控房貸風險 銀行軟硬兼施

工商時報【孫彬訓╱台北報導】

銀行衝刺房貸，為了控管風險，採取軟硬兼施的策略，軟的方面包括針對寬限期即將到期但可能有還款困難者，採取個別協商；硬的方面則是考量不動產行情持續修正，就部分高風險客群開始限縮寬限期，最長不得超過一年，甚至直接不給寬限期。

土地銀行主管指出，土銀的房貸逾放比不高，新承作的房貸案件，針對房貸高風險客群，採取降低貸放成數或不給予寬限期，或不予承作等嚴謹規範，以降低高風險客群的授信風險。

華南銀行指出，於民眾寬限期即將到期前即會主動關懷，若借款人有發生影響未來還款能力的情形時，將提供延長借款期間或增訂寬限期等方案協助；考量不動產行情持續修正，因此自2017年起，已就部分客群限縮寬限期最長不得超過一年。

彰化銀行主管指出，為降低風險，將積極與逾期戶洽商解決方案，並加強落實客戶KYC，鎖定優質客群及立地條件佳的申貸案件，以降低房貸授信風險；若借戶確有繳款困難情形，經評估還款能力與還款意願後，可個案協助辦理展延寬限期或延長貸款期間。

合作金庫銀行分析，銀行辦理房貸業務首重債權安全，均秉持「質量並重」，依授信5P原則審慎辦理，發揮授信審議小組功能，維護授信資產品質，並落實各項管控機制，定期檢視成效，避免房價波動影響債權安全。

第一銀行主管指出，房貸是依借款人及擔保品等條件綜合考量，所以擔保品坐落地點佳、客戶職業收入穩定、與銀行業務往來情形及信用良好等條件，都有助於爭取到優惠利率。除了各項優惠利率專案，一銀在不參與惡性殺價競爭下，利率條件可個案議定。

瑞銀報告：香港房市泡沫風險全球最高

工商時報【黃欣╱綜合報導】

瑞銀集團（UBS）最新公布的「2018年瑞銀全球房地產泡沫指數」顯示，在全球調查的20座大城市中，香港房市的泡沫化風險最高，德國慕尼黑、加拿大多倫多和溫哥華則緊跟在後。

搜狐財經報導，瑞銀調查發現，過去5年，主要城市房地產價格普遍上漲，房價平均上漲35％。瑞銀認為，價格泡沫是房地產中經常出現的現象，其典型跡象包括價格與當地收入和租金脫鉤，以及過度建設或銀行貸款。

其中，香港被認為是全球房產泡沫最嚴重的城市。報告指出，香港房產市場長期供不應求，對本地和外國投資人的吸引力一直很大，讓需求依然活躍。自2012年以來，每年房價一直以近10％的速度上漲。

快速攀升的房價，也讓香港的房價收入比（price-to-income）中值由2008年的5.5倍上升至目前的7.5倍。若以高技術人員的所得來評估，10年前購買香港市中心附近60平方公尺的公寓，約需12年的薪資，如今已上漲到需22年的收入。如果沒有來自家人的資助或繼承資產，大多數香港家庭根本不可能在香港市中心置產。

除了香港房市泡沫風險最大，包括慕尼黑、多倫多、溫哥華、英國倫敦和荷蘭阿姆斯特丹也列為房地產泡沫嚴重的城市。報告指出，瑞典首都斯德哥爾摩和澳洲雪梨今年房市情況略有好轉，暫時脫離「泡沫領域」，但仍和法國巴黎、美國舊金山、德國法蘭克福同被列為「嚴重失衡」。

此外，美國洛杉磯和紐約、日本東京、瑞士日內瓦和蘇黎世的房價僅被視為高估，而芝加哥是調查中唯一被視為房價遭低估的城市。

支撐房市 廈門首放寬落戶政策

旺報【記者林汪靜╱綜合報導】

大陸70城市唯一降房價的城市──廈門，在近日放寬了落戶政策。由於8月分全國70個城市中，僅廈門新建商品住宅的銷售價格下跌，從曾經的領漲到如今的獨跌。因此，有觀點認為，戶籍新政主要是對房地產的支撐。

9月15日，大陸國家統計局發布的8月70城市新建商品住宅銷售價格資料顯示，僅廈門房價下跌，然而2016年，廈門新建商品住宅銷售價格一度快速上漲，其中3月、5月和7月月增率漲幅高居全國第一，為了抑制樓市過熱，廈門出台了調控措施，尤其在2016年10月5日、去年3月24日、28日對調控政策進行升級。

