房市「在跌難逃」3致命關鍵曝光

記者蔡佩蓉／台北報導

隨著台股10月跌破萬點大關，且整體經濟前景看淡，在國際金融市場也因美中貿易戰、升息循環等，影響房市景氣信心。學者分析，台灣升息條件取決於景氣與通膨，短期內不容易大幅調升利率，但整體房市勢必因此仍走緩跌格局。

信義房屋2018年第4季的購屋意向調查發現，民眾對房市情緒並未進一步收斂，認為房價下跌的比例較上季略增。在利率議題，61％的受訪者表示，是否升息並不影響購屋決定；但貿易戰卻讓民眾對未來不確定性升溫，看壞房市比例略增3％。

文化大學都市計劃與開發管理學系副教授徐國城認為，目前房市有幾項利空因素，包括最關鍵的升息議題、中美貿易戰與少子化的長期衝擊，台灣目前房市處於緩跌格局，正是因為利率處於低檔，使得開發商與投資客取得的資金成本較低，沒有大幅降價壓力。

不過，他表示，全球進入升息循環，而中美貿易戰也可能觸動新台幣貶值，再加上長期少子化將造成房地產交易量萎縮，這些都是持續造成房價修正的因素。

信義區也價崩 北市最抗跌區竟是它

記者蔡佩蓉／台北報導

北市近4年的抗跌社區，不是充斥豪宅的信義區，而是屬於價格較平實的大同區。根據《好時價》社區資料庫實價登錄交易案例，好時價媒合在2014年及2018年2個年度皆有成交紀錄的403個社區中，僅有2成社區單價中位數仍舊維持上漲，其餘8成皆下跌，但整體跌幅僅約7％。

好時價分析，社區型住宅的抗跌性高於其他無提供管理服務的住宅，403社區平均跌幅，低於台北市整體價格修正幅10％。在行政區的部分，最抗跌前3名為大同區修正2.18％、文山區5.12％、士林區5.76％。

跌幅最高的前3名則為信義區10.46％、松山區9.39％、大安區8.81％，該3區為台北市房價水準較高的蛋黃區，在近幾年的房市盤整之下，領跌幅度普遍高於周圍的蛋白區，也顯見過去房價炒作最兇的地方，修正力道亦較大。

大陸房市在吃人 台灣溫水煮青蛙

記者蔡佩蓉／綜合報導

最近大家都在談，大陸的房市在「吃人」，這源自今年6月中國的股市地產指數狂跌，在此之前，上海A股上市房企負債率，在3月已經暴增到78.9％，官方要房市「硬著陸」，使得9、10月出現開發商拋售求現金、房價狂跌的「吃人」與「爆倉」現象；而台灣因處於低利率，則是「溫水煮青娃」。

中國一名網友撰文指出，房地產出現「爆倉」現象，也就是若自備款3成90萬元，買入總價300萬元的房子後，房價卻下跌30％至210萬元，等於自備款「全被吃了」。由於官方早已全面緊縮開發商的銀行融資，且施行「限價令」，降價求週轉率似乎是唯一出路。

中國房市巨頭萬科集團9月的內部會議，主題竟是「活下去！」10月初便有媒體報導，廈門「首開萬科白鷺郡」別墅推出107套特價別墅，原價人民幣500萬元，現在一口價278萬元，房價直接打5折。

相較之下，台灣由於處於低利率環境，且政府不願看到房價硬著陸，房價處於緩跌格局，若每年緩跌5％，民眾也不容易感受到降價，也難怪許多專家形容，台灣房市是「溫水煮青蛙」，但目前全球進入升息循環，對購屋者而言，一定要特別留意利率問題。

人口紅利鬼城翻身！林口三峽房價逆漲

記者蔡佩蓉／新北報導

大台北地區房價修正，甚至連蛋黃區新建案房價也下修，不過，根據住展雜誌統計，包括士林、汐止、樹林、林口與三峽等5區，第3季新建案平均房價比5年前還貴。尤其林口與三峽隨著生活機能到位，吸引自住客遷入，是目前房市中少見有「人口紅利」的區域。

房價下修，台北市有10大套牢雷區，假若5年前進場，真的就「住進套房」。不過，也有區域晚出手買房，整體平均房價逆勢上揚。包括士林區比2013年同期每坪貴上5.2萬元；另外，汐止也漲了4.2萬元、樹林2.3萬元，林口、三峽也有小幅上揚。

