歷經3年多的盤整，房市乍暖還寒。2018年由於推案量爆增，房市面臨高餘屋、高建照核發量、高使用執照核發量等「3高」問題，房價仍有調整空間，但這對於想買房的人而言，不啻是個好消息。本刊採訪3位仲介資歷超過10年，經手過數百間房子的金牌店長，分別提供精華區、蛋白區和重劃區的挑房技巧。
平日早上10點，施偉倫準時出現在門市，先和同事開早會，分享房地產市場資訊、協助同事解決屋主及購屋者各種急迫需求，必要時還會陪同事跟客戶溝通，並處理一些售後服務，如視察交屋後的屋況，通常忙到晚上9點半才打烊下班。
精華區：好房條件 產權乾淨
- 信義房屋台北東門店經理 施偉倫
施偉倫是信義房屋台北東門店經理，37歲的他在台北市大安區有13年房仲經驗，掌管的東門店是2018年信義房屋佣金收入最高的店，談到買房的撇步，他脫口而出：「好房子的首要條件是，產權一定要乾乾淨淨。」
施偉倫的業務區域是台北市蛋黃區，該區的主流產品是總價2,500萬至4,500萬元的中古華廈，他認為這些高總價物件萬一產權出問題，對購房者是一大傷害。所以他建議，購屋族看中一個物件後，首先要調閱產權，並確認是否為海砂屋或輻射屋、凶宅。
同時，除了房貸之外，沒有私人設定、假扣押、法拍等。「有私人設定的房子是不能順利完成交易的。」他提醒說，若有私人設定，必須要求債權人在簽約前同意塗銷債務，才能正式簽約及辦理後續代書流程。
另外，若擔心屋主可能在外有借貸，如向地下錢莊借錢，這部分要看謄本抵押設定部分，從房子設定幾次，就可以判斷債權順位，還有目前設定總額是多少。「通常地下錢莊的人一定會用人頭戶再做一次私人設定，你會在謄本最後面看到借貸的抵押權。」
至於在精華區挑出好房子的第二重點，是周圍嫌惡設施（生活中部分民眾規避的居家設施）越少越好，「有些嫌惡設施如高架橋顯而易見，也有像變電所、垃圾場等位在隱晦處，當地住戶才會知道。尤其是變電所，很多時候從外觀看不出來，就像一般住家。」
第三才是價格合理性，「精華區殺價空間有限，距離實價登錄的價格都相去不遠。」施偉倫指出，精華區比較少屋齡新、總價低的房子，因此只要確定屋子結構沒有疑慮，即使屋齡較高也可考慮。他舉例，曾有客戶一心想買15年以內的房子，但最後買了屋齡45年的中古屋，原因是15年內的房子多了30％至45％公設比，等於要多花三成以上的錢。
重劃區 ：講究地點 交通第一
- 信義房屋林口中山店經理 林士凱
「隨著機場捷運開通、商圈發展，林口重劃區如今比淡海新市鎮還要受歡迎。」當房仲10年，信義房屋林口中山店經理林士凱看著眼前的重劃區，從山坡地變成新大樓林立，他說，目前重劃區主流產品是2房或3房1車位、總價約1千多萬元的房子。
「以前買房子靠緣分，現在有了大數據，挑好房子可達到利益最大化。」林士凱指出，實價登錄對於新北市重劃區房子的參考性很強，以林口、三重、新莊等重劃區為例，同一商圈每坪價格通常只有1萬到3萬元落差。
「剛開始在重劃區看房，應抱著逛街的心態，多看多比較，就有機會挑到好房子。」林士凱建議，若預算是1,000萬元，可以看800萬至1,500萬元間的物件。「逛一遍之後，再聚焦在某個商圈，深尋商圈內的各種案子。」
而挑出好房子的初步篩選是以價格和房間數為主，接著是學區、樓層；景觀採光反而是次要，因為格局和採光見仁見智，有時反而會成為買房的障礙。此外，購屋者也須思考未來發展性，重劃區的優勢是房況較新，但生活機能發展仍需時間，相對的，非重劃區的物件較老舊、變動小，區域漲幅有限，未來競爭力較差。
至於買房子最講究的「地點」，林士凱認為，其實就是「交通第一」。新北市的交通網不如北市密集，因此在挑選地段時，必須要很清楚自己經常要往返地點所需花費的時間，並且要實際走一次交通動線，以確保未來能夠在作息時間內抵達，讓生活品質得到提升。
蛋白區 ：調整預算 抓平均值
- 住商不動產天母SOGO店店長 謝傑兆
「台北市有12個行政區、 新北市有29個行政區，即使我在天母深耕15年，也不見得能專精。」成交案件達2、3百間，目前是住商不動產天母SOGO店店長的謝傑兆認為，想挑到好房子，須先設定預算目標、選定合適區域，而不是瞎子摸象。
瞄準區域後，多看房子是找到好房的不二法門，「起碼看個30間，通常在2～4個月內會找到，若沒遇到好房子，應該調整預算或再等等看。」
謝傑兆長期耕耘的天母，區域行情介於台北市精華區、新北市重劃區之間，主流產品是中古屋。「若想找3房有車位、10年內的房子，預算卻只有2千萬元，就不可能在天母找到。」
挑中古屋，謝傑兆建議，首先是「社區愈單純愈好，1樓不要有太多店面或有住家。」原因是店面多，出入複雜，而1樓若有住家，通常庭院會切給1樓，住戶可分配到的空間和公設會變少。其次是，基地愈大愈好，戶數最好在100戶以內，好處是公設較齊全、活動空間較多，保值性較好。
「不要想用區域最低價去買到最好的房子。」謝傑兆指出，有別於重劃區的預售屋或新成屋，每一間中古屋的條件和價值都不同，必須勤做功課。「現在有實價登錄，中古屋價格有高有低，建議抓平均值。」若房子條件較好，出價可以比平均值高一點，若房況較差，出價可比平均值低一點。
雖然今年來房市成交量仍然萎縮，區域成交行情也下修，但他建議民眾挑房時，不要有「打幾折」的迷思，而是了解平均成交行情，才不會被屋主牽著鼻子走。「不管開價多少，成交價是自己做功課做出來的，只要抓半年到1年的實價登錄資訊，就有跡可尋。」
房仲口袋超值物件 這樣搶
房仲是第一線接觸到房屋出售訊息的人，其中有一種「Apple案」，即價格相對便宜、市場接受度高的超值物件，從委託到成交，通常只消半天時間。想要搶到這種物件，3位金牌店長的這5個心法要學起來！
- 心法1：頻繁看屋。1個月至少看1、2次，不僅能拉近和房仲的關係，也能讓房仲熟悉你的需求，有適合物件時馬上想起你。
- 心法2：明確表達出「想要在某個時段內買到房子」的購屋需求 。房仲的目標是成交，倘若你告知想在3個月或半年內買到房子，當房仲遇到好物件時，會更積極主動打電話給你。
- 心法3：做好功課、做決定時果決。善用實價登錄系統，事先抓好房價平均值，遇到超值物件、和屋主談價錢時，才有機會搶贏其他購屋者。
- 心法4：主動運用電腦資訊系統。下載房屋仲介的App，能夠即時獲得最新房屋出售資訊。
- 心法5：準備好自備款，並維持銀行良好信用。事先確認貸款額度沒有問題，有助於提高仲介第一時間通知你超值物件的機率。
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