由於受到調控政策影響，非戶籍人口被拒於門外，使廈門房價漲幅放緩並出現回落，《每日經濟新聞》報導，2016年限購前，當地有近7成購房者是外地人，但從最新資料可以發現，購房者比例已經完全反轉，房地產變成靠本地需求支撐。據了解，廈門島內外中古屋房價確實有所回落，島內每坪約65000元台幣，島外則在26000至39000元左右，且近日萬科在廈門某聯排別墅5折出售的消息也不脛而走，《中新經緯》指出，該房產打折促銷確實存在。

為了避免房價不斷下跌，廈門發布通知，自1日起，外來人員持有廈門市居住證連續滿5年、在當地辦理就業登記手續、參加廈門市社會養老保險連續滿5周年，且在本市擁有《廈門市土地房屋權證》（房屋用途為住宅，所有權份額所占比例不得低於51%）的房產，可將戶口遷入廈門市，這是廈門從2010年8月後，首次放寬落戶廈門島內的條件，居住證年限從8年降至5年。

對此，廈門大學教授戴亦一表示，廈門放寬落戶政策已醞釀很久，現在才出台主要是對房地產的支撐。而諸葛找房資料研究中心分析師國仕英表示，廈門是房價上漲最早的城市，因此也是受調控政策影響時間最長的城市之一，島內房價受政策影響較大、回落較大，此次落戶制度由8年改為5年，並規定要在廈門市擁有51%的房產份額，不僅對炒房投資有一定抑制作用，同時也在一定程度上釋放部分需求。

9月房市擺脫鬼月糾纏 雙北基期低呈現反彈

記者 溫子豪 報導

房市持續盤整，9月六大都會區移轉棟數出爐，除了台北市因上(8)月農曆鬼月基期低，出現超過1成的月增率外，其餘起伏都在5%內，呈現平盤表現。但觀察1~9月成長幅度不斷收斂，房仲業者認為，下半年房市交易跌多漲少，在自住需求導向的局勢下，屋主若不把握售屋機會，未來餘屋供給量持續累積，房價反而更易下跌。

六都市政府公布9月建物買賣移轉棟數，合計移轉量為17,040戶，與8月相比月增率2.5%，與去(106)年9月比較則小降0.8%。其中交易量最大為新北市4,848戶，而台北市月增率與年增率最高，分別為11.2%與11.9%，其次是新北市月增6.2%，其餘都會區增減都在5%、6%間，整體市況為平盤表現。

台北市行政區中交易超過200戶的熱區共有3區，分別是中山區、內湖區與北投區；新北市交易量最大則是板橋區、淡水區與新莊區。月成長衝高的原因除了8月跌幅較大之外，還有新成屋交屋挹注，像是板橋超級城市SUPER讚社區約183戶、馥華原美社區約125戶及浮洲合宜宅約117戶等社區交屋，帶動整體交易量上揚。

永慶房屋業管部經理謝志傑表示，以累計年增率觀察，六大都會區今(107)年首季有8%的成長幅度，但至6月底卻收斂至5%，累計至9月底，年增率已縮小至4%，顯示交易動能有下降風險。主要是房市為自住需求導向，買方會「貨比三家」，因此屋主應把握售屋機會，以免未來新屋餘屋供給增加，房價下跌風險更大。

住商不動產企劃研究室經理徐佳馨也提到，既使央行表態今年不升息，但國際情勢緊張，多少影響到整體買氣。況且目前市場上大宗買方以自住為多，考慮時間較長，一旦有任何風吹草動就會轉為觀望，像是年金改革、年底選戰都會讓買方止步，致使購屋意願相對保守。

看破房價難回升？新板特區賠售交易大增

近年房市回檔，新北市一級房市戰區新板特區房價回跌不少，不過先前賣房子的新板屋主，大多數都是早期取得，出售大多仍有小賺，區域行情雖下滑，實價資料少有賠售情況。

但近期情況不同，觀察區內指標社區「新都廳」、「畫世紀」實價交易明細，近一年多來有不少屋主認賠殺出，其中，中高總價路線的新都廳，8樓一戶，四年前以6,000萬買進，今年6月以4,580多萬出售，賠了1,400多萬元最多。

根據實價資料，該戶含2車位約97坪，四年前以6,000萬買進，扣除車位後，一坪約77.8萬元，今年以4,500多萬出售，單價下滑至57.8萬元，一坪重跌20萬，跌幅逾25%。

新都廳21樓、22樓也都有住戶認賠殺出。其中21樓戶2013年以5,300多萬取得，去年8月以4,600多萬出售，也賠了716萬元。

此外，總價在2,000萬上下的畫世紀，也有三筆賠售資料，最新一筆為今年3月，屋主以1,525萬元出售，賠了275萬元。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，新板特區目前新古屋大樓產品平均單價在63萬，上述賠售戶交易行情不少還在水準之上，顯然賣方當時買價實在太高，像新都廳目前每坪行情在60~65萬，當年入手7字頭，如要脫手，就得認賠；畫世紀則因坪數相對較小，目前均價稍高在65~70萬，但過去買在8字頭的屋主，現在轉手也多要面臨賠錢。