林口近年機場捷運通車，三井Outlet、威秀影城等進駐，產業人口部分，有民視林口總部啟用、林口社會住宅與原本的林口長庚醫院等，吸引不少外來族群移入。而三峽雖然目前尚未有捷運通行，但不少人也能接受公車上國道轉捷運。

東森房屋北大樹林店長謝馨慧表示，三峽近年因移入人口持續增多，今年9月已突破11.56萬人，尤其集中北大特區最多，加上捷運三鶯線今年終於動工，因人口紅利、當地交通利多題材，觀察今年房仲成交不僅相較去年增加2成以上，房價也持穩上揚。

沾上新莊門牌 建案喊房價全區最便宜

記者蔡佩蓉／新北報導

現在新建案打出「全區最便宜」，往往會吸引到不少想便宜買房的自住客目光。位於新北市新莊區新樹路的新建案，位置剛好座落於新莊、樹林交界，順勢搭上新莊門牌，並喊出3字頭開價「全區最便宜」，希望在年底衝出買氣。

在地建商台信建設，在新北市新莊區新樹路推出「台信享世代」，並與威剛、中華電信合作打造智慧家居，目前結構體中，社區分為兩區，各為70戶與107戶。鄰近不遠的，則是前幾年新樹路的強銷案「超級城市」系列，為了力拼買氣，「台信享世代」該案也直指開價「全區最便宜」。

台信開發副總經理高丞生表示，建案每坪開價開33萬元，較周邊35萬元低，也是指新莊區最便宜建案，潛銷已經預收百戶客戶，5成為區域客，附近萬大線二期納入前瞻計畫，預計年底動工。不過，現階段到捷運新莊線需轉乘公車到輔大站或到樹林火車站搭乘台鐵。

該案規劃房型有18、29至43坪及30、39、41坪，1至3房格局，鎖定首購與換屋族，社區雖屬於住宅用地，隔壁有公園預定地，但緊鄰工廠，是一項抗性。而為了吸引客戶，目前付款方式打出定簽開8％、結構體零付款，使照取得後再付12％的優惠方案。

投資客慘被套牢「房市十大雷區」現形

記者蔡佩蓉／台北報導

那些年靠預售屋紅單轉售、獲利滿滿的時代已經過了，大台地區房價從2014年高點反轉向下後，已經可以明顯發現，2013年進場買新建案的投資者，就是買在高點，如今回頭看，正在上演一齣「這些年投資客一起被套牢」的戲碼，短期內恐怕難解套。

根據住展雜誌統計，2018年第3季與2013年同期的大台北地區新建案平均房價，結果出現了10區新建案跌幅排行榜，若從跌價最少的開始看，包括新莊每坪下跌5.3萬元、北投跌5.6萬元、五股5.7萬元，而大安、南港則分別每坪下跌7.2萬元、7.4萬元。

真正「重災區」則是下跌最多的前5名，中正、內湖、板橋、信義與松山，每坪下跌7至14萬元不等。住展雜誌企研室經理何世昌分析，以新莊、北投、五股來說，5年來是一場空，房價下挫的主因，與供給量過多有關。

由於這3區近年來歷經建案交屋潮之後，餘屋案持續讓利消化存貨。換言之，這3區房價變得更便宜，其實是在「還過去留下來的債」，受超額供給影響而拖累房價，但何世昌表示，只要餘屋能夠順利去化，房價仍有反彈的可能。

建案放大絕：轎車接送、咖啡、抽愛瘋

記者蔡佩蓉／台北報導

愈來愈多人透過網路賞屋看屋，而年底到農曆年前，為傳統購屋旺季，許多新成屋建案多想趁這波，交屋讓民眾入新厝。因此，就有網路售屋平台與新建案合作，推出賞屋預約專車接送服務，到案場還可以抽iPhoneXS。

新建案競爭激烈，建案提供精緻茶點、咖啡已經賞屋標準配備，數字科技旗下591新建案數字廣告，與全台15處新建案合作，在年10月29日到2019年1月28日推出「平日免費專車賞屋專案」，還有愛瘋抽獎活動。

根據591新建案分析，目前看屋需求，首購成家的比例高達6成，換屋需求占2成，另有1.5成希望作為投資置產，顯示房市仍以剛性需求為主流。在預算部分，過半民眾對於總價800至1000萬元的房子接受度最高，其次為總價1000至1200萬元。