換屋換得漂亮 這兩件事一定要弄清楚

房市價格緩跌近4年，被壓抑的換屋需求逐漸湧現。究其原因，除了房價有吸引力外，一屋換一屋具資金優勢也是關鍵。而想要聰明換屋，除了資金盤算外，對於自身需求及市場商品一定要有清楚認知。

從2014年下半年開始，房價出現盤整緩跌格局後，如今房市氛圍比起往年確實不同。根據住展雜誌統計，雙北市房價自高點平均跌幅約1成，「今年看房的民眾，比起去年明顯增多了。」業者有感的表示，過去幾年被壓抑的換屋需求，有慢慢湧現的跡象。

天時地利不動產顧問總經理張欣民補充，房市多頭走了10來年，民眾過去首次購屋時，面對高房價往往只能「先求有」，如今趁著房價下跌，將條件相對較差的房子替換掉，等於往前推進到了「再求好」這一步。

只是求好的換屋過程中，除了需審慎評估資金周轉問題外，針對自身需求及市場上的商品，也需好好推敲一番，才能換得漂亮。

資金安排：先賣後買 減輕經濟壓力

張欣民表示，由於目前房市處於緩跌格局，「先賣後買」是比較好的策略，因為可以先把售屋所得落袋為安，過陣子甚至有機會用更便宜的價格買到理想中的房子。另外，「先賣後買」等於讓自己有一筆現成資金能運用，在換屋過程中可有效減輕財務上的壓力。

至於資金的安排上，張欣民建議若舊房無貸款出售，手中握有的售屋款項最好能負荷新房總價5～6成。「如果舊房子仍有貸款，則不論如何，售屋扣除貸款後的資金，也必須至少為新房的3成，也就是自備款不能低於3成，這樣才不會因為換房造成資金緊張。」永慶房屋業管部資深經理謝志傑提醒。

標的選擇：認清需求 挑對屋

不同人生階段，對房屋和居住的需求必定會有不同，例如孩子長大後，希望能從小屋換大屋；也有人是因為房子老舊，希望住進較新的房屋。

「不論如何，換屋前一定要先評估自己的需求，並且與自己的財務狀況做比對，才能將有限資金發揮最大效度。」謝志傑舉例，如果只買得起總價1,500萬元的房子，需求是從2房換成大3房產品，那麼選項可能是新北市的電梯大樓，這時候鎖定的區域就不會是蛋黃區的產品。

如果是想從蛋白區換到蛋黃區，但資金並沒有增加多少，選擇的物件就可能是坪數較小、或屋齡較老的房子。

若是想要舊換新，住展雜誌企研室經理何世昌建議，重劃區居住環境比舊市區優質、寬敞，尤其在供給量大的區域，屋況好、選擇多，議價空間也大，對舊換新有利，「如果該區域有重大建設如捷運通過，房子有增值空間，但要注意的是，重劃區若距離市區太遠或面積太大，發展速度相對慢。」

全球房產泡沫仍大：香港居首 慕尼黑、多倫多、溫哥華緊追其後

瑞銀集團週四 (27 日) 發布報告指出，多數已開發市場金融中心的房市存在泡沫風險或嚴重高估情況，當中以香港的泡沫風險最大，慕尼黑、多倫多、溫哥華、倫敦和阿姆斯特丹也列為房地產泡沫的城市。

這份名為《2018 年瑞銀全球房地產泡沫指數》的研究報告，針對 20 個主要城市進行調查，與去年相比，斯德哥爾摩和雪梨今年退出「泡沫領域」，但仍和巴黎、舊金山、法蘭克福一起列入「嚴重失衡」情況。

洛杉磯、蘇黎世、東京、日內瓦和紐約僅被視為高估，而芝加哥是列表中唯一被視為被低估的城市。

過去 5 年房價高漲

瑞銀研究人員發現，主要城市房地產價格普遍上漲，過去 5 年平均房價上漲了 35%。

他們認為，價格泡沫是房地產中經常出現的現象，將其定義為「對資產的實質及持續地錯誤定價」。報告指出，泡沫的典型跡象包括價格與當地收入和租金脫鉤，以及過度建設或銀行貸款。

