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2018年10月2日 星期二

房價連年暴漲 遠超薪資漲幅 房市供需失調惡性循環

根據任何標準,科羅拉多州的丹佛市都欣欣向榮 。失業率低於3%,到處都在興工,企業不斷引進高薪工作;但是,丹佛興盛的房市最近數月銷售和建築活動減緩,房價升幅降低,原來吸引瘋狂競價的房子現在乏人問津,被迫降價求售。
「紐約時報」報導,紐約、西雅圖,甚至舊金山這些全美房市最火熱的城市,都出現類似情況。箇中原因不一,可是經濟學家、房地產業者和建築業者表示根本問題相同:房價連年暴漲,遠超過薪資漲幅,使購屋者難以負擔。
今年8月全美成屋轉售數量比一年前減少1.5%,住宅建興許可更減少5.5%。
但是,房市成長減緩對購屋者幫助不大。丹佛房價過去一年仍上漲8%,雖比過去兩年的兩位數增幅「客氣」,卻仍超過6%的平均時薪漲幅。利率上升也使買房子成本更高。
分析家大多認為房價近期內不會下跌,因為目前情況與2000年代中期的投機泡沫不同,房價上漲主要是由經濟基本面推動:丹佛自2010年來人口增加30多萬人,成為全美成長最快的地區之一,居民增加速率遠超過房屋供應速率。
價格提高經常導致供應增加或需求減少,或兩者並陳。丹佛和其他地區最近數月待售屋已經增加,降價求售的現象愈來愈普遍。
但是,就整體而言,待售屋數量仍然有限,新的建築工程也沒有增加。房地產業者說,這有部分是因為房價暴漲打亂整個市場,使屋主不願賣房子,以免找不到新的住所。
利率上漲使情況更為複雜,因為有意賣房子的人不願失去原有的低利貸款。
根本解決之道就是蓋更多房子,可是建屋成本提高,新屋價格也居高不下,連營建商都擔心房子賣不出去。
許多城市都碰到這些問題。建材和人工漲價,加上區域規畫限制住宅密度,都推高房價,並引發連鎖反應。
舊金山房價驚人,迫使許多人搬到西雅圖和波特蘭,把這些地方的房價也炒高,促使原有居民搬到丹佛和德州的奧斯汀,愛達荷州的波夕(Boise)、田納西州的納許維爾,以及其他房價較低的城市也陸續受到衝擊。
經濟學家說,要解決問題,這些城市必須興建更多讓中產階級家庭買得起的房子,而首先得說服習慣一家庭住宅的社區接受公寓和連棟屋,增加住宅密度。

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