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2018年7月31日 星期二

總價不到130萬 竟可買進高雄地標「八五大樓」

〔記者徐義平/台北報導〕

5年前曾引起年代、三立兩家電視台董座聯手砸下超過50億插旗的高雄地標「八五大樓」,4月有兩筆最新實價紀錄,28樓一 間套房竟只要126萬元便能入手,每坪單價還不到10萬元,相較2013年11月,該地標套房最高單價,每坪超過40萬元、價差超過4倍。房產業者猜測, 該地標有許多日租套房,價差如此大除與購屋時間點有關外,還可能與帶有租約、裝潢與否等多重因素。

根據內政部實網最新揭露紀錄,4月,揭露28樓兩間套房實價,兩間總價各為126萬元,坪數均約13.29坪,拆算每坪單價約9.48萬元,每坪竟 然不到10萬元。

目前該地標計有超過250筆實價紀錄,若單純比較套房,2013年11月時,目前套房揭露最高單價,為31樓的一間套房,總價620萬 元、坪數約15.22坪,拆算每坪單價約40.72萬元,相較最新成交單價,價差4倍之多。

進一步整理該地標超過250筆的實價資訊,其實每坪實價超過30萬元,占比近1成,不過,主要成交單價落在15~20萬的比率居多。

寬頻房訊指出,其實該地標產權相對複雜,不過,因具有指標意義,也成為眾家業者插旗的標的,其中以年代電視台董座練台生、三立電視台董座林崑海合組 的三禾資產最為積極。

三禾資產自2013年便積極出手,推估砸下超過50億元,若以目前已經曝光的資訊來看,推估三禾資產吃下近35%產權,為該地標目前 最大的產權持有者。

寬頻房訊進一步表示,八五大樓每坪建造成本18~20萬元,以該地標近兩次拍定單價來看,法拍的標脫單價多數低於造價,幾乎等同「買建物送土地」。

房屋二胎

房屋二胎就是在銀行或民間的融資公司辦理第二順位房屋貸款,在銀行辦理房屋二胎貸款利率雖然比較低,但過件的困難度也相對較高,而且銀行辦理房屋二胎放款條件日亦緊縮,門檻提高,授信準則嚴苛,有能力還款卻因信用問題或收支比過高而被擋在銀行高牆,無法順利核貸

房屋二胎是什麼??

顧名思義就是向銀行申請房屋二胎貸款,要申請的先決條件,首先必須是名下有房子,而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等,至於第1順位房貸的額度多寡,也會直接影響「二胎房貸」的核貸額度。通常需在房貸繳滿一年之後才可以向銀行提供申請。
假如價值500萬元的房子,房貸是貸了400萬,銀行通常進行500萬元的設定,本利還了一年之後各銀行提出申請房屋二胎貸款,銀行通常會針對原本設定的500萬元額度,給予15%至20%的「二胎房貸」額度,也就是大約75萬元至100萬元之間的額度。
還了本金多少也是會影響房貸二胎的額度。如果都是在寬限期中只繳利息要在原銀行在申請二胎貸款,過件狀況就會比較低。建議可向其他銀行辦理貸款來協助。
有人說找銀行比較好,但也有人說找一般民間代辦房貸二胎核准機率比較大,其實雙方面說的都對,若是客戶條件不錯,要貸款的金額不多當然是自己就可以處理不需要委託代辦二胎房貸,但是若是客戶條件不是很好,負債比又高或者是需求的金額又大,單一銀行是不可以承辦處理的。

銀行房屋二胎利率及額度是多少?? 銀行利率年息4%起 額度300萬

  • 1.依個人授信評分
  • 2.銀行二胎貸款金額:最高300萬元
  • 3.貸款年限:本利攤還型:可1~10年
  • 4.貸款利率:本利攤還型4% ~ 14%

申請房屋二胎需要什麼資格?

  • 1. 年滿20至60歲信用正常的國民
  • 2. 房子坪數15坪以上為佳
  • 3.一胎房貸需繳滿一年才可以申辦銀行二胎

申請銀行二胎貸款有什麼限制?

借款人有下列情形者,不予承作:
  • (1)3年內有拒絕往來記錄
  • (2)3個月內貸款或信用卡延滯30天以上,或未繳信用卡最低應繳金額。
  • (3)半年內有信用卡強停(若已清償則滿6個月可辦理)
  • (4)半年內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄。
  • (5)曾做保人,借款有呆帳情況未逾5年者。

辦理銀行房屋二胎貸款需要準備什麼資料?

  • 1. 雙證件影本
  • 2. 收入證明(有租金收入者可提供租約及收租的銀行內頁半年出入明細加封面),勞保異動明細、薪轉存摺內頁半年出入明細加封面、或去年扣繳憑單、在職證明。
  • 3. 戶籍謄本影本
  • 4. 土地建物所有權狀影本
  • 5. 房貸繳款明細最近1年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
註1:實際依銀行核貸方案為準。
註2:以上所有貸款方案之總費用年百分率不等於貸款利率,實際貸款條件 ( 例:核貸金額、利率、月付金、帳管費、手續費、票查費、提前清償違約金、信用查詢費…等 ) 視個別銀行貸款產品及授信條件不同而有所差異,銀行保留核貸額度、適用利率與核貸與否之權利,詳細約定應以銀行貸款申請書及約定書為準。

什麼人比較適合辦理銀行房屋二胎?

