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2016年3月5日 星期六

香港、深圳 房市兩樣情

工商時報【鍾寧】
全球房價最高的香港,今年1月私人住宅房價下跌至13個月新低,除了價格下跌,1月份地產成交量也跌至25年新低。位在香港郊區的新界大埔區私人住宅土地半年來暴跌68%,更低於市場底價4成之多。不過一江之隔的深圳房市卻持續高燒不退,且去年深圳房價更多次領漲全大陸。
香港房市自2008年以來連續上漲的勢頭,在去年9月衝到高點後下跌至今。與去年9月相比,1月香港住宅房價下跌9%,分析師認為,香港房價走跌主要是因為大陸與香港經濟成長放緩,以及大陸政府打貪,讓大陸買家收手導致。
香港夾在中美兩大經濟體之間,經濟跟隨大陸走,匯率跟隨美元走,在美元升值、人民幣貶值的大環境之下,港元資產遭遇雙殺。2015年底,美國聯準會升息成為壓垮香港房市的最後一根稻草。
香港房價 明年恐跌1成
多家投行預測香港房價將下跌,瑞銀預期,香港住宅房價至2017年底將下跌25∼30%;摩根大通和摩根史丹利預測,香港明年房價將以年均5∼10%的速度下滑。
如今,港府已然放寬打房政策,香港金管局總裁陳德霖日前鬆口,香港房市若已進入下滑週期,港府會適時放寬政策。
香港房市在過去10年因為大陸買家趁低房貸利率時大舉湧進,加上香港房屋供給有限,推升房價大漲,同時也引發反中民怨。香港房價自2009年大幅翻倍後,名列全球房價最貴城市之一。
世邦魏理仕最新報告指出,香港住宅平均成交價達每平方英呎1,416美元,換算下來每坪成交價格達新台幣160多萬元,高於排名其後的倫敦和紐約,成為全球城市住宅價格最高的城市。房價之高讓收入向來較高的會計師、律師等雙薪家庭也無法負擔,引發民怨。
香港特區政府自2009年宣布一連串抑制房價措施之後,希望緊跟美國升息腳步,提高貸款成本,讓高漲的房市降溫。
港漂族 轉向深圳買房
2012年,香港再祭出「辣招」,非香港永久居民及公司購買香港住宅,需要繳交15%的買家印花稅。此舉嚇跑不少大陸買家,也讓原本有意在香港定居的「港漂」大陸人打退堂鼓,因此退而求其次,選擇在鄰近的深圳買房,但到了深圳卻發現房價早已高不可攀。
相較於香港房價下跌,緊鄰的深圳房價卻漲勢兇猛。外來人口為主、土地供應量不足、城市相對較小等影響推升了深圳的房價。
據深圳中原研究中心統計,2015年深圳一、二手房價和漲幅均創下歷史新高,全年新房成交均價為每平方公尺31,694元人民幣(下同),較去年上漲40%;2015年12月,深圳二手房成交均價高達每平方公尺48,239元,較去年增長60%。專家預測,2016年深圳房價預估再上漲10%左右。
不過,收入上漲速度趕不上房價。2015年深圳每月人均可支配收入為3,719.4元,同期房價增長的速度是居民人均可支配收入增速的5.6倍。根據長江證券研究院統計,深圳的房價收入比為大陸一線城市中最高,達到28.17年,超越香港的26.68年。
對於一線城市房價非理性暴漲現象,新華社發文指出,藉助金融槓桿入市的投機行為是導致深圳房市火爆的推手之一,強調一定要警惕出現「槓桿上樓市」。
為抑制上漲過快的房市,深圳近日再度對房產評估價格進行例行更新,不過僅隔半年時間就再度調整,為近3年來首次,業內人士認為,這或將對深圳房市後續帶來一定影響。

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