陳炳辰分析，新板特區從2013年起房價就一路下滑，但從實價來看，買到高點的屋主，可能想等待房價回升，先前很少殺出，因此實價賠售資料並不多，但隨時間拉長，房價並無起色，部分屋主不再等待，賠售資料也變多。

房仲：中和、板橋及中山區總價千萬元以下住宅 受關注度高

房市脫離恐慌期，據信義房屋 (9940-TW) 統計官網低總價宅專區瀏覽狀況，發現低總價比即時降價區的物件流覽量，高出 3 成以上，且統計今年 1-8 月雙北低總價宅網路搜尋結果，點閱前 3 名分別為中和區、板橋區與中山區，並以兩房型物件類型最受青睞。

信義房屋統計，網友在信義房屋網站瀏覽「低總價宅專區」，比瀏覽「即時降價區」的物件量高出 3 成以上；分析顯示，即使是低總價專區內的物件，民眾還會進一步挑選降價幅度大的產品，顯見現階段民眾購屋除買的滿意，還要買的划算。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，購屋消費者選擇低總價物件時，兩房型的小宅坪數小、總價低較易入手，也不致於因為房價犧牲太多生活起居的空間，是造成這類物件熱搜的主要原因。

近年自住市場蔚為主流，首購及由租轉買的族群，多考慮兩房的公寓或社區大樓，新北市中和區、板橋區 1000 萬元總價內的住宅，市場接受度很高。信義房屋中和中山店店長陳威瑜表示，中和區瀏覽量勝過台北市的主因，應是房價相對「親民」，加上捷運環狀線預計 2019 年通車，貫穿新北市中和區，將大幅提升中和的交通機能，鄰近的中和站近中和國小、漳和國中及南山中學，文教機能強，以屋齡 20 年、19-25 坪的中古屋，總價在 1000 萬元內的住宅物件最搶手。

至於板橋地區，信義房屋板橋中正店店長李原璋指出，雖然新板特區並非屬於平價區段，但周邊舊板橋站前商圈，同樣可以享受新板特區的商業機能，加上交通機能便捷，不到 1000 萬元預算還能入手約 30 坪內 2-3 房的中古公寓，相當超值，吸引大量北市上班的通勤族進駐。

台北市中山區一直都是市中心小宅的熱銷區域，信義房屋中山晴光店店長洪啟峯則說，北市中山區幅員遼闊，住宅產品多樣化，其中「晴光商圈」具中山國小站及民權西路站雙捷運優勢，生活機能良好，總價壓在 1000 萬元內的產品，屋齡約 30 年起跳，以低公設的小坪數中古公寓及中古電梯大樓為首選，大多坐落在民權西路至民族西路之間的區域都是買屋熱區。

房仲：中和板橋千萬以下低總價宅受青睞

（中央社記者潘智義台北2日電）信義房屋今天指出，近年自住市場蔚為主流，首購及由租轉買的族群，都會考慮兩房的公寓或社區大樓，新北市中和區、板橋區千萬總價內的住宅受到青睞。

信義房屋表示，官網千萬元以下的「低總價宅專區」成為網友熱搜，統計官網低總價宅專區比即時降價區的物件點閱量高出3成以上；1至8月雙北低總價宅網路搜尋，以行政區來看，點閱前3名分別為中和區、板橋區、中山區。

信義房屋中和中山店店長陳威瑜認為，中和區瀏覽量勝過台北市，應是房價相對「親民」，加上捷運環狀線可望在2019年通車，貫穿新北市中和區，將大幅提升中和的交通機能，鄰近的中和站近中和國小、漳和國中及南山中學，文教機能強，以屋齡20年左右、19至25坪的中古屋，總價在千萬元內的住宅物件最搶手。

信義房屋板橋中正店店長李原璋指出，如果買不起新板特區，周邊舊板橋站前商圈，同樣可以享受新板特區的商業機能，加上交通機能便捷，不到千萬元預算也能入手約30坪內、2至3房的中古公寓，因此吸引大量北市上班的通勤族進駐。

信義房屋表示，房市逐漸回溫，以總價為主要考量的自住客，想享有較好的生活機能，所以紛紛上網找市區高CP值的平價宅。民眾還會進一步挑選降價幅度大的產品，購屋除了買的滿意外，還希望要買的划算。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德分析，購屋消費者選擇低總價物件時，二房型的小宅坪數小、總價低較易入手，也不致於因為房價犧牲太多生活起居的空間，是造成這類物件熱搜的主要原因。（編輯：林孟汝）1071002