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2019年1月2日 星期三

有土斯有財觀念難撼 地上權房屋便宜背後代價

(中央社記者韋樞台北1日電)「有土斯有財」觀念深植人心,地上權與使用權近期推案較少,主因是此類房屋的貸款、轉手、高額地租讓人卻步,購買前得先思考房屋對自身價值何在,及財務能否應付貸款等問題。
國人最熟悉的買賣房屋模式是具有真實、政府核發的土地與房屋所有權狀,這類房屋可永久居住,且申請貸款時銀行擁有真正的債權,較容易取得貸款;每年繳納地價稅和房屋稅時,大都適用自用住宅的稅金比例,未來要轉手會因為地段、房屋品質、管理是否得當來評價房屋的價值及潛力。
購買擁有所有權的房屋最大的缺點、最受國人詬病之處就是房價貴,也因此興起了只有所有權房價6、7折的不含土地所有權,只有房屋所有權的「地上權房屋」,以及連土地和房屋所有權都沒有,只有房、地使用權的「使用權房屋」兩大類房屋。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,地上權和使用權房屋多半由建商向政府單位租下基地蓋樓,推出有50年到70年不等的居住時效建物。地上權建物又分為「產權可分割過戶(即地上權房屋)」和「產權不可分割過戶(即使用權房屋)」兩種。
「產權可分割過戶(地上權房屋)」的買方無法擁有土地所有權狀,只擁有建物所有權狀,在使用期限內買賣交易還算單純;但「產權不可分割過戶(使用權房屋)」的建物,土地和房屋所有權人是建商,買家只是有期限的房屋使用人,等同買家向建商長期租房,未來要轉售時仍得透過建商來處理。
張旭嵐指出,由於國人「有土斯有財」的觀念深植人心,因此地上權與使用權產品不太容易被廣泛接受,因為沒有土地和房屋的產權,且使用期屆滿時,使用權利消滅,購屋人只是擁有一個長期租約,未來移轉、贈與或繼承都得透過建商,交易相對麻煩。
住商不動產企劃研究室經理徐佳馨表示,地上權與使用權住宅案價格確實便宜,但國人習於將不動產留給子孫,加上地上權產品在銀行端貸款不易,購屋人就得多一點自備款,所以購屋時應該審慎考慮。
她認為,除了價格一定要有相當優勢之外,產品力最好在一定水準之上。但最重要是,持有者在心態上必須思考不動產對自身的意義,究竟是要傳家或是持有者為單身自住客,對房屋的價值自然會有不同的解讀。
徐佳馨指出,地上權與使用權房屋最頭痛之處在於辦理貸款。地上權房屋沒有土地所有權,土地使用期限又受限,只擁有房屋所有權,因此貸款成數較低,一般為買賣價格的5成,利率也稍高。
但使用權房屋絲毫沒有土地和房屋的所有權,在銀行貸款講究抵押擔保的觀念下,買家只是租屋人,在形式上為「租賃權」概念,銀行無法作為抵押權的標的物,因此核貸不易,只得透過建商來貸款,相對貸款成數和貸款利率條件,可能更不如地上權房屋。
大家房屋企劃研究室主任郎美囡指出,不論地上權、使用權房屋或有所有權的居住者,每年都得繳「房屋稅」,可適用自住稅率;但有所有權者繳納地價稅,地上權和使用權房屋居住者繳納「地租」,且地租約公告地價的3.5%到5%,當公告地價調漲時,地租自然跟著漲,地租比地價稅更重,變成住越久、繳越多的情形。
此外,地上權房屋未來轉手的問題,郎美囡點出關鍵點,地上權剩餘存續期間長短將會是影響貸款與轉手性的關鍵。當地上權剩餘期間越長,不只銀行貸款條件較好,未來轉手性也比較強;反之,當地上權剩餘期間越短,銀行貸款條件較差,轉手性也較弱。
至於地上權和使用權房屋的增值空間,與景氣好壞相關甚大。郎美囡說,2014年房市反轉向下之前,房市景氣相當好,房價上揚之際,也順勢帶動地上權和使用權房屋的增值漲價空間,但房市反轉向下的這幾年,這類房屋的增值性可就不妙了。
她舉例,北市承德路的「京站」2014年每坪約新台幣42萬元到45萬元,2018年降到39萬元到45萬元,跌幅3.45%;羅斯福路六段「華固新天地」2014年每坪約42萬元到48萬元,2018年每坪約39萬元到43萬元,跌幅約8.8%。
不過,地上權與使用權房屋漲幅仍不如所有權房屋,除了受限於銀行貸款條件影響買盤接手外,也顯示民眾對這類產品的接受度有限;地上權和使用權房屋周邊環境若是複雜,甚至可能出現眾人皆漲我不漲的情況,購屋人應該特別注意。
北市地政局也呼籲民眾,看屋時應注意買賣建物有無所有權狀,還是只有使用契約或憑證,未來過戶或發生繼承等移轉的程序如何辦理。
其次,未來使用建物須逐年支付土地租金及房屋稅的條件及內容。第三要瞭解貸款方式是否可由消費者直接向銀行貸款,或是由建商向銀行貸款後再轉貸給消費者。
民眾在購買地上權及使用權建案時,應詳閱契約書內容,並針對建物的使用用途及相關疑義瞭解評估後再決定是否購買。因為使用權不同於所有權,貸款與產權有意義不同,消費者最好先研究清楚避免混淆。(編輯:張良知/楊凱翔)

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