研究人員表示，與 2000 年代中期的繁榮不同，目前沒有證據表明貸款和建築業同時存在過剩問題，而且未償還的抵押貸款量成長率，大約僅是危機前時期的一半。

瑞銀全球財富管理公司投資長 Mark Haefele 說：「雖然許多金融中心仍面臨房地產泡沫的風險，但我們不應將今天的情況與危機前的情況進行比較。不過，投資人應在香港、多倫多和倫敦等處於泡沫風險區域的住宅市場盡量精挑細選。」

報告顯示，主要城市房價上漲的強度和範圍，與去年相比都有所減弱。經通膨調整後，過去 4 個季度城市房價平均上漲 3.5%，遠低於此前幾年，但仍高於 10 年平均值。

花 22 年薪資才夠香港買房

香港被認為房產泡沫最大的城市。報告指出，香港房產市場長期供不應求，對本地和外國投資人的吸引力一直很大，讓需求依然活躍。自 2012 年以來，房價一直以每年近 10% 的速度上漲。

以高技術工人的所得來評估，10 年前購買市中心附近 60 平方公里的公寓，約需 12 年的薪資，如今已升到 22 年的平均年收入。

整體來看，房價收入比（price-to-income）中值，已經由 2008 年的 5.5 倍上升至目前的 7.5 倍。如果沒有來自於家人的大筆資助或資產繼承，大多數家庭無力在最大的金融中心買房。

報告指出，過去 5 年來，由於幾乎所有城市的房地產對本地居民來說都過於昂貴，政府推出了更多法規打房。在此情況下，房價可能突然遭到重擊，雪梨便是個例子。

房市終結連四黑 9月全台交易月增1%

根據永慶房產集團研展中心統計，9 月全台交易量較 8 月量微增 1%，交易量在連 4 月下滑後轉為持平；若與去年同期相比則增加 6%，連續兩個月年增率都是個位數，顯見交易量成長幅度已逐步收斂；永慶房屋業管部資深經理謝志傑指出，近期包括餘屋、建照、使照創新高，在房市三高衝擊下，部分屋主心態軟化，願意降價出售，9 月交易量與 8 月微增，終結連四黑。

永慶房產集團研展中心統計顯示，七都 9 月房市交易量表現上，台北市交易量量小增 3%，新北成長 7%，桃園交易量縮 4%，新竹縣市增加 3%，中南部三都交易量，台中交易量小增 5%，台南與高雄則分別量縮 6% 與 4%。

謝志傑表示，今年 1-4 月房市買氣回溫，讓部分屋主認為房市即將進入上升段，售屋態度轉趨強硬，自 5 月開始連續 4 個月交易量月增率均呈現負值，連 4 月衰退。

謝志傑指出，根據永慶房產趨勢調查，消費者普遍看跌房價，雖然 9 月交易量微幅回升，但沒有明顯擴量成長，顯示讓利不足是主因，目前即將進入第 4 季購屋旺季，預期價格拉鋸戰不會停止，觀察 9 月七都房價變化，房價呈現正負 2% 內的區間整理，持續呈現盤整格局。

謝志傑認為，觀察 9 月帶看量與 8 月相比約增加 1 成，民眾看屋轉趨積極，但出價意願仍低，顯示仍期待降價，只要屋主願意讓價，拉近與買方價格認知，加上年底剛性購屋需求出籠，成交機會將大增。

謝志傑強調，貿易戰衝突短時間內恐難停歇，台灣經濟勢必受到衝擊，加上 FED 再度升息 1 碼，國內低利環境或許在明年有機會改變，民眾購屋態度是否會保守觀望、以拖待變，值得後續觀察。

此外，根據統計，今年使照量創 10 年新高，全台新建待售餘屋量達 7.45 萬戶，市場仍有大量新建待售餘屋待去化，新成屋入市加上大量待售餘屋充斥，市場賣壓沉重，建商為了出清餘屋，「讓利求去化」恐成新成屋銷售主軸，預期將掀起新一波價格戰，中古屋銷售空間恐被壓縮，建議有意售屋的屋主適度調整心態，先降先贏，盡早展開汰弱留強的資產安排，貼近買方需求，縮短交易時程。

