台灣為避免系統性風險擴張，金管會、央行持續關注不動產放款情況，所幸2018年7月房貸逾放比低於全體銀行逾放比，而來到0.24%，建築融資逾放比則為0.26%，但因不動產占整體銀行放款比重來到47%，且總授信占GDP的比重為214%，故在未來國內利率恐止跌回升、房市景氣仍處於盤整修正階段之下，我國相關主管機關仍將密切關注相關指標的變化。
至於中國近年來房地產市場泡沫化的隱憂一直為市場人士所憂心，而泡沫化下的債務與槓桿率問題更是日趨擴大，也成為此次貿易戰中美方想戳破中國的要害之一，也就是資產泡沫所帶來的系統性風險。
從短期來看，2018年第四季中國國房景氣指數走勢恐出現減緩的態勢，主要是後續中國房市政策再度趨向緊縮，包括國慶期間北京市住建委嚴查房地產市場、國常會：房價上漲壓力大市縣將取消貨幣化安置優惠政策、天津開展房地產市場整頓專項行動等措施。
另一方面，雖然中國央行決定從10月15日起定向降準1個百分點，理論上降準後有助於增強銀行間市場信貸資金流動性，並降低商業銀行融資成本，配置按揭貸款的意願提升，進而支援住房需求端信貸資金，但市場則認為此次定向降準對中國房地產市場影響為中性，房地產開發商外部融資環境仍舊緊張，在融資環境並不寬鬆的情況之下，伴隨著持續高企的信用債到期回售壓力之下，開發商將更加依賴銷售回款，此在2018年10月初中國國慶黃金周期間，部分房地產開發商選擇以價換量，促銷求回款的情況中也能得到側面的驗證。
特別是從2018年下半年至2019年，房地產企業將迎來大量的信用債到期及回售，在目前融資環境持續緊張的情況下，企業追求高周轉，通過銷售回款及資金回籠來應對即將面臨的資金壓力，顯然在推案將維持高位，去化率面臨下修壓力之下，2018年第四季起中國商品房銷售額累計年增率、商品房銷售面積累計年增率將出現趨緩的情況。
事實上，2018年上半年中國房地產行業平均淨借貸槓桿比率約88%，其中中型房企約94%，高於大型房企約62%，主要是因為中型房企期望在資金鏈的逆境中，能積極做收並購以擴大自身占有率的策略，在此情況下，企業內部資金鏈的管理就成了2019年房地產開發商優勝劣敗的關鍵。
值得注意的是，現階段中國房地產市值高達430兆元人民幣，已是GDP規模的五倍，而大型房地產開發商的債務金額則不低，包括萬科、恒大地產均超過1兆元人民幣，而保利地產、融創中國、綠地集團、碧桂園也達到5,000億元人民幣之上；事實上，中國高房價多次調控仍壓制不下，已造成債務問題不斷擴大，除2018年是企業公司債償還的高峰期，債務規模已是2016年的4.3倍之外，地方政府債務更是早在2014年已達24兆元人民幣，相當於德國整體GDP的規模。
2018年5月中國總體債務佔GDP的比例已經來到312%，甚至對於中國人民來說，則因高房價而使其將所得大量花費於購房上，2017年中國家庭人均財富中，房產淨值已占三分之二，等同財富鎖在房地產之中，反映人民的消費能力已被遭購房預算大量侵蝕；而高房價是維持此內生循環能持續的關鍵，未來一旦中國房市價格出現崩跌，恐引發資產價值過度高估所產生的嚴重後遺症，顯然未來中國房價的變化對於整體經濟表現將動見觀瞻。
作者為台灣經濟研究院產經資料庫副研究員
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