方式籌措經費,明年先融資3,000萬辦理工程發包,並期盼市議會支持,完工後將可提供220戶社會住宅。
都發局說,市府積極評估符合「三好一公道」的社會住宅興辦地點,繼豐原區安康段、大里區光正段及太平育賢段等3處自行興建案後,今年底在北屯區推出第4處。另外,市府委託民間參與的社會住宅案,還包括西屯區惠來厝段。
都發局說,北屯區社會住宅基地為長安新村其中1塊土地,鄰近台鐵太原站、北屯國小、三光國中,及三光黃昏市場等設施,生活機能十分便利。且經評估北屯區社會住宅需求強度較高,加上基地屬無償撥用國有土地,開發條件單純,成為市府優先推動的主因。

台北續弱,但 Q3信義房價指數 回穩

工商時報【方明╱台北報導】
信義房屋公布最新信義房價指數,五都之中包括新北市、台中市與高雄市,今年第3季的房價指數和去年同期相比變動幅度在1%之內,整體房價表現已經有回穩趨勢,不過房市領頭羊的台北市,仍未擺脫修正格局,第3季的房價指數季減2.6%,且年減5.8%。
台北市今年第3季的房價指數為269.52,季減2.6%、年減5.8%,為五都之中下修最大的區域,但北市以外的區域,今年表現就明顯穩定許多,其中,新北市最新房價指數為296.6,是近5季以來最高的一季,季增0.4%、年增0.6%。
桃園市第3季房價指數為286.65,年減約2.3%、季減約0.9%;台中市為287.54,大致和上季持平,年減幅度約0.5%;高雄市為257.1、季增2.6%、但年減0.2%,基本上房價變化不大。
信義房屋企研室專案經理曾敬德表示,從信義房價的季指數觀察,雖第2季北市房價出現小幅反彈,但步入第3季的房市淡季,加上房屋稅的討論聲浪、老屋健檢與土壤液化等訊息,不確定的政策因素都觸動台北房市敏感的神經,因此第3季北市房價表現相較其他各都疲弱。
從房價指數表現來看,整體市場大致已經脫離房市的快速急跌期,而今年在房地合一上路以來,幾乎也沒有重量級的房地產政策推出,對於目前處於盤整階段的房市,沒有消息就是好消息,推測短期內房市仍以盤整的機率較高。
住商不動產總經理陳錫琮認為,第3季房市交易清淡,仍需多觀察一、二季看房價是否打底,但央行維持低利率走勢不變,房價下修幅度不致過大,第4季為傳統購屋旺季,雖建商讓價心態較濃,但仍須看中古屋主讓價意願,預估全面性降價仍不明顯,預料全年房市保守看待仍是「量縮價穩」。

7大建商逆勢推案! 悶房市不再藍瘦香菇

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】
悶房市不再「藍瘦香菇」(諧音難受想哭),7大建商近來逆勢進場推案,並且囊括今年度3大豪宅指標案,總計至少推出新案1,200億元,為沈寂房市注入一股暖流。
房市景氣歹歹,不少建商暫緩推新案,反而改採「減量經營」策略,以出清舊餘屋案、順利拼完工交屋為今年目標;不過,還是有些建商不怕寒風吹,在房市寒冬大舉推出新案。
住展雜誌昨(27)日公布最新調查指出,2016年北台灣都會區的推案量激增、且推案量逾百億以上的建商至少有7家,分別是大陸建設、茂德機構、元利建商、森聯機構、麗寶機構、勝治機構與遠雄建設,2016年推案量較去年有顯著成長,7家建商推案量總計超過1,200億元。住展雜誌企研室經理何世昌表示,在7大建商中,以茂德機構、元利建設兩家,推案量最大,同樣都是220億元;茂德推案量較去年增加50億元,今年首度釋出銷售的新案有板橋「江翠ONE」、新店「陽光PARK」與蘆洲「希望城市」,三大案都走「有感讓利」路線。
至於今年度的3大豪宅指標案,包括「琢白」、「和平大苑」和「森聯摩天41」,分別出自大陸建設、元利建商與森聯機構等3家建商之手,今年也都不約而同推出。
何世昌表示,雖然今年來豪宅成交清淡,成屋豪宅或許帶有頭洗一半、不得不推的疑慮,但預售豪宅仍比成屋豪宅相對多,顯示建商仍認為高端需求依然存在,只要是好的產品就會有市場。
何世昌預期,上述3大豪宅案只是豪宅推案潮的先聲,明年豪宅「推案潮」將會更大。
另外,全國型建商麗寶集團、遠雄建設,以及雙和在地建商勝治機構,這3家今年推案量都比去年激增7成多。
麗寶今年指標大案為基隆「微笑台北」,全年案量估達160億元,較去年大增69億元。
至於遠雄推案則有127億元,年增69億元;若不計台中案量,則北台灣約推出110億元。

2016年10月20日 星期四

央行打房收手 營建股開紅狂飆

作者 Yahoo奇摩(即時新聞) 
中央銀行解除各式不動產信用管制。房仲業同表歡迎,認為有助房市交易正常化,不致再促成房市炒風再起。營建股今天飆升,漲幅3.64%笑傲大盤,興富發開盤攻漲停。
央行理監事會決議除降息半碼外,並全面鬆綁選擇性信用管制,包括特定地區購屋貸款規範、自然人第三戶以上購屋貸款規範、公司法人購置住宅貸款規範、土地抵押貸款規範等均全面刪除,僅剩豪宅限制。
房仲表示,央行全面鬆綁選擇性信用管制,可能會讓議價空間縮小,店面、商辦、套房等收益型產品看俏。而且由於選擇性管制措施大多是針對第二套房的房貸,因此全區解禁後,購屋人要換屋時不必先賣後買,如此可刺激換屋需求,一買一賣下也有利房市的流通性,擺脫目前低流通性的窘境。
央行全面鬆綁選擇性信用管制,類股早盤大漲3.64 %,居大盤之冠,個股全數走揚。興富發董事會通過去年財報,EPS 7.06元,每股配發現金股利6元,現金殖利率高達14.67%,股價一開盤在大量買單進攻下站上44.95元漲停價,成交量逾1.5萬張,七千多張委買單高掛。
漲幅次大的是配發現金股利1元的冠德,現金殖利率5.75%,股價最高站上18.9元,漲幅8.62%,成交量近6000張;長虹早盤站上48.15元,漲幅7.9%,成交量千餘張;屬高殖利率約9.35%的華固開盤後站上最高63.5元,漲幅6.72%,成交量2000餘張。