瑞銀：香港房市泡沫化風險全球最高

（法新社蘇黎世28日電） 瑞士銀行（UBS）今天發布研究報告指出，全球20座大城市中，香港面臨的房市泡沫化風險最高，慕尼黑、多倫多和溫哥華則緊跟在後。

根據瑞士銀行的報告，阿姆斯特丹和倫敦房市也雙雙處於泡沫危機範圍，斯德哥爾摩、巴黎、舊金山和法蘭克福的房市則很接近。

在香港，中間收入的技術性服務業勞工如今得工作22年，才買得起一間60平方公尺（約18坪）的公寓，反觀10年前只需費時12年。

報告引述瑞銀環球資產管理公司（UBS Global Wealth Management）投資長赫費爾（Mark Haefele）表示：「儘管許多金融中心仍面臨房市泡沫化風險，我們不該將今日情況和金融危機前相比。」

目前情況和2000年代中期的房市盛況不同，瑞銀並未找到房地產放款和建案皆過剩的證據，未清償房貸總額增加速度，也只有金融危機爆發前那段時期的一半。

瑞銀甚至發現房市泡沫的初步裂痕，倫敦、斯德哥爾摩和雪梨房價按實際價值計算，已下跌超過5%。（譯者：張正芊/核稿：嚴思祺）

連四月房屋交易量呈現負值！永慶房屋：屋主願意讓價 可增加成交機會

匯流新聞網記者周佳旻、李盛雯／台北報導

連四月房屋交易量呈現負值！永慶房屋：屋主願意讓價，可增加成交機會。由於美中貿易戰端擴大，國際情勢風險增，星展銀行開出第一槍，調降台灣今、明兩年經濟成長率，國內景氣雖持續復甦，而復甦之路仍漫長，民眾購買耐久財信心維持低檔，購屋態度相較於上半年仍呈現保守觀望，因農曆七月而遞延的買盤並沒有明顯增加。

9月全台交易量較8月量微增1%，交易量在連四月下滑後轉為持平，與去(2017)年同期相比則增加6%，連續兩個月年增率均為個位數，顯見交易量成長幅度已逐步收斂。

根據永慶房產集團研展中心指出，七都9月房市交易量表現，北市交易量增加3%，新北成長7%，桃園交易量縮減4%，新竹縣市提升3%，至於中南部三都交易量，台中交易量微增5%，台南與高雄則分別量縮6%與4%。

永慶房屋業管部資深經理謝志傑表示，今年1至4月房市買氣回溫，市場一片春暖花開，讓部分屋主認為房市即將進入上升段，售屋態度轉為強硬，從5月開始連續四個月交易量成長率皆呈現負值。

謝志傑強調，根據永慶房產調查，民眾普遍看跌房價，因此 9月交易量只有微幅上升，顯示讓利不足是主因，即將進入第四季購屋旺季，預期價格拉鋸戰不會停止。

謝志傑表示，9月看屋量與8月相比增加一成，民眾看屋轉為積極，但出價意願仍低，顯示民眾預期降價，如果屋主願意讓價，拉近雙方價格認知，加上年底購屋需求出籠，成交機會將大增。

謝志傑分析，貿易戰衝突短時間內難停歇，台灣經濟勢必受衝擊，加上FED再度升息一碼，國內低利環境在明年也許有機會改變，民眾購屋態度是否依舊採保守觀望值得後續觀察。

根據統計，今年使照量創十年新高，而全台新建待售餘屋量高達7.45萬戶，市場仍有大量新建待售餘屋待去化，新成屋入市加上大量待售餘屋充斥，市場賣壓沉重，而建商為了出清餘屋，使出「讓利求去」恐成新成屋銷售主軸，預期掀起新一波價格戰，中古屋銷售空間恐被壓縮，建議有意售屋的屋主適度調整心態，先降先贏，盡早展開汰弱留強資產安排，貼近買方需求，縮短交易時程。

