房市不明 行庫房貸 寬限期與成數連動

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

房市及整體經濟大環境不明朗，據了解，部分大型行庫為了控管房貸授信風險，已採取寬限期與借款成數連動的作法來拿捏核貸成數，行庫主管對此表示，通常沒有申請寬限期的客戶，由於本金不必遞延立即攤還，對銀行而言，在房市走下坡時對債權會比較有保障，因此銀行較願意給予較高的核貸成數。

行庫主管坦言，之所以在央行鬆綁房市管制措施、三度降息之後，銀行對於房貸業務仍然戰戰競競，最主要是整個大環境並不好，房貸本金拖越久才開始攤還，銀行所承受的風險越高。
其中，台灣銀行對於新的房貸申請案，若客戶有要求寬限期，台銀會將原訂成數再減0.5成來核貸，舉例來說，倘若根據該客戶的所得財力，與擔保品坐落地點等條件將可取得8成的成數，但客戶若申請2年的寬限期，此時就會減碼0.5成，最高核貸成數將降為7.5成。

至於其他行庫雖然總行並未明文規定寬限期與貸款成數之間的關係，但對於寬限期與貸款金額的拿捏上，也同樣會有所要求。舉例來說，倘若某借款戶在同一家銀行有兩筆房貸，此時寬限期最多僅限於一筆房貸能適用，此外像是房貸轉貸戶，通常銀行不見得會給寬限期。

除了寬限期與成數的連動關係之外，銀行另外兩大評估重點，在於擔保品坐落處附近的成交行情，以及借款人所得收入的「穩定性」。

其中在擔保品地點方面，銀行主管指出，儘管有實價登錄的資料可以參考，但實價登錄畢竟是「落後指標」，因此另一方面也會參考該地區的成交件數多寡。

而對於申貸戶本身的所得能力拿捏，較以往不同之處在於，以前只要扣繳憑單、全年收入資料，但現在銀行還會進一步檢視借款人的職業別，以及所得的來源究竟是經常性的固定收入，或是以較不固定的佣金等變動型收入作為主力，因為現在景氣不佳，許多過去領數百萬高薪的業務人員，佣金收入都大幅縮水，此時銀行在檢視申貸總金額及成數拿捏上，將更加小心。

服務費不宜降低於6%恐影響數十萬房仲生計

台灣經濟面臨進出口衰退和投資不振，根據主計處分析，今(2016)年第1季經濟成長率為-0.84%，影響的原因除了出口金額衰退，還有台灣房地產從多頭進入盤整階段歷時已久，造成第1季營建業為負成長4.65%，而近日內政部地政司要求房仲業者調降服務費一事，東森房屋董事長王應傑建議，以現在房仲業者在經營成本偏高及負擔高風險，加上外在環境嚴峻，若調降低於6%，恐將影響數十萬的房仲業務員的生計。

東森房屋董事長王應傑表示，依據「不動產仲介經紀業報酬計收標準規定」，房仲最高可收成交金額的6%服務費，依照目前市場機制，賣方收取4%服務費用、買方收取1%~2%的報酬，若標的超過億元以上的案件，個案收到的報酬，約僅介於1%～1.5%之間而已，就整體面向而言，房仲業大環境營運艱困，外在條件確實每況愈下，加上業界競爭激烈，服務費的收取早就落於3%到4%之間，更低於政府所制定的服務費報酬6%為上限。王應傑認為，現在萬物齊漲，如租金、印刷、包裝等等成本提升，房仲業生存嚴峻，此時若將房仲服務費往下修正，影響範圍深遠，將使業界哀鴻遍野。

以上訊息由東森房屋提供

買氣回升！ 台灣房屋調查：下半年有4成民眾想買房

台灣房屋智庫最新的購屋意願調查結果顯示，在520新政府就職後，民眾對下半年房市的購屋意願，有45.4%民眾有購屋意願。(鉅亨網記者張欽發攝)

