港8月房價回落 終結28個月最長升浪

旺報【記者林汪靜╱綜合報導】

香港房價連續28個月的上升在今年8月暫時停止。根據香港差餉物業估價署28日發布的數據顯示，8月，香港私人住宅樓價指數按月小幅回落0.076%，使得之前持續28個月的房市歷來最長升浪暫歇。而隨著香港正式進入加息期，加上外圍利空因素充斥，將對今年第4季房價造成壓力。

所謂私人住宅樓價指數，是由香港差餉物業估價署每月編製的房價指標，用以衡量私人住宅的售價變動，是評估香港住宅市場走勢的重要數據。

數據顯示，8月香港私人住宅樓價指數為393.9；7月經調整後為394.2，按月小幅回落0.076%。與去年同期相比，過去一年住宅房價累計漲16%；今年首8個月累積升幅則為11.7%。

而房價下跌主要是中、大型房產帶動，小型房產房價在月內仍有溫和升幅。以面積大小來看，A、B及C類住宅，實用面積分別為40、40-69.9、70-99.9平方公尺，8月房價指數按月分別上升0.32%、0.29%和下跌0.14%，7月調整後升幅分別上升0.7%、1%及0.06%。

至於D、E類大面積房產，實用面積分別為100-159.9及160平方公尺以上，8月房價指數按月分別下跌0.48%及0.89%，7月則分別上升0.06%及0.69%。

繼美聯儲加息後，以匯豐銀行等香港主要銀行27日宣布上調港元最優惠貸款利率12.5基點，為12年來首度加息。對此，利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，由於利率正式重返上升周期，再加上近期中美貿易摩擦加劇，對第4季房價會構成一定的壓力，他預估，整體住宅房價在今年第4季將有3到5%的下調空間。

超低息時代結束、人民幣貶值 香港房價未來1年將下跌15%

香港最新8月住宅樓價數據顯示，香港8月私人住宅售價指數達393.9點，比7月下跌0.076%，這是2016年3月以來的首次下跌。多家金融機構預估，香港跟進美國升息腳步、人民幣貶值、中國投資買盤縮手以及香港政府即將推出的空置稅情況下，未來房價下跌機率很高，跌幅上看15%。

27日香港金融管理局（金管局）跟隨美國聯邦準備理事會（Fed，簡稱聯準會）升息，調升貼現窗基本利率至2.50%，其後香港三大銀行匯豐、恆生，及渣打銀行皆跟上其腳步，在12年來首次調高最優惠貸款利率。

香港財政司司長陳茂波稱，香港超過10年的超低息環境已結束。《路透》分析指出，升息帶來的心理影響比實際還大，若以550萬港元的私人住宅為例，以8成貸款、借款期間25年計算，每月利息支出僅增277港元。

房價連年暴漲 遠超薪資漲幅 房市供需失調惡性循環

根據任何標準，科羅拉多州的丹佛市都欣欣向榮 。失業率低於3%，到處都在興工，企業不斷引進高薪工作；但是，丹佛興盛的房市最近數月銷售和建築活動減緩，房價升幅降低，原來吸引瘋狂競價的房子現在乏人問津，被迫降價求售。

「紐約時報」報導，紐約、西雅圖，甚至舊金山這些全美房市最火熱的城市，都出現類似情況。箇中原因不一，可是經濟學家、房地產業者和建築業者表示根本問題相同：房價連年暴漲，遠超過薪資漲幅，使購屋者難以負擔。

今年8月全美成屋轉售數量比一年前減少1.5%，住宅建興許可更減少5.5%。

但是，房市成長減緩對購屋者幫助不大。丹佛房價過去一年仍上漲8%，雖比過去兩年的兩位數增幅「客氣」，卻仍超過6%的平均時薪漲幅。利率上升也使買房子成本更高。

分析家大多認為房價近期內不會下跌，因為目前情況與2000年代中期的投機泡沫不同，房價上漲主要是由經濟基本面推動：丹佛自2010年來人口增加30多萬人，成為全美成長最快的地區之一，居民增加速率遠超過房屋供應速率。

價格提高經常導致供應增加或需求減少，或兩者並陳。丹佛和其他地區最近數月待售屋已經增加，降價求售的現象愈來愈普遍。

但是，就整體而言，待售屋數量仍然有限，新的建築工程也沒有增加。房地產業者說，這有部分是因為房價暴漲打亂整個市場，使屋主不願賣房子，以免找不到新的住所。

利率上漲使情況更為複雜，因為有意賣房子的人不願失去原有的低利貸款。

根本解決之道就是蓋更多房子，可是建屋成本提高，新屋價格也居高不下，連營建商都擔心房子賣不出去。

許多城市都碰到這些問題。建材和人工漲價，加上區域規畫限制住宅密度，都推高房價，並引發連鎖反應。

舊金山房價驚人，迫使許多人搬到西雅圖和波特蘭，把這些地方的房價也炒高，促使原有居民搬到丹佛和德州的奧斯汀，愛達荷州的波夕(Boise)、田納西州的納許維爾，以及其他房價較低的城市也陸續受到衝擊。