央行打房收手 營建股開紅狂飆

作者 Yahoo奇摩(即時新聞) 
中央銀行解除各式不動產信用管制。房仲業同表歡迎,認為有助房市交易正常化,不致再促成房市炒風再起。營建股今天飆升,漲幅3.64%笑傲大盤,興富發開盤攻漲停。
央行理監事會決議除降息半碼外,並全面鬆綁選擇性信用管制,包括特定地區購屋貸款規範、自然人第三戶以上購屋貸款規範、公司法人購置住宅貸款規範、土地抵押貸款規範等均全面刪除,僅剩豪宅限制。
房仲表示,央行全面鬆綁選擇性信用管制,可能會讓議價空間縮小,店面、商辦、套房等收益型產品看俏。而且由於選擇性管制措施大多是針對第二套房的房貸,因此全區解禁後,購屋人要換屋時不必先賣後買,如此可刺激換屋需求,一買一賣下也有利房市的流通性,擺脫目前低流通性的窘境。
央行全面鬆綁選擇性信用管制,類股早盤大漲3.64 %,居大盤之冠,個股全數走揚。興富發董事會通過去年財報,EPS 7.06元,每股配發現金股利6元,現金殖利率高達14.67%,股價一開盤在大量買單進攻下站上44.95元漲停價,成交量逾1.5萬張,七千多張委買單高掛。
漲幅次大的是配發現金股利1元的冠德,現金殖利率5.75%,股價最高站上18.9元,漲幅8.62%,成交量近6000張;長虹早盤站上48.15元,漲幅7.9%,成交量千餘張;屬高殖利率約9.35%的華固開盤後站上最高63.5元,漲幅6.72%,成交量2000餘張。

房屋二胎貸款

銀行房貸:
信用無重大瑕疵者,銀行繳息半年內遲繳無超過三次以上者。本公司配合曾在各家銀行服務且有豐富資歷之貸款團隊。一人貸款,團隊服務。
代償私設:   

信用無重大瑕疵者,如因有二胎私人設定,可代償二胎,協助塗銷設定,降地高額利息,金主直營!無中間人收費困擾。
民間土地、房屋二、三胎貸款:
行有無貸款皆可評估,不看信用狀況,急件處理!金額不限,房價評估後5000萬以上亦有承做。告知地址即可評估。全國貸款行銷由金主團隊直營,無須透過中間人轉介,原有二胎設定者,亦可評估增貸。

2016年10月18日 星期二

房屋增貸是要如何申辦?

洪慧純表示,民眾可以選擇向原房貸銀行申請增貸,或是找其他銀行申辦。民眾辦理增貸時,銀行可能會擔憂申貸人的資金周轉是否出現問題,因此多數銀行會重新鑑定擔保品價值與勘查實際的屋況,另外,銀行撥放貸款之前,也會重新評估客戶的還款記錄,如果還款紀錄不佳、財務出現隱憂,那麼銀行放款的態度可能會比較謹慎。如果備妥相關文件,屋況與還款能力無虞的話,應該可以順利申請增貸。

引用Yahoo!奇摩房地產

房屋貸款增貸資格條件

台北富邦銀行房貸部經理洪慧純表示,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。

房貸增貸的做法,就像是和銀行重新打一個新的房貸契約一樣,因此房貸戶和銀行之間,會存在兩個房貸契約,借款人同時需要負擔2個房貸費用。 

各個銀行的增貸標準不同,一般來說,民眾如果臨時有資金上的需求,只要擁有房地產、繳款順利,正常的情況下都可以申請借款。


引用Yahoo!奇摩房地產

房屋二胎還是房屋增貸好?

洪慧純表示,以上述的例子來看,小黑把同一間房屋先和A銀行申請房屋貸款,再向B銀行申請一筆房屋,如果很不幸地,小黑在未來欠債,或是因為個人的財務問題無法繼續付房貸,導致房子被法拍的話,小黑一開始申請的A銀行,可以先獲得房屋法拍的償還金額,假使法拍後的金額比B銀行借給小黑的錢少,那B銀行就必須承擔帳款難以回收的問題。正因為房屋二胎對於銀行來說,風險較高,因此銀行在核放二胎貸款時,利率和費用都會提高,對民眾而言,不一定較划算。 而如果小黑利用房貸增貸的話,等於是和銀行重新立定新的房貸契約,小黑必須同時負擔2個房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。
​引用Yahoo!奇摩房地產

增貸和二胎如何申請,增貸和二胎各是什麼?

洪慧純指出,所謂房屋貸款增貸,是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金,例如3年前,小陳將房子向銀行申請房貸800萬元,3年內還了80萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的情況良好、小陳在這3年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的80萬元借貸出來。 

而所謂的二胎,簡單來說,指的就是用同一間房屋設定第二順位的抵押權,例如小黑有一間在內湖區的房子,為了要申請到更多貸款,小黑把這間房屋先和A銀行申請房屋貸款,另外再拿同一間房子,再向B銀行申請一筆房屋貸款,在這樣的情況下,A銀行算是第一順位抵押權、B銀行則為二順位抵押權。
民眾如果有申請二胎的需求,可以依照各銀行規定,以房屋做為擔保品,向原申請銀行以外的行庫申請二胎。因為房屋二胎提供了不動產,也就是房屋當作抵押品,所以在辦理信用貸款時,需要的工作證明、財力證明等資料核准,會比申請一般貸款來的容易。洪慧純表示,申辦二胎房貸時,應檢附文件包括身分證影本、土建物權狀、第一順位房貸近半年繳息狀況,以及收入證明或往來存摺等文件資料。
 


民眾申請二胎時,除了須考量5~18%不等的利息,還有手續費、房屋設定的費用和可能產生的代書費等成本,這些費用視各銀行規定,而有所不同。例如有些銀行承做的第二順位房貸手續費3000元起,以貸款50萬元為例,設定費用約為600元。


引用Yahoo!奇摩房地產

企業貸款

企業貸款的一般性要求是什麼??正規的流程來申請其實還是需要遵循一定的規律的,那麼我們到底應該注意一些什麼事項呢?
首先,企業的經營者必須要年滿二十歲,開業滿一年之企業,如果是新開立的公司那麼是肯定無法償還這些貸款的,所以,這樣的申請人所獲得的結果就一定的失敗的,面對這樣的狀況,倘若自己的企業真的需要大量的資金作為支撐,而公司的營業額又不夠,那麼我們就可以讓保人來幫助我們完成貸款了。
另外,想要申請成功,那麼你就一定要有自己的企業,並且經營的時間要在一年以上,對於那些剛剛成立的小公司,由於償還貸款的能力不夠,所以跑路現象時有發生,為了可以避免這樣不愉快的事情發生,所以,一般來說,只有成立了一年以上的企業才可以得到相關機構的認可和支持。
除此之外,我們還應該提供自己的相關資訊,只有這樣,才可以順順利利的得到一筆財富,這樣的資金總是可以幫助大家渡過難關,所以,對於大大小小的企業佼佼者們來說,一定要充分地利用貸款這個好方法,只有這樣,我們今後的發展道路才可以越來越好。