台灣房屋智庫最新完成的「2016年下半年購屋意願調查」結果顯示，在520新政府就職後，民眾對下半年房市的購屋意願，有45.4%民眾有購屋意願，與去年同期35.2%相較，多了一成的民眾想買房。

同時，調查結果也發現，2016年下半年有21.3%是首購想買房的民眾，而有41.7%認為下半年房價續跌10%；另外，41.2%認為「全球景氣」將最直接影響下半年房市走向。

台灣房屋集團副總裁周鶴鳴表示，自用、置產、投客是房市3大引擎，在房市盤整期，投資客減少，現在市場主流在自用與置產剩兩個支撐；房地合一稅元年，全台在2016年1、2月買氣低迷；然而3月下旬，台灣中央銀行宣布鬆綁信用管制及降息，消費者信心回穩，遞延買氣逐步出籠。

由台灣房屋統計內部資料顯示3、4月帶看量增溫，其中4月帶看量較2月增加43%。5月新政府將上任，根據民調顯示，有39.1%民眾認為未來下半年最直接影響房市走向的是「新政府政策」，加上新政府做多心態顯著，因此房市最壞時代已過，觀望氛圍結束，未來「未來競爭力」以及「現在需求力」的產品將成為市場主流。

台灣房屋集團指出，所謂「未來競爭力」，最主要是因為連續降息，長期置產客在經過與其他商品比較過後，還是會將部分資金移到有競爭力、收租穩定的不動產，例如上個月在西門町成交的店面總價3億元，單價也破紀錄，桃園、新竹過年後也陸續出現5000萬元以上，甚至近億的成交案例，都是投報率在2.5%以上可以長期穩定收租的產品。

另外，就「現在需求力」的部分，周鶴鳴也指出，去年房地合一稅以後，除了自住盤的需求，廠辦也是異軍突起的熱門產品，尤其各縣市取締違章工廠、空氣汙染pm2.5問題，很多企業主尋找合法廠辦，永續經營，雙北市工業用地價格很貴，桃園、新竹離台北市近，交通便利，價格尚稱便宜，詢問度都有明顯增加。

至於民眾對於未來房價動態看法，台灣房屋調查顯示，有41.7%民眾認為下半年房價將下修1成，其次是持平不變佔34.1%，總計有75.8%民眾認為未來房價即便下修，也只是1成左右的盤整格局。

周鶴鳴分析，台灣已經從農業社會、工業社會轉型為服務型社會，因此台灣72%的人口都集中在6個直轄市加新竹縣市。，在市場供給需求法則，好的都會區，需求量大，房價也會相對穩定。但因開發時間的早晚，未來房價修正收斂的速度也會不同。

周鶴鳴：房市亂流告一個段落

工商時報【蔡惠芳╱台北報導】

台灣房屋集團副總裁周鶴鳴昨（5）日表示，3月底央行宣布鬆綁房市信用管制後，520新舊執政團隊即將交接，預期「觀望期已結束！房市亂流告一個段落」，下半年房市可望回穩，符合自用需求、或擁有長期穩定租金收益的避險型產品，會脫穎而出。

周鶴鳴表示，房市亂流告一個段落，但全球經濟正混沌不明，房市尚未進入下一個擴張期，預期今年房市還是會「盤整收斂」；不過市場游資充沛，下半年符合自用需求或擁有穩定租金收益的競爭型產品會脫穎而出，因為「該買的還是會進場」。

另台灣房屋智庫進行「2016年下半年購屋意願調查」，在520後，民眾下半年有購屋意願比例為45.4％，比去年同期35.2％多出1成。至於下半年房價？調查顯示41.7％認為房價會跌1成，34.1％認為房價會持平，市場信心漸趨穩定。

另外，周鶴鳴也宣布，台灣房屋「好屋認證」正式啟動，運用大數據資料庫與超過20,000筆的待售社區，除揭露不動產說明書規範應記載事項外，也註記社區正向表列項目，例如節能、綠能等特色。