有確定的資金用途,而且希望能按月分期攤還的民眾,最適合使用這樣的商品,尤其如中小企業的老闆、資金進出頻繁、不固定的生意頭家、計程車司機、家 庭主婦、獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等,無法提出「固定薪資證明」的族群,如果名下有不動產,就可以使用「房屋二 胎」做為資金調度的工具。

辦理銀行二胎房貸需要注意的12個事項?

銀行收到你的申請資料後會辦理聯徵,確認你沒有不良債信紀錄。一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去6個月的還款記錄(包含信用 卡繳款紀錄),因此,如果你辦理貸款計畫,可要從現在起就特別留意帳單的繳款期限,如有使用信用卡,要盡量繳付全額,盡量不使用分期。
如果你有下列12種情況就沒辦法辦理銀行房屋二胎:

  • 1.月光族:存款低於5千通稱『月光族』。
  • 2.百元提領:因為如果連百元都要提領出來,那背後代表的是『支出非常捉襟見肘』。
  • 3.現職工作年資不足一年。
  • 4.任職公司規模小。
  • 5.信用空白或是持信用卡未滿一年。
  • 6.一年內近期增貸。
  • 7.有預借現金。
  • 8.信用卡循環或是超額使用。
  • 9.聯徵多查:短期內(三個月)銀行辦理信用貸款查詢聯徵次數不得超過3次。
  • 10.延遲繳款。
  • 11.負債比偏高:一但負債超過月收入15倍代表你的核准機會將降低許多。
  • 12.收支比偏高:你的現有負債每月須支出金額佔你的月收入之百分比。

自己去銀行申辦房屋二胎跟委託你們辦的差異是什麼?

台灣的銀行家數幾十間,各銀行有各銀行風控條件不同,每個銀行喜愛的客群不同,審核條件也稍有不同,而且銀行政策不時在變更,一般民眾無所適從,根本不知道自己的條件要向哪一家銀行申請貸款才會通過,才需要透過代辦公司。差異點會在:
  • 1.銀行行員只會推薦自己銀行的方案而我們有配合幾十間銀行,可以了解各銀行方案中的差異幫助申請人找到最適合的銀行方案,提供不拉聯徵方式為你初步評估貸款可行性,可以大幅增加通過機率。
  • 2.代辦並不是開銀行,所以不可能所有案件都可以保證過件,評估後告知你申請的過件機率大不大可貸額度約多少.,…等等。
  • 3.申請辦貸款不像是買東西,可以貨比三家;辦貸款卡在聯徵的問題上一旦婉拒是會造成你後續申貸的困難度上昇,需要謹慎規劃再進行。
  • 4.代辦幫你省下的『時間成本』不需一家家銀行等待比較。
  • 5.辦理任何貸款都不需要事先支付服務費用,一律事成收費,辦理任何貸款申請前都不需要正本文件可以大大降低受騙的機會。

什麼是二胎房貸?

二順位房屋貸款亦稱二胎, 就是當該房屋在之前已向銀行進行第一次房屋貸款後,用原房屋再向另一家銀行, 進行對該標的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎房貸


通常第一順位抵押的貸款成數越低,第二順位可貸金額越高,但是因為承受二順位貸款的銀行所承擔的風險較高,所以相對的利率也會較高。


二胎房貸還款的時間較短,約3~7年,且無寬限期, 且隔年申報綜所稅時無法以房貸科目抵稅。


沒有一順位, 就沒有二順位, 對銀行來說, 第一順位的債權抵押風險是最小的, 因為第一順位的債權抵押通常不會高過抵押物(房屋)的價值。

但對設定在第二順位以後的債權, 風險自然會比較高, 因此貸款利率也會較高, 不少銀行甚至把二順位房貸當作「信用貸款」的方式來放款, (利率較高、年限較短等)

為何「二位房貸」應擺在最後選項? 

事實上, 「二順位房貸」在銀行的貸款產品中, 並不討喜, 因為許多貸款產品都可以取代「二順位貸款」, 例如:


若要申請「二順位房貸」, 建議先自以上產品來挑選申請 , 「二順位房貸」的選擇排序應該在最後。例如選擇信用貸款,但其利率不見得比二胎房貸低,應該多方面比較。



二順位房貸流程跟房貸申請相同 ; 需付出代書、地政規費、設定抵押權 ; 利率卻不是房貸利率(1.5%~3%)而是信貸利率(4%~10%以上),繳款年限又短(最多7年), 事實上產品CP值頗低... 而且許多銀行授信準則都很嫌棄有二胎借款紀錄的貸款人。

使用「二順位房貸」的情況:

但二胎房貸還是有其市場性例如以下情況




有資金需求需要增貸時, 原貸銀行(簡稱A銀行)認為沒有增貸空間, 另一間銀行(簡稱B銀行)認為有增貸空間, 不過礙於合約可能無法轉貸至B銀行 , 此時B銀行願意提供二順位貸款。



