標籤

二胎 (1254) 二胎房貸 (1235) 二胎借款 (1244) 二胎貸款 (1266) 二貸 (1257) 支票借款 (1257) 支票貼現 (1257) 台北二胎 (1257) 民間二胎 (1240) 房屋二胎 (1258) 房屋二胎借款 (1259) 票貼 (1256) 當舖借款 (1261)

標籤雲

二胎貸款 (1266) 當舖借款 (1261) 房屋二胎借款 (1259) 房屋二胎 (1258) 二貸 (1257) 台北二胎 (1257) 支票借款 (1257) 支票貼現 (1257) 票貼 (1256) 二胎 (1254) 二胎借款 (1244) 民間二胎 (1240) 二胎房貸 (1235)

2017年4月13日 星期四

2017 Q1買賣移轉劇增41% 景氣回溫?

每年的三二九檔期,房市景氣總是備受矚目,縱然今年各大媒體大都以「加溫」兩字蓋過購屋者的觀望態度,不過,就實務現況逐一加以檢視,發現仍然有不少盲點須靜待釐清。
景氣未觸底 建商讓利 購屋不急
首先,就各大建案均以來客數量作為觀察指標,此與景氣高峰期所強調「clean」之銷售率或「秒殺」的情況,可謂是大異其趣。
其實,大家都心知肚明,現階段景氣尚未觸底,而大多數有意願的潛在購屋者,在幾乎所有建案都以「讓利」為訴求的情況下,即使想要換屋,也並不急於一時。
更何況,在每次景氣衰退的過程,房價大都會下跌個二至三成,雖然最近一些重劃區等超額供給地區,跌幅已然超過二成,不過,卻是因為被包含「贈送車位、裝潢」之簽約價格模糊掉其實際成交價,導致即使是內政部所公布之實價登錄資料,亦未必全部都是實際交易價格。
其中,尤其以新成屋差距較大,中古屋則無此問題,從而亦導致一般購屋者看得眼花撩亂,推遲、觀望態度油然而生!
因此,若是就行銷角度加以觀察,只要新成屋去化不順利,預售屋與中古屋必然遲滯依舊,其因在於大部分的新成屋都是建商餘屋,一旦餘屋銷售不順暢,預售屋的推案量必然大幅減少。
更何況這一波還有不少投資客釋出的新成屋競價求售攪局,此一情勢亦可由今年北台灣三二九檔期推案量約為1648億元,較去(2016)年減少22.6%,創下2012年以來與近六年同檔期新低量紀錄,可見其一斑。
現階段建商以去化餘屋為主
另外,如就《住展雜誌》所公布之數據來看,今年三月廣告批數微幅降至約2.06萬批,較二月減少幅度約是6%,其中,新成屋廣告量1.6萬批,預售案則僅為4000多批,並且超過八成都是舊建案,由此顯見,現階段建商仍是以去化餘屋為主,不再貿然推出新建案。
至於一向都是房仲業銷售主力產品的中古屋,由業者一再強調以首購及換屋的剛性需求,並且以中小坪數、低總價為主,即可窺知其中梗概。
若是再由房仲業兼售新成屋的角度加以探討,在整體市場預售屋、新成屋與中古屋沒有各就各位之情況下,市場景氣尚未觸底可謂極為明顯。
至於部分因為中國肥咖條款而回台購置豪宅之台商應屬少數,充其量只是更加凸顯房市的兩極化趨勢而已,無法據以研判景氣動向。
其 次,就買賣移轉棟數加以檢視,由附表「六都買賣移轉棟數比較」資料觀察,儘管今年第一季較去年同期增加了41%,不過,仍可明顯看出實係前期基期較低所 致,若與2013年及2014年同期相較,差距更大。如再據此扣除所有權第一次登記之新成屋,當更能直接反映房市實際交易數量。
因此,就整體而言,這一波房市景氣不可能這麼快就落底,更何況落底之後還會有一段相當長的盤整期,主要原因與稅制結構、薪資所得、人口老化,乃至於升息預期等因素息息相關。也正因此,未來建商是否持續「讓利」,就可視為房價是否止跌與景氣轉折之重要關鍵指標。

沒有留言:

張貼留言