經濟學家說，要解決問題，這些城市必須興建更多讓中產階級家庭買得起的房子，而首先得說服習慣一家庭住宅的社區接受公寓和連棟屋，增加住宅密度。

一根柱子月租8萬元！黃金地段騎樓攤商搶租

想在台北市的黃金地段做生意，到底該付出多少成本呢？根據租屋網站資料，台北市西門町漢中街騎樓下一根柱子旁的攤位，月租金就要8萬元，換算下來比台北市豪宅「文華苑」的租金還要貴，承租的攤商就說，因為地點好人潮多，儘管覺得貴，還是得硬著頭皮承租。

攤位前放滿雜物，出入口還被一個大大的變電箱擋住，這麼小的空間進出都很困難，不過因為它位在台北市漢中街十字路口，讓它身價鑲金欸，一個月租金開到8萬元，也有人搶著要租。

西門町人潮聚集地，到底有多夯？看看這根柱子位在的三角店面，騎樓下的4根柱子，每根月租8萬元，分別租給4個攤商，中間的飲料主店面，每坪租金要價2萬元，柱子加上店面一個月能收的租金就超過百萬。

房仲陳泰源表示，「一來是因為高坪效，可能一坪可以產生的實質業績進帳收入比較高，再來就是說所謂的一日三市，可能上午其實就已經有人潮，可以做生意了」。

攤商正在為晚上的開店做準備，台北市士林夜市同樣是寸土寸金，像是文林路上的陽明戲院門口，一個1.5坪大小的攤位，月租金也要4萬5千元。

戲院前空出的5個攤位都被租滿，而位屬夜市後半段的大南路和基河路口，一坪大小的攤位，每個月租金4萬元，同樣熱銷，攤位相較店面成本低，也難怪成為攤販的卡位戰。

（民視新聞／翁子媛、黃啟豪 台北報導）

將設專法 引導投入5＋2等產業 避免熱錢炒房！台商回流投資 擬給租稅優惠

工商時報【呂雪彗╱台北報導】

鼓勵台商海外資金回流有眉目了！據悉，政府在評估「符合國際規範」前提下擬訂立專法，已有方向性的共識。不過，「資金回台沒有租稅大赦」，而是投入政府指定投資項目，例如5＋2及半導體等實質投資，才會「限期」給予租稅優惠誘因，全案最快11月底明朗化。

為因應綠委提出《促進境外資金回國投資特別條例》草案，行政部門擬研提對案，所不同的是無關台商資金回台租稅大赦，並會嚴格管制資金流向及用途，設計和綠委提案並不相同。

政府跨部會經多次研商定調，台商資金匯回不必然涉及課稅問題，資金回台目前也有管道，因此不會有租稅大赦的安排，以免形成國內、外資金租稅不公平現象。且行政部門希望台商回台投資轉型升級的產業，而非勞力密集低階項目，因此專法方向明確後，還會由經部訂定子法，認定實質投資項目。

據了解，政府鼓勵海外資金回台附有三大前提；一、不能因此而被歐盟納入「稅務不合作國家」；二、絕不能影響11月初亞太防制洗錢組織（APG）來台評鑑結果，被誤解成國際資金「藏錢、洗錢」天堂；三、回台資金不能淪為炒房的熱錢。

黨政人士表示，台商不斷透過各種管道向府院及部會高層反映，希望訂定海外資金回台投資相關機制，讓資金有合法去路，因此政府擬參考國際資金回國作法，在符合國際規範下，朝由財政部研訂專法方向評估。

據指出，專法對回台資金流向及用途的管理措施將是主軸，避免重蹈當年遺贈稅由50％降為10％後，海外資金匯回近兆元卻成熱錢亂竄、導致房價飆漲覆轍。據跨部會研商初步構想，台商資金匯回若投入政府指定投資項目，限定在一定期間（例1∼2年內），給予營所稅優惠，稅率應會比現行20％低。

除台商投入5＋2及半導體等實質生產事業投資項目外，擬開放少數比例創投或金融債券投資，一併考慮酌予優惠。此案仍有待小英總統及賴揆聽取報告拍板後，再啟動專法研議。

升息循環到 香港房價進入轉折點 未來1年看跌15%

升息循環啟動，香港房價漲勢終於回頭，香港差估署公佈的最新 8 月私人擁有的住宅房價指數為 393.9 點，較 7 月下跌 0.076%，終止連升 28 個月的史上最長升浪。評級機構標普指，升息使得香港房市進入「轉折點」，業界亦預計跌勢將持續數月，有大行甚至預測未來 1 年房價將跌 15%。

