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2017年6月13日 星期二

徐佳馨/打臉德國房價不漲論

前 陣子,在對岸房地產研展同業群裡討論一篇有意思的文章,大抵是一位旅居德國的華人質疑,這些年市場上瀰漫著「德國政府完美控制房價不漲」、「德國各城市發 展均衡」、「首都房價紋風不動」等論調,他將在德國的生活感受,化為數字打臉「德國房價不漲」論調,而實際狀況並不如網路謠傳如此美好。
在 漲幅表現上,根據德國住宅指數,2006年指數87上漲至2016年年初的113,若以台灣信義房價指數,同期全台房價從132.67漲到274.2;台 北市從134.34漲至271.36,德國政府在抑制房價上的能耐,不言可喻,可是與某些學者言之鑿鑿「完全不漲」相比,似乎又有點距離,而這只是全國表 現,如果針對某些特定城市房價,漲幅更為明顯。
另 一個迷思是,許多人認為德國是均質化發展,該文章作者在文中透過德國房仲公司所提供主要都會的房價數字來佐證其立論,同樣是每平方米均價,柏林均價在 4027歐元,第二大城市漢堡約4486歐元,賓士所在的斯圖加特,均價在5318歐元,而德國房價最貴的城市落在慕尼黑,均價約在7425歐元,相較之 下,全德的平均房價僅有2691歐元,慕尼黑一城均價就逼近全德的三倍之譜;換言之,德國城鄉房價落差其實高於我們想像,且由於歷史因素使然,過去被一分 為二的柏林,即使貴為德國首都,房價表現卻不如工商業發展的慕尼黑,這一點應該也是習於政經資源合一的台灣,所不容易想像的。
文中另一個有意思的論點是,即使是慕尼黑,也不是全面雨露均霑,在產品類型上,漲幅最大的9坪多小房型,是漲幅最大的,相較之下大坪數房子漲幅反而小,這一個邏輯和目前台灣市場是有異曲同工之妙。
房 價不漲的謠傳之外,不少文章提及德國炒房者將被處以重罰,根據游適銘博士考證,發現過去不少文章引述的論點;如「地產商制定的房價超過合理房價20%為超 高房價,根據德國經濟犯罪法已經構成違法行為,購房者可以向法院起訴,如果房價不立即降到合理範圍內,出售者將面臨最高五萬歐元的罰款」針對售屋市場並沒 有相關適用,實務上也未見;反而是當房客認為租金高於參考價甚多時,有機會向房東提起訴訟,不過這也並非一體適用,仍會因為城市、屋齡,甚至於情境上的差 異有所不同。
不 可諱言,這些年台灣房價漲得凶,確實需要一個典範來學習,德國房價不漲論的出現,除了一種想像,也提供無力感的寬慰出口,不過,從德國的房價表現證明了幾 個道理,其一是,資產的價值終究歸因於資本,從慕尼黑與柏林的房價表現,清楚地闡明,資本與資產價值的正相關;其二是,政策調控雖有可能,但市場終究是有 機體,民主政府若要呼風喚雨,除非高度集權而不可得,姑且不論資本如何流轉,僅僅想以政治力控制,就失去自由市場的意義。其三,在德國厚植的工商業時立 下,資本有其流動方向,自然無需執著於房地產,相較之下,台灣市場提供資本什麼樣的可能?是值得思考的問題。
房價起漲的這些日子以來,許多聲音呼籲台灣以德國政府為師,偏偏認真研究起來,德國並非不漲,只是漲得不狂,有這結果也並非完全靠著調控,而是原本架構下,順水推舟所致。
接下來,除了掃一掃碎了滿地的玻璃心,或許該想想怎麼接地氣比較實在。

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