【地產專欄】吳懿倫：地上權爭議多 買前留意5大差異

近年來房價高漲，因此低於市價的地上權與使用權住宅，吸引不少購屋族青睞，不過由於地上權住宅與一般住宅有許多差異，也引發許多糾紛，在服務業工作的小雯就說，當初就是看上地上權便宜才買，沒想到買了之後才知道，不僅利率高，每年還要繳地租，房價還會隨著使用年限而下跌，「早知道租屋就好」。 而知名的使用權案，不久前也爆出住戶指控，懷疑建商將原屬社區的游泳池，外租給周邊的俱樂部，並將對外出租的停車場面積，計入住戶房價裡，目前住戶們提告皆敗訴。地上權住宅買賣糾紛不斷，建議購屋族購買前一定搞清楚，何謂地上權住宅，並了解以下5大差異。
差異1：每年需額外付地租
由於地上權住宅僅銷售房屋所有權或使用權，住戶並不具有土地所有權，因此每年必須繳交土地租金，地租為公告地價乘以3.5%~5%，相較之下，一般自用住宅每年地價稅，僅需千分之二，地租反而貴上許多。
差異2：隨著年限減值，等於花大錢租屋
雖然地上權住宅較便宜，房價約是一般市價的7折左右，但地上權有其使用年限，多在70年，隨著時間過去、年限減少，房價也會跟著下滑，且若房市下行時，地上權住宅跌價的程度會比一般住宅更明顯。 地上權住宅類似租屋概念，差別在於先繳房租、一次簽約70年，但70年間可轉售。
差異3：不便貸款，利率較高
地上權住宅分為「可分割過戶」、「不可分割過戶」兩種類型，「不可分割過戶」地上權住宅，由於不具土地、又沒有建物權狀，導致銀行不願直接放貸，多由建商整批向銀行貸款後，再轉貸給住戶，因此利率較一般房貸高出許多，一般住宅房貸利率在2%左右，地上權住宅的利率則多在3~4%。
差異4：無法成立管委會，社區管理難見效
依《公寓大廈管理條例》須為房屋所有權人才能共同成立管委會，「不可分割過戶」的地上權案住戶，無法依法成立管委會，僅能成立管理中心或管理小組等，因此其對社區規範不具法律效益，導致管理中心或管理小組不論在社區公設點交，或社區金流與財務管理上，難以掌控、監督力較低。
差異5：管理複雜，亦有糾紛
由於地上權住宅多為政府與建商的開發BOT案，不僅規劃住宅區，也常一併規劃辦公大樓與商場，因此地上權案會較一般的純住宅社區來的複雜，不論是出入或管理上容易混亂，社區與建商也容易產生產權糾紛。
引用 Yahoo奇摩房地產編輯部