香港、深圳 房市兩樣情

工商時報【鍾寧】

全球房價最高的香港，今年1月私人住宅房價下跌至13個月新低，除了價格下跌，1月份地產成交量也跌至25年新低。位在香港郊區的新界大埔區私人住宅土地半年來暴跌68％，更低於市場底價4成之多。不過一江之隔的深圳房市卻持續高燒不退，且去年深圳房價更多次領漲全大陸。
香港房市自2008年以來連續上漲的勢頭，在去年9月衝到高點後下跌至今。與去年9月相比，1月香港住宅房價下跌9％，分析師認為，香港房價走跌主要是因為大陸與香港經濟成長放緩，以及大陸政府打貪，讓大陸買家收手導致。
香港夾在中美兩大經濟體之間，經濟跟隨大陸走，匯率跟隨美元走，在美元升值、人民幣貶值的大環境之下，港元資產遭遇雙殺。2015年底，美國聯準會升息成為壓垮香港房市的最後一根稻草。
香港房價 明年恐跌1成
多家投行預測香港房價將下跌，瑞銀預期，香港住宅房價至2017年底將下跌25∼30％；摩根大通和摩根史丹利預測，香港明年房價將以年均5∼10％的速度下滑。
如今，港府已然放寬打房政策，香港金管局總裁陳德霖日前鬆口，香港房市若已進入下滑週期，港府會適時放寬政策。
香港房市在過去10年因為大陸買家趁低房貸利率時大舉湧進，加上香港房屋供給有限，推升房價大漲，同時也引發反中民怨。香港房價自2009年大幅翻倍後，名列全球房價最貴城市之一。
世邦魏理仕最新報告指出，香港住宅平均成交價達每平方英呎1,416美元，換算下來每坪成交價格達新台幣160多萬元，高於排名其後的倫敦和紐約，成為全球城市住宅價格最高的城市。房價之高讓收入向來較高的會計師、律師等雙薪家庭也無法負擔，引發民怨。
香港特區政府自2009年宣布一連串抑制房價措施之後，希望緊跟美國升息腳步，提高貸款成本，讓高漲的房市降溫。
港漂族 轉向深圳買房
2012年，香港再祭出「辣招」，非香港永久居民及公司購買香港住宅，需要繳交15％的買家印花稅。此舉嚇跑不少大陸買家，也讓原本有意在香港定居的「港漂」大陸人打退堂鼓，因此退而求其次，選擇在鄰近的深圳買房，但到了深圳卻發現房價早已高不可攀。
相較於香港房價下跌，緊鄰的深圳房價卻漲勢兇猛。外來人口為主、土地供應量不足、城市相對較小等影響推升了深圳的房價。
據深圳中原研究中心統計，2015年深圳一、二手房價和漲幅均創下歷史新高，全年新房成交均價為每平方公尺31,694元人民幣（下同），較去年上漲40％；2015年12月，深圳二手房成交均價高達每平方公尺48,239元，較去年增長60％。專家預測，2016年深圳房價預估再上漲10％左右。
不過，收入上漲速度趕不上房價。2015年深圳每月人均可支配收入為3,719.4元，同期房價增長的速度是居民人均可支配收入增速的5.6倍。根據長江證券研究院統計，深圳的房價收入比為大陸一線城市中最高，達到28.17年，超越香港的26.68年。
對於一線城市房價非理性暴漲現象，新華社發文指出，藉助金融槓桿入市的投機行為是導致深圳房市火爆的推手之一，強調一定要警惕出現「槓桿上樓市」。

為抑制上漲過快的房市，深圳近日再度對房產評估價格進行例行更新，不過僅隔半年時間就再度調整，為近3年來首次，業內人士認為，這或將對深圳房市後續帶來一定影響。