房市回春？ 最友善購屋貸款來了

（中央社記者韋樞台北6日電）央行3月底解禁房市信用管制後，購屋人到處看屋，銀行見狀大放低利貸款企圖消化頭寸。售屋平台研究發現，近來出現最高貸款8成5，寬限5年等優惠，儼然史上最友善貸款起風了。

APPLE HOUSE趨勢研究中心觀察最新市況與彙整內政部不動產資訊平台資料發現，目前民眾購屋貸款較先前容易，市場甚至出現「5年寬限期，且無提前清償違約金」、「最高貸款成數可達8.5成」、「非首購優質客戶利率僅1.87%」、「40年房貸」等多元優惠購屋方案，銀行搶食房市回溫與優質客戶的意圖超明顯。

APPLE HOUSE房屋自售平台總經理葉國華表示，先前銀行擔心房價反轉，加上配合央行與金管會的政策，對房貸授信審查相當嚴格，甚至不少民營銀行不給寬限期，客戶若想申請寬限期，往往要面對貸款成數下降、利率加碼狀況，種種限制使得不少購屋族卻步。

房市交易不斷量縮，銀行滿手現金，加上政府及央行對於房市管制逐步鬆綁，3月六都買賣移轉件數月增80.7%、主要都會區房價跌幅趨緩等，各家銀行似乎嗅到房市落底回溫訊號，逐漸放寬授信標準，近期確實不少本身條件良好的民眾，反映買屋好貸多了。

葉國華指出，經過彙整發現，各銀行推出「高貸款成數」(減少自備款壓力)、「長寬限期」與「長貸款年期」(降低每月房貸負擔)、「低利率」等方案，主要搶攻自住與優質客戶的大餅，但對有不同資金運用需求，且想購屋的民眾來說相當有利，是有史以來對民眾最友善的購屋條件，相信有助買房意願進一步提升。

永慶房屋：1-4月房價有感修正 北市老屋成交轉熱

永慶房屋認為，當前自住買盤主導的房市，購置住宅的屋齡轉向老屋的比重漸增。(鉅亨網記者張欽發攝)

全球經濟復甦力道不足，國內經濟成長也面臨保一的挑戰，房市呈現價跌的趨勢不變。當前自住買盤主導的房市，購置住宅的屋齡轉向老屋的比重漸增，根據永慶房產集團成交資料顯示，今年1-4月的各屋齡住宅的買氣結構中，30年以上老屋成交量佔比達32%，成長幅度最多較去年同期增長39%；未滿5年屋齡的住宅成交量佔比幅度減少33%最多。

永慶房產集團業管部協理林泰隆分析，老屋成交熱門的區域，包括士林區、內湖區以及中山區，士林區以社子島、百齡國小附近以及德行東路近陽明山一帶等居多﹔內湖區部分，以內湖路一段北側以及東湖地區較熱門﹔中山區部分，則以新北路二段巷弄以及中山北路巷弄，是少數市中心區房價相對平價的區域。

林泰隆指出，另一個值得注意的是，30年以上的老屋平均房價較去年同期價格修正1成，已跌破50萬。價格有感修正，比其他屋齡帶都來的明顯，顯示有感降價加上價格實惠以及公設比低等因素，成為當前自住購屋的考量重點之一。

林泰隆建議，以當前正在銷售的熱門行政區觀察，想居住在市中心區的，可優先選擇以捷運網絡四通八達的中山區與新東區商圈蓬勃發展的信義區。

若購屋預算有限的買方，可考慮市郊區的公教人文濃厚的文山區與易親近山林、生活機能成熟的北投區，買方可趁價格實惠的老屋房價已修正一波，積極看屋，若有適合的物件，可參考實價揭露行情與房仲最新社區成交價，嘗試出價才有機會購得房產，晉身為有屋一族。

此外， 1-4月成交資料中，5年內新屋交易比重較去年同期減少幅度達33%最多，是各屋齡帶量縮最明顯的，林泰隆表示，因為新成屋，取得成本較高、降價幅度有限，價格難有共識情況下，買方對於新屋仍抱著濃厚的觀察比價心態。

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