< 情況二 > 無法貸出信用貸款

因為信用貸款有貸款總額「不得逾月薪22倍」的法令限制, 所以若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、或是信用記錄有瑕疵、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「二順位房貸」。 



嚴格說起來, 「二順位房貸」就是「有抵押的信用貸款」。在銀行的眼中通常貸款人辦理其他類型的貸款都申請困難 , 才會使用「二順位房貸」。


在此我們並不方便探究「非銀行」的民間二順位二胎貸款。 不過申辦仍要注意相關利率及抵押權設定情況、也要小心未來可能塗銷困難的情況。因為對銀行來說, 已有民間二順位設定的擔保品, 轉售後要再向銀行申請增貸轉貸等都是會被限制無法承作的 。

2018年7月30日 星期一

房屋二胎

記者李靚慧╱專題報導
哪些人適合辦理「二胎房貸」﹖銀行業者認為,有確定的資金用途,而且希望能按月分期攤還的民眾,最適合使用這樣的商品,尤其如小本經營的商店老闆、計程車司機、家庭主婦等,無法提出「薪資證明」的族群,如果名下有不動產,就可以使用「二胎房貸」做為資金調度的工具。

二胎房貸」究竟有什麼優點﹖國泰世華銀行解釋,民眾如果申請小額信貸,必須提供薪資證明,銀行再根據民眾的月薪,核定可放貸的額度,不過,如果沒有固定的所得,可能就無法申請小額信貸,這時如果名下有不動產,就可利用「二胎房貸」,將不動產活化,成為可靈活運用的資金

至 於「二胎房貸」要怎麼申辦比較有利﹖首先,原有的房貸必須是繳款繳息正常、貸款人沒有不良信用紀錄,這樣銀行才會願意承貸;其次,向原本辦理第1順位房貸的銀行申辦「二胎房貸」,由於銀行更能掌握擔保品的狀況,可獲得較低的利率;第三,如果本身又屬於銀行定義的「優質客戶」、擔保品位於精華地段,部分銀行透露,最優惠的年息達5%至6%低利也有機會。

不過,如果是第1順位設定於他行的所謂「一般客戶」,目前申貸「二胎房貸」的利率水準,大多數會在10%至14%之間,其中的差異,就是看擔保品坐落的區位而定。

雖然如此,比起現金卡、小額信貸年息動輒高達17.8%以上,「二胎房貸」的資金成本仍然比較低,由於多數現金卡持卡人的還款方式,均採「最低應繳金額」,每月應繳金額中,4分之3為利息,即使只借20萬元,也需耗費7年才能還清。

相對的如果使用「二胎房貸」,由於利息較低,即使相同的金額、同樣7年本息均攤,每月的應繳金額明顯較低,而且實際上因為採本息平均攤還方式,大多數借款人都不用花上7年,就已提早還清債務。

銀行「二胎房貸」的小提醒:
雖然部分強打「二胎房貸」的銀行,大多數強調「不必重新鑑價」,但如果貸款人原本的房屋貸款,本金已經還了一大部份,這時又有資金周轉需求,其實不必藉助「二胎房貸」,只要向銀行申請重新鑑價,就可適用一般指數型房貸的較低利率,再把已償還的房貸金額貸出來使用。

如果在申辦一般房貸的同時,也申請「財型房貸」(或稱為「回復型」、「循環型房貸),就具有這樣的彈性動用功能,可以把已經償還的本金,做為臨時動用的調度額度,不必申辦「二胎房貸」,更能降低周轉資金的利息負擔。
(記者李靚慧)

二胎房貸 輕鬆周轉

記者李靚慧╱專題報導
近來銀行業者搶打「二胎房貸」業務,強調不論是結婚、出國留學、更換家具等需求,都可以用「二胎房貸」來做為周轉支應,不過,什麼是「二胎房貸」?與一般房貸到底有何差異?
所謂「二胎房貸」,就是名下的不動產,已經設定第1順位的抵押貸款,也就是在購屋時申辦的房屋貸款,而且尚未還清,但因為又有資金周轉需求,就以這個不動產再向銀行申辦「二胎房貸」,設定為第2順位抵押,並且由銀行核定放貸額度。
國泰世華銀行表示,要申請「二胎房貸」的先決條件,首先必須是名下有房子,而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等,至於第1順位房貸的額度多寡,也會直接影響「二胎房貸」的核貸額度

舉例來說,價值500萬元的房子,第1順位的一般房貸部分,銀行願意核貸的額度約為8成(400萬元)左右,但是通常進行500萬元的設定,所以當申請「二胎房貸」時,由於是在不用重新鑑價的狀況下,銀行通常會針對原本設定的500萬元額度,給予15%至20%的「二胎房貸」額度,也就是大約75萬元至 100萬元之間的額度。

但是,如果當初民眾是申辦所謂的「100%房貸」,通常額度中的8成為一般房貸、另2成為信用貸款,這樣的個案要申請「二胎房貸」時,由於第1順位貸款已將房屋的設定佔滿,銀行基於風險的考量,除了必須壓低放貸的額度,有時根本就不予核貸