企業貸款

企業貸款

申貸條件:年滿20歲且開業滿一年之企業、商行、店家負責人均可申請,凡有使用發票或有穩定銀行資金往來帳戶存摺者。
生產製造業需開業滿半年方可申請
貸款利率:1.88 %起
貸款額度:最低額度100萬到上千萬(依銀行審核個人信用條件而定)
檢附文件:負責人身份證正反面影本、營利事業登記證影本、最近二年401,403或405報表、近2年資產負債損益表以及近一年銀行往來存摺。
貸款年限:1-7年

二胎房貸

二胎房貸 的主要特點介紹由於現在全國各地的房價上升極快,因此通過貸款來購買房子已經成為了一種極為常見的現象。但是,最近又出現了一種新型的房屋貸款方式,那就是二二胎房貸。那麼,這種房屋貸款具有怎樣的特點呢?現在,就讓我詳細的為大家進行介紹。 
第一:利率高
其實,二胎房貸是從原房屋貸款的基礎上發展而來的,它是指房貸戶將自己的房子進行二次貸款,從而獲得更多的資金。由於二次貸款的發放銀行的償還順序是在發放原貸的銀行之後,因此二次貸款的發放機構所承擔的風險較高,因此所收取的利率也要相對高上許多。
第二:貸款額少
雖然通過二胎房貸能夠獲得一定的資金,但是能夠獲得的貸款金額是較少的,這主要是因為第二順位的貸款機構所承擔的風險較大,因此為了能夠在一定程度上減少將來可能發生的損失,它會將貸款額降低,因此人們所能夠獲得的二胎貸款的金額較少。
不過,雖然二胎房貸的利率較高,貸款額少,但是對於那些急需要錢的人們而言,這也是一種非常好的解決方式。畢竟就算二次房貸的利率再高,也不可能高於在高利貸的利率,並且二胎房貸的還款也存在一定的時間差,因此並不會對貸款者造成巨大的經濟壓力。因此,如果大家也有進行二胎房貸的需要,那麼不妨通過相關機構進行二胎貸款,從而為大家解決燃眉之急。

二胎車貸

二胎車貸  讓愛車一借再借,助您圓夢 !
1. 為已經申辦貸款 但卻想要增加額度感到煩惱嗎?
2. 目前為其他銀行同業,融資公司汽車貸款繳息中尚未結清之客戶,只要有資金上的需求。都可經由本行向其他銀行提供汽車貸款代償結清後,由本行提供增貸之服務,並獲得一筆額外資金運用。
二胎車貸 申請條件
1. 客戶年齡:只要您年滿20歲~65歲皆可辦理 (18歲以上已婚亦可辦理汽車二胎貸款)。
2. 客戶職務類別:各行各業皆可辦理不限職業類別(無業亦可)。
3. 客戶信用狀況:信用正常者 (瑕疵亦可協助)。
4. 貸款額度:最高可貸200萬最低10萬元,讓您輕鬆拿現金 (依據權威雜誌鑑價)。
5. 貸款期限:最長4年,讓您輕鬆按本月息攤還。
6. 貸款利率:年利率5.5%起 (依個人信用、條件評等而定)。
7. 適用車輛範圍:自用車、貨車、公司車、計程車 (個人、合作社…) 三噸半以下皆可。
8. 出廠14年內車種。
二胎車貸 申請文件(傳真即可)
1.車主身分證正反面影本 (公司戶為營利事業登記證影本)。
2.行車執照影本。
3.銀行或郵局存摺封面影本 (撥款用) 。
4.目前車貸近一年繳款紀錄證明 。

二胎車貸

二胎車貸  讓愛車一借再借,助您圓夢 !
1. 為已經申辦貸款 但卻想要增加額度感到煩惱嗎?
2. 目前為其他銀行同業,融資公司汽車貸款繳息中尚未結清之客戶,只要有資金上的需求。都可經由本行向其他銀行提供汽車貸款代償結清後,由本行提供增貸之服務,並獲得一筆額外資金運用。
二胎車貸 申請條件
1. 客戶年齡:只要您年滿20歲~65歲皆可辦理 (18歲以上已婚亦可辦理汽車二胎貸款)。
2. 客戶職務類別:各行各業皆可辦理不限職業類別(無業亦可)。
3. 客戶信用狀況:信用正常者 (瑕疵亦可協助)。
4. 貸款額度:最高可貸200萬最低10萬元,讓您輕鬆拿現金 (依據權威雜誌鑑價)。
5. 貸款期限:最長4年,讓您輕鬆按本月息攤還。
6. 貸款利率:年利率5.5%起 (依個人信用、條件評等而定)。
7. 適用車輛範圍:自用車、貨車、公司車、計程車 (個人、合作社…) 三噸半以下皆可。
8. 出廠14年內車種。
二胎車貸 申請文件(傳真即可)
1.車主身分證正反面影本 (公司戶為營利事業登記證影本)。
2.行車執照影本。
3.銀行或郵局存摺封面影本 (撥款用) 。
4.目前車貸近一年繳款紀錄證明 。

第二台車 汽車貸款率利 會比較高嗎?

第二台車 汽車貸款率利 會比較高嗎??目前在職2年多薪資是4萬元,名下有二台車,其中一台已向遠東貸款65萬,繳款一年多尚欠50萬左右,另外一台車沒有貸款,信貸已繳一年多尚欠52萬元,另有使用3~5年的信用卡卡債5張卡合計是額度是54萬尚欠36萬多。希望申請信用貸款整修房屋和整合負債,有問過幾家銀行後都以負債比偏高婉拒。請問有什麼方式可以貸到150萬的款嗎??第二台車 汽車貸款率利 會比較高嗎??
貸款通的回覆如下:
1.因為無擔保債務(信貸52萬+卡債36萬=88萬)已達所得的22倍了,故申請銀行信用貸款是不會過件的。建議她申請汽車貸款,因為名下已有一筆車貸,第二台車要再貸款會比較困難,加上這次需要貸款到150萬需要仔細評估一下送件的銀行而且第二台車 汽車貸款率利 比第一台車的率利率高一點嗎??。而且需要提供保人。
2.目前沒有貸款的車子是102年的BMW。
3.由於太太沒有收入證明當保人並無加分作用,但因為貸款額度高,所以銀行還是要求提供二等親的保人。
結論是核准金額150萬  分5年 該案件 送件→審核→核准→對保→撥款 , 共計5個工作天。