雖然 8 月私人擁有的住宅房價下跌，不過，總結今年房價依舊上漲，前 8 個月累計漲幅近 11.7%。以單位面積劃分，除 A 類細單位月漲 0.32% 外，其餘大過 430 方呎的單位售價月均跌幅介於約 0.14-0.89%，當中以過千呎的大單位和豪宅跌幅較大。

數據同時顯示，8 月私人擁有的住房租金指數報 195.7 點，月漲近 1%，年漲近 5.4%，今年前 8 個月漲近 4.4%。

多間大行發表報告預測香港房市或進入調整期。高盛預期，今年美國將升息 4 次，明年仍有 4 次上調空間。在今年至 2020 年期間，房貸利率會合共上調 160 個基點，房價或有調整 15% 的空間。

評級機構標準普爾的報告指出，香港流動性過剩局面結束，可能成為房市的「轉折點」，預計房價在未來 12 個月，由 2018 年第 3 季的高位下跌 5% 至 10%。

中信里昂亦預計香港房價在未來 12 個月將會下調 15%。該行指出，這次升息看似溫和，但在無風險的現金回報情況改善下，市場對房價繼續上升的看法將會改變。

該行進一步分析，發展商已將一、二手房之間的溢價，由第二季的 2 成以上，降至第三季約 6%，反映發展商認為新屋定價有走跌空間。同時，二手房價在過去 2 星期已跌 1%，弱勢將會蔓延至一手市場。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，香港房價指數跌勢剛剛開始，尤其政府 6 月推出的「娥六招」對房市的影響，令發展商積極推售剩餘房屋、訂價克制。另外，資助房屋大折扣亦令購買力轉移，二手交投陷入冰封局面，二手屋主只好降價求售。

陳永傑指出，香港踏入升息循環，但首次升幅不多，對房市實際影響不大。相反，中美貿易戰越演越烈，市場憂慮下季經濟表現，9 月二手成交量有機會創歷史新低，預計成交量 1500 件。他估計，差估署房價指數不會「跳崖式」下跌，這波跌浪將會持續數月，預計第 4 季指數累積跌 3%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，受中美貿易戰纏繞，加上政府出招及利率趨升預期的影響，7 月的房價漲幅已顯著收窄，8 月更進一步下跌，預料第四季房價有 3-5% 的下調空間。

他指出，落實升息後，市場焦點轉移至觀望 10 月 10 日特首即將發表的新一份施政報告，端視會否有新的房市措施出台，因此預料二手住宅交投短期內會持續萎縮。至於一手新屋方面，由於發展商可因應市況克制訂價及針對升息提供較靈活的付款及抵押安排，相信一手市場在第四季仍會主導房市。

顏炳立：台灣房市谷底將近

撰文：顏炳立

經濟蕭條、政策打房下，今年台灣房市交易量仍不佳。唯一留下的火種只剩信義計畫區，創造了每坪4,000元～5,000元的租金水平，最近舊辦公大樓的成交更因需求大過供給，價格緩升，只不過量一直沒有出來。過去因住宅市場好，信義計畫區靠近捷運站的純B辦，多被加工變成住宅高價賣掉或改成飯店出租，使數量有限，推動租金上揚。而A辦更是一屋難求，若此區租金可站上每坪3,500元～4,000元，外圍A辦每坪至少也有2,500元～3,000元。

9月份最精彩的土地標售案，就是仁愛路與復興南路口1,139.5坪的空軍官兵活動中心，分區為第3種商業區，平均法定容積率5.63%，底價36億7,000萬元，使用權70年，以一坪720萬元創下台灣有史以來地上權最高價格。但地上權就像一枝挺拔但中空的竹子，並不耐用。然而，在滿手現金的4家壽險、1家銀行競標下，這次標售得標者溢價123%，幾已飆到所有權的價格，顯示市場裡是大量資金在追逐有限的籌碼。

因此，在空軍官兵活動中心土地標售價帶動下，未來靠近台北東區整塊土地的所有權，如在12月中將公開標售的台北東區單一永久性產權5,000坪商三土地，必充滿期待。企業擁有多少棟樓代表它的實力，與其收集一些不大不小的地，不如一塊地段好的完整基地，有能力者，應慎選符合百年企業根本的不動產。

相較於台北市的辦公室、土地如一盞不熄滅的燈，熱度一直在增加，豪宅、住宅市場就冷冽許多。不過，近2年看到建商在蛋白區推出單價、總價、產品對的房子，就會有銷售量，可見自用型需求仍然存在。

像在新北市，因中產階級多、自用需求高，要創造量並非不可能，但建商得要認清事實，「魚餌對、魚鉤對，魚就會上鉤來。」目前的市場，只有賣多久的問題，沒有賣不掉的問題，谷底將近，房市開始恢復健康，自用型買家可以開始找尋自己需求的產品，但落底仍需要幾年的盤整來去化過度的供給，才能回到有支撐上漲的軌道！