最近房屋市場傳出越來越多破盤價的建案，由於銷售成績頗令人興奮，因此有業者就說房市已經落底了，但是真的是如此嗎？恐怕沒有如此樂觀，因為房價破盤之後，房市產生的骨牌效應才要開始，民眾千萬要注意！
房市低迷 建商降價求買氣
今年房市買氣持續低迷，很多預售建案即使硬著頭皮推出，普遍也都乏人問津，接待中心更是等無人。為了突破僵局，突破買方觀望心理，第2季開始台北市有建案以破盤之勢創造秒殺佳績後，有越來越多的建案紛紛打出「區域最低價」、「比中古屋還便宜」、「有感讓利」、「1字頭房價」來吸引購屋人的目光與買氣。
很明顯的這是房市景氣走跌之際，業者為突圍的不得不作法，降價求售、殺價取量，最近頻頻傳出秒殺的建案就正應驗了業界常說的「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」。
當然，這樣秒殺的房市表現不禁讓人產生錯覺，房市似乎沒有想像中的那麼糟，市場還是有很多的人在買房子啊！因此有業者就跳出來說，房市似乎已經落底了！彷彿房市很快就將走上另一波復甦的坦途！
房市價格破壞 購屋時容易誤判
真的是這樣嗎？事實恐怕不是如此。市場上因為破盤價的關係，才讓建案交易秒殺，用破盤價格、有感讓利、明顯降價，消費者才會買單，若是價格紋風不動，或是降價讓利有限，房子仍然是賣不動的。
但是破盤價所產生的價格破壞效應，就如骨牌一樣，將會一張張的倒下來，購屋人看到這骨牌效應，會期待有更大的讓利降價空間，所以「破盤、秒殺」絕不是房市落底的訊號，更不是房市轉佳的現象，後續的骨牌效應不容小覷，房價更是降價比低，讓購屋者誤判情勢。
以下針對房價破盤之後，分析4大骨牌效應，提供後市觀察。
1、預售案破盤波及區域競爭建案
當某區域當中有預售建案開出第1槍破盤價熱銷之後，直接衝擊周邊競爭個案，這些競爭個案被迫不得不同步調降售價，甚或是要加碼降價，才能獲得購屋人的青睞，在區域內形成明顯的向下比價效應，在同區內若是沒降價的新建案，其命運註定是「掛了」，這是第1張骨牌倒下。
2、區域間的降價骨牌效應往外擴大
上張骨牌倒下之後，從該區域形成一種點線面的降價效應，就像是核爆一樣逐漸往外擴大，譬如最近讓利熱銷的板橋江翠北側案，每坪下殺4字頭，周邊的新莊、中和、土城等區域預售行情要想站上4字頭就會越來越困難，甚至一橋之隔的台北市萬華預售新成屋價格都會受到牽制，區域之間的房價向下比價效應是另張倒下的骨牌。
3、蛋黃及蛋白間的擠壓效應
都會區房價有所謂的蛋黃區、蛋白區及蛋殼區之別，當景氣呈多頭排列時，蛋黃區房價調漲，蛋白區勢必會跟漲，最後就輪漲到蛋殼區，最明顯的例子就是淡海新市鎮。
相同的道理，當蛋黃區中之蛋黃率先降價，價格核爆效應會再從都會區往外擴，蛋黃區、蛋白區、蛋殼區……，都將一一淪陷，也許有部分蛋殼區目前還沒有明顯反映這波降價骨牌效應，但不是不降價，只是時候未到，不要錯估了！
4、產品鏈的斷鏈 向下推擠效應
正常景氣之下，預售屋與新成屋，新成屋與中古屋之間都有一定的價差，形成一種有序的產品鏈狀態。
當扮演房價領頭羊腳色的預售屋出現「斷鏈」狀態（價格無法跟上），預售房價比新成屋便宜，甚至還比當地中古屋便宜，這種房價斷層式的推擠效應，將會產生大板塊價格破壞，短時間內會是種不可逆的趨勢，條件最差的房屋物件若還沒有反應，都不是房價落底的訊號，特別是最具代表性的法拍屋。
因此網友在選擇購屋時，最好做足功課，先了解心儀物件是屬於蛋黃還是蛋白區，若是蛋白區，那就要先了解價位是否已與蛋黃區接軌降價道合理範圍，才不至於事後後悔。
引用Yahoo奇摩房地產編輯部
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