2016年10月15日 星期六

你必須要了解該如何選擇代辦的技巧以及在代辦過程中該注意的事情

由於現在銀行緊縮,辦理貸款是越來越不容易,而代辦業也如同房屋仲介業一樣,到處林立,但該如何從許多的代辦公司選擇一家最好的??或者說最適合你的?是否要選有知名度花錢砸廣告的?還是要選那些說保證能過件的?(說實話,代辦再怎麼厲害,不可能百分之百保證過件,只能幫你提高過件的機會或是幫你找到能解決你的最佳方法)其實選擇代辦並沒有一定的標準,只要能創造雙贏就是最好,能幫你順利解決資金問題,就是最適合你的貸不下來,再優惠的利率與你無關,你也享受不到解決不了錢的問題,再低代辦費用也是空講,無奈現在許多不肖的代辦業者大打削價競爭,導致客戶聯徵多查、代書黑名單甚至更嚴重的是警示帳戶問題,諮詢的客戶都有遇到這樣的問題,有客戶被不專業的代辦承作,名下已經一堆卡循,卻還送公營行庫,而且一次還同時送三間,導致客戶聯徵多查,甚至因此變成銀行黑名單(基本上來說,只要近半年內信用卡有卡循,公營行庫一概婉拒)也有客戶連銀行貸款申請書都沒簽到,就無緣無故被送了三間銀行導致聯徵多查,甚至連自己被送了哪些銀行都不知道(只要是進行銀行信用貸款,不論是否委託代辦,都一定要親自填寫申請書)還有客戶要做代書借款,卻遇到了不專業的代辦,一口氣同時送了四間代書,導致客戶變成代書界的黑名單,更有代辦假藉銀行名義要客戶提供帳戶正本和印鑑,最後導致客戶人頭遭到冒用變成警示帳戶,甚至聽到最扯的,還有客戶明明已經是協商狀態,該代辦卻還和他說銀行信用貸款能做,然後藉口和對方先收取2000元的銀行查詢費用或疏通費,
第一,真正專業的貸款經理人,會幫你審慎分析你的狀況,而不會在你提出一堆疑問和擔憂的時候,一直和你說一定會過一定會過
第二,真正專業的貸款經理人,在和你做完諮詢之後,一定會客觀的幫你提出能解決你問題的辦法,然後想辦法在你的允許條件下來幫你
第三,真正專業的貸款經理人,不會要你提供任何的正本,就算貸款核准了,對保,也只是你和銀行或是代書之間的事情,專業的貸款經理人不會經手你的任何正本
第四,真正專業的貸款經理人,不論是銀行貸款還是代書借款,不會同時進行送件,且每次送件前都會和你詳細討論並徵求你的同意才承作,也不會代簽任何申請書
第五,真正的專業貸款經理人,不會在之前就先和你收取任何費用,而是事後收費代辦公司有沒有個合理的收費標準?我想這問題一直是很多人都想知道的,我只能說,只要雙方都能接受,那就是一個合理的收費,但你要知道,那些花錢打廣告的,一定會希望從代辦費中賺回來,所以就得要訂定較高額費用來打平廣告成本,那些削價競爭的,是否是真的專業,很多都只是抱持著拼過就賺到的心態,所以只有默默經營的公司,省去廣告成本站在借款人的角度著想,幫客戶爭取最高貸款額度、降低貸款利率只有幫助需要貸款的人,成功解決資金問題,才能換取下次服務的機會或口耳相傳畢竟永續經營才能永續服務

房市亮點-台北房市 奇岩捷運站周邊 交易熱

工商時報【方明╱台北報導】
北投奇岩捷運站周邊一帶,因生活環境佳、交通便利,且有綠地公園等生活機能,房價又相對台北市中心便宜,在歷經房價修正1成後,公寓自4字頭降至3字頭,中古大樓也自5字頭降至4字頭,吸引天母及鄰近行政區自住民眾轉移陣地前往購屋,今年前3季成交熱絡。

北投「奇岩重劃區」是北市第一座純住生態社區,總面積16.68公頃,涵蓋4大主題公園,公園綠地更達60%綠覆率,被譽為「北市桃花源」,當地因生活機能完善,鄰近捷運奇岩站、學區、圖書館、市場及醫院,並因結合北投士林科技園區,可望吸引人口需求,帶動周邊房市。

當地在歷經房市不景氣後,新案、中古屋房價皆修正10%∼15%,吸引不少雙北新婚小家庭、換屋族到此區購屋,尤其在近期天母商圈一帶沒落後,當地自住客也轉移陣地到北投奇岩買房,今年成交熱絡。

東森房屋副理于靜芳表示,據北市地政局數據,今年1∼9月建物買賣移轉量最多中山區2,195件,其次為萬華區1,950件、內湖區1,664件,北投區也高達1,570件,位居第4名。

于靜芳指出,與去年相比,北投奇岩房價跌1∼1.5成,原本公寓房價超過40萬元,中古大樓也在55萬元以上,目前周邊公寓成交已降至每坪35∼43萬元,中古大樓也跌至每坪45∼53萬元,吸引自住客購屋。

新婚族多選擇購屋總價1,500萬元以下,換屋族則青睞總價1,500∼2,000萬元,至於奇岩重劃區新案也從7字頭降至6字頭,每坪約跌10萬元。

除了奇岩重劃區綠地,當地還有學區優勢,明星學校薇閣中學、文化國小,學校硬體設備佳,加上文化國小雙語教學有口碑,不少家長及新婚族都會來入籍卡位,熱門指標社區包括「奇岩豐采」、「文化國宅」、「雲天」溫泉宅,每坪行情約在45∼53萬元,奇岩重劃區新案修正至6字頭,每坪成交62∼70萬元,重劃區指標新案包含華固「奇妍-晴川」、「國美大奇」。

東森房屋北投奇岩捷運加盟店店東葉淑珠表示,北投奇岩「公館路」一帶別墅透天也另有一片市場,雖價格修正不多,總價帶多在3,700∼8,000萬元間,也頗受來自天母的高資產客層,指標社區「奇岩別莊」總價帶約在5,700∼8,000萬元不等。

重劃區新案過去成交每坪72∼78萬元,目前平均成交降至65萬元,面對公園第1排每坪約68∼70萬元,非面公園則每坪成交62∼65萬元,雖降價10%∼15%成,但自住客青睞低總價、低單價情況下,新案成交狀況不若中古屋熱絡。

台中1字頭新案 超人氣

工商時報【王妙琴】
建商讓利已成推案趨勢,一字頭個案銷售紛紛開紅盤,北屯區總太「美樂地」10月初開盤,一周來客50餘組,在短時間內潛銷預約已衝破百戶外,仍有許多來客詢問看房;在清水市區「禾盛鰲豐廣場」10月初動工,位於鰲峰路上推出16戶金店面透天別墅,總價也是1開頭,每戶1,688萬元起,吸引附近民眾前來賞屋;而在清水地區造鎮的「遠雄之星3」,今年7月正式公開,強打每坪14萬,上個月來客300組成交35戶。