信義房屋：雙北精華地段搶手！不受中秋假期影響房市

匯流新聞網記者周佳旻、李盛雯／台北報導

各地信義房屋門市交易量受中秋假期影響，但9月雙北精華地區表現仍佳，如市中心大安區及信義區，交易量呈現年增及月增，可見地段好還是很受自住客青睞，不受大環境影響。

根據信義房屋統計指出，全台信義房屋門市交易量表現，9月房市受到中秋連假影響，若排除中秋假期門市不營業的工作天數影響，9月房市交易量大致和去年同期相同，不過月減3%，若以區域來看，雙北市房市交易量仍較去年同期微增。

信義房屋強調，特別是雙北市9月的交易單價明顯拉高，可見現階段房屋所位區域或交通條件較好，仍受到自住客青睞，中南部地區則以台中與台南的表現相對較佳。

信義房屋專案經理曾敬德表示，雙北市精華區在9月表現相對穩定，如市中心的大安區及信義區，交易量都呈現年增及月增，拉高9月北市的平均成交單價，新北則是第一圈的板橋、新店表現較為亮眼，新北市的平均成交單價也拉高至每坪35.6萬元，高於前一個月與去年同期，由雙北市的表現可以發現，雙北市精華區的買盤仍相對穩定。

至於中南部則以台中與台南表現較佳，台中市交易量年僅略減5%，不過月增幅度超過30%，台南市交易量年增約18%，但月小減約9%，高雄市則表現相對平淡，交易量呈現月比與年比雙雙衰退的表現。

曾敬德分析，中美貿易戰引發市場疑慮，但股市指數波動並不大，影響最直接的股市感受不深，對房市的影響程度更加無感，外在環境對於購屋人影響程度越來越低，購屋動機明確的買方，更在意有沒有遇到合適的房屋與滿意的價格，預料短期內還是呈現「價盤、量緩回溫」的機率較高。

中秋連假天候影響 9月房市交易量小減

（中央社記者韋樞台北28日電）信義房屋統計全台門市交易表現，9月房市受中秋連假和氣候影響，9月房市交易量大致和去年同期相當，但月減3%，各區域中以雙北量微增；台灣房屋也統計七都平均交易量月減1.9%。

信義房屋表示，9月若排除中秋全台門市不營業的工作天數影響，雙北市的房市交易量仍較去年同期微增，比較特別的是雙北市9月的交易單價明顯拉高，顯見現階段區段或條件較好的房屋，仍受到自住客的青睞，中南部地區則以台中與台南的表現相對較佳。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雙北市精華區在9月表現相對穩定，如北市大安區、信義區，交易量年增且月增，拉高9月北市的平均成交單價至新台幣61.6萬元；新北市第一圈的板橋、新店表現亮眼，拉高新北市的平均成交單價至每坪35.6萬元，高於前一個月與去年同期，雙北市精華區的買盤仍相對穩定。

中南部以台中與台南表現較佳。台中市交易量僅略年減5%，月增卻超過30%；台南市交易量年增約18%，但月減約9%；高雄市則表現相對平淡，交易量呈現月比衰退16%與年比衰退27%。

台灣房屋集團統計內部9月成交行情，七都之中新北交易量增5.1%，高雄量減最多5.6%；而價格僅台中跌2.9%，其餘皆小漲，七都平均交易量月減1.9%，價格小漲1.3%，呈現量跌價漲格局。

曾敬德表示，美中貿易戰引發市場疑慮，但股市指數波動並不大，對房市影響更無感，現階段外在環境對於購屋人影響程度越來越低，購屋動機明確的買方，反而更在意有無遇到合適的房屋與滿意的價格，預料短期內仍呈現「價盤、量緩回溫」的機率較高。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，第3季為房市淡季，加上9月房價微增，買氣北漲南跌，主要因為民俗月和氣候因素，導致中南部的買氣受影響；而台北內湖、南港，新北市新莊、板橋等蛋白區交易量增，換屋族群出手，中高價位電梯產品交易增，顯示自住購屋需求仍在，價格仍是唯一考量，價漲抑制買氣趨緩。（編輯：林沂鋒）1070928