總太地產於北屯區?子段推出「美樂地」以每坪1字頭的超低價,喊出3D政策:低總價、低門檻、低負擔,總太地產翁毓羚表示,因主打首購的族群,為了建立與民眾的互信關係,都以實價做銷售,透明化的價格,可省去雙方議價的時間,為的就是減輕首購及小家庭的買房負擔。

「美樂地」位處三面臨路,外觀是走日式簡約風,共分為兩期,第一期共有420戶住家,7間店面,樓高15層,地下3層,住家規劃每戶25-37坪,分別有2房、2+1房以及3房。

雖然是低價住宅,但住家品質依然維持在高水平上,戶戶衛浴皆有對外窗,還擁有湯屋式浴缸,在家就可以享受度假氛圍。在公設的部分規畫了三大主題,分別是音樂、運動、樂活,共29大項公設,包括:足球場、溜冰場、遊戲室、音樂教室、陶藝教室、烹飪教室、瑜珈教室等等。此外,更特別規畫兩間民宿客房,供住戶朋友來借住一宿的空間。

看準日本三井不動產台中港Outlet Park商機,為掌握人潮即錢潮優勢,吸引建商前進推案。包括禾盛建設推出「禾盛鰲豐廣場」透天店面案,地坪21-78坪,售坪50-110坪,緊鄰西海岸最大商業開發中心─台中港特定區(市鎮中心)重劃區,扼守台中港自貿區 與台中國際機場,地處海空核心,自住投資皆宜,吸引開業醫師購買。

受惠於雙港、輕軌,再加上三井OUTLET利多加持,台中「新橫濱灣區」後市發展可期,位於清水「遠雄之星3」,今年7月正式公開,一公開銷售即破5成!9月份更因為三井OUTLET與台中市政府簽約後,現場來客大增,短短一個月來客突破300組,成交35戶,銷售一舉突破8成。

「遠雄之星3」坪數規畫32-50坪、2-4房,每坪成交價14萬元,備受首購、換屋等自住客埋單。7月進場、現正推出的「遠雄之星3」也渴望於年底前完銷,下一期「遠雄之星5」則將預計明年初進場。

二胎

二胎

:房屋貸款就是在銀行或民間的融資公司辦理第二順位貸款產品特色:1. 依個人授信評分,專案最低6%起2. 還款時限長1~7年3. 貸款額度依房屋現值成數而定
申請流程 先傳土地謄本權狀估價 → 核定金額利率 → 現場拍照 → 簽約撥款
二胎貸款特色:自有房屋不限坪數、不限屋齡,信用不良或慣性遲繳皆可辦理。
二胎貸款條件:年滿二十歲之房屋所有人皆可辦理。
二胎貸款額度:以信義、永慶、台灣房屋交叉評估後所得房價為依據,最高可貸滿全額。
二胎貸款年限:可分一次結清和分期攤還,二胎年息6% 7年本利攤,最高9千萬 每借一百萬,月還14,609元 7年84個月總計還122萬,還款日期超出五日內不計息,還款金額最低以一萬元為單位,提前還款無違約金問題。
二胎貸款利率:最低年息6%起
檢附文件:
  1. 土地、建物所有權狀
  2. 身分證正本
  3. 印鑑證明
相關事項:線上估價->現場拍照->核定額度利率->簽約完成撥款只要是房屋所有人,並且可以提供第二擔保品(汽車或支票),本公司可依擔保品的價值先行撥款,解決客戶的燃眉之急。以上核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

房貸

農地貸款

:農地、養地、旱地、建地貸款
申請流程 先傳土地謄本權狀估價 → 核定金額利率 → 現場拍照 → 簽約撥款
農地貸款特色:農地、養地、旱地、建地、所有權全部者,借款人需信用良好,具固定收入者。
農地貸款條件:年滿20至57歲之國民不論任何行業 。農地、養地、旱地、建地、所有權全部者。具有保存登記之合法建物,農地建造農舍亦符合本專案。
農地貸款額度:規劃額度高,貸款金額視 農地、養地、旱地、建地貸款價值成數而定,最高可貸滿全額。
農地貸款年限:可分一次結清和分期攤還,全省農地建地個人貸款,一人500萬,15年還, 年息4趴 每借500萬,月還36,985元,提前還款無違約金問題。
農地貸款利率:最低年息4%起
農地貸款檢附文件:
  1. 土地所有權狀
  2. 身分證正本
  3. 印鑑證明
相關事項:線上估價->現場拍照->核定額度利率->簽約完成撥款只要是土地所有人,並且可以提供第二擔保品(汽車或支票),本公司可依擔保品的價值先行撥款,解決客戶的燃眉之急。以上核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

房貸

房貸

規劃額度高,無論您正在看房子想要買房、或是已經決定房屋正在考慮房貸,我們規劃了適合您的房貸!或是想辦理貸款無法提供完整財力辦理信用貸款時,房貸能助您周轉順利。
申請流程  準備文件→估價→銀行回報可貸額度和成數→填寫銀行申請書→銀行審查評估→回覆審核結果(額度、利率、貸款年限)→約對保時間→至銀行簽約→設定→撥款
房貸特色:房屋買賣/房屋貸款
房貸條件:1.年滿20至60歲之國民2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;但若已清償者則視個人情況辦理。
房貸額度:貸款金額視房屋市值估價而定。
房貸年限:本利攤還型:40年,提供最長40年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
房貸利率:利率:2.12%~2.5%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
房貸檢附文件:雙證件:身份證/健保卡、 收入證明、在職證明、戶籍謄本、土地建物所有權狀、房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
相關事項:*三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者無法申請;但若已清償者則視個人情況辦理。*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

連帶保證

連帶保證:所謂連帶保證人即是拋棄先訴抗辯權的保人,相對於債權人而言,連帶保證人與主債務人是處於相同之履行責任地位,亦即如一旦主債務人還款出現問題,債權人(例:銀行)可直接向連帶保證人催討,甚而可同時向主債務人與連帶保證人一併要求清償而不必等待其向主債務人強制執行後方能進行。

二胎車貸

二胎車貸  讓愛車一借再借,助您圓夢 !
1. 為已經申辦貸款 但卻想要增加額度感到煩惱嗎?
2. 目前為其他銀行同業,融資公司汽車貸款繳息中尚未結清之客戶,只要有資金上的需求。都可經由本行向其他銀行提供汽車貸款代償結清後,由本行提供增貸之服務,並獲得一筆額外資金運用。
二胎車貸 申請條件
1. 客戶年齡:只要您年滿20歲~65歲皆可辦理 (18歲以上已婚亦可辦理汽車二胎貸款)。
2. 客戶職務類別:各行各業皆可辦理不限職業類別(無業亦可)。
3. 客戶信用狀況:信用正常者 (瑕疵亦可協助)。
4. 貸款額度:最高可貸200萬最低10萬元,讓您輕鬆拿現金 (依據權威雜誌鑑價)。
5. 貸款期限:最長4年,讓您輕鬆按本月息攤還。
6. 貸款利率:年利率5.5%起 (依個人信用、條件評等而定)。
7. 適用車輛範圍:自用車、貨車、公司車、計程車 (個人、合作社…) 三噸半以下皆可。
8. 出廠14年內車種。

二胎車貸 申請文件(傳真即可)
1.車主身分證正反面影本 (公司戶為營利事業登記證影本)。
2.行車執照影本。
3.銀行或郵局存摺封面影本 (撥款用) 。
4.目前車貸近一年繳款紀錄證明 。

企業信貸

企業信貸對於公司有哪些影響?提到信貸很多人都是很清楚的,現在很多人就是會選擇適合自己的銀行進行貸款,因為很多企業在實際的發展過程中都是需要不斷的注入資金,這樣才能夠更好的發展,而選擇這樣的貸款方式確實是很不錯的,何況,在現有的市場中很多人都是很關心實際的情況,在具體貸款的時候也是享受到了好處。
我們對於信貸的瞭解也是基於一些企業的發展,而信貸本身就是不需要任何的擔保,在實際的貸款過程中還能夠帶來很多的好處,自然是很受歡迎的,所以,在具體選擇的過程中就是應該知道實際的情況,起碼對於這樣的貸款方式是需要瞭解的,現在很多人就是能夠正面的看待和進行貸款。
貸款本身就是為了創業或者是更好的利用資金,也有不少人是將這樣的打款看成是融資,因為在發展的過程中是需要資金,只有資金夠多才能夠更好的擴大企業,所以,這一點還是很重要的,對於很多企業的老闆自然也是有很大的影響,所以,這些都是需要進行分析和說明的。
關於貸款貌似也並不是壞事,但是,前提是自己的信譽程度是很好,不然是很難申請信貸的,所以,信譽是一方面,實際的發展也是很重要的,所以,在具體的發展過程中就是應該認識到很多的事情,更好進行申請,很多條件在實際的準備過程中也是需要進行分析的

2016年10月12日 星期三

個人信用貸款

服務特色: 免擔保品、免保證人,提前還款免收「提前清償違約金」(依各家銀行方案而定)。3-5個工作天即可核貸撥款。
服務條件: 年滿20-60歲信用正常之國民 ,具正職工作滿3個月或加計前職滿1年有固定收入者。
服務額度: 最高額度可貸200萬,依銀行審核個人信用條件而定。
服務年限: 本利攤還型:可分1~7年
檢附文件: 雙證件、收入證明( 薪轉存摺或密封式薪資單或扣繳憑單 )、已婚者加附配偶身份證或戶口名簿。( 百大企業 /上市櫃公司員工可提供識別證、名片、工作證明 )
相關事項: 半年內連兩期遲繳一個月以上,三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者無法申請;但若已清償者則視個人情況辦理。
備註:
  • 聯徵中心強制停卡結清 ( 解除 ) 紀錄滿半年者,可申貸
  • 有逾催呆帳紀錄,但屬助學貸款已清償或保證債務已清償者, 可申貸
  • 配偶信用不良可協助辦理
  • *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 銀行保留核貸與否之權利

    二順位房貸

    服務特色: 房屋貸款滿一年後有急需資金周轉,不想轉換原房貸銀行者,可再以他行申辦二順位貸款/增貸。
    服務條件: 年滿20歲之國民不論任何行業。
    服務額度: 貸款金額視房屋市值估價而定。
    服務年限: 10~20年,本利攤還。 如辦理優惠寬限期需依客戶申貸條件而定。
    檢附文件: 身份證、 收入證明、在職證明、戶籍謄本、土地建物所近6個月房貸繳款明細
    相關事項: 三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者無法申請;但若已清償者則視個人情況辦理。
    備註:
  • 聯徵中心強制停卡結清 ( 解除 ) 紀錄滿半年者,可申貸
  • 有逾催呆帳紀錄,但屬助學貸款已清償或保證債務已清償者, 可申貸
  • 配偶信用不良可協助辦理
  • *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 銀行保留核貸與否之權利

    房屋轉貸/增貸

    服務特色:房屋貸款滿一年後有急需資金周轉此項商品為您最佳的選擇。
    服務條件:年滿20歲之國民不論任何行業。
    服務額度:貸款金額視房屋市值估價而定。
    服務年限:10~20年,本利攤還。如辦理優惠寬限期需依客戶申貸條件而定。
    檢附文件:身份證、 收入證明、在職證明、戶籍謄本、土地建物所近6個月房貸繳款明細
    相關事項:三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者無法申請;但若已清償者則視個人情況辦理。
    備註:
    • 聯徵中心強制停卡結清 ( 解除 ) 紀錄滿半年者,可申貸
    • 有逾催呆帳紀錄,但屬助學貸款已清償或保證債務已清償者, 可申貸
    • 配偶信用不良可協助辦理
    *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 銀行保留核貸與否之權利

    房屋買賣貸款


    服務特色:規劃額度高,無法提供完整財力辦理信用貸款時,房屋貸款能助您周轉順利。
    服務條件:年滿20歲之國民不論任何行業。
    服務額度:貸款金額視房屋市值估價而定。
    服務年限:本利攤還型:30年,提供最長30年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
    檢附文件:身份證、 收入證明、在職證明、戶籍謄本、土地建物所有權狀、房貸最近半年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
    相關事項:三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者無法申請;但若已清償者則視個人情況辦理。
    備註:
    • 聯徵中心強制停卡結清 ( 解除 ) 紀錄滿半年者,可申貸
    • 有逾催呆帳紀錄,但屬助學貸款已清償或保證債務已清償者, 可申貸
    • 配偶信用不良可協助辦理
    *以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同 銀行保留核貸與否之權利

    房屋貸款增貸

    房屋貸款增貸:是指房貸戶以住宅申辦房貸一段時間、清償部分本金之後,再次申請房貸,貸款額度大約是已經還給銀行的房貸本金。 

    例如4年前,小張將房子向銀行申請房貸900萬元,4年內還了100萬元的本金,因為要籌措子女的留學基金,需要一筆資金,決定再向銀行申請貸款,此時,如果住家的情況良好、小陳在這4年內也都按時繳交房貸,即可選擇向銀行申請增貸,將已經償還的100萬元借貸出來。 利用房貸增貸的話,等於是和銀行重新立定新的房貸契約,小張必須同時負擔2個房貸費用,建議申貸民眾還是要評估自身的還款能力,謹慎申請貸款。

    房貸轉貸增貸是依客戶理財用途或是現金使用需求,將房貸轉換到利率較低的銀行以節省利息開支,或藉由轉貸來做現金增貸的部份。依市值估價而定,貸款最長20年利率1.85%起 (前1年固定),最高可貸120%。房屋貸款滿一年後,有急需資金周轉此項商品為您最佳的選擇,年滿20~55歲之國民不論任何行業,全省房子15坪以上(台北市12坪以上) 限台灣本島。

    房屋貸款增貸服務特色:
    房屋貸款滿一年後有急需資金周轉此項商品為您最佳的選擇。
    服務額度:
    金額視房屋市值而定。
    服務年限:10~20年,本利攤還。(如辦理優惠寬限期需依客戶申貸條件而定)
    服務利率:固定型房貸,一年期固定利率:前1年固定最低1.85%起,第2年起最低機動計息(目前為2.20%)。
    檢附文件:雙證件、土地、建物權狀、房貸繳款一年繳款記錄、財力證明 。
    相關事項:三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者無法申請 (但若已清償者則視個人情況辦理)。

    ​以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同。

    ※銀行保留核貸與否之權力。

    2016年10月11日 星期二

    房屋貸款

    房貸規劃額度高,無法提供完整財力辦理信用貸款時,房屋貸款能助您周轉順利。1.年滿20至60歲之國民2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;但若已清償者則視個人情況辦理。

    房屋貸款 圓你大房子夢社會的逐漸發展,想要在城市中立足,衣食住行都是我們隊生活最基本的需要,什麼事是我們一輩子最大的事情呢?那就是買房子,買房子在中國是頭號大事,是多少家庭夢寐以求的事情,但是,房子不是想買就能買的,在一定的經濟基礎上,我們想要擁有一套屬於自己的房子,是一件很難的事情,房屋貸款,幫你完成這個心願,讓你的大房子夢得以實現。

    大房子夢是中國家庭的夢,我們在銀行貸款的時候,會有很多的麻煩,如果我們沒有住房公積金,我們是沒有辦法貸到比較低利率的房貸,加上最近這些年以來,銀行的貸款是越來越難了,房屋貸款,也逐漸走進了大眾的生活中,幫助大眾完成自己一輩子的心願。

    在房屋貸款中,只要能夠選擇一家好一點的機構,就能夠貸到比銀行還要低利率的利息,額度相對於銀行也是很高的。房屋貸款,是你在選擇房貸時最好的選擇。房屋貸款,在辦理的過程中程式是比較簡單,手續費也相對比較低,中間的時間也較短,貸款的利息遠遠低於同水準的銀行利息。幫你順利貸到房款。

    房價的上漲是我們每個人都很發愁的事情,只要有了房屋貸款,能用錢解決的問題都不是問題,那麼你的問題就不是問題,只要按時按揭還貸,大房子一樣可以踏踏實實住。讓你的大房子夢更加一步實現。


    二胎房貸

    二胎房貸:就是房屋已經有第一順位貸款後,又向第二家銀行申請房屋貸款,其基本原則是第一順位需是金融同業所設定(非民間),且申請人不能有民間第二順位抵押借款(金融機構設定則不在此限,唯銀行核准後需先塗銷原第二順位設定(可代償),再由申貸銀行重新設定第二順位完成後才能撥款)。其可核貸金額是以第一順位訂約的15~20%,最高核貸金額不得大於150萬為基本依據,但如房屋估價尚有殘值,則不在此限。

    民間房屋二胎借款 幫你解燃眉之急 近些年來,我國的房地產行業也不太景氣,很多一線城市的房產價格均開始出現逐步下滑等趨勢,對於此種情況,原本打算以房炒房的業主們,也開始逐步將自己的眼光投向其它生意上,可由於之前將自己的存款都用來添置房產,因此在投資中,經常會出現資金短缺等問題,對於此種情況,

    民間房屋二胎借款的經理是這麼解釋的:
    對於房產較多的業主們,在遇到經濟緊缺等問題中,我們可以選擇將自己的現有房產用來二次抵押,在抵押過程中,無論你是貸款所購買的房產,還是一次性付清全款所購買的房產,均可以進行房產二次抵押,對於此種情況,我們稱之為房屋二胎借款。


    在房產二次抵押過程中,未付清首期貸款的房產和一次性付清全款的房產,其在二次抵押中,所借的款項多少,可能會存在某種變化,因此,借款人應該在抵押之前,就應該根據自己的實際能力,對其所能償還的款額進行總體規劃,以免後期因無法償還借款,最後得不償失。

    目前,此種民間房屋二胎借款現象在民間頗為流傳,使用自己現有的房產進行抵押,就可以獲得相應的款額,用來投資其它的項目,最終賺取傭金之後,只需要付清所借款額及其所有利息,即可拿回自己的房產,簡單,方便的同時,又可以解燃眉之急,比起銀行的各種手續來說,方便快捷也成為民間房屋二胎借款流行的最主要籌碼。

    航空城計畫區土地交易 續冷

    工商時報【龍益雲╱桃園報導】
    桃園市政府地政局公布航空城特定區計畫不動產市場最新季報,第2季實價登錄揭露土地交易28件、平均每坪7.34萬元均較第1季下滑,交易件數更創2014年開始統計以來10季最低。
    桃園市政府地政局分析,航空城特定計畫土地受期待因素影響,交易量自2014年持續成長,但2015年因國內景氣不佳及2016實施房地合一稅制衝擊,土地投資性需求大減,第2季交易總金額約5.29億元,較首季減少6.19億元,農牧用地約4.96億元,則較前一季衰退5.95億元。

    桃園市政府地政局強調,分析自2014年土地交易市場價格呈現漲跌互見,變動趨勢仍不明顯,第2季交易量少,平均單價容易受個案交易單價影響。

    由於目前桃園航空城的前景不明,部分房地產業界認為是直接衝擊土地交易原因,但台灣房屋智庫經理江怡慧也有不同看法。她表示,成交量走低是賣方看好航空城是國家級建設「惜售」,但買方考量景氣「砍價」,雙方認知差距無法成交。

    桃市府地政局統計第2季整體實價登錄揭露土地交易比第1季42件減少14件、季減33.33%,較去年同期55件衰退27件、年減49.09%; 平均每坪價格比第1季的8.83萬元下跌1.49萬元,但較去年同期7.03萬元上漲4.41%。

    第2季農業使用土地交易件數為23件,其中都市計畫內農業區、非都市土地農牧用地各3件、20件,合計比第1季29件減少6件、季減20.69%,較去年同期33件,也衰退10件、年減30.3%;屬於農業使用的土地平均每坪6.88萬元,比第1季8.61萬元下跌1.73萬元,較去年同期6.75萬元上漲1.93%。


    江怡慧認為,桃園航空城特定區計畫雖處盤整修正時期,但就台灣高速鐵路桃園站周邊房市,機場捷運可望年底通車,華泰名品城二期也將開幕,桃園體育園區(A19)站還有新政府力推的「亞洲矽谷計畫」、航空城世貿中心、桃園市立美術館等議題,青埔地區的發展漸趨明朗、可期。

    北市房屋稅改版 中古豪宅傷

    工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

    台北市房屋稅新制爭議擴大,北市府檢討現行稅制,傾向打擊面較小的方案來調整,擬回溯至90年7月1日之後完工、總價8,000萬以上的高級住宅,調高其標準單價;房地產業者評估,預期16年屋齡的中古豪宅,將淪為下波稅制檢討下的新苦主,估計約有1.5萬戶面臨加稅,占全市約2%,影響層面將先前方案限縮不少。

    信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德昨(7)日表示,現在北市2104年7月以後取得使用執照,適用新標準單價的新屋已有1.2萬戶,依照台北市研擬中的房屋稅調整方案評估,最新納入檢討的16年屋齡中古豪宅,可能會有3,000多戶面臨加稅,因此上述被鎖定調高房屋標準單價的房屋,總計約1.5萬戶。

    曾敬德表示,目前台北市住宅存量約有88.9萬戶,依此推估將有高達98%的住宅不會被調高房屋標準單價,房屋稅也不會因此增加。曾敬德表示,由於絕大多數的房屋稅不會提高,有助於降低市場觀望氣氛。

    曾敬德分析,豪宅稅調整與中古豪宅的標準單價調高,對於豪宅市場則是「一好一壞」,新豪宅的豪宅稅可望略微降低,但本來標準單價沒調高的中古豪宅則是被針對性地調高,8,000萬元以上的中古豪宅成為此波房屋稅檢討下的苦主。

    另外,此次可能也會檢討豪宅稅的加乘問題,解決豪宅稅以數倍暴增的問題。曾敬德表示,北市府可能選擇對市場影響層面最小的方向去調整,而中央也可能去調整每年的折舊率與殘值,對於老屋來說,反而屬於降稅的利多。


    不過,新房屋加稅、老屋減稅,整個稅制設計似乎不鼓勵民眾追求更好的生活品質,尤其在都更上更可見到此難解習題,未來房屋稅還有檢討的空間。

    北市房屋稅重整,新舊豪宅約4326戶將同一基準課稅

    台北市政府調整房屋稅,財政局今(11)日上午表示,經過意見蒐集與溝通後,依照日前公布的3個方案,目前傾向以第三案來辦,即重整新舊豪宅的稅基,由區位導向轉為價格導向,以8000萬與2億作為級距,新舊豪宅約4326戶將有一番稅基的重整。

    重整稅基「懸崖化」問題 新豪宅降、舊豪宅升 

    所謂第三方案,影響最大的要算是於2001至2014年取得使用執照的豪宅,財政局長陳志銘表示,過去的稅基從低到高為「舊一般住宅、舊豪宅、新一般住宅、新豪宅」,造成以2014年區分的新、舊豪宅稅基「懸崖化」差距,為了導正這樣的差距,稅基重整後,稅基由低到高會變成「舊一般住宅、新一般住宅、舊豪宅、新豪宅」,將從降低新豪宅稅基與提升舊豪宅稅基下手。

    陳志銘表示,台北市的舊豪宅有3376戶,新豪宅有約950戶,未來,這4326戶不分新舊的豪宅將統一使用新制,即以房地市價8000萬元及2億元作為分類級距,加價方式均由過去的「路段率」改採「固定比率」,而8000萬到2億,以及2億以上的豪宅,會適用不同的固定比率,至於固定比率分別為多少?陳說,要考量到不要帶給民眾太大負擔。稅捐處處長蘇鈞堅則表示,最晚今年底以前試算出後,會送交不動產評價委員會評議實施。不過,陳志銘推測,舊豪宅因為「路段率」改為「固定率」的原因,所以稅率會比較低一些些。


    台北市的舊豪宅有3376戶,新豪宅有約950戶,未來這4326戶不分新舊的豪宅將統一使用新制。(資料照,余志偉攝)
    不過,外界也好奇為何以8000萬元及2億元作為級距分類?陳志銘回應,8000萬是央行實施信用管制的數字,此外,依照80-20法則,80%的房屋是在2億以下,20%在2億以上,財政局便是依此來設立級距。

    「區位導向」轉為「價格導向」、取消豪宅加價項目

    陳志銘說,此調整將豪宅的課稅稅基由過去的「區位導向」課稅,轉向「價格導向」,縮短新舊豪宅間的課稅差距,另外不論新舊豪宅,一律取消加價項目,包括冷氣機、電扶梯、金屬玻璃帷幕外牆及游泳池等。
    陳志銘表示,調整的原則仍會是房屋「持有者課輕稅,交易者課重稅」,至於舊宅若持有多屋,三房者自然可以依照非自用住宅適用稅率3.6%處理。
    陳志銘表示,房屋稅調整的關鍵在於兩點,第一,時機點對嗎?陳認為,現在台灣的景氣還沒有起來,民眾薪資沒有成長,加稅是負擔。第二,持有還是低稅,台北7成都是自住持有,不應增加持有稅,2016年已經實施交易資本利得稅,這也是市府為什麼不去作回溯的原因。


    陳志銘表示,房屋稅調整的關鍵在於兩點,第一,時機點對嗎?現在台灣民眾薪資沒有成長,加稅是負擔。第二,台北7成都是自住持有,不應增加持有稅。(資料照,取自Google Map)

    「房屋稅讓建築業者卻步」 市議員:2018收不收得到房屋稅?

    民進黨籍市議員洪健益則質疑,都發局近年核准的建照少得可憐,北市的房屋稅讓建築業者卻步,2018年收不收得到房屋稅收?2014年7月1日以後的房子也幾乎是0,稅收得到嗎?陳志銘回應,確實近年核發建照與房屋交易稅都不如預期,北市仍希望交易正常化,不希望過冷或過熱,他說,由於取得使照開始計收房屋稅,房屋稅是逐年在成長的,即使是不透過加稅,房屋稅本身也在成長,因此,未來透過新房子還是可以取得房屋稅。新豪宅還是比舊豪宅稅多